宜昌市三峡大学片区控制性详细规划04文本0903.docx

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宜昌市三峡大学片区控制性详细规划04文本0903

目录

第一章总则..........................................................1

第二章土地使用性质分类及控制........................................2

第三章土地利用规划..................................................3

第四章建设开发建设..................................................5

第五章道路交通规划..................................................9

第六章园林绿地系统及空间景观系统规划...............................11

第七章环境保护规划.................................................12

第八章市政公用设施规划.............................................12

第九章防灾减灾工程规划.............................................15

第十章地块编码与规划分图则.........................................16

第十一章规划实施与规划管理规定.....................................16

第十二章附则.......................................................17

附录一名词解释.....................................................17

附录二主要相关附表.................................................18

宜昌市三峡大学片区控制性详细规划

文本

第一章总则

第一条为了引导三峡大学片区的开发建设，进一步优化城市用地布局，完善路网骨架，落实各项基础设施，促进城市的有序拓展，特编制《宜昌市三峡大学片区控制性详细规划》（下称本规划）。

第二条本规划适用于规划范围内各地块和各类用地的土地使用、建设和规划管理等工作，并为下层次的修建性详细规划、建设项目设计等提供依据，但不能作为工程项目施工的依据。

第三条本规划由规划文件（文本和说明书）、规划图纸（分图则和图纸）两部分组成。

规划文本与分图则具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。

第四条本规划是三峡大学片区各项建设活动和规划管理的法规性文件，规划区内各项建设必须遵守本规划的规定，任何单位和个人非经履行法定程序均无权随意更改。

第五条本次规划区范围为：

东面以三峡快速路为界，南面以运河为界，西面以大学路为界，北面以黄河路和城东大道为界。

规划总用地面积为239.47公顷。

第六条本规划依据《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）、《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》、《湖北省控制性详细规划编制技术规定》、《宜昌市城市总体规划（2005-2020年）》、《宜昌市西陵分区规划（2007-2020年）》、《三峡大学改扩建修建性详细规划（2003-2010年）》、《宜昌市城市规划管理技术规定》（2008.6），以及国家、省、市其它相关法规和规范而制定。

第七条规划原则

1、承上启下原则

认真贯彻和落实总体规划的各项发展要求，指导下一层次规划的编制。

2、可操作性原则

根据宜昌市城市建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要求，在尊重总体规划的原则基础上，科学发展，合理规划。

3、可持续性发展的原则

规划应强调控制与引导相结合，保留适当的灵活性。

规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可持续发展性。

4、生态景观特色建设原则

积极加强城市景观特色建设，利用其优良的自然条件和三峡大学的优势资源，创造出宜昌市城区重要的自然人文景观特色区。

第八条规划目标

1、完善城市结构、协调整体发展、明确片区性质，合理进行片区用地布局。

2、强化片区的交通功能，加强道路交通设施建设，建立方便、快捷、多层次的交通体系。

3、营造片区特色，加强绿地景观系统规划，提升城市景观建设品位，创造良好的生态环境，满足可持续发展的要求。

4、本着高起点、高标准的原则对片区内的公共服务设施进行规划，强化基础设施的配套，满足宜昌市建设省域副中心的要求。

第九条功能定位

该片区的主要功能为：

高等教育功能、居住功能、新型都市工业功能、特色景观功能。

第十章规划性质

该片区的性质为：

以高等教育为主体，附带居住和新型都市工业的综合功能片区。

第十一条规划规模

1、用地规模：

规划总用地为239.47公顷。

2、人口规模：

规划人口总量约为4.6万人，人口密度约为19209人/平方公里。

常住人口为2.5万人，人均建设用地面积约为89.2平方米/人。

第十二条本规划文本中斜体黑字部分为规划中的强制性条文内容。

第二章土地使用性质分类及控制

第十三条本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》规定的城市用地分类代码，主要划分至中类或小类。

第十四条规划片区的主要土地使用性质为：

居住用地、公共设施用地、工业用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、水域及其它用地，共七类用地。

