投资海南房地产的可行性分析报告1.docx

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投资海南房地产的可行性分析报告1

房地产营销实务论文

投资海南房地产的可行性分析报告

姓名张呈江

1.全国房地产市场发展和趋势--------------------1-5

2.海南房地产市场发展和趋势--------------------6-8

3.对于可行因素的分析-------------------8-10

全国房地产市场发展和趋势

房地产业在国民经济中的作用和影响越来越大，房地产业是我国国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。

一、房地产业对经济增长的作用不断增大

从生产方面看，房地产业创造的增加值在ＧＤＰ中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。

１９５３—１９７８年，我国ＧＤＰ年均增长６．１％，其中房地产业年均增长５％，对经济增长的贡献率为１．８３％。

１９７８—２００５年，我国房地产业增加值占ＧＤＰ的比重平均为４．１％，比改革开放前提高了２．１个百分点，期间我国ＧＤＰ年均增长９．６％，房地产业年均增长１１．４％，对经济增长的贡献率为２．３９％。

二、房地产业的产业关联影响面广泛

从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的４０个部门中，有３８个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。

从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为　０．５４３５，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等７个行业。

从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为１．４１６１，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等１６个行业。

三、房地产业对居民消费的双重影响

房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。

１．投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。

房地产投资与住房消费关系为每１００元的房地产投资约可拉动３０元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的１／１０，对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为１００元投资可增加消费４０元左右。

２．投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。

根据我国居民约０．７的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占７０％的相应消费支出。

粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发投资的８％，则相应挤占居民消赞约占房地产投资的５．６％。

３．房地产业是财政收入的重要来源。

房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源：

第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。

上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达２５％左右，部分地区甚至超过５０％，成为名符其实的“第二财政”。

第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。

２００４年，我国房地产业税收收入为１３６９．８８亿元，占当年各项税收的５．４４％。

第三，房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。

４．房地产业对就业的影响。

根据２００４年经济普查统计，全国经营房地产的法人单位就业人数为３９６．３万人，全国房地产的个体经营户就业人数为　９１０２０人。

同时，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响。

结构变化：

个人已成商品住宅购买主体

一、房地产投资完成额中住宅投资持续快速增长，占比不断提高

住宅投资是我国房地产开发投资的主体。

从房地产投资完成额的增长态势看，１９９７年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是由住宅投资的快速增长拉动钓。

１９９８－２００５年期间住宅投资年度增长率均在　２１％以上、年均增速高达２７．５３％。

与住宅投资的持续快速增长相对应，１９９５－２００５年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上升趋势，从１９９５年的５５．７８％提高到２００５年的６８．３３％。

二、房地产投资资金主要来自国内贷款、自筹资金和定金与预售款等其他资金

国内贷款在房地产开发投资资金来源中所占比重比较稳定，１９９５—２００３年期间介于１９．０９—２３．８７％之间，２００３年以后有较大幅度下降，２００４年降为　１８．４％，２００５年进一步下降到１８．１１％。

自筹资金所占比重在１９９５年以后有较大幅度提高，从１９９６年的　２１．１％提高到２００５年的３３．２４％。

定金及预售款等其他资金占房地产投资资金来源的比重最高、且呈上升趋势，１９９７年占比只有３８．１１％，２００１年提高到４７．６９％，２００４年进一步提高到４９．８７％，２００５年回调到４７．３８％。

此外，利用外资在１９９７年以前曾是房地产投资的重要资金来源，１９９５－１９９７年期间利用外资在房地产投资资金来源所占比重曾高达１１．７％，但　１９９７年以后占比持续下降，２０００年以后占比不足　２％，到２００５年已降为１．１９％。

