离婚房产分割律师实务策略.docx

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离婚房产分割律师实务策略

离婚房产分割律师实务策略

主讲人：

柯直

引言：

各位同仁大家下午好，我是浙江乾衡律师事务所的律师。

   做婚姻家庭案子的前途是光明的，但道路是曲折的。

昨天晚上我跟刘老师谈到，有些律师的观点是办专业离婚律师事务所，我是反对的，为什么？

等会我会用一个案例跟大家谈到。

好，言归正传，今天讲的题目是“离婚房产分割律师实务策略”，这个题目看起来很简单，大部分家庭分割房产时很简单地处理好，双方都是民政部门办离婚，但我感觉到有些房产分割难度非常大，实际到律师方方面面的知识和策略。

一、房屋的定义

一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。

有些地方的窑洞、竹楼也是作为房屋的，而且当地政府给他们颁发房产证，作为房屋。

房屋的法律概念是《城市房地产管理法》里，这里对于房屋法律的评价我看得不是很舒服，“是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”，这是房屋的法律概念。

作为房屋它有很多分类，分类就是按照什么标准去分，有用途分类，有私有的性质，以是公有的还是私有的来分类。

二、房屋的分类

按用途可分为：

1.住宅；2.工业、交通、仓储用房；3.商业、金融和信息用房；4.教育、医疗卫生和科研用房；5.文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房等方面，一共有8大分类，对这些东西稍微了解一下，没有实际意义，我们所要了解的最重要的一块是作为夫妻共同财产或者认定为个人财产、婚前财产来分类的。

三、夫妻共有房屋分割原则

我归纳了5条：

1.坚持男女平等原则；2.照顾子女和女方权益原则；3.坚持有利于生产、生活原则；4.不损害国家、集体，他人利益原则；5.有约定按约定（注意《婚姻法司法解释三》第七条）。

这是加上去的，不知能否说按约定有约定。

男女平等原则是最基本的，分财产男人跟女人是一样的。

第2条原则，照顾子女和女方权益原则，说男女平等，但在这条原则上不平等，为什么？

女方照顾子女绝对有倾斜，好在现在法院的很多法官有那个心理理念，男女分割财产方面从金钱量的角度来说都是平等的，比如说造房子100万各人50万，1000万各人500万，有利于照顾权益的原则体现在女方说这套房子我要住的，那就给女方，一边说男女平等一边又说要照顾，近段时间发现有些法官、法院还是坚持都分给女方、照顾女方，这是我极大反对的，四六开、三七开。

前段时间某个当事人（不是我的当事人）将他的事拿过来给我看，男方请了律师作原告，女方律师都没有请，法院最后判决：

女方六、男方四。

我看之后，一点都没有原则，更何况是平等原则。

我个人认为这个法官不具备法官的素质，认为女性就要保护，认为她是女性所以就要保护。

坚持有利于生产生活原则很简单，如果是农民，这间房屋放工具用的，放工具就可以。

如果一个人在广州，一个人在北京，北京的房应该是判给北京这一方，广州的房子给广州这一方，总不能广州房北京来住，广州的房北京来住。

不损国家、集体他人利益的原则。

原来有个无过错方原则，关于照顾无过错方原则，现在目前大家的理念想法发生了变化，1993年最高法院关于离婚中如何处理夫妻共同财产若干意见，这个时候里面有照顾无过错方原则，现在新婚姻法是照顾女方和未成年子女，但没有无过错方了。

有约定按约定。

这个财产分割不以房产证为基础，因为《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，应当采用书面形式。

两夫妻之间只要有书面的签订并且签字，全部都有效，关于这一块大家是否注意到新的婚姻法司法解释（三），新婚姻法司法解释（三）是这么规定的，双方之间约定相互赠与、书面决定一定要办相关手续，如果没有去办理相关手续，只要一方提起撤销还是物归原主。

新司法解释（三）是对《婚姻法》第19条的一种补充，也不能算是补充，如果新的婚姻法里加一句话，法律规定的按照法律规定。

最高法院司法解释（三）目前还是有点屈服于合同法的某些观点。

但在新的司法解释（三）没有出来之前，目前情况下夫妻之间离婚时一方拿出夫妻财产约定，某一套房子归谁所有，只要签字就判决这个房子归谁所有。

如果新的司法解释（三）生效，婚姻法第19条放在那里就没有了意义，对房屋没有任何意义了。

大家以后碰到这种案子，角度不一样，要注意从哪个角度辩论，如果你是站在愿意撤销这一方，就拿出司法解释（三）和房地产相关管理的法律规定，反之。

在具体办案过程中，我们的思维要考虑某一个法官他会怎么去做，想到的内容就提出来，法官可能支持你的请求。

接下来谈谈房产共同财产，哪些作为共同财产？

夫妻共同财产主要有哪些？

我认为要以权证为准，产权证上有夫妻两个人共同名字的绝对是夫妻共同财产，当然我刚才说的有约定按约定被婚姻法司法解释（三）否定掉了，不需要这个约定，没有办下来，就是有约定也没用。

另外是婚后共同购买的房屋如果只登记在一个人名下的，是作为夫妻共同财产，这里面可能涉及到一个问题，有约定按约定。

这样避免了我刚才所提到的司法解释（三）要去办的，大城市里买房子办房产证，主要是以合同为准，合同写谁的名字就是谁的，但有些地方的政府部门官员怕麻烦，不管你婚前买、婚后买，只要你结了婚，除了对方放弃，就是写两个人的名字。

