房地产项目投资环境与市场状况分析.docx

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房地产项目投资环境与市场状况分析

第一章房地产项目投资环境分析

1.1政策环境分析

影响房地产项目的政策、法律从全国到城市都不可忽略，尤其是项目所在城市的一些地方性政策、法律往往会很直接的影响到项目的投资决策。

1.1.1全国政策环境分析

从全国性政策法律来说，以金融政策、土地政策尤为重要。

（一）金融政策分析

金融政策主要包括了银行的借贷政策及国家的货币政策（如利率、契约和外汇政策）等。

A.银行的信贷政策对项目的影响

（1）08年信贷政策对房地产市场的影响（见表1.1）

表1.1.1

由于08年9月左右金融危机的影响及房地产市场的大幅下跌，造成08年信贷政策出现了以9月份为分界点的明显特征：

1——8月主要采取信贷紧缩政策，上调存款准备金，不得向小产权房发放贷款等措施，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度。

9——12月主要采取积极的信贷政策，下调贷款利率，调整对近期持币观望的购房者刺激，利于恢复市场的交易量。

（2）09年信贷政策对房地产市场的影响（见表1.2）

表1.1.2

开发企业的投资资金来源增加，充足的资金可以保障项目的迅速持续的开发；

实行适度宽松的信贷政策，降低贷款利率，企业的融资成本减少，利润空间加大，企业投资同时加大，市场的供应量相对增加，抑制房价的迅速增长；

贷款利率下降降低了消费者的成本，提高其购买能力，同时刺激自身购买欲望；

改变消费者的预期，影响未来房地产市场，减少观望的消费者，增加对其购买的需求。

二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地区房价上涨过快。

（3）10年信贷政策对房地产市场的影响（见表1.3、1.4、1.5）

表1.1.3

表1.1.4

表1.1.5

严格限制信贷政策，提高贷款要求，限制客户门槛，减少信贷优惠，增加了购房者的成本，从而减少了部分投资投机性购房者，遏制房价上涨过快，引导市场供求向一个平衡点靠近。

同时也是抑制房价过快上涨的有效手段之一。

2010年至2011年年初，央行8次上调存款准备金，其中一次为6家银行存款准备率上调及2011年的首次存款准备金的上调，二次上调存贷款基准利率，其中2011年2月再次上调存贷款基准利率，预示央行将对物价上涨、通胀压力等方面做出应对，标准着央行对市场资金流动性的收紧，对房地产而言，一方面将增大开发商的融资难度和融资成本，另一方面增加消费者对购买住房的成本。

（4）12年信贷政策对房地产市场的影响

2012年房地产开发信贷将继续受限。

2012年1月7-8日，央行召开年度工作会议，表示继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，但是又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。

B.契约政策对项目的影响

（1）08年契税政策对房地产市场的影响（见表1.6）

契税政策直接针对消费者的购买成本，影响置业者的消费预期，影响市场需求量大小，而采取税费降低等措施，从而降低交易成本，扩大内需。

促进了消费，鼓励个人购房行为，促进房地产市场积极发展。

表1.1.6

（2）09年契税政策对房地产市场的影响（见表1.7）

表1.1.7

维护房地产市场的稳定，契税的降低刺激购房消费，减少交易成本，但仍然以促进市场稳定为主。

C.其他政策对项目的影响

（1）08年其他政策对房地产市场的影响（见表1.8）

表1.1.8

鼓励优质房地产企业做强做大，同时需要明确开发时间，加强市场监管，不允许进行囤地炒地等行为，并加大保障性住房的建设成为房产政策中的重要一个部分，促进房地产市场稳定，增加市场信心。