三、房地产销售面积以住宅为主，个人已成为商品住宅的购买主体

我国房地产业始终以住宅作为主要投资领域。

从１９８７—２００５年我国商品房销售面积的构成看，住宅销售面积占商品房销售面积的比重平均为８８．２４％。

近年来商业营业用房销售面积增长相对较快，占比趋于提高。

但办公楼和其他商品房销售面积增速相对较低，在商品房销售面积中所占比重趋于下降。

从购买主体看，个人购买商品住宅面积持续快速增长，占比不断提高，２００３年个人购买住宅面积占比已达到９６．４３％，个人已成为商品住宅的购买主体。

需求因素并非房价上涨的决定性因素

我国商品房平均销售价格在经过１９９３—１９９９年的持续回落调整后，从２０００年开始再次恢复上升趋势，　２００４年和２００５年进入大幅度提升状态。

导致近两年商品房销售价格大幅度提升的主要因素是工程造价之外的其他因素，需求因素并非价格上涨的决定性因素。

一、我国商品房平均销售价格发展状况

我国商品房销售价格的上升过程大致可分为三个阶段：

１．１９８８—１９９３年的持续上升阶段。

这一阶段商品房销售价格增速不断提高，从１９８８年的２３．２１％提高到１９９３年的２９．８４％。

２．１９９３—１９９９年的持续下降阶段。

这一时期商品房销售价格增速持续回落，到１９９９年降为－０．４７％。

３．１９９９—２００５年的持续上升阶段。

１９９９年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，到２００５年提高到１９．４６％。

但在２００４年之前价格增速上升幅度较小，属于缓慢提升阶段，从２００４年开始大幅度提升。

二、不同用途商品房销售价格增长状况

在不同用途的商品房销售价格中，住宅销售价格增速远高于商业营业用房销售价格增速。

１．住宅销售价格：

１９９１－２００４午期间年均增长９．８％。

１９９５年以后增速逐年下降，从１９９５年的２６．３７％降为１９９９年的０．１６％。

２０００开始恢复上升态势，２００４年提高到１６％。

２．商业营业用房销售价格：

１９９５年以后不断提高，但增长平稳，１９９５—２００４年年均增长５．２４％。

即使在２００４年商品房平均销售价格大幅度提高时，商业营业用房价格增速也只有７．９１％，远低于住宅价格１６％的增速。

３．办公楼销售价格：

１９９５—１９９８年期间销售价格持续上升，年均增长２７．５４％。

１９９８年以后办公楼销售价格出现持续大幅度回落，１９９８—２００３年期间年均下降５．４５％。

２００４年办公楼销售价格再次大幅度提高，达到３７．８６％。

４．其他商品房销售价格：

波动幅度较大，但总体上呈上升趋势，１９９５—２００４年期间年均增长３．８８％，远低于住宅与商业营业用房的价格增速。

海南房地产市场发展和趋势

在国际旅游岛战略的带动下，短短半年间，海南房地产经历了一个看上去火热，实则扑朔迷离的过程。

虽然社会各界对海南的质疑之声不断，“崩盘论”以及“泡沫论”也不断沉浮于海南的舆论之间。

但据数字显示，2009年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到28.72%，房地产投资总额达到287.9亿元，年增长率在40%以上。

在全球经济普遍陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍旧能保持高速增长，说明各方投资者对海南市场始终充满了信心。

　　海南房地产市场的客户主要来自于岛外，每年的9月至次年3月，岛外温度不断下降之时，岛内仍旧春暖花开，这吸引了许多东北，山西以及浙江的投资客们前来越冬，这段时间也是岛内传统的销售旺季。

　　然而，随着房地产市场的逐步发展，一些弊病也无可避免暴露出来。

虽然海南全省的施工面积不断增长，速度很快，但房屋竣工面积比较稳定，增长速度比较缓慢，这主要反映了海南本地房地产市场的滞后效应，由此连带出本地房地产开发筹资缓慢，金融紧缩，同时也暴露出部分开发商囤地现象的严重。