各地块土地利用性质详见“土地利用规划图”。

第十五条规划所确定的土地使用性质是对未来土地使用的控制与引导，在土地开发建设过程中，土地使用性质及用地规模必须符合文本和图则的规定。

第十六条现有土地的使用性质若与本规划的规定不符，应按照规划进行控制和引导，逐步加以改造，使该用地新的土地使用性质与本规划的规定相符。

现状合法的土地用途与规划规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与规划规定的用途相符。

第十七条因片区发展需要，规划中所规定的土地使用性质及用地使用规模如需作变更时，必须经规划管理部门的批准。

土地使用性质的变更，宜在同类别范围内调整；变更应同时符合用地与建筑性质兼容性的规定；变更应有利于环境改善和提高公共设施服务水平，并不得影响周边地块土地和建筑的正常使用。

第十八条规划确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，经城乡规划主管部门批准，可根据实际情况将地块进行合并或细分，但其用地使用规模必须符合图则中提出的总体控制指标要求。

第十九条规划区内的土地使用和开发建设宜以道路划分的街坊为基本规模成片进行。

成片进行的开发建设应编制修建性详细规划或总平面设计，经城乡规划主管部门批准后，方可进行建筑与场地环境设计。

第三章土地利用规划

第二十条规划原则

根据三峡大学片区的现状用地情况，结合宜昌市总体规划、近期建设规划和宜昌市城市发展要求，以统一规划、科学布局、合理开发为原则，充分考虑各种用地建设要求，合理规划布置片区内的土地利用。

第二十一条规划结构

本规划的规划结构为“五轴、三区”，具体为：

·“五轴”：

分别指沿大学路、西陵二路形成的城市发展轴，沿汕头路形成的片区发展轴，沿三峡快速路形成的防护绿地景观轴，沿运河形成的公共绿地景观轴。

·“三区”：

分别指以三峡大学为主体的高等教育区，三峡大学北侧的新型都市工业延伸区，西陵二路沿线的居住区。

其中居住区又分为两个居住社区，分别为茶庵村社区和船柴东社区。

第二十二条居住用地规划

1、用地布局

规划的居住用地主要位于大学路和汕头路之间的西陵二路沿线，根据规划人口规模，西陵二路沿线的居住用地按一个居住小区的规模来设置，分为二个居住社区。

规划过程中，结合现状建设情况，对茶庵村安置点的居住用地大部分进行保留，局部进行改造新建，并根据城市拓展的需要，逐步将周边的零散村民都迁移到该安置点，形成一个村民集中居住社区；对四零三厂生活区，考虑其现状居住环境相对较差，规划中结合西陵二路道路建设，对四零三厂原生活区将逐步进行改造。

同时，规划中注重对社区的各项配套设施的布置和对居住环境的营造，规划中根据需求主要配置了小学、幼儿园、居（村）委会、农贸市场等居住区配套公建。

整个居住用地面积为23.94公顷，占总用地的10.00%。

2、居住（小）区级公共服务设施（配套公建）

（1）小学、幼儿园

规划中设置小学1所、幼儿园2所，其中小学的规模在考虑本片区的需求外，还适当考虑了周边的发展需求。

具体为：

·小学：

规划改造小学1所，即对原来许家湾小学进行异地改造，规划位于西陵二路和汕头路交汇处，其规模为24班，用地面积为1.44公顷，占总用地的0.60%。

。

·幼儿园：

规划改造幼儿园1所，即对四零三厂生活区的小灵童幼儿园按规范要求进行改造，或根据居住用地建设开发，在该地块新建一所；规划新增幼儿园1所，位于三峡大学社区服务中心旁。

其规模均为不小于6班。

（2）其它配套公建

规划的居住（小）区配套公建还有三峡大学社区服务中心、居委会、村委会、公共厕所等主要配套设施，他们分别位于高等学校用地、居住用地和公共绿地中，没有单独规划用地。

规划中没有涉及的其它配套公建，如医疗卫生类、文化体育类、金融邮电类等，将根据居住区的开发建设，按照《宜昌市城市规划管理技术规定》中居住区公共服务设施分级配建标准进行设置。

规划的居住（小）区级配套公建的具体配置情况详见附表二。

第二十三条公共设施用地

1、商业金融业用地

规划的商业金融业设施主要沿西陵二路分布。

另根据《宜昌市城市农贸市场专项规划（2006-2020年）》，规划中设置农贸市场2处，分别为：

保留三峡大学社区服务中心处一附属式农贸市场；改造现有四零三厂集贸市场，规划其在该处居住用地中单独设置，其规模为三级农贸市场，用地面积为0.42公顷，占总用地的0.17%。

