借款合同没到期能查封对方房产吗.docx

借款合同没到期能查封对方房产吗.docx

《借款合同没到期能查封对方房产吗.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《借款合同没到期能查封对方房产吗.docx（5页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

借款合同没到期能查封对方房产吗

借款合同没到期能查封对方房产吗篇一：

未过户的房产法院能否查封未过户的房产法院能否查封？

在线荐稿记者博客联系记者

法律咨询

陈先生来电咨询：

XX年5月，原告王某因扩大经营后资金短缺向被告刘某借款5万元，双方约定使用期限为一个月，原告给被告出具借据一份，上面明确标明还款期限及利息等。

一个月后原告未如期归还本金及利息，被告索要未果后向法院提出诉前保全申请，法院依法将涉案楼房查封，同时原告向法院提起诉讼。

民事判决书生效后被告并未履行判决义务，原告只能申请强制执行。

在执行中，案外人孙某提出异议称，涉案楼房是被告用来抵顶所欠其货款的，法院裁定查封错误，请求解除对涉案楼房的查封，并中止对该楼房的执行。

法院在审理中查明，对于涉案楼房案外人并未过户，只是和被告草签了一份房屋买卖合同。

请问，未过户的房产法院能否查封？

【律师解答】

笔者认为，案外人虽然与被告之间签了房屋买卖合同，但并未对房产进行过户，涉案楼房还是在被告的名下，并不影响法院对该楼房的查封。

具体理由如下：

首先根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

因此，在被执行人将其所有房屋出卖给案外人，尽管案外人已经支付全部价款并实际占有，但案外人对未办理过户登记手续存在过错的，人民法院仍可以对该房屋进行查封并执行。

其次，案外人孙某主张其早已与被告就涉案楼房签订房屋买卖合同，楼房归其所有。

但该案在审查过程中，被告一直下落不明，无法对房屋买卖合同的真实性及相关问题进行调查、核实，孙某又无其他证据予以证实。

因此，对孙某的主张，法院不予支持。

涉案楼房系被执行人刘某所有，事实清楚，证据确实充分，应予认定。

另外，假设孙某主张的房屋买卖合同真实存在，因孙某怠于办理房屋过户手续，其对涉案楼房未办理过户登记手续存在过错，这并不影响执行法院对登记在被执行人名下涉案楼房的查封。

因此，执行法院对涉案楼房的查封正确，对该楼房的执行合法。

综上，案外人孙某的异议不成立，对其请求，法院不予支持。

据此，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉

讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：

驳回案外人孙某的异议。

（段晓东律师）篇二：

房产未过户被查封案件的处理房产未过户被查封案件的处理王某将自己的房子卖给汤某，但由于丢失了房产证，未能及时办理过户登记。

后王某因欠田某款项未还被诉上法庭，法院根据田某的申请查封了汤某所购房屋。

好在最终法院通过开庭听证，解除了对房子的查封。

汤某系平阴某镇农民，XX年2月通过他人介绍，他购得

王某的房屋一套。

二人签订了房屋买卖合同，同时结清了房款12万元，汤某随后入住。

买了房当然要过户，汤某多次催促王某一同到房管部门办理过户手续，但王某称房产证不知放在何处无法办理，所以一直拖着未办。

XX年4月，由于王某欠田某6万元借款长期不还被诉上

法庭，法院根据田某的申请对王某名下的房屋进行了查封。

同年10月，田某依据生效的法院判决书向平阴法院申请强制执行。

在执行过程中，法院拟对查封房屋进行评估拍卖，汤某急忙提出异议，认为自己对房屋享有所有权，法院无权对此房屋进行拍卖。

执行法官遂组成合议庭对汤某的异议进行听证。

执行合议庭认为，汤某与王某房屋交易行为发生在田某起诉王某一年之前，未办理过户的原因系王某丢失房产证所致，过错不

在汤某一方。

因此根据法

律的有关规定，该房屋的所有权已实际转移给汤某。

日前，平阴县法院依法作出裁定，汤某异议成立，解除对该房屋

的查封。

房产未过户被查封案件的处理：

申请人已经向房东支付了全部购房款并实际占有了该房屋且对未办理转让过户手续无过错，人民法院不得查封。

根据中华人民共和国最高人民法院公告（法释[XX]15号）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