　　在旅游区域发展的基础上，海南房地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹，西静，中稳”。

东线是当前的热点开发区域，发展也较为成熟。

海南房地产城市分布一览图

东线滨海度假：

国家海岸+航天城+亚洲论坛

　　海南东线沿海城市，以海口和三亚为端点，中间主要包括陵水、琼海、文昌。

随着东线铁路的兴建，很多投资客都将目光投向了这几个东线沿海城市，使这几个城市的房价也是水涨船高。

　　陵水的海景房，诸如清水湾，香水湾一号，因为凭借着与三亚相似的热带气候的地理位置，价格几乎与三亚持平，独栋别墅往往从几百万到几千万不等。

陵水与三亚相比，也有着自己独特的优势，在三亚，旅游观光客较多，沙滩上往往人满为患，但在香水湾等地，沙滩几乎都是楼盘私有，满足了一些高端客户的品质要求。

　　再看博鳌，博鳌是琼海的一个小镇，规模并不大，甚至步行便成走遍全镇。

正因为博鳌亚洲论坛永久会址使得这个小镇举世闻名，三江入海口使这里拥有最独特的海景景观，海边一座座即将拔地而起的度假公寓，使博鳌房地产的前景看起来拥有无限生机。

2009年博鳌某楼盘刚开盘时，均价仅5000元/平方米，目前博鳌的高端海景房已达到了2万元/平方米。

博鳌拥有自己特殊的地域优势，年底博鳌机场即将试航，而东线轻轨也将在下半年通车，大多客户选择博鳌，都因看好博鳌的长远发展。

　　文昌，也是东线城市里房地产发展比较成熟的站点之一。

文昌的海岸线长度位居海南之首，有207公里，但目前开发成熟的区域，还局限在高隆湾一带，目前文昌房价虽比其他东线城市略低，但部分楼盘也已破万。

位于文昌的航天城也是其房地产卖点之一，随着区域配套的进一步完善，文昌房价也有望与博鳌陵水接轨。

　　相比三亚，海口更适合于居住，成为许多拥有岛居梦的购房者投资首选之地。

作为省会城市，海口的发展屈指可待，不少外地投资者选择在海口市中心买房，而不局限于海景房。

就是看中海口作为省会城市，今后很可能发展成为海南的经济枢纽。

目前海口新开楼盘均价大多破万，部分徘徊在七千至八千左右的楼盘，要么自身存在法律手续上的缺陷，要么就是偏离市区，交通不便。

对于可行因素的分析

对于在海南投资的因素很多，主要从四个方面来分析。

即购房观念、“限购”解读、支柱产业、国际旅游岛。

1.购房观念

结婚一定要买房，不买就不结；买房就要100平方米以上，小了“不够用”；一毕业就买房，越晚出手越买不起；家长出首付，两家人买一套房；孩子要在北京上大学，先把房子买好……在这些观念的影响下，越来越多年轻人加入购房大军，购房群体呈现出明显的“低龄化”、“超前化”、“啃老化”趋势。

据“链家地产”市场研究部最新统计显示，北京2010年30岁以下人群购房占比约为38%，首套房贷者的平均年龄只有27岁，低龄化趋势明显。

据了解，发达国家首次购房的年龄比我国要大很多。

如日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁；法国首次购房的平均年龄为37岁；美国首次购房年龄也在30岁以上。

年轻人长期租房是一种普遍状态。

据调查，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚比例仅为14.3%。

根据英国社区和地方政府部公布的数据，2008年至2009年，英国近32%的家庭靠租房解决居住问题。

这些事实都告诉我们，虽然这些举措是不合理的，但是都是很现实的问题。

这样的观念仍然会保持到下一个观念的出现为止，所以海南是适合投资房地产的。

2.“限购”

“限购”的目的是为了遏制房价上涨，为什么要遏制呢？

是因为很多人需要房子。

“限购”的目的是打击投资炒房者，对于真正需求的房子的人是没有影响的。

对于几个重点城市的“限购”，更加证明了有投资的潜力。

2.支柱产业

从市场博弈形势判断，受控于城镇化进程、居民收入水平提高等因素控制的房产刚性需求将稳定增长。

在2011年，随着居民收入的不断提高，大量的资金继续导入投资渠道。

在国内投资途径不畅、银行实际负利率的情况下，大多数居民都有投资房地产市场的倾向，不管他们是否拥有实力。

　同时，随着中国城镇化进程不断推进，越来越多的农村人口被城市化为“城里人”。

大量的旧城改造和房屋拆迁造就了更多的新刚需，这些人必然要求拥有属于自己的房屋财产。

链家地产副总裁林倩对《中国经济周刊》置评说，纵向比较中国的四个一线城市，其中北京的投资和投机性需求相较于其他三个弱小一些。

“我认为现在各个城市的限购政策还在慢慢释放效力。

那么这就导致购买力主要集中于刚性需求。

”

　　甚至有业内人士认为，2011年不管中国出现多少套新增住房，刚性需求依然会随着人口总数不断增加而增加，高房价必将继续上涨。

　　而记者采访中发现，众多业内人士认为，导致2011年房价上行的最重要因素则是通胀。

　2010年的通胀味道，伴随着被游资戏谑过的瓜果蔬菜被一同端上餐桌。

这一年，从绿豆开始，所有的农产品都开始进入价格上升通道。

尽管国家出动政府干预手段，但是这并未能消除民众通胀预期的增强。

　有关部门预计，2011年CPI升幅目标约在4%。

多数市场机构也同意这一预估。

在如此高的通胀预期之下，银行实际负利率难以吸引社会闲散资金，而并不完善的股票市场亦让公众难以完全信任。

普通民众在金融市场中屡屡挫败，房地产无疑成为最为普及、最为稳妥的投资方向之一。

房地产“经济支柱产业地位”不动摇，流动性充足，刚性需求稳定增长，投资和投机性需求长期存在……2011年，中国房价向上还是向下，答案近乎明确

4.国际旅游岛

把海南建成国际经济合作和文化交流的重要平台，《规划纲要》指出要发挥海南对外开放排头兵的作用，依托博鳌亚洲论坛的品牌优势，全方位开展区域性、国际性经贸文化交流活动以及高层次的外交外事活动，使海南成为我国立足亚洲、面向世界的重要国际交往平台。

邓小刚对此认为，这完全符合海南这一个中国最大经济特区的定位，无论是从区位优势看还是现行政策看，海南都有搭建好这一平台的条件，尤其是2008年在海南成功举办了10场国事活动后，海南成为休闲外交和展开国际经济文化交流的首先地之一。

邓小刚告诉记者，尤其值得注意的是，这6大定位不仅强调了旅游业和三产，同时也要积极发展热带现代农业，集约发展新型工业，在提出建设南海资源开发和服务基地和建设国家现代农业基地的小节里，多次提到了渔业、种植业以及海洋资源的开发利用。

这告诉我们，这个中国唯一的国际旅游岛建设是存在机遇和投资价值的。