2、文化娱乐设施

规划将现有茶庵村村委会所在处用地改造为文化娱乐用地，其用地面积为0.40公顷，占总用地的0.17%。

3、教育科研设计设施及其它公共设施

规划的教育科研设计设施为三峡大学和其科研设计园，其用地面积为147.94公顷，占总用地的62.12%。

另外根据《三峡大学改扩建修建性详细规划（2003-2010年）》，三峡大学拟在汕头路与黄河路交汇处规划校医院1所。

规划的公共设施的具体配置情况详见附表二。

第二十四条工业用地

规划的工业用地位于三峡大学北侧，临近西陵经济开发区的工业区。

其用地面积为8.93公顷，占总用地的3.73%。

第二十五条道路广场用地

规划中的道路广场用地主要为道路用地、社会停车场用地。

其中道路用地包括城市快速路、主干路、次干路、支路；社会停车场用地主要为服务片区静态交通需要的机动车社会停车场。

其用地面积为28.60公顷，占总用地的11.94%。

第二十六条市政公用设施用地

规划的市政公用设施用地为垃圾转运站、消防站、加油加汽站各1处。

其用地面积为0.79公顷，占总用地的0.33%。

第二十七条绿地

规划的绿地主要为公共绿地和防护绿地。

其中公共绿地为沿运河的绿地；防护绿地为三峡快速路沿线的防护绿化隔离带。

其用地面积为11.89公顷，占总用地的4.96%。

第二十八条水域及其它用地

规划的水域及其它用地主要为保留的自然山体和运河。

其总用地面积为16.56公顷，占总用地的6.92%。

第四章建设开发控制

第二十九条建设开发控制应充分考虑土地利用的综合利用效益，同时也注重城市景观特色的塑造，既可以满足实际操作要求，又可满足控制的科学性、灵活性要求，适应现代城市开发、管理要求。

第三十条在开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划用地性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》，大类性质禁止变更；中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后方可变更；小类性质变更必须经规划主管部门核准。

第三十一条控制指标类型

控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。

规定性指标必须遵照执行，指导性指标是参照执行的。

1、规定性指标包括：

·用地性质

·建筑密度（建筑基底总面积／地块面积）

·建筑控制高度

·容积率（计入容积率建筑总面积／地块面积）

·绿地率（绿地总面积／地块面积）

·交通出入口方位

·停车泊位及其它需要配置的公共设施

2、指导性指标包括：

·人口容量（人／公顷）

·建筑形式、体量、风格要求

·建筑色彩要求

·其它环境要求

第三十二条兼容性控制

为适应市场经济发展的需要，考虑土地使用的不确定性，给规划管理提供一定程度的灵活性和弹性，规划中对部分地块设置了兼容性控制要求，开发建设中可以根据兼容性对土地性质进行调整，但须保持总用地的相对平衡。

具体详见附表六。

第三十三条建筑容量控制

规划对各片区提出了相应的土地开发强度控制，开发强度指标包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、居住人口容量等。

1、居住用地

（1）多层住宅容积率不大于1.6，建筑密度不大于30%；

（2）中、高层住宅容积率不大于2.2，建筑密度不大于25%；

（3）10-18层住宅容积率不大于3.0，建筑密度不大于22%；

（4）小学容积率控制在0．6—0．9，建筑密度不大于20%；

（5）居住区内幼儿园容积率控制在0.8～1.0，建筑密度控制在40％～50％。

2、公共设施用地

（1）商业金融业用地

容积率不大于3.0，建筑密度不大于40％。

（2）文化娱乐用地

容积率不大于3.0，建筑密度不大于45％。

（3）教育科研设计用地

容积率控制在1.0以内，建筑密度控制在25%以内。

3、工业用地

容积率不大于1.0，建筑密度不大于45％。

4、其它用地

（1）体育、医疗以及其它配套设施建设按国家有关规范控制其开发强度。

（2）市政公用设施用地

容积率控制在1.2以内，建筑密度控制在15%-30%。

（3）城市绿地

绿化景观区以绿化为主，仅建少量游乐服务设施，控制其建筑密度在5%以下，绿化率在70%以上。

5、绿化控制

（1）新建居住区绿地率不低于30%；

（2）一类工业用地绿地率不低于20%；

（3）学校、大型公共设施等用地绿地率不低于30%；

（4）交通枢纽、商业用地绿地率不低于20%；

（5）其它用地绿地率参照相关规定进行控制。

具体各地块的容量控制指标将严格按《宜昌市城市规划管理技术规定》及相关规定执行。

第三十四条建筑间距控制

任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、环境保护、防灾、通风、工程管线埋设和建筑保护等方面的规范和城市设计的要求，并参照《宜昌市城市规划管理技术规定》执行。

