房地产评估练习题.docx
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房地产评估练习题
第一章
1、以下表达正确的选项是（）
A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部份，包括权利和利益；
B.实物、权益和区位三者对房地产价值阻碍都专门大；
C.通行权为典型的他项权；
D.国有土地利用权即为出让土地利用权。
2、由于房地产（），因此具有难以变现性。
A.价值量大；B.不可移动；
C.并世无双性；D.易受限制性。
3、某宗地的计划容积率为3，可兴修6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。
C.900
4、从本质上看，不动产的大体特点是（）。
A.耐久性；B.个别性；
C.不可移动性；D.保值增值性。
5、房地产之因此有价钱，其前提条件是（）。
A.有效性；B.稀缺性；
C.有效供给；D.有效需求。
6、“五通一平”一样是指某区域或某地块具有了道路、（）等设施或条件和场地平整。
A.排水、给水、电力、通信；
B.给水、排水、燃力、热力；
C.排水、电力、通信、燃力；
D.排水、电力、通信、热力。
7、楼面地价是（）之比。
A.土地总价与土地总面积；B.土地总价与建筑总面积；
C.土地单价与建筑容积率；D.土地单价与建筑覆盖率。
8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为，楼面地价为690元/m2。
现按计划拟改成商业用地，容积率为，楼面地价为950元/m2，那么理论上应该补地价（单价）为元/m2。
8．一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在以后10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为％，那么该套住宅的（ ）。
A．实际单价为2000元/m2，实际总价为万元
B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元
D．实际单价为2000元/m2，实际总价为万元
第二章
本章试探题
1、判定一名估价师的素养依据那些方面？
2、如何明白得房地产估价是科学性和艺术性的有机结合。
3、房地产估价的重要性体此刻哪些方面？
4、房地产价钱评估的业务范围。
5、房地产估价需要遵循哪些大体原那么，并说明其在具体的房地产估价中应用的意义。
6、房地产价钱评估的程序。
选择题：
1.一名合格的房地产专业估价人员，必需具有（）。
A.扎实的理论知识B.丰硕的实践体会
C.良好的职业道德D.较高的学历水平
2.以下表达正确的选项是（）。
A.估价是科学和艺术的有机结合；
B.理论、方式和体会对估价一样重要；
C.估价是一种主观活动；
D.估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价钱表达出来
3.合法原那么包括（）等方面。
A.合法产权B.合法利用
C.合法处分D.合法收益
4.最高最正确利用原理包括（）。
A.适合原理B.预期原理
C.收益递增递减原理D.均衡原理
5.估价报告书中说明的（）限定了其用途。
A.估价原那么B.估价方式
C.估价目的D.估价对象状况
6.估量一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（）。
A.估价时点为此刻，估价对象为现时状况下的价钱；
B.估价时点为此刻，估价对象为以后状况下的价钱；
C.估价时点为以后，估价对象为以后状况下的价钱；
D.估价时点为以后，估价对象为现时状况下的价钱。
7.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行了复估，那么复估的估价时点为（）。
年6月15日年8月15日
C.签定估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日
8.城市衡宇拆迁补偿估价中，实行衡宇产权调换且所换衡宇为期房的，为结清产权调换的差价对该期房进行估价，那么（）。
A.估价时点为以后，估价对象为以后状况；
B.估价时点与估价对象状况均为此刻；
C.估价时点为此刻，估价对象为以后状况；
D.估价时点为此刻，估价对象为过去状况。
9．以下表述中不正确的选项是（D）。
A．在实际估价中，不同的估价方式将阻碍估价结果
B．在实际估价中，不同的估价时点将阻碍估价结果
C．在实际估价中，不同的估价目的将阻碍估价结果
D．在实际估价中，不同的估价作业期将阻碍估价结果
10．估价中的最高最正确利用具体包括（ACE）。
A．最正确用途 B．最正确位置
C．最正确规模 D．最正确环境
E．最正确集约度
第三章
例：
某宗房地产交易，生意两边在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，生意中涉及的税费均由买方来负担。
据悉，该地域房地产生意中应由卖方缴纳的税费为正常成交价钱的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价钱的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价钱。
例：
某宗房地产交易，生意两边在合同中写明，买方给卖方2625元/平方米，生意中涉及的税费均由卖方来负担。
据悉，该地域房地产生意中应由卖方缴纳的税费为正常成交价钱的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价钱的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价钱。
3、成立可比价钱基础中，统一付款方式是指（）。
A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积
C.统一采纳单价D.统一折算为成交时点一次付清
4、卖方不了解市场行情，这种情形下房地产的成交价钱往往比正常价钱（）。
A.偏高B.偏低C.相等D.无法确信
5、某房地产在用市场比较法时得出三个估价结果：
820元/m2，850元/m2，900元/m2，假设给予的权重别离是，，，那么该房地产的价钱为（）元/m2。
