商品房预售推广策划方案范文.docx
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商品房预售推广策划方案范文
商品房预售推广筹划方案范文
由于房与一般商品具有异质性，因此需要对商品房进行预售，如何筹划预售方案呢?
下面第一带大家了解商品房预售该如何写，希望对您有所帮助。
一、太原楼市分析
个性化、形象化竞争日益剧烈，将成为太原市开展的潮流。
物业工程要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的。
二、工程物业概述（略）
三、工程物业的优势与缺乏
优势：
1、位置优越，交通便捷
位置优越：
处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、等社区设施一应俱全。
交通便捷：
公共交通比拟便捷，有三趟公交线路途径本案
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
室外设施：
活动、小区幼儿园、医院、购物、篮球场
室内设施：
桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、型
2房2厅、3房2厅，68.79--106.92平方米之间的型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标群极具吸引力。
缺乏：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标群兴趣;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。
（现代不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
2、物业管理缺乏特色效劳
物业管理方面未能根据目标群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色效劳，使HS花园在效劳方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标群
1、年龄在35--60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人
家庭构成：
1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主
家庭构成：
1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
五、工程物业营销阻碍及对策
阻碍：
1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
2、区内经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为单位适时。
通过炒作、整体形象和之间的落差以及增值赠送来促进销售。
2、经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。
故对策有二：
一、引爆销售，带旺区内人气，促进的经营和销售;
二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。
例如：
高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据物业工程的自身特点和目标群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业工程定位为：
凸显人生至高境界，人生超凡享受的非常。
主体语：
辉煌人生，超凡享受
--HS花园提供的（给您的）不止是满意满意的……
辉煌人生
HS花园的目标群大局部是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。
因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别效劳
享受都市繁华
享受至尊荣誉
七、两点整体建议
1、建HS和寓意喷泉
针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在工程中建HS和寓意喷泉。
为北城区增一别致夜景，给工程周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：
当夜幕降临的时候，沿一路走来。
远远的看到HS上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受〞的字幕。
近处听着“哗哗哗〞的水声。
走进，或立于水边，或坐于石墩，都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政效劳
HS花园的目标群大局部是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。
故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供**送早、午、晚餐、定期清扫、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政效劳。
一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标群的吸引力。
八、宣传
HS花园的宣传要到达以下三个目的：
1、尽竭传达HS花园的优势与卖点;
2、尽快树立起HS花园“辉煌人生，超凡享受〞的物业形象;
3、直接促进HS花园的销售。
基于以上三个目的和太原房市场一直以来的情况。
我们建议把锦绣花园的宣传分为两个阶段，即切入期和开展期。
在切入期主要通过报纸软文章和报纸硬形式尽竭传达HS花园的优势与卖点;
在开展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生，超凡享受〞的形象;另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进的销售。
切入期（1--2个月）
1、报纸软文章
主题1：
辉煌人生，超凡享受
--记“我〞选择HS花园
主题2：
事业生活轻松把握
--记HS花园特别的家政效劳
2、系列报纸硬
主题1：
辉煌人生，超凡享受
--这里离购物休闲只有45分钟
主题2：
辉煌人生，超凡享受
--家里面的娱乐休闲
主题3：
辉煌人生，超凡享受
--HS就是我们家的后花园
3、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对工程的讨论和发表文章，为硬的投放提供素材，同时可以尝试对的诉求卖点的市场考察，为的投放降低风险，同时保证的宣传效果。
开展期（3--4个月）
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受〞的品牌形象。
2、电视
配合促销活动和对公司的专访等形式对工程从工程设计、工程质量、商实力、理念和工程的优势方面进行正面宣传，建立工程及商的良好口碑。
3、电台
通过电台配合**网的者俱乐部活动和配合工程的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。
4、单张
通过商业信函投递、处发送、报刊夹送、活动资料派送形式使单张进入每一个意向客户手中，从而扩大工程自身的影响范围。
5、户外
①在工程周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物;
②在北城中心作巨幅建筑物或路牌;
③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅牌;
6、车身
工程--繁华地段工程--购物中心工程--火车站
7、公共活动
举办各种公共活动，树立HS花园美好形象，迅速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。
①HS落成剪彩仪式
邀请北城区各界知名人士及HS花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式（信函、、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集HS寓义喷泉的名称。
之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。
