SJ201金地集团项目投资决策评审管理阶段设计成果标准.docx
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SJ201金地集团项目投资决策评审管理阶段设计成果标准
质量管理体系作业指导书
文件编号
ZB-SJ-Z02
版本号
1.0
生效日期
金地集团项目投资决策评审管理阶段
设计成果标准
（盖控制专用章处）
修改状态
修订情况
生效日期
起草
吴卫
职务
资深建筑师
日期
2006-3-12
审核
职务
日期
审核
职务
日期
审核
职务
日期
签发
职务
日期
一、项目投资决策评审管理阶段设计成果标准……………………………3
1.项目基础资料……………………………………………………………3
1.1场地自然条件………………………………………………………………3
1.2场地社会条件………………………………………………………………5
1.3竞争楼盘信息………………………………………………………………7
2.项目投资决策评审管理阶段的设计成果……………………………………11
2.1概念草案……………………………………………………………………11
2.1.1概念草案的设计输入条件………………………………………………11
2.1.2概念草案设计成果………………………………………………………11
2.2概念设计方案………………………………………………………………12
2.2.1概念设计委托任务书……………………………………………………12
2.2.2概念设计方案设计成果………………………………………………12
2.3方案设计任务书………………………………………………………………17
二、概念设计方案集团过程沟通及投资决策评审会上会成果标准……17
1.项目初判审批的规划草案成果标准…………………………………………17
2.概念设计方案集团过程沟通及投资决策评审会上会成果标准………………17
一、项目投资决策评审管理阶段设计成果标准
1.项目基础资料
1.1场地自然条件
场地自然条件表一（ZB-SJ-Z02-F01）表1.1.1
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
图纸、图片名称
内容要求
完成情况
场地位置
场地城市位置图
表达场地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作
□已制作
场地周边区域位置图
表达场地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作
□已制作
场地现状
场地红线图
场地面积、角点定位、红线尺寸、标高
□已收集
场地现状照片
标明拍摄点与目标点位置
□已制作
场地地形图
场地为复杂地形时，表达现状地形、
标高（等高线）、现状地貌
□已收集
须保留植物与
水面分布图
须保留植物与水面的定位
□已制作
说明：
1.本表格所列为描述场地自然条件所需的图纸目录。
应在项目投资决策评审管理阶段收集、制作完成，并作为进行规划草案、概念设计、实施方案设计的基础资料。
2.在项目投资决策评审管理阶段，若政府提供的“场地红线图”、“场地地形图”深度不足，则应在项目设计管理阶段落实并确认此二图纸。
场地自然条件表二（ZB-SJ-Z02-F02）表1.1.2
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
城市
气温
常年绝对温度
最高℃
最低℃
平均℃
城市
风象
主导风向
风向频率玫瑰图（另附图）
□已收集
空气
质量
场地空气质量状况
□空气质量良好□空气质量较差，需进行检测
水文
场地内有无地表水
□池塘□水渠
场地周边有无地表水
□江□河□湖□海□水渠
周边地表水常年水位（黄海高程）
M
周边地表水最高控制水位（黄海高程）
M
地下水位标高（黄海高程）
M□暂无资料
场地内水质状况
□水质良好□水质较差，需进行检测
噪音
场地噪音状况
□周边无噪音源□周边有噪音源，需进行检测
场地有无特殊地下物
冲沟
□有□无□暂无资料
暗河
□有□无□暂无资料
古墓
□有□无□暂无资料
化石
□有□无□暂无资料
地下军用设施、管线
□有□无□暂无资料
地下油罐房
□有□无
其它大型地下建筑物、
□有□无
说明：
1．依据场地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对场地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。
对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。
2．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。