A.850B.845C.869D.857
6、类似房地产是指在（）等方面，与估价对象房地产相同或相似。
A.用途 B.所处区位
C.利用年限 D.建筑结构
7.某宗房地产交易，生意两边约定：
买方付给卖方2385元/m2，生意中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地域房地产生意中应由卖方缴纳的税费为正常成交价钱的%，应由买方缴纳的税费为正常成交价钱的%；假设生意两边又从头约定生意中涉及的税费改由卖方负担，并在原价钱基础上相应调整买方付给卖方的价钱，那么调整后买方应付给卖方的价钱约为（）元/m2。
8、选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。
A．可比实例与估价对象所处的地域必需相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价钱是正常价钱或可修正为正常价钱
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
9.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价钱等于（）。
A.卖方实际取得的价钱/（1-应由卖方缴纳的税费比率）
B.卖方实际取得的价钱-应由卖方负担的税费
C.买方实际付出的价钱-应由买方负担的税费
D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E.买方实际付出的价钱/（1-应由买方缴纳的税费比率）
10、某可比实例的成交价钱为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10％，那么该可比实例的实际价钱为（ ）元/m2。
A. B.
C. D.
11、判定某可比实例的成交价钱比正常价钱低6％，那么交易情形修正系数为（ ）。
A. B.
C. D.
为了评估某住宅楼的价钱，估价人员在该住宅楼周围地域调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
上表中，交易情形、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果，其中，房地产状况中的三方面因素产生作用的程度相同。
另据调查得知：
从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼每一个月递增%，其后至2002年11月1日那么每一个月递减1%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价钱大体不变，以后每一个月递增1%。
试利用上述资料依照估价相关要求选取最适合的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常价钱（如需计算平均值，请采纳简单算术平均）。
为了评估某住宅楼2004年5月1日的价钱，估价人员在该住宅楼周围地域调查选取
了A、B、C共3个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
上表中，可比实例A为分期付款，即：
成交日首付15万元，半年后再付15万元，
余款1年后付清；可比实例B和C均为一次性付清全款；贷款年利率为5%。
另据市场调查分析获知，该类房地产以人民币为基准的市场价钱2003年间逐月
上涨%，2004年以来逐月上涨%。
美元与人民币的市场汇价2003年10月1
为1：
，2003年8月1日为1：
，2004年3月1日为1：
，2004年5月1日
1：
。
上表中交易情形为正表示可比实例的成交价钱高于正常价钱，负表示成交价
低与正常价钱；区域因素和个别因素为正表示可比实例的因素比估价对象好，
负表示比估价对象差。
试利用上述资料，估算该住宅楼2004年5月1日的正常单价
（如需计算平均值，请采纳简单算术平均）（1平方米=平方英尺）。
第四章
例：
某房地产每一年可取得30万元的总收益，同时每一年要支出15万元的总费用，该类房地的还原利率为12%，又知该房地产只有50年的利用年期，该房地产的收益价钱为：
V==（万元）
该公式是收益法计算中最经常使用的公式（在我国土地利用年期：
商业40年，住宅70年，工业50年）。
例：
某房地产每一年可取得30万元的总收益，同时每一年要支出的总费用为15万元，若是该类房地产的还原利率为12%，那么该房地产的收益价钱为：
V=
=（30-15）/12%=125（万元）
（总收益、总费用以年为单位）
试探：
若是r=0，该公式如何办？
例：
某房地产，预测其以后4年的纯收益别离为10万元、13万元、15万元和18万元，假设从第五年到以后无穷远每一年的纯收益将稳固在22万元左右，该类房地产的收益率为8％，那么其收益价钱为：
（万元）
例：
某宗房地产近期的价钱水平为3500元／m2，年纯收益为180元／m2，收益率为8%，现获知该地域将兴修一座大型的现代化远程汽车站，将在4年后建成投入利用，到那时该地域将达到现有远程汽车站的繁荣程度。
在该市现有远程汽车站，该类房地产价钱为5000元／m2。
据此估量新远程汽车站建成投入利用后，该地域该类房地产价钱将达到5000元／m2。
试求获知该地域将兴修远程汽车站后该房地产的价钱。
（元／m2）
例：
有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价为2000元/m2，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/m2。
假设还原利率为6%，试比较该两宗房地产价钱的高低。
A房地产：
（元/m2）
B房地产：
（元/m2）
通过以上修正，事实上B房地产价钱高于A房地产。
试探题：
收益法的理论依据是什么？
收益法适用的对象是什么？
收益法估价的操作步骤是什么？
如何运用收益法公式进行不同年限的价钱换算？
纯收益如何求取？
实际收益与客观收益的含义区别。
土地利用权年限与建筑物经济寿命终止的时刻不一致时，如何确信收益年限。
何谓资本化率？
其实质是什么？
土地资本化率、建筑物资本化率、综合伙本化率三者的含义及彼此关系。
何谓剩余技术?