（2）09年其他政策对房地产市场的影响（见表1.9）

表1.1.9

增加政策性用房的建设和供应，稳定消费者对市场的信心，同时加大保障性工程建设，促进市场发展

（3）10年其他政策对房地产市场的影响（见表1.10）

表1.1.10

促进房地产市场健康发展及稳定房地产市场，加强房地产市场监管，遏制部分地区房价上涨过快，并加大加快保障性工程的建设。

同时未来将落实房地产用地调整策略，强化细化税收分类管理，2011年2月同时对商品房租赁管理办法出台，加大租房权益保障，加强市场稳定健康的发展。

（4）12年其他政策对房地产市场的影响

•主要城市“两会”：

坚持调控推进保障房建设

主要城市保障房建设规模明显减小。

“刚性”需求有望松绑，地方政府将支持自住性和改善性需求。

北京、上海、重庆提出2012房价控制目标。

•保障房建设资金支持力度进一步加大

保障房建设仍然是今年政府工作的重点，中央将进一步加大对保障房建设的资金支持力度。

在今年1月召开的全国金融工作会议和人民银行工作会议上均提到了要优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。

•2012年房地产政策动向展望

保障房方面：

开工建设目标是不低于700万套，比原定的1000万套有明显下降，但在建规模依然较高，中央补助资金将增加。

•房地产市场调控方面：

“刚需”的限购、信贷政策可能会松绑，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。

•房地产市场长效机制建设方面：

个人住房信息系统建设，今年有望取得突破，40个重点城市实现联网；房产税改革试点范围有望进一步扩大。

（二）土地政策分析

国家对土地使用权的政策及对某种开发用途土地开发的限制等都对房地产项目有着重大影响。

（1）08年土地政策对房地产市场的影响（见表1.11）

表1.1.11

由于我国土地稀缺性非常明显，加之城市进程加快，外来人口的迅速增加，带动了大量针对房地产的刚性需求，土地政策的集约用地加强，促使土地管理秩序保持了总体稳定、趋向好转的态势。

但土地管理形势依然严峻，仍有违法用地、滥占耕地等违法违纪现象，国家对土地管理力度加大。

对闲置土地进行规范，打击囤地炒地的行为，促进房地产健康发展。

（2）09年土地政策对房地产市场的影响（见表1.12）

严格规范土地开发时限及土地出让收支，打击囤地炒地行为,促进房地产市场健康发展，同时增加土地供应量，促使土地价格平稳及有效抑制房地产价格泡沫增长。

表1.1.12

（3）10年土地政策对房地产市场的影响（见表1.13）

表1.1.13

持续增加住房土地供应量，加大土地出让收支管理，减少囤地炒地企业，促使土地价格平稳及有效抑制房地产价格泡沫增长。

但是也间接加快了房地产项目的开发进程，可以加大市场供应量，对稳定市场有一定好处，并促进市场发展进程。

由此可见，政策并不是打压市场投资与进程，只是管制炒作市场的行为。

明确了土地出让金付款方式，加强了对中小户型和保障性房的要求。

土地政策增加了开发商获取土地的成本和开发成本。

1.1.2兰州市政策环境分析

城市的地方性政策主要指一些地方性财税政策。

因为城市的财税政策比国家税收政策更能直接影响房地产的投资决策。

财税政策分析通常是指税收上的优惠分析。

（一）土地政策

表1.1.142009年11月兰州市土地政策相关列表

时间

来源

资讯名称

主要内容

11月13日

兰州市国土资源局

《兰州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》

■经市政府批准，兰州市国土资源局公开拍卖和挂牌出让编号为G0521号、G0854号、G0911号、G0921号宗地的国有建设用地使用权，由兰州市土地登记交易信息中心负责具体实施。

2009年11月，共有4宗地块出让，以招拍挂方式出让，11月12日入市，但均未于当日成交，其成交结果尚未确定。

地籍编号分别为G0911号、G0854号、G0521号、G0921号。

4宗土地用途中，G0521与G0854两块土地为商业及居住用地，G0911与G0921为居住用地可兼容商业。

其中，G0521号地块位于城关区，G0854与G0911地块位于安宁区，G0921位于七里河区。

（二）政府政策

甘肃省兰州市推出8条楼市调控新政

（1）二套房首付比例不得低于60%；外地人购房需提供一定年限纳税证明或社保缴纳证明

每日甘肃网-西部商报讯2月27日，随着省政府《关于进一步加强房地产调控加快保障性安居工程建设的通知》的下发，我省迎来了新一轮严格的楼市“限购令”，文件内容涉及11个方面。