1.2场地社会条件
场地社会条件表一（ZB-SJ-Z02-F03）表1.2.1
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
图纸名称
内容要求
完成情况
集团评审会成果选项
区域现状图
表达场地及其周边（道路、周围建筑物等）的现状特征
□已收集
▲
区域总体规划图
表达政府对场地所处区域的规划设想和建设计划
□已收集
▲
区域交通分析图
表达地铁、轻轨、码头、公交流线及场地附近站点；表达私家车赴场地的可选路线
□已制作
▲
周边交通分析图
表达场地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等
□已制作
▲
周边道路断面图
表达场地块周边道路断面各分项尺寸
□已制作
周边公共设施图
表达场地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；
表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：
广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施
□已制作
▲
市政管线图
表达给水、雨水、污水、煤气、电力、热力、等接口位置、管径、埋深、标高等
□已收集
说明：
1.本表格所列为描述场地社会条件所需的图纸目录。
应在项目投资决策评审管理阶段收集、制作完成，并作为进行规划草案、概念设计、实施方案设计的基础资料。
2.上表中“▲”表示报送集团方案过程沟通及评审会必须完成的图纸成果。
场地社会条件表二（ZB-SJ-Z02-F04）表1.2.2
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
当地政策法规要求
日照间距系数
消防要求
□无特殊要求
人防要求
抗震设防烈度
度
立面风格要求
□无特殊要求
环保节能要求
材料限制
其它要求
□无特殊要求
规划设计要点
总用地面积
ha
□部分项
暂无要点
总建筑面积
m²
容积率
建筑密度
绿化要求
车户比
限高要求
层或m
配套的名称
与面积要求
退线要求
（退道路红线、退征地边界、退绿线、退黑线、退蓝线等）
其它要求
□无特殊要求
（名词解释：
紫线、红线、黄线、绿线、蓝线、黑线是我们在规划图纸上看到的“六线”。
“红线”控制主干道及以上级别道路用地边界；“黄线”控制城市建设区边界；“绿线”控制生态建设区边界；“蓝线”控制河流水系、滨水地区边界；“紫线”控制人文景观保护区、历史街区、文物保护单位边界；“黑线”控制主要市政公用设施以及走廊用地边界。
）
1.3竞争楼盘信息
1.3.1竞争楼盘列表
竞争楼盘列表（ZB-SJ-Z02-F05）表1.3.1
填表人：
填写日期：
年月日
编号
楼盘名称
发展商
所处地段
价位/平米
1
2
3
4
其
他
说
明
（1）“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘
1.3.2竞争楼盘设计信息
竞争楼盘设计信息表一（ZB-SJ-Z02-F06）表1.3.2.1
楼盘名称
位置
规划
总用地面积
M²
总建筑面积
M²
容积率
总户数
户
车位数
地面
个
地下
个
建筑
住宅总面积
M²
住宅产品类型
□独立别墅□联排别墅□多层公寓□花园洋房
□小高层□高层□其他
住宅结构形式
会所面积
M²
会所个数
商业面积
M²□租□售
幼儿园
班
小学
班
景观
周边自然景观
□有□无
景观设计面积
M²
包含项目
游泳池
室外
M²
室内
M²
水景/喷泉
个
停车位（植草砖、车挡）做法
儿童游戏场
组
人行道砖
硬地活动场
个
广场铺贴
网球场
个
车行道做法
羽毛球场
个
室外窨井盖材质
其它
是否设室外箱变
□是□否
竞争楼盘设计信息表二（ZB-SJ-Z02-F07）表1.3.2.2
楼盘名称
位置：
该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术（附总平面图表达）
设计资源
设计内容
设计单位名称
规划
建筑
方案
施工图
□暂无资料
景观
方案
施工图
□暂无资料
室内
□暂无资料
装修部品标准
室外
项目
做法、材料或品牌
项目
做法、材料或品牌
外墙涂料
檐沟
外墙石材
阳台栏杆
门窗玻璃
空调外机挡板
窗框
空调冷凝水管
屋面瓦
成品花架
其它
公共室内
电梯品牌
电梯厅
装修标准
其它
住宅室内
□毛坯房□精装修房
□提供□不提供装修套餐
项目
材料或品牌
项目
材料或品牌
入户门/内门
厨柜
地板
吊顶
洁具
住宅可视对讲机等安保系列材料
其它
说明：