第三十五条建筑物退让控制

建筑物退后规划用地界线距离和退后道路红线距离除满足消防、地下管线、交通安全、市政设施、绿化等方面的要求外，还应符合下述的规定要求。

1、建筑物退后规划用地界线

（1）沿建筑基地边界的建筑物，其退后规划用地界线距离按本身建筑间距的一半控制。

（2）界外为永久公共绿地、广场、水面等开敞空间时，退后规划用地界线距离按居住建筑离界距离的1.1倍控制。

（3）地下建（构）筑物退后规划用地界线的距离宜不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部距离）的0.7倍，在满足安全的前提下，最小值为2米。

2、建筑物退后道路红线

（1）低层和多层建筑

·后退城市主次干路距离：

低层建筑退后道路红线不小于4米；多层建筑退后道路红线不小于6米。

若底层为商业用房，则低、多层建筑后退规划道路红线分别不少于5米和7米。

·后退城市支路距离：

按前条款规定值降低2米，但不得小于2米。

（2）高层建筑

·后退城市主、次干路距离：

建筑高度小于或等于60米的，不得小于10米；建筑高度大于60米、小于或等于100米的，不得小于12米；建筑高度大于100米的，应不小于15米。

·后退城市支路红线的距离：

在前条对应的情况下可降低4米。

（3）道路交叉口

道路交叉口四周的建筑物后退视距三角形道路斜线的距离，多、低层建筑不得小于2米，高层建筑不得小于3米（自道路规划红线直线段的连接线算起）。

3、建筑物后退河道蓝线

沿河道规划蓝线两侧新建建（构）筑，其后退河道规划蓝线的距离应满足有关的规定外，且不得小于6米。

4、建筑物后退公路规划红线

·沿高速公路退后红线50米（三峡快速路沿线参照该条执行）。

5、其它

·临城市道路修建的围墙、挡土墙，后退道路红线不小于1.0米，沿用地界线修建的围墙，围墙基础不得超过规划用地界线。

·临城市道路修建的门房、大门，后退道路红线不小于2米。

·建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。

具体的详细控制方法将严格按《宜昌市城市规划管理技术规定》及相关规定执行。

第三十六条建筑物高度控制

1、道路两侧建筑物控制高度

沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：

（1）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，达到后宜按斜线向后退让。

H≤1.5（W+S）

（2）沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：

A≤L（W+S）

式中：

A——沿路高层组合建筑以1：

1.5（即56．3°）的高度角在地面上投影的总面积，L——建筑基地沿道路规划红线的长度，W——道路规划红线宽度，S——沿路建筑的后退距离。

（3）建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

（4）建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力走廊的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的1／2宽度计为道路规划红线宽度。

2、建筑面宽的规定

（1）建筑高度小于、等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于80米；

（2）建筑高度大于24米，小于、等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于70米；

（3）建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；

（4）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。

3、其它规定

在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

第三十七条建筑基地的绿地控制

计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

1、居住区人均公共绿地不少于1.5平方米，居住小区不少于1.0平方米，组团不少于0.5平方米；居住小区内每块集中绿地的面积不小于400m2，且至少有1／3的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。

2、建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中按组团级以上进行设置，每块集中绿地的面积不得小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外，其中绿化面积（含水面）不宜小于70%。

3、公共活动广场周边宜种植高大乔木，集中成片绿地不应小于广场总面积的25%；集散广场的成片绿地不应小于广场总面积的10%；广场绿化应选择具有地方特色的树种。

4、沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为集中绿地计算。

第三十八条建筑面积或容积率奖励

1、在符合日照、消防、交通、卫生等相关规定的前提下，建设单位在其用地范围内为社会公众提供公共开放空间的，可实行建筑面积或容积率奖励，奖励增加的面积不得超过该地块核发的规划选址意见书的控制指标控制值的15%。