通知规定，对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭，能够提供在当地一定年限纳税证明或社会保险费缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限的当地纳税证明或社会保障费缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

（2）市场调控将实行商品房价格区域控制

2011年，甘肃省各市州要合理确定本市州年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，涉及的数据原则上以统计部门的统计指标为依据。

积极开展商品房成本核算，合理控制成本利润率。

省建设厅要指导兰州市合理确定新建住房价格控制目标，其他市州的新建住房价格涨幅不高于兰州市。

省政府要求各级政府确保当年保障性住房建设项目开工率达100%，主体竣工率达60%以上。

（3）优化供应新建项目配建10%廉租房和公租房

大力发展公租房，切实增加公租房供应。

新建公租房套型建筑面积控制在60平方米以内。

租金按低于同地段市场租金水平的原则确定，实行动态调整。

今后，房地产开发企业要在新建商品住房项目中配建10%的廉租房和公租房，凡不按比例配建的，不得审批其新的开发项目。

（4）限购政策暂停向有两套房的本地居民家庭售房

兰州市和其他房价过高、上涨过快的城市，要尽快出台住房限购政策。

原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

（5）个人交易二套房首付比例不低于60%

对个人购买住房不足5年转手交易的，财政、税务部门要统一按其销售收入全额征税。

加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

开展对存量房交易计税价格的价格认定工作，坚决堵塞售房过程中的“阴阳合同”产生的税收漏洞。

严格执行个人转让房地产所得税征收政策，充分发挥税收对房地产市场调控的重要作用。

金融机构加大对符合贷款条件的中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设的信贷支持，鼓励金融机构发放保障性住房建设和管理运营的中长期贷款。

从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房的信贷投放。

各金融机构要严格二套住房的购房贷款管理，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准率的1.1倍。

（6）土地供应“先限房价、后竞地价”

保障性住房建设用地计划没有完全落实的地区，要停止房地产建设用地审批及供应。

今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前两年年均实际供应量。

推行新建住房“先限房价、后竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

对欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在一定期限内参加土地竞买或收回土地。

要加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。

对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。

对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定土地开发项目。

（7）商品房销售一次性公开全部销售房源

加大市场交易监管力度规划商品房销售。

进一步规范商品房预售制度，对取得预售许可或者办理现房销售备案的商品房开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，备案各类住房销售（预售）价格，并严格按照备案价格明码标价对外销售。

对已建成的商品住房，销售面积达不到80%的，不得批准新的开发项目。

各市州政府要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理。

对房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规出售企业自留房屋等行为，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，有违法违规行为的要追究责任。

（8）信息披露明年完成个人住房信息系统建设

全省要以城市住房信息系统建设为重点，以房屋登记数据为基础，切实推进信息系统网络建设，加快个人住房信息系统的建设，加快完成市、区、县信息系统整合和房地产纸质档案数字化进程以及各市住房个人信息的全覆盖。

各设市城市和县城所在地，要在2012年底以前完成个人住房信息系统建设。

兰州市要在2011年10月底前建成房地产个人信息系统，并与国家住房城乡建设部、省建设厅联网。

同时，稳定房价和住房保障工作实行省政府负总责，市州政府抓落实的工作责任制。

对未能如期完成年度新建住房价格控制目标、新建住房价格控制及保障性安居工程建设等工作的，省政府主要领导将约谈有关市州人民政府主要负责人，并在年底综合考核工作中实行“一票否决”，取消评优资格。