1.针对项目竞争楼盘，应完成表格内全部内容（若文字难以描述可以用实景照片代替）。
若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。
竞争楼盘设计信息表三（ZB-SJ-Z02-F08）表1.3.2.3
楼盘名称
位置
户型
编号
户型种类
面积（M²）
实用率（%）
比例
备注
1
2
3
4
5
6
主力户型编号为:
户型特色评述：
（应附图表达）
项目基础资料成果说明：
1．以上成果（表1.1.1、表1.1.2、表1.2.1、表1.2.2、表1.3.1、表1.3.2.1、表1.3.2.2、表1.3.2.3）由项目开发部门、设计部门、市场营销部门、成本管理部门、工程管理部门共同协作完成，各地产子公司可以根据项目具体情况通过项目协调会来确定各部门的分工。
2．地产子公司设计部项目负责人负责督办基础资料收集和整理工作，对基础资料收集整理的成果进行验收，并填写以上所有表格，对未完成的栏目应在上会前提交资料时向集团技术管理部说明原因。
2、项目投资决策评审管理阶段的设计成果
2.1规划草案：
规划草案是为了进行集团项目初判审批所提交的设计配合资料，保证在技术上基本满足初步的项目产品定位和技术经济指标，便于集团对项目可行性的初判，达到降低投资风险的目的。
2.1.1规划草案设计输入条件
一般由设计部完成规划草案设计，当为了满足特殊要求的委托外部设计公司完成规划草案设计，需形成规划草案设计委托任务书。
其内容包括：
（1）基础资料介绍（参表1.1.1、表1.1.2、表1.2.1、表1.2.2）
（2）设计要求：
●自然条件分析：
明确须利用的有利因素和须处理的不利因素。
●社会条件分析：
明确不可变因素和可变因素，针对可变因素提出有利的发展方向。
●市场要求：
物业类型、档次、规模与比例，项目风格定位。
（3）设计成果标准（详条文2.1.2）
（4）进度要求
2.1.2规划草案设计成果
（1）规划草案设计成果包括：
分类
序号
图纸名称
比例
备注
总图
1
总平面图
应附比例尺
●
2
功能分区和产品分布图
应附比例尺
●
可与总平面图合并绘制
单体
3
拟选用的参考户型平面图
应附比例尺
○
4
项目意向风格图片
○
其它
5
主要的技术经济指标说明
●
可结合总平面图表示
说明：
1.上表中“●”表示必须完成的成果，“○”表示可选择完成的成果。
2.除上表所列的成果项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。
（2）成果深度说明：
●总平面图
a）标明用地界限、道路红线、周边建筑、周边道路名称、指北针。
b）标明建筑单体的层数和退线，建筑单体体块和建筑间距要用真实尺寸。
c）表明绿地和水系的性质、等级和边界。
总平面图为核实经济技术指标的依据。
●功能分区和产品分布图
a）用不同图例表明不同住宅的类型、层数和分布范围。
b）表明各种公共配套物业的名称、层数和位置。
●参考户型平面
表明主力户型的参考平面图。
2.2概念设计方案：
2.2.1概念设计委托任务书
当为了满足特殊要求的委托外部设计公司完成概念设计，设计部需形成概念设计委托任务书。
其内容包括：
（1）基础资料介绍（参表1.1.1、表1.1.2、表1.2.1、表1.2.2）
（2）设计要求
●自然条件分析:
明确须利用的有利因素和须处理的不利因素。
●社会条件分析:
明确不可变因素和可变因素，针对可变因素提出有利的发展方向。
●技术、市场及成本要求：
物业类型、档次、规模与比例，项目风格定位。
详见附件：
。
（3）设计成果标准（详条文2.2.2）
（4）进度要求
2.2.2概念设计方案成果
（1）设计说明（可结合图纸表达）
●自然条件分析及对策
●社会条件分析及对策
●技术经济指标说明
●规划概念说明
●设计总体思路（结合总平面图、功能分区和产品分布图、交通分析图介绍）
（2）概念设计方案图纸及模型
a）图纸及模型目录
分类
序号
图纸名称
比例
备注
总图
1
总平面图
应附比例尺
●
2
功能分区和产品分布图
应附比例尺
●
3
交通及停车分析图
●
4
日照分析图
○
5
地下室总平面图
应附比例尺
●
6
分期建设示意图
○
当项目无分期时可不用完成
7
规划工作模型
1:
1000～
1：
2000
○
单体
8
参考户型平面图
1:
200～1:
300
●
9
产品创新研究户型平面图
1:
200～1:
300
●
未开展产品创新研究的情况下，可选择不用完成此部分成果
10
产品创新研究标准组团功能分析图
○
11
产品创新研究单体模型
○
12
项目意向风格图片
●
其它
13
效果图
○
说明：
1.上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。