在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。
③HS花园“文化活动月〞活动
一方面丰富工程周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立HS花园美好的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度，造成持续记忆。
1）向北城区各界人士赠送或提供当月影院大片入场券;
2）于各节假日及工休日在HS举办各种歌舞表演、文化活动等;
3）在北城区范围内开展HS花园“文化活动月〞万人签名活动。
8、网络
通过太原搜房进行全面宣传，配合网络炒作和太原市者俱乐部的会员活动，消化一局部产品。
①太原市者俱乐部“假日班车〞活动;（目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。
）
②工程或是网页的制作（建立廉价互动的沟通平台）;
③同时进行讨论，使商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的根本情况，更好的拉动销售。
9、DM直投
太原市房信息的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。
九、费用预算（略）
十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果
由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。
优势互补、资源共享、促成立体报道的合力网络、报纸、电台和电视台联动合作，互相提供新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以到达最正确宣传效果;共同筹划新节目、新栏目。
网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。
所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。
几个媒体的潜在受众虽不尽相同，但假设结合起来，其潜在受众将是十分巨大的。
将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。
网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，到达合力，这是媒体整合的主要目标。
在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识;电台、报纸那么克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思考;的针对性强、生命周期长的特点。
这将有利于商和相关行业商家依据自身的情况特点，选择适宜的信息传递给目标受众，同时保证容易被目标受众接受。
媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的缺乏和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的合力。
我们秉承如面原那么：
1、经济节约，最大限度为客户省钱。
2、追求创新。
形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。
3、努力建立品牌与目标群之间的关系。
对于群众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。
而对于小众媒体，那么可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的。
4、建立协作关系。
巧妙溶入媒体中去，不但纯进行硬的宣传。
5、巧妙利用媒体本身的作用。
适当的活动可以更好地提升公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和效果。
在整合营销传播中，“整合〞是根底，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。
1、上市目的
为了满足目前清远市场对型的需求，诚基房出适新婚者，好动者，老成者，度假者，的新一代型。
可以作为新婚时的过度性住房，平时进行娱乐活动的社交场所，或度假时的休息之处。
以一切为了消费者的需求为目的，打造具有时代气息的家园。
2、市场背景：
现在清远的房、样式、效劳在不断的变化，为了提高本公司的效劳质量而进行筹划。
通过分析房的开展因素来规划公司以后的策略。
清远之前掀起一股的热潮。
清远中高档的型精品房竞争非常剧烈，各个商推出新颖的产品来增加自己的市场份额，不断完善增进，重获现在或潜在的消费群体信心。
1.政策背景：
针对20XX年中国房市场的异常，为了房市场的健康开展。
12月9日常务会议明确规定，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年〞;12月14日常务会议了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性的四条政策（即“国四条〞），12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布?
关于进一步加强土地出让收支管理?
，将商拿地的款比例提高至五成，且分期缴纳全部价款的期限原那么上不超过一年。
而此前各地方土地出让大多执行百分之至三十的政策。
通知主要是针对今年以来土地市场的交易持续火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。
提高商的资金门槛，迫使企业加快销售和资金回笼，增加楼市有效供给，在一定程度上缓解当前房市场供不应求的紧张局面。
同时，此举也是进一步加强土地市场的批后监管。
2.经济背景：
清远市的经济相对兴旺地区来说比拟，但近年来的开展现状很乐观。
在地域，环境，资源等方面的优势推动下，经济呈现快速开展的趋势。
目前,清远已是广东省经济增长最快、生态环境最好的地级城市之一,其经济增长速度已连续5年位居广东省各城市之首。
相对兴旺地区来说，目前清远经济比拟对房的市场的、营销有一定的难度。
但从来看，清远市经济环境和谐开展对房行业的发开展具有很大促进作用。
3.商品的总体趋势分析：
随着时代的开展，型得到愈来愈多的人的喜爱，无论是从设计或者是布局上都给人们焕然一新的感觉。
现在本公司的最大的竞争者有东方巴黎、上域国际、金信蓝湾华府壹号、恒大金碧天下等等，这些都是一些比拟成熟的品牌，我们要想在清远小市这个地方有一席之地就是必须寻找更好的筹划方案赢取更大的市场
4.型的消费者我们主要是定在22—30岁之间或者是刚刚结婚不久的夫妻，然而最主要的影响者是他们父母，是大多数会征求父母。
不过决策者还是他们自己，他们收集信息是通过电视、、报纸、来增强他们对型的了解，从而确定对产品的进一步的需要
3、市场swot分析
市场时机分析：
1.竞争对手的产品缺陷
如果竞争对手的产品有缺陷，加以改良，使之完善，时机就来了，且产品容易被市场接受，宣传费用还低。
2.盯住投诉
顾客的投诉，说明产品存在问题，如果能够虚心倾听顾客投诉，并加以分析和改善，投诉就成为新产品的思路和。
3.盯住消费者的困难
消费者在使用产品时会存在这样那样的困难，一般人对使用中存在的困难熟视无睹并不会在意，只要你细心观察，把使用中存在的困难克服掉，就是很好的市场时机。
4.盯住消费者的习惯
消费者年年这样使用，习惯这样使用，但消费者的习惯并不一定正确，而且可能很费力和麻烦，如果能够加以改善，也就成为赚钱的时机。
5.盯住消费者的梦想
消费者的梦想可能是很天真可笑的，不当一回事的，但如果你把它当一件事情来看待，梦想就可能变为现实。
6.盯住市场的限制
市场限制对企业是威胁，但如果我们逆向思维，限制是对正面思维企业的限制，如果冲破限制，反而是一种时机。
7.创新性思维方法
（1）资源供给短缺也会引起新的需求。
如土地越来越少引发对房行业的土地需求。
能源供给的紧缺引发对节能产品需求的增加。
（2）商品是否存在需求弹性
①与力有关的需求弹性：
按现在的石岛，型稍微降价，会引起很大的波动，吸引很多族的眼球。
②与商品质量有关的需求弹性：
消费者的收入增加会引起对高质量的型增加需求，质量做差一点也会有需求。
③某些需求是否可以替代，可以，例如年轻一代可以跟父母同住。
（3）我们能否满足个性化需求
原来大批量生产的产品能否个性化生产?