2、提供公共开放空间的奖励

按照提供的公共开放空间，可以给予建筑面积的适当补偿，具体补偿办法如下：

建筑面积补偿表

核定建筑

容积率（FAR）

每提供1平方米有效面积的开放空间，

允许增加的建筑面积（M2）

FAR≤2

1.5

2

2.0

4

2.5

3、在居住区规划中，超出规定配置的公共服务设施，每增设1平方米，允许增加住宅建筑面积2平方米，但奖励建筑面积的总量不得超过公共服务设施配置规划值的2倍。

4、居住区建筑提倡采用坡屋面形式，起坡高度不超过顶层楼面1.2米，且屋面坡度小于等于45度，其屋顶建筑面积可不计入容积率。

第五章道路交通规划

第三十九条三峡大学片区道路交通规划依据《宜昌市城市总体规划（2005-2020年）》、《宜昌市交通综合规划（2005-2020年）》和相关规范，在保证总体规划和分区规划道路发展设想基础上，并进一步考虑三峡大学片区交通发展要求和对外联系情况，以交通便捷、安全可靠、满足使用为基本原则进行。

第四十条路网结构

片区内规划的道路布局基本形成“二横、三纵”的道路网格局：

·二横：

黄河路、西陵二路

·三纵：

大学路、汕头路、三峡快速路

第四十一条道路系统规划

规划区内规划道路基本为《宜昌市中心城区道路系统专项规划》所确定的城市干道网，干道网中需优先考虑的是黄河路和西陵二路延伸段的修建，它们是带动片区今后发展的基础。

新增规划的道路主要有云霞路，是一条城市之路；茶庵路，是居住区内部道路。

整个城市道路网系统中，三峡快速路路基宽为20-24米，长为1270米；主干路红线宽为36-44米，为三块板和一块板，道路总长度为5782米，路网密度为2.41千米/平方公里；次干路红线宽均为36米，均为一块板，道路总长度为1507米，路网密度为0.63千米/平方公里；支路红线宽为15-25米，均为一块板，道路总长度为3197米，路网密度为1.34千米/平方公里。

道路竖向控制中，规划城市道路机动车车行道纵坡为0.2%-8%，居住区内部道路机动车车行道纵坡不大于12%，所有道路横坡为1%-2%。

具体详见附表三。

第四十二条静态交通规划

规划设置社会停车场1处，用地面积为0.28公顷，预计可提供社会机动车停车位100个左右。

第四十三条各建筑配建停车位应符合规划中的要求，具体执行标准见附表四。

第四十四条机动车出入口应结合地块规划进行设置，并遵行以下原则：

1、距道路交叉口距离，干道上自道路红线交点起不应小于70米；

2、距非道路交叉口过街人行道边缘应不小于10米；

3、距公共交通站台边缘不应小于10米；

4、距公园、学校、儿童及残疾人建筑的出入口不应小于20米。

第四十五条在进行各类新建、改建、扩建项目时应注意无障碍设计，其设计原则及技术规定应符合《城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）》的规定。

第六章园林绿地系统及空间景观系统规划

第四十六条本次规划范围内的园林绿地系统是以保护山体为依托，以沿主要道路及运河沿线的带状绿地为联系纽带，以各类公共绿地为基点，形成点、线、面结合的复合式、立体化结构。

第四十七条园林绿地系统的构成

规划区内的整个绿地系统由绿地和保留山体构成。

绿地又由公共绿地和防护绿地组成。

第四十八条公共绿地

规划中的公共绿地主要为运河沿线的带状绿地。

根据总体规划，规划在运河沿线不小于25米纵深建设带状公共绿地，作为城市的亲水休憩空间。

其用地面积为7.37公顷，占总用地的3.07%，人均公共绿地面积为2.95平方米/人。

第四十九条防护绿地

结合穿越规划区的三峡快速路设置防护隔离绿地；结合穿越规划区的高压电力线路设施高压走廊防护绿带。

其具体控制要求为：

·三峡快速路：

按高速公路的标准设置，以边线为基础，每边防护绿化带各控制为50米；

·110KV高压走廊：

高压走廊宽度控制为25米；

·