一、某房地产利用年期为40年，资本化率为8%时，单价为700元/平方米，当利用年期为50年，资本化率为7%时，该房地产的单价为（）元/平方米。
2、某收益性房地产资本化率为r，年有效毛收入为A，且以后逐年递减，比率为g1；同时年运营费用为C，尔后逐年上升，比率为g2，那么计算该房地产无穷年期价钱的建设公式为（）。
（g1>0,g2>0）
A.B.
C.D.
3、用收益法评估房地产价钱，假设净收益a每一年不变，资本化率为0，收益年限为n，那么其价钱v=（）
A.∞×a
4、在估算房地产的总收益时，要考虑房地产的（）。
A.客观收益B.实际收益
C.有形收益D.无形收益
５、两宗房地产的年净收益相等，当其中一宗房地产取得净收益的风险较大时，该宗房地产的（ ）。
Ａ.资本化率较高，价值较低Ｂ.资本化率较低，价值较高
Ｃ.资本化率较高，价值较高Ｄ.资本化率较低，价值较低
６、某收益性房地产以后3年的净收益均为100万元／年，3年后售价将上涨12％，届时转让税费为售价的6％，资本化率9％。
该房地产目前的价值为（ ）万元。
Ａ.923 Ｂ.1111
Ｃ.1353 Ｄ.1872
7、某房地产总价为100万元，综合伙本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，那么该房地产的土地价钱为（ ）万元。
（收益视为无穷期）
A.30 B.40 C.50 D.60
８、某房地产以后第一年的净收益为20万元，估量尔后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无穷年，该类房地产资本化率为10％，那么该房地产的收益价钱为（ ）万元。
A.400 B.450 C.500 D.540
6年前甲公司提供一宗40年利用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2。
于4年前建成并投入利用，办公楼的正常利用寿命擅长土地利用年限。
甲、乙两边那时合同约定：
建成投入利用后其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积归乙方利用15年，期满后无偿归甲方。
此刻，乙方欲拥有该办公楼的全数产权，甲方也情愿将其产权转让给乙方。
试计算乙方应该出资多少购买甲方的产权。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金为80元，出租率为85%，年运营费用为年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
某出租写字楼，利用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20％，以后3年每平方米利用面积的租金（含物业效劳费用）别离为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业利用费用为每平方米利用面积36元，除物业效劳费用之外的其他运营费用为租金（不含物业效劳费用）的25％。
假设该写字楼以后每一年的净收益大体固定不变，报酬率为9％，请利用“以后数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益和收益价钱。
第五章
例如：
某建筑物的建筑面积为300平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，那么该建筑物的从头建造本钱可估量为300×1200=36（万元）。
例：
某建筑物的建筑面积为1000m2，有效通过年数为10年，单位建筑面积的重置价钱为500元／m2，经济寿命为30年，残值率为5%。
那么其现值为：
V=C－D×t=1000×500－1000×500×（1－5%）/30×10＝34167（元）
温习题
一、单项选择题：
1、建筑物的通过年数有实际通过年数和有效通过年数，二者的关系为（）。
A.有效通过年数等于实际通过年数；
B.有效通过年数短于实际通过年数；
C.有效通过年数擅长实际通过年数；
D.有效通过年数可能擅长或短于实际通过年数；
2、一厂房建成8年后改造为超市，并补办了土地利用权出让手续，土地利用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，那么计算该建筑物折旧的经济寿命应该为（）年。
A.40B.42C.48D.50
3、估价上的折旧注重的是（ ）。
Ａ.原始取得价值的减价修正
Ｂ.原始取得价值的摊销与回收
Ｃ.重置价值的摊销与回收
Ｄ.价值的减价修正
４、某办公楼通过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。
Ａ.等于 Ｂ.大于 Ｃ.小于 Ｄ.无法判定
５、某住宅小区周围新建了一座化工厂，由此引发的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。
Ａ.物质折旧 Ｂ.功能折旧
Ｃ.经济折旧 Ｄ.会计折旧
6、某建筑物已建成10年，估量尚可利用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（ ）。
Ａ.75％ Ｂ.79％ Ｃ.81％ Ｄ.84％
7、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）
Ａ.土地取得本钱＋开发本钱
Ｂ.土地取得本钱＋开发本钱＋治理费用
Ｃ.土地取得本钱＋开发本钱＋治理费用＋销售费用
Ｄ.开发完成后的房地产价值
８、某建筑物的建筑面积为200m2，有效通过年数为12年，重置价钱为800元/m2，建筑物的经济寿命为40年，残值率为2%，那么运用直线折旧法计算该建筑物的现值为（ ）万元。
A.B.C.D.