2.除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。
b）图纸深度说明
●总平面图
✧标明用地界限、道路红线、周边建筑、周边道路名称、指北针。
✧表明地下室边界和出入口位置
✧标明建筑单体的层数和退线，建筑单体体块和建筑间距要用真实尺寸。
✧表明住区道路性质、宽度、位置和出入口位置，表明停车位位置和停车数目
✧表明绿地和水系的性质、等级和边界。
总图为核实经济技术指标的依据。
●功能分区和产品分布图
✧根据表2.3.1标明表中所示住宅的类型、层数和分布范围。
✧根据表2.3.1标明表中所示配套物业的名称、层数和位置。
●交通及停车分析图
✧表明居住区道路系统及人流、车流包括货运、消防流线及出入口位置（如居住区内有公交线路，应表明公交站点位置）。
✧表明机动车、非机动车车的停车方式、位置和停车数目。
●日照分析图：
体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。
●地下室总平面图：
表明各种地下室平面的与地上建筑的平面相对关系、内部功能布置、面积指标；
●分期建设示意图：
表明分期建设各期物业的分布范围和建设顺序。
●参考户型平面：
表明主力户型的参考平面图。
（3）
综合经济技术指标
（方案____）综合经济技术指标表（ZB-SJ-Z02-F10）表2.3.1
填表人：
填写日期：
年月日
项目名称
项目规划总用地
ha
容积率
居住区用地
ha
建筑密度
总建筑面积
M²
绿地率
%
住宅总建筑面积
M²
住宅总户数
户
公共服务设施总面积
M²
汽车位总数
个
地下室总面积
M²
人防地下室面积
M²
其它地下室面积
M²
住宅
内容
类型
建筑面积
占住宅总建筑
面积比例（%）
拟结构形式
备注
低层住宅（1～3层）
多层住宅（4～6层）
小高层住宅（7～11.5层）
中高层住宅（12～18层）
高层住宅（19层～100m）
超高层住宅（>100m）
公共服务设施
内容
类型
建筑面积（M²）
用地面积（M²）
商业
会所
学校
幼儿园
市政公用
其他
汽车停车
内容
停车方式
车位数
占总停车面积比例（%）
地下、半地下
架空层
地面车库
地面露天
交楼标准
内容
装修标准
占住宅总建筑面积比例（%）
毛坯房
仅提供厨卫装修
提供全套精装修
容积率分析表（ZB-SJ-Z02-F11）表2.3.2
填表人：
填写日期：
年月日
土地方全称
序号
总体
指标
住宅部分
配套部分
指标
类型
建筑面积
之和
（M2）
建筑面积比
户数
之和
（户）
户数比
会所
（M2）
商业
（M2）
幼儿园
（M2）
小学
（M2）
其它
配套
（M2）
方案（）
总建筑
面积
（M2）
低层住宅：
独立别墅（1～3层）
低层住宅：
联排别墅（1～3层）
总容积率
多层住宅（4～6层）
以上为配套部分占地面积（M2）
小高层住宅（7～11.5层）
总户数
中高层住宅（12～18层）
高层住宅（19层～100m）
超高层住宅（>100M）
以上为配套部分建筑面积（M2）
方案（）
总建筑
面积
（M2）
低层住宅：
独立别墅（1～3层）
低层住宅：
联排别墅（1～3层）
总容积率
多层住宅（4～6层）
以上为配套部分占地面积（M2）
小高层住宅（7～11.5层）
总户数
中高层住宅（12～18层）
高层住宅（19层～100m）
超高层住宅（>100M）
以上为配套部分建筑面积（M2）
2.3方案设计任务书
为了提高项目设计管理在投资决策评审管理阶段概念方案设计和设计管理阶段实施方案设计之间的衔接效率，因此要求在投资决策评审管理阶段结束时完成方案设计任务书的编制工作。
编制方案设计任务书模板参见下面附件：
二、概念设计方案集团过程沟通及投资决策评审会上会成果标准
1.项目初判审批的规划草案成果标准
具体内容详见本文件第一部分第2.1条规划草案中的2.1.2。
2.概念设计方案集团过程沟通及投资决策评审会上会成果标准
●场地现状介绍
包含场地红线图、场地现状照片、场地地形图、须保留植物与水面分布图（具体要求详第一部分的表1.1.1）
●区域总体规划（具体要求详第一部分的表1.2.1）
●区域交通分析
包含区域交通分析图、周边交通分析图（具体要求详第一部分的表1.2.1）
●周边公共设施图（具体要求详第一部分的表1.2.1）
●规划要点介绍（具体要求详第一部分的表1.2.2）
●概念设计方案成果（具体要求详第一部分第2条中的条文2.2.2部分）
说明：
以上各部分为项目投资决策评审报告中概念设计方案部分集团过程沟通及上会介绍资料的最低要求，各子公司可以根据具体需要增加其它内容。
为了便于看图沟通，提交的文件格式应为JPG、PPT或PDF文件。
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