如消费者需要怎样布局的型，按个人喜好来订购生产。
（4）通过竞争能否扩大自己的市场
在没有竞争前，由于销售高，销量受到限制，那么通过竞争，降低可以进一步翻开市场，扩大销量。
（5）是否存在正在削弱“壁垒〞的市场
某些行业规定不允许其他企业投资，现在的政策是否已松动，允许其他企业投资了呢?
当然，这要特别的政策。
（6）消费环境改善是否提供了新的市场时机
由于人口结构的变化、交通、食宿、治安、环境卫生等条件的改善，年轻一代的人们更想拥有自己的单位，新婚们更想拥有自己爱屋。
这些都会带来新的时机。
8.和地方带来的政策时机
这种时机特别多，今年这么多行业、地方支持政策，这些政策都蕴藏着很多市场时机。
、放宽贷款等。
9.网络的热点话题商机无限
网络的热点话题，往往是市场时机的，特别要。
10.商机
让人消费而产生的商机。
如参观、游玩、接送等。
11.时间商机
由于消费者缺乏购物时间、由于紧急需要、由于想省点时间、由于想打发时间、由于想让时间过得有意义等等而带来的商机。
12.相反商机
大变小、小变大、厚变薄、胖变瘦等由此而产生很多很多商机。
13.一体化商机
4、新品描述及核心利益分析
①新品的规格、、目标消费群等要素的描述：
规格方面，新品定位在50—80平方米左右
方面，定在4500—5000元/平方米
目标消费群：
年龄在25—35岁;这个消费群的年收入大概在5万到10万左右;生活描述：
由于刚刚出来工作是一个工薪阶层，收入和资金储存不多，同时也不想依赖于父母;时主要考虑的因素：
对、配套设施、交通、离工作地的远近等考虑;主要获取信息的途径：
报纸的楼房信息，朋友介绍，房中介等。
②各要素相对竞品的优势
优势表现在和消费群这两方面：
定在4500—5000元每平方米，这个相对于一些一线城市的来说相当有吸引性的，因为一线的城市房价对于工薪阶层来说，负担是非常大的，也可能去到元每平方米，甚至更高。
所以对于工薪阶层来说，这个是可以接受的。
在消费群这个方面：
由于一线城市的房价过高，二三线城市越来越受到年轻人的青睐。
加上现在手头上没有足够的资金去买更大的房子，所以买型作为一个过渡，是现在越来越多年轻人做出的选择。
③新品相对竞品的优势
采用修,低来吸引那些想但又买不起房的年轻人.给人耳目一新的感觉.最带点另类的.比拟适合年轻人的口味!