基本案情：

XX年10月A公司从开发商B公司购买了两套房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，A公司向B公司支付了购房款，B公司向A公司交付了房屋。

虽A公司不断催促B公司为其办理过户手续，B公司迟迟未办理。

XX年8月，因B公司未清偿C公司的款项，C公司申请北京市二中院查封了A公司购买的房产，A公司面临已购房屋被法院查封，如何保障自己的权利？

律师建议：

第一步、A公司应向二中院提起执行异议

B公司因未清偿C公司的款项，C公司向申请强制执行，虽A公司购买了房屋，因未办理过户手续，仍登记在B公司

名下，法院在执行过程中不知悉A公司与B公司之间的买卖

关系，所以查封了B公司名下房屋。

就A公司而言，其属案外人，可以依据《民事诉讼法》的相关规定向法院提起执行异议，要求法院解除查封。

就A公司向法院提起的执行异议，现阶段法院审判思路采取不实体审查原则，法院会依据《物权法》第14条规定裁定驳回A公司的请求。

第二步、A公司请求被驳回后，可向法院提起诉讼

A公司对于法院驳回请求的执行裁定，A公司不服，可以依据《民事诉讼法》204条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释17、18、19条，以C公司为被告向法院提起诉讼，如果B公司对于A

公司的执行异议态度不明的情况下，建议将B公司列为第三

人，主张所有权、并要求解除查封。

此时，法院审理A与C公司的执行异议纠纷案件过程中，

采实体审理，所谓的实体审理，实践中，法院一般亦只认定

A、B公司之间为债权关系，不认定A公司享有房屋所有权，在不认定A公司享有房屋所有权的情况下，法院会依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

”进行审查，依据不同情况作出是否解除查封的判决，本案A公司的情况，一般判令解除查封。

第三步、A公司应要求B公司主张过户手续

法院解除查封后，A公司可以通过诉讼方式，要求B公司办理过户手续。

本案，A公司如走完前述全部步骤，最终取得房屋产权的话，维权过程可能花费两三年的时间，需要付出很多的人力、物力成本，建议广大购房者在买房时，在每个购房环节的过程中都能积极采取各种措施，以保障自己的合法权利。

《民事诉讼法》第二百零四条：

“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。

案外人、当事人对裁定不

服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

”

按照上述法律规定，如果房屋被法院查封，提出房屋为自己所有的异议的买方，对法院的裁定不服的，如果认为原判决、裁定错误的，可以向上一级法院提出再审申请；如果认为与原判决、裁定无关，那么应当在裁定送达之日起十五日内向法院起诉。

因此，如果房产被法院查封与原判决、裁定没有关系，那么应当在异议裁定送达之日起十五日内起诉，且只能提起异议之诉，否则，法院将不予受理。

篇三：

房屋被查封买卖合同是否无效房屋被查封买卖合同是否无效四川省成都市中级人民法院王长军一、案情

XX年8月21日，经中介公司介绍，甲将一房屋转让给乙，双方签订了房屋转让协议，预付定金5万元，并出具定

金收条1份。

之后，甲以房价上涨为由反悔。

乙多次与其交涉，甲均拒绝退还定金。

现该房屋因甲与李某的债务，李某申请B法院查封，乙无法取得房屋权利。

为此，乙向A法院起诉甲返还定金5万元。

案件开庭审理时，甲并未到庭应诉。

经查明，甲尚未取得该房屋的房屋产权证，且该房屋已被B法院依法查封。

二、分歧

法院在审理时有两种观点：

第一种观点认为，因涉案房屋被法院查封，无法转让，故甲乙之间的房屋转让合同无效。

无效的合同自始不具有法律约束力。

对责任承担的问题，根据《合同法》的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第二种观点认为，房屋被查封，买卖合同并非无效，应当具体分析。

