房地产评估土地假设开发法(营改增后)——测算表.xlsx

房地产评估土地假设开发法(营改增后)——测算表.xlsx

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此此表表格格适适用用范范围围：

虽虽然然与与市市场场经经济济行行为为贴贴切切，但但平平时时很很少少使使用用，为为了了便便于于让让报报告告使使用用人人理理解解，此此表表格格一一般般不不用用。

假假设设开开发发法法内容序号项项目目分分项项面面积积（）基基本本信信息息1土地原始取得费用120,926,339其中：

地价款117,404,213契税3,522,1262土地面积29,339.503容积率3.974规划总建筑面积158,584.20其中：

（1）计容积率的建筑面积小计116,357.00a.可售建筑面积住宅116,124.00商业0.00b.不可售建筑面积物业服务用房100.00文体活动室133.00

（2）不计容积率的建筑面积小计42,227.20地下停车库40,355.02设备用房1,830.18地下室出地面风井42.00开开发发价价值值一房房地地产产开开发发价价值值可可售售面面积积（）售售价价单单价价（元元/）销销售售价价值值（元元）1住宅116,124.00120,00013,934,880,0002商业0.003合计13,934,880,000开开发发费费用用二开开发发费费用用合合计计面面积积（）单单价价（元元/）总总费费用用158,584.205,074804,716,143A建筑安装工程费按总建面折合4,180662,863,380基础工程费158,584.2020031,716,840地下室土建工程42,227.203,000126,681,600地上主体土建工程116,357.002,600302,528,200空调通风系统158,584.2000电气系统158,584.2017527,752,235弱电系统158,584.20609,515,052给排水系统158,584.206510,307,973消防系统158,584.207011,100,894电梯系统158,584.2020031,716,840燃气系统158,584.20304,757,526玻璃幕墙158,584.2000装修装饰工程158,584.2060095,150,520室外附属工程116,357.0010011,635,700B前期及专业费用6%39,771,803C基础设施建设费5%33,143,169D公共设施建设费3%19,885,901E不可预见费5%35,794,623F开发期间税费0城市基础设施配套费-防空地下室易地建设费250G房屋公用设施专用基金2%13,257,268管管理理费费用用三管理费用3%24,141,484销销售售费费用用四销售费用3%418,046,400利利息息五投资利息1,255,071,5711建设成本利息开发周期（n）3.0059,751,9422土地取得费利息销售期（n）1.001,185,506,2103销售费用利息利率（L）4.75%9,813,420销销售售税税金金六销售税金578,979,7941增值税516,946,244销项税11.00%1,380,934,054进项税111.00%763,582,060进项税211.00%74,491,512进项税36.00%25,914,2382城市维护建设税7.00%36,186,2373教育费附加3.00%15,508,3874地方教育费附加2.00%10,338,9255印花税土土地地增增值值税税七土地增值税409,251,9411扣除项目11,189,772,8082增值额1,364,173,1383增值比例12.19%4增值税率30%5土地增值税409,251,941土土地地取取得得税税费费八契税3.00%231,157,115投投资资利利润润九利润销售利润率18.0%2,508,278,400二二至至九九项项小小计计6,229,642,849总总地地价价十总地价7,705,237,151楼面单价66,221地面单价262,623663551、房房屋屋维维修修基基金金属属于于代代收收费费用用，土土增增规规定定如如果果代代收收费费用用计计入入房房价价向向购购买买者者一一并并收收取取的的，可可作作为为转转让让收收入入，可可作作为为扣扣除除项项目目允允许许扣扣除除但但是是不不能能作作为为加加计计扣扣除除的的基基；，如如果果单单独独收收取取的的代代收收费费用用可可以以不不作作为为转转让让收收入入，同同时时也也不不得得作作为为扣扣除除项项目目扣扣除除。

计算公式费用内涵入账价（含税）土地面积*容积率A+B+C+D+E+F+G包括：

建筑商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。

附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。

注意避免与基础设施建设费、公共配套设施建筑费重复。

室外附属工程指小区内房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。

建筑安装工程费比率包括：

勘察设计和前期工程费包括：

市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水通电通路以及场地平整、临时用房等开发前期工作的必要支出。

场地这块注意与土地开发平整重复；其他工程费用如：

工程监理费、竣工验收费等。

建筑安装工程费比率指城市规划要求配套的道路以及宗地内入户前泵房给排水工程、电气、强弱电工程、室外配套的消防工程、室外燃气管道配套工程，环保节能等工程发生的费用。

（指宗地内工程）建筑安装工程费比率包括：

规划要求小区建设的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。

（指宗地内工程）此此表表格格适适用用范范围围：

虽虽然然与与市市场场经经济济行行为为贴贴切切，但但平平时时很很少少使使用用，为为了了便便于于让让报报告告使使用用人人理理解解，此此表表格格一一般般不不用用。

（建安工程费+基础设施建设费+公共设施建设费）比率包括：

有关税收和地方政府或其他有关部门收取的费用。

如绿化建设费、人防工程费、房屋公用设施专用基金等。

城市基础设施配套费是一种规费，指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市公用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设，是政府向建设单位收取的一项费用。

建筑总面积比率收费标准深圳市结合民用建筑建设公民防护地下室规定公用设施专用基金=建造成本公用设施专用基金率根据深圳市房屋公用设施专用基金管理规定开发费用费率指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包含人员工资及福利费、办公费、差旅费等。