这是关于很后买到房子，如果登记在一人名下，从法律角度来说视为夫妻共同财产，但有约定的，我认为可以成为一方夫妻个人财产。

对于婚前承租婚后用共同财产购买的房屋即使登记在一人名下也作为夫妻共同财产，婚前以男女双方来计算购买的公房商品房等房屋属夫妻共同所有，由一方婚前购买或自己的房屋婚后以共同财产重建的属夫妻共同共有，扩建部分属夫妻共同所有。

这方面农村的房子比较多，现象比较多。

还有两类：

一类是当事人结婚登记之前，父母出资为双方购买的房屋明确表示赠与给双方的，该房屋为夫妻共同所有，一方或双方继承的房屋归夫妻共同所有，但遗嘱当中只归夫妻一方的另外。

婚后由父母出资购买的不动产产权登记在出资人子女名下的，作为个人所有。

我个人不赞成这个观点，这个观点最早出现在上海高院的一个解释里，谈不上司法解释。

地方观念的不同也会造成婚后一方父母出资的不动产产权登记在一人名下属于个人财产，对此我个人是不赞成的。

房屋分割有协议的就按照协议，但如果一套房子两夫妻双方约定你住前面前套，我住后面一套，这是否违法？

如果双方达不成协议，均主张房屋所有权的，要求进行分割的，怎么办？

对这类案子一般采用双方竞价，谁出钱高就给谁，还有一种方法可以去房屋置换公司换一下，把大房子换成小房子，个人一套。

还有是双方都享有房子，价格无法确定，在这块女性往往有便宜可占。

另外是双方均不主张房屋所有权的，通过评估机构进行评估，谁要或者两个都不要就拍卖卖掉。

对于没有取得产权的或者是小产权、违章建筑的，法院一般不处理。

这是有关房屋分割，对于这一个，在办案过程中可能有更好的方法，但无非就是能够在双方意思自治的情况下把案子了结。

引言：

办案过程当中很难有一模一样的案子，世界复杂多样，正因为这样生活也丰富多彩。

接下来给大家谈谈关于比较特殊的房产分割，比如说案件的商品房、离婚协议书、子女的利益怎么去保护，现在谈谈商品房的按揭，按揭房屋离婚时怎么分割。

四、特殊的房产分割

（一）按揭商品房

……（略）

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律师实务视频讲座产品目录

光盘一青年律师快速成长

律师职业风险防范

光盘二律师基本素质与基本技能

律师交往技能与营销策略

光盘三行政、民事诉讼程序、仲裁、与非诉基本技能

光盘四专业领域技能㈠刑事辩护技能

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光盘六专业领域技能㈢婚姻家庭

光盘七专业领域技能㈣合同业务

光盘八专业领域技能㈤公司破产、改制、重组、并购

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光盘十一专业领域技能㈧金融证券投资税务业务

房地产律师专业技能研修班高清视频（上篇）

　　第一单元　房地产律师基本技能

　　1、房地产律师基础知识

　　2、房地产律师的演讲技巧

　　3、房地产律师的写作技巧

　　4、房地产律师如何拓展案源

　　5、建筑房地产专业律师的法律服务营销

　　6、办理建设工程施工合同纠纷案件举证技巧（上）

　　7、办理建设工程施工合同纠纷案件举证技巧（下）

　　8、房地产、建设工程中的仲裁法律实务

　　9、律师如何代理房地产建设工程的诉讼与仲裁

10、房地产业务基本技能

11、房地产业务基本技能——上海

12、建筑房地产非讼法律实务

13、房地产法律谈判技巧

14、房地产纠纷典型案件办案流程及法律运用详解

第二单元房地产前沿理论与知识拓展

　　15、房地产业务前沿理论与知识拓展

　　16、"小产权房"相关法律问题探讨

　　17、国内与国际工程法律若干问题

　　18、建设工程律师业务的十个热点问题

　　19、国家房地产调控新政及其对法律服务市场的影响

　　20、房地产执行案件中的若干问题

　　21、我国房地产制度专题研究

22建筑工程方面的法律疑难问题

第三单元房地产法规解析

23、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

24、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

房地产律师专业技能研修班（下篇）

第一单元土地业务相关技能

　　01、律师办理土地征收业务操作技能

　　02、律师房地产招投标业务操作技能

　　03、拆迁律师业务操作技能（上）

　　04、拆迁律师业务操作技能（下）

05房屋拆迁的操作程序及技巧

06律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷

07土地使用权出让制度介绍

08最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用

第二单元建筑工程相关技能

09房地产开发中的工程索赔与反索赔

10建设工程合同谈判技巧

11建设工程施工合同风险防范与控制

12建设工程施工阶段风险防范

13建筑工程合同订立及履行过程中的风险防范

14律师如何为建筑承包商提供法律服务

第三单元房产交易相关技能

15购房律师在“一房二卖”诉讼中的策略及庭审技巧

16经济适用房、房改房交易及公房法律实务

17商品房买卖常见法律风险及防范

18二手房买卖律师业务操作技能

19二手房买卖纠纷及风险防范司法实务

20二手房买卖法律风险防范

21二手房交易中的谈判技巧及法律风险

22商品房销售律师业务技能

23预售商品房买卖的法律风险

24商品房买卖常见纠纷处理

第四单元房地产业务其他技能

27房地产结构性融资金融工具实务操作

28房地产项目（公司）并购律师实务

29房地产项目并购法律实务

30房屋租赁中的律师业务操作技能

31基础设施特许经营律师实务

32律师如何办理离婚房产分割业务

33商业地产运营中的律师业务操作技能

34涉外房地产律师业务技能

35物业管理中的律师业务操作技能

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