一些较年轻的户外互动性活动如:
本地音乐摇晃之夜\跳街舞等均是现较受年轻人所接受。
维护方面不需花太多费用，物业管理费用适中，销售策略可以考虑同事和集团等。
④结论
由于现在各地都一些关于楼市的新政，特别是贷款方面特别严，所以就用低来吸引消费者，这也是从资金方面来赢得消费者，也是从资金方面做足功夫。
在销售策略方面给予政策，完善小区周边的配套设施。
物业管理方面就召开业主大会来确定物业管理公司，做到人性化的一面。
5、新产品的上市进度规划：
对于我们的型的客户我们会时刻的，顾客的变动是我们的产品的又一个进程。
首先，我们会在20XX年5.1—5.31这期间推出我们的新产品，让清远的年轻人都会心动甚至是行动。
第二，在我们的公司内部会分配给每个人不同的任务，完善我们的新产品上市。
方式就是大型促销活动，只要是在我们的公司型的都会有一个旅游卷，而且是全家一起出动之旅，全程中不会让你失望的，让你尽情的享受一家人的快乐。
第三，前10个者会得到本公司的免管理费一年
6、通路&消费者促销
生命周期下的促销活动：
（1）产品导入期的两种促销策略：
一是快速促销，利用各种促销工具及其组合，进行各种促销活动，使消费者在短期内熟知这一产品并产生行为，快速地启动市场。
二是低速促销，不或很少促销活动，让产品在市场上慢慢渗透，逐步被消费者所认知。
投放大量的，在电视上、马路上、上，派发促销的宣张，请一位有代表性的明星作为代表。
在当天与清远大型的家电商场联手促销活动，实行子抽大奖，中奖几率100%，有冰箱、洗衣机、空调到小家电不等。
（2）产品成的促销策略：
调整策略的目标，使之由提高产品的知名度逐渐转向建立消费者对产品的信赖度和提高量。
保持一定的宣传，提高房的知名度，定期搞活动，对已的客户做出一定的回报，如赠送小礼物，发祝福信息等，增强顾客对房的信誉度。
（3）产品成熟期的促销策略：
开展各种促销活动，采用富有震撼力的，通过让利销售、折扣、有奖销售等策略吸引其他品牌的使用者。
房应该开展各种的促销活动，如旧的客户带新客户购子有更多的，前50名者享有更多的，加大的投放量。
（4）产品衰退期的促销策略：
当企业进入衰退期时，可采用如下营销策略。
①保存策略，即努力维持其产品的生产和销售，具体方法是：
新生策略，即通过营销努力恢复衰退产品的销售量。
可采用成长阶段和成熟阶段运用的各种延长产品生命周期的方法。
继续策略，即保持原营销策略不变，听任这种产品继续衰退下去，直至完全退出市场。
集中策略，即停止某些方面的努力，将其资源全部集中在一些最有利的市场和分销渠道上。
收割策略，即大幅度地削减衰退产品的营销费用，以增加目前的利润。
②淘汰策略，当企业决定淘汰某种产品时，就会面临如下一些决策：
是完全抛弃，还是转手给其他企业?
是果断而迅速地淘汰，还是以渐进的方式缓慢淘汰?
按既定日程逐渐减少，便于有秩序地转移货源，并使顾客沉着地安排其使用习惯的改变，为已出售的产品保存多少替换零件和效劳。
7、活宣传动形式：
1.主题促销：
正是消费的旺季，推动的，配合节假日的让利回馈，效果会很显著。
时间20XX年10.1-10.7地点：
本公司。
预算（场布置1000元，印刷：
20xx份1000元，客车支出：
500元）
2.请一对知名80后明星来现场做，符合现代年轻一代的渴望。
在适当的时机到达企业或产品形象的提高，更进一步我们的新产品，同时产生积极的销售反响。
活动时间：
7月1日
活动地点：
诚基房部
活动内容：
台上表演唱歌，与现场朋友近距离接触，让消费者有亲切感。
等等，
派发礼品：
抵金卷1000、20xx不等。
1.目的：
提升零售店的销售量（利用节假日通过让利、参与性奖励、券，或其他吸引性活动顾客的冲动性行为的发生）扩大新产品的知名度
2.对象：
22-35岁结婚或还没结婚的年轻一代
3.范围：
清远市民
城市：
清远市
地点：
清城小市诚基房公司
4.时间：
20XX年5--10月间的重大节庆（5.1、10.1等）
年末是消费者群体的好时机，时间充足。
5.方法：
1、让利性活动直接与让利幅度有关
2、参与性活动：
设立现场有奖活动，奖品应该足够吸引顾客的参与热情。
十二、预算：
生命周期预算：
期（20XX年5—8月，开展2类活动，演示：
50万+5000份3000元：
抽奖：
奖金1万+奖品3000元;会场布置5000元，客车支出1000元）
成（20XX年9-10月，开展3类活动，：
10万+售点5000元;赠送小礼物：
5000元+祝福信息发送500元;主题促销：
会场布置9000元，客车支出1000元）
成熟期（各种促销活动处理积压的住房10万元）
衰退期（20XX年11-12月，改造产品10万;研发新产品20万;寻找替代品20万）。
一、前言
本案是市继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区〞为统一的、主要的诉求点。
工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域的地块以外，本案最主要的竞品工程为3号地华夏梅江芳水园。
二、筹划原那么
本案蓝水园在筹划过程中我们的指导思想是“跳出做〞，这种表达了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房提供前所未有的广阔空间。
我们理解的房筹划是，不局限于某一个时期某一个的成功与否，而是放眼于一个小区开展到大的综合社区，从单一的房工程到不同产业与房业进行资源整合，甚至期望能够带
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