房地产开发价值费率（开发费用+管理费用）（1+L）（n/2）-1（土地取得成本+取得税费）（L+1）n-1销售费用（1+L）（n/2）-1当期应缴销项税额-当期进项税额地价款的进项税额（迭代）建安工程费用的进项税额专业费用及销售费用的进项税额采用四级超额累进税率方式核算开发价值销售利润率比例一-（二+三+四+五+六+七+八+九+十）总价/计入容积率建筑面积1、房房屋屋维维修修基基金金属属于于代代收收费费用用，土土增增规规定定如如果果代代收收费费用用计计入入房房价价向向购购买买者者一一并并收收取取的的，可可作作为为转转让让收收入入，可可作作为为扣扣除除项项目目允允许许扣扣除除但但是是不不能能作作为为加加计计扣扣除除的的基基；，如如果果单单独独收收取取的的代代收收费费用用可可以以不不作作为为转转让让收收入入，同同时时也也不不得得作作为为扣扣除除项项目目扣扣除除。

注意事项采采用用此此表表格格时时，启启用用迭迭代代计计算算功功能能若若规规划划要要求求的的学学校校、活活动动中中心心、邮邮政政邮邮等等已已在在建建筑筑面面积积注注明明，邮邮公公共共设设施施建建设设费费的的比比率率可可相相应应调调低低。

俗俗称称大大市市政政配配套套费费，不不属属于于宗宗地地内内的的配配套套，可可理理解解为为对对于于城城市市建建设设的的一一项项义义务务。

深深圳圳市市已已将将该该项项费费用用纳纳入入到到出出让让地地价价中中，不不需需另另行行收收费费；其其他他城城市市需需根根据据调调查查了了解解。

外外地地项项目目根根据据当当地地规规定定计计算算外外地地项项目目根根据据当当地地规规定定计计算算但若专用基金放到开发成本中，则将引起管理费用、利息的变化房屋基金是在竣工后办证前交纳，把它纳入开发成本，计算建设成本利息时是否合适？

现纳入计算利息房屋基金是否可开具专用发票不确定根根据据财财政政部部国国家家税税务务总总局局关关于于土土地地增增值值税税一一些些具具体体问问题题规规定定的的通通知知（财财税税199548199548号号）文文件件规规定定：

房房地地产产开开发发企企业业按按照照施施工工、房房地地产产开开发发企企业业财财务务制制度度的的有有关关规规定定，其其缴缴纳纳的的印印花花税税列列入入管管理理费费用用，已已相相应应予予以以扣扣除除。

因因此此不不能能作作为为已已缴缴税税金金重重复复直直接接扣扣除除。

对对于于销销售售单单价价较较高高的的物物业业，其其销销售售费费用用及及管管理理费费用用按按地地价价及及开开发发成成本本的的5%5%计计，对对于于销销售售单单价价较较低低的的物物业业，按按5%5%计计算算值值低低于于实实际际测测算算值值，可可按按实实际际测测算算在在营营改改增增后后上上市市公公司司销销售售利利润润率率出出来来前前，计计算算利利润润时时，采采用用含含增增值值税税收收入入计计算算；新新的的销销售售利利润润率率出出来来后后，采采用用不不含含增增值值税税收收入入计计算算利利润润1、房房屋屋维维修修基基金金属属于于代代收收费费用用，土土增增规规定定如如果果代代收收费费用用计计入入房房价价向向购购买买者者一一并并收收取取的的，可可作作为为转转让让收收入入，可可作作为为扣扣除除项项目目允允许许扣扣除除但但是是不不能能作作为为加加计计扣扣除除的的基基；，如如果果单单独独收收取取的的代代收收费费用用可可以以不不作作为为转转让让收收入入，同同时时也也不不得得作作为为扣扣除除项项目目扣扣除除。

1、房房屋屋维维修修基基金金属属于于代代收收费费用用，土土增增规规定定如如果果代代收收费费用用计计入入房房价价向向购购买买者者一一并并收收取取的的，可可作作为为转转让让收收入入，可可作作为为扣扣除除项项目目允允许许扣扣除除但但是是不不能能作作为为加加计计扣扣除除的的基基；，如如果果单单独独收收取取的的代代收收费费用用可可以以不不作作为为转转让让收收入入，同同时时也也不不得得作作为为扣扣除除项项目目扣扣除除。

此此表表格格适适用用范范围围：

出出让让底底价价、城城市市更更新新补补地地价价、转转让让、抵抵押押等等评评估估市市场场价价值值。

假假设设开开发发法法内容序号项项目目分分项项面面积积（）基基本本信信息息1土地原始取得费用120,926,339其中：

地价款117,404,213契税3,522,1262土地面积29,339.503容积率3.974规划总建筑面积158,584.20其中：

（1）计容积率的建筑面积小计116,357.00a.可售建筑面积住宅116,124.00商业0.00b.不可售建筑面积物业服务用房233.000.00

（2）不计容积率的建筑面积小计42,227.20地下停车库40,355.02设备用房1,830.18地下室出地面风井42.00开开发发价价值值一房房地地产产开开发发价价值值可可售售面面积积（）售售价价单单价价（元元/）销销售售价价值值（元元）1住宅116,124.00120,00013,934,880,0002商业0.003合计13,934,880,000开开发发费费用用二开开发发费费用用合合计计面面积积（）单单价价（元元/）总总费费用用158,584.205,074804,716,143A建筑安装工程费按总建面折合4,180662,863,380基础工程费158,584.2020031,716,840地下室土建工程42,227.203,000