多项选择题：
1、经济折旧是指建筑物本身之外的各类不利因素所造成的价值损失，包括（ ）。
Ａ.消费观念变更 Ｂ.设备陈腐 Ｃ.环境污染 Ｄ.政府计划转变 Ｅ.建筑式样过时
2、建筑物重置价钱的求取方式有（ ）等。
Ａ.单位比较法 Ｂ.工料测量法 Ｃ.分部份项法Ｄ.指数调整法 Ｅ.成新折扣法
3、以下关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。
Ａ.估价上的折旧和会计上的折旧有本质的区别
Ｂ.建筑物的折旧确实是建筑物的原始建造价钱与帐面价值的差值
Ｃ.建筑物的折旧确实是各类缘故造成的价值损失
Ｄ.建筑物的折旧确实是建筑物在估价时点时的从头建造价钱与市场价值的差额
Ｅ.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
某公司于5年前以征地的方式在郊区取得一宗面积20000m2的50年利用权的土地，并于3年前建成物业投入利用，总建筑面积为15000m2，建筑物的经济耐用年限为55年。
现从头取得类似土地50年利用权的土地取得费为120元/m2，土地开发费为200元/m2，开发期为年，开发投资能够视为开发期内均匀投入，银行年贷款利率为6%，总投资回报率为15%，土地增值收益率取25%。
建筑物的重置本钱为800元/m2，假设残值率为4%。
试计算该房地产现时的价钱。
（土地资本化率为5%，房地产资本化率为7%）。
第六章
例：
如将1000元存入银行2年，银行2年期存款的单利年利率为6％，那么到期时：
I=1000*6%*2=120（元）
F=1000*（1+6%*2）=1120（元）
例如：
开发周期为2年，建筑费用（m）和专业费用（n）在第一年投入30％，第二年投入70％。
假设计算在投资期末的利息，利息率取％。
假设计算建筑费用和专业费用在投资初期的价值（折现）：
试探题：
1.什么是假设开发法？
2.假设开发法适用于哪些房地产估价？
3.适用于开发后出租的假设开发法的计算公式？
4.假设开发法中如何解决各类投资的时刻因素不同造成的阻碍。
5.投资利息如何求取？
6.开发完成后的房地产价值通常如何求取？
某写字楼的土地面积3000m2，建筑面积7500m2。
依照其所在位置和周围环境，该写字楼宜在计划许可的前提下在原写字楼上加层把容积率增加到。
政府主管部门要求依照增加的建筑面积补交楼面地价220元/m2，同时取得50年的土地利用权。
估量建设期为1年，建筑造价为1100元/m2，视为均匀投入，正常投资利润率为10%。
估量该写字楼完全建好后即可全数租出，可出租面积为建筑面积的80%，前3年总的正常年纯收益别离为105万，110万，120万，从第4年开始每一年能够稳固在130万。
购买该未加层写字楼买方需要交纳的税费为原写字楼价钱的4%。
土地资本化率为5%，写字楼综合伙本化率为7%。
请估算原写字楼（未增加楼层时）的正常购买总价。
（采纳动态方式，折现率为7%）。
第八章
例：
需要预测某宗房地产2020年的价钱，已知该类房地产2002-2007年价钱及其上涨额如下表。
从上表中能够知，该类房地产03-07年逐年价钱上涨额大致相同。
逐年上涨平均额为：
d＝（32+33+35+34）/4＝（元/平方米）利用上述资料，求2020年的价钱＝681+*6＝882
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