1.2经济环境分析

全国经济形势及城市的经济情况对房地产项目的影响甚大，所以需要进行重点分析。

1.2.1全国经济环境分析

对于全国经济环境的分析通常包括国民经济整体情况、固定资产投资、通货膨胀因素、全民的消费需求以及全国重大利好事件等。

（一）国民整体情况分析

国民经济情况可以用一系列的经济指标进行描述，比如国内生产总值及其增长率、消费品销售总额及其增长、经济景气指数等。

初步核算，2011年国内生产总值[2]471564亿元，比上年增长9.2%。

其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。

（二）固定资产投资分析

对固定资产投资分析之所以单独列一项是因为房地产投资属于固定资产投资的一部分，且与其关系紧密，因此需要研究。

2012年1-2月份，固定资产投资（不含农户）21189亿元，同比增长21.5%，增速较去年全年回落2.3个百分点。

（见表1.2.1）

分产业看，1-2月份，第一产业投资304亿元，同比增长43.9%；第二产业投资8939亿元，增长24.9%；第三产业投资11946亿元，增长18.5%。

1-2月份，工业投资8681亿元，增长23.4%；其中，采矿业投资456亿元，增长22.9%；制造业投资7284亿元，增长24.7%；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资941亿元，增长14.8%。

分地区看，1-2月份，东部地区投资11619亿元，同比增长18.8%，中部地区投资4619亿元，增长28.4%，西部地区投资4597亿元，增长28%。

分登记注册类型看，1-2月份，内资企业投资19363亿元，同比增长22%；港澳台商投资862亿元，增长14.3%；外商投资888亿元，增长16%。

从项目隶属关系看，1-2月份，中央项目投资1276亿元，同比下降7.9%；地方项目投资19913亿元，增长24%。

从施工和新开工项目情况看，1-2月份，施工项目计划总投资291543亿元，同比增长12.1%；新开工项目计划总投资11414亿元，同比增长23.2%。

从到位资金情况看，1-2月份，到位资金38711亿元，同比增长16.4%。

其中，国家预算资金增长24.5%，国内贷款增长0.6%，自筹资金增长29.3%，利用外资增长2.6%，其他资金下降4.8%。

表1.2.1

2012年1-2月固定资产投资（不含农户）主要数据

指　标

1-2月

绝对量

同比增长（%）

固定资产投资（不含农户）（亿元）

21189

21.5

其中：

国有及国有控股

6999

8.8

分项目隶属关系

中央项目

1276

-7.9

地方项目

19913

24.0

分产业

第一产业

304

43.9

第二产业

8939

24.9

第三产业

11946

18.5

分行业

农林牧渔业

304

44.1

采矿业

456

22.9

其中：

煤炭开采和洗选业

167

23.0

石油和天然气开采业

100

-5.5

黑色金属矿采选业

38.6

有色金属矿采选业

38.5

非金属矿采选业

43.5

制造业

7284

24.7

其中：

非金属矿物制品业

596

19.1

黑色金属冶炼和压延加工业

300

3.2

有色金属冶炼和压延加工业

204

19.1

通用设备制造业

532

45.4

专用设备制造业

515

58.8

电气机械和器材制造业

594

9.2

计算机、通信和其他电子设备制造业

460

8.6

电力、热力、燃气及水的生产和供应业

941

14.8

其中：

电力、热力生产和供应业

773

14.7

建筑业

258

128.6

交通运输、仓储和邮政业

1838

-10.3

其中：

铁路运输业

326

-44.4

道路运输业

1026

-8.7

水利、环境和公共设施管理业

1370

-0.8

其中：

水利管理业

207

11.6

公共设施管理业

1101

-4.3

教育

239

19.7

卫生和社会工作

153

30.6

文化、体育和娱乐业

223

28.5

公共管理、社会保障和社会组织

285

20.8

分注册类型

内资企业