1．如果房屋转让合同签订在查封之前，查封措施不影响合同效力。

我国对民事合同效力的认定，先后经历了五个阶段：

《民法通则》、《经济合同法》、《合同法》、《合同法司法解释

（一）》、《合同法司法解释

（二）》，对无效合同的认定经历了由严格到宽松的过程，尽量缩小无效合同的范围，减少无效合同的认定，不断弱化公权对私权的干预，体现了对民事主体意思自治的尊重，有利于市场经济的发展，有利于诚信社会的建立。

合同效力的判断，应当依据《合同法》第52条及合同法司法解释

（一）、

（二）的相关规

定，只要双方主体适格，意思表示真实，内容不违反公共利益，不违法法律、行政法规的效力性规定，合同就应当有效。

但从上述法律中，我们找不到标的物被查封，买卖合同就无效的规定。

查封只是一种强制措施，目的在于防止标的物的转移，但查封措施不影响成立在先的买卖合同的效力，不能以后出现的查封措施来否定之前成立的买卖合同的效力，这是1999年合同法生效后的一个基本常识。

2．即便查封在前，买卖合同也并非一律无效。

房屋被查封后不能转让的依据是《城市房地产管理法》第37条第2款：

“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。

”笔者认为，转让查封房屋的合同效力也应具体分析，不能简单的否定其效力。

（1）如果买受人明知房屋被查封而签订合同，则合同有效。

房屋虽在签订买卖合同前已经被查封，属于《城市房地产管理法》规定的不得转让房地产的情形，但查封的原因有很多，查封措施并不必然导致房屋根本无法转让、合同根本无法履行，例如，出卖人与买受人协商，买受人将价款给付债权人，清偿出卖人的债务而解除查封，则交易仍可顺利进行。

市场经济下，每个人是自身利益的最大维护者，在买受人明知房屋被查封后，买受人通过调查了解，权衡利弊，依然同意签订买卖合同，除合同违反公共利益除外，法院不能因查封而横加否认合同的效力。

如果买受人事后反悔，以房屋被查封为由主张无效，不仅违背诚实信用原则，也违背市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，不应支持其理由。

（2）如果出卖人隐瞒房产被查封的事实，与买受人签订房地产买卖合同，该合同属于可变更或撤销的合同。

出卖人隐瞒房屋被查封的事实而与买受人签订转让合同，构成欺

诈，根据《合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者

撤销”之规定，属于可变更或撤销的合同，合同效力取决于善意买受人的意愿。

A.买受人认为主张合同有效对其更为有利，则主张合同有效，要求出卖人履行（采取措施解封后即可履行），如不能解封，履行不能，买受人则可主张解除合同，追究出卖人的违约责任；B.如果买受人认为主张合同有效于己不利，则可以房屋被查封不能转移为由，请求法院撤销。

这种处理方式，比简单的认定合同无效，更有利于制裁不诚信的出卖人，更有利于保护买受人的利益。

未到手的二手房被法院查封定金还能返还么？

来源：

江苏法院作者:

丁文娟钱晓平更新时间：

XX-12-2316:

18:

00

购买的二手房被法院查封，已交了的定金还能返还吗？

近日，江苏省无锡市滨湖区人民法院一审判决了该案件，判决甲立即全额返还乙定金。

XX年1月21日，经中介公司介绍，甲将一房屋转让给乙，双方签订了房屋转让协议，预付定金4万元，并出具定金收条1份。

之后，甲以房价上涨为由反悔。

乙多次与其交涉，甲均拒绝退还定金。

现该房屋已被法院查封，乙无法取得房屋权利。

为此，乙诉至法院要求甲返还定金4万元。

案件开庭审理时，甲并未到庭应诉。

经查明，甲尚未取得该房屋的房屋产权证，且该房屋已被法院依法查封。

法院认为，因涉案房屋在双方签订房屋转让合同时已被法院查封，故该房屋转让合同无效，乙要求返还定金，法院予以准许。

据此，法院依法作出上述判决。

法官释法：

因该案中的房屋在合同签订时已被法院查封，故签订的合同无效。

无效的合同自始不具有法律约束力。

对责任承担的问题，根据《合同法》的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

在此，提醒广大购房者在购买二手房时，先查查该房屋的产权。

（文中均为化名）