19363

22.0

港澳台商投资企业

862

14.3

外商投资企业

888

16.0

分施工和新开工项目

施工项目计划总投资

291543

12.1

新开工项目计划总投资

11414

23.2

固定资产投资（不含农户）到位资金

38711

16.4

其中：

国家预算资金

1257

24.5

国内贷款

6675

0.6

利用外资

628

2.6

自筹资金

24115

29.3

其他资金

6037

-4.8

注：

此表中部分数据因四舍五入的原因，存在总计与分项合计不等的情况。

图2

图3

图4

（三）通货膨胀分析

通货膨胀作为一种经济现象给投资者的成本及各类产品价格带来了一些波动，所以对通货膨胀的分析也常见于房地产项目可行性研究报告中。

2011年，居民消费价格平均比2010年上涨5.4%，年内最高涨幅达到6.5%，远超多数人在年初的预期。

人们期待的涨幅回落迟迟没有出现，一直到7月份才见顶，此后逐渐回落，12月份降至4.1%，比最高点回落2.4个百分点。

分类别看，食品价格涨幅最高，年均上涨11.8%；其次是居住类价格，年均上涨5.3%；医疗保健用品、烟酒、家用设备和衣着的价格也有一定上涨，年均涨幅分别为3.4%、2.8%、2.4%和2.1%；交通通信和娱乐教育文化的价格基本稳定，年均涨幅在1%以内。

2011年的通货膨胀走势是在多个因素交错作用下形成的。

推动价格上涨主要因素是存量货币过多以及前半年的货币供应量偏大。

下半年，货币政策的收缩力度明显加大，货币因素开始对价格上涨起抑制作用。

政府投资力度减弱对控制通货膨胀有利，但其作用大部分被民间投资增加所抵消。

国际市场大宗商品价格在二、三季度的下跌和人民币持续升值对抑制通货膨胀有不可低估的作用。

2012年，居民消费价格涨幅将延续回落走势，二季度可降至低于3%的水平，但之后价格走势将复杂化，要视货币政策调整以及外部环境变化等因素而定。

通货膨胀的近期走势主要可根据货币供应量和上游产品价格变动情况进行预测，目前这两个因素都对通胀走低有利。

按可比口径计算的货币供应量M1增速已连续4个月在15%以下，与之对应的通货膨胀区间在3%以下。

2011年，虽然工业购、销价格年均涨幅较高，分别为9.2%和6%，但年内涨幅并不高，年末仅比年初上涨3.5%和1.7%，5月份以后的价格水平则是下降的。

较远期的通胀走势则是不确定的，国际市场大宗商品价格在近些年一直波动较大，在2012年转涨的可能性很大，货币政策也有可能在保增长的压力下形成反转。

（四）消费需求分析

全年居民消费价格比上年上涨5.4%，其中食品价格上涨11.8%。

固定资产投资价格上涨6.6%。

工业生产者出厂价格上涨6.0%。

工业生产者购进价格上涨9.1%。

农产品生产价格[3]上涨16.5%。

图5

（五）重大利好事件分析

重大利好事件即如同中国加入WTO、举办奥运会之类的重大的对经济又很促进作用的事件。

1.2.2兰州市经济环境分析

城市经济环境的分析通常包括城市的一些主要经济指标、城市产业产值、城市经济发展历程、城市固定资产投资、城市引进外资情况、城市内重大经济项目等。

（一）兰州市主要经济指标

城市主要经济指标包含城市居民收入水平及城市各大产业产值水平、固定资产投资额等。

（1）兰州市人均GDP

2011兰州GDP增速达15%居民人均收支相抵剩余不多

图6

可以肯定，‘十一五’以来，兰州生产总值都在不断增长，而且到去年更是达到五年前的一倍之多。

”3月27日，面对即将正式公布的2011兰州国民经济和社会发展统计公报，统计部门一位负责人介绍说，去年兰州GDP增加260亿元，达到1360.03亿元，各项经济指标也全面增长。

根据计划，这份涵盖兰州经济社会全貌的公报将于今日正式对外公布。

报告解读：

兰州市统计局一位负责人告诉记者，2010年，兰州生产总值（GDP）达到1100.39亿元，首次突破千亿元大关，而2011年GDP达到1360.03亿元，剔除当年的通胀影响，再度增长15%，实现了历史性突破。

在主要拉动经济的固定资产投资方面，今年房地产投资依旧抢眼，累计完成投资159.67亿元，以34.99%的增速引人关注，但其中主要投资部分已从商品房转向保障房。

而根据计划，自去年累计开建5万套保障房后，今年兰州将再建1万套保障房，预计固定资产投资增速还将继续保持。