公共设施设备管理维护.docx
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公共设施设备管理维护
公共设施管理维护
第一节、物业设施设备管理
一、物业设施设备
1、物业：
物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施、设备、以及相关的场地。
2、物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合用约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护的物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3、物业设施设备：
是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。
4、物业设施设备分类，主要分为：
（1）强电系统；
（2）空调系统；
（3）给排水系统；
（4）消防系统；
（5）弱电系统；
（6）房屋与设施。
二、物业设施设备管理
物业设施设备管理。
是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。
1、物业设施设备管理的意义
物业设设备管理的意义在于以下几个方面：
（1）良好的物业设施设备管理可以为业主使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。
（2）良好的物业设施设备，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。
（3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。
（4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时促进物业管理行业健康发展。
2、物业设施设备管理的目标
物业设施设备管理在整个物业管理内上于非常重要的地位，它是物业动作的物质和技术基础。
（1）用好管好维护检修好，改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。
具体为
1）保持设施设备完好，满足使用功能。
2）确保物业及使用人的安全。
3）促进物业保值增值。
（2）衡量设施设备管理质量的三个指标：
1）房屋完好率：
指完好房屋和基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。
即：
房屋完好率（%）=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×%
2）危房率：
指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。
即：
危房率（%）=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×%
3）设备完好率：
指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。
即：
设备设施完好率（%）=完好设施设备数量+设施设备总数量×%
（3）物业设施设备是否完好的基本标准为：
1）零部件完整齐全
2）设施设备运转正常
3）设备技术资料及运转记录齐全
4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象
5）防冻、保温、防腐等措施完整有效
第二节、物业设施的基础管理
一、物业设施设备的接管验收
物业接管验收：
指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位，共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。
它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。
1、物业接管验收的目的和意义是：
（1）明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。
（2）促使施工单位提高建设质量、加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。
（3）原则性与灵活性相结合的原则
所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持原则、实事求是，严格按照标准把关，做到铁面无私，特别是要防止为个人利益放弃原则的情况发生。
物业服务企业人员应把在验收中查出的各种问题做出详细的记录，该返工的要责成施工单位返工。
返工达不到要求，不予验收签字，直至达到要求。
所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析，对于难免出现的一些非原则性的不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，通过协商或经济补偿，力争圆满的解决接管验收中存在的非原则问题。
（4）细致入微与整体把握的原则
工程质量问题对物业使用不良影响的时间是相当久远的，给管理带来影响也是巨大的。
所以，物业服务企业在进行物业接管验收时必须细致入微，对质量的任何一点疏忽都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。
如：
给排水系统是否畅通，供电线路及设备运行是否正常，隐蔽工程是否经过认真检查验收，甚至室内的水、电线路用材是否符合规范要求等都要面面俱到，认真细查。
整体上的把握是从更高层次上去验收。
如：
土地规划使用情况，市政公共设备的连接，公共配套设施是否完善，产权是否明晰，有无法律，经济纠纷等综合性项目的验收。
二、物业设施设备档案资料管理
主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制文件、以及设备使用、维修养护、修理、改造的运行管理档案。
目的：
实现规范管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。
1、物业设施设备档案的建立：
（1）新建物业项目设备、设施基础管理档案的建立
1）设施设备原始技术档案的建立
设施设备原始技术资料收集。
主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书和合同书等，承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档，永久保存，按借阅制度供查阅使用。
2）设施基础管理档案的建立
设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存。
它主要包括：
《设备登记卡》、《设备清单》、《设备台帐》、《设备卡》等。
表1-1设备登记卡
名称
编号
出厂时间
型号
号码
启用时间
生产厂家
安装地点
随机资料
装箱单
图纸
其它
说明书
合格证
价格
随机附件、专用工具
1.
1.
2.
2.
3.
3.
4.
4.
5.
5.
6.
6.
7.
7.
表1-2设备台帐登记表
部门：
设备系统：
NO：
电子编号
设备名称
设备编号
设备型号
出厂编号
使用门部
制造厂家
安装地点
制造年月
主要用途
启用时间
电机功率
设备现状
主要参数
设备年检、修理、改造记录
序号
项目
内容
日期
报告单编号
实施人
填表/审核
1
2
3
…
填表人：
填表时间：
（2）设施设备使用管理档案
1）设施设备运行维护档案
设施设备使用维护档案的保存年限一般为3年至5年，可定期处理。
主要是：
设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业安全检验报告等。
2）设施设备修理、改造档案
设备系统修理、改造档案主要是：
设备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改造计划，实施合同、实施报告、验收报告。
3）设施设备报废档案
设施、设备报废档案主要是：
设备、设施的报废申请、评估、报废记录等。
2、物业设施设备档案的管理
原始档案资料的管理应统一编号、规范管理、分类归档、严格管理、原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应，其他要求与档案管理的规定一样。
设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到：
（1）明确设备档案管理责任到人；
（2）明确设备档案的归档路线，包括资料来源，归档时间、交接手续，资料登记等；
（3）明确设备档案的内容和负责人；
（4）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和损坏；
（5）明确重点设备档案、做到资料齐全，登记及时、正确。
2.1、实施标准化管理
1、导入国际标准管理体系
标准化管理是为设备职能实施提供共同的行为准则和标准，同时也是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。
主要包括：
在管理中导入ISO9001，14001，18001的质量、环境、健康安全国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准，制定房屋、设备完好率标准等。
2、规章制度的建立。
主要包括：
责任制度、运行管理制度、维修制度、安全管理制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。
（1）制定物业设施设备管理制度
现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。
物业管理的规章制度有下列三大类：
1）工程技术规程方面的制度；
A、物业设备接管验收制度；
B、物业设备的安全操作规程；
C、物业设备的保养维修规程；
2）管理工作方面的制度
A、物业设备预防性计划维修保养制度；
B、设备运行管理制度：
包括巡视抄表制度、安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等；
C、物料、工具领用保管制度；
3）责任方面的制度
A、各专业、技术工种及管理岗位责任制度；
B、值班制度；
C、交接班制度；
D、报告记录制度；
4）实行专业化、制度化的物业设备管理
A、物业设备管理的要求及标准
·企业负责人管理职责
·设备管理部门及其人员配备
·健全必要的管理制度。
B、技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求
·设备技术与经济管理，包括：
设备前期管理、固定资产管理、设备技术管理、设备经济管理。
·设备使用与维护管理，包括：
设备运行管理、设备检修管理、机房管理、特种设备管理。
C、设备管理现代化，包括：
·采用计算机辅助管理；
·采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式；
·设备在维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术；
·逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。
3、人力资源管理。
一是设备管理人员要持证上岗，取得从业资格证，特别是特种设备的运行，维修人员一定要具有特种设备操作证方能作业；二是要对设备部门的员工开展业务培训工作，提高专业技术水平。
（1）物业设备管理的机构和职责
1）机构设置：
符合需要，责任明确，精简高效；
2）物业设备管理人员岗位职责
A、维修人员（技术工人）；
B、保管员；
C、资料统计员。
第三节、物业设施设备的使用与维护
一、物业设施备的运行管理
1、使用管理概述
物业设施设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。
应取得两方面的成果：
（1）设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态，确保维护全运行，满足用户需求。
针对设备的特点，制定科学，严密且切实可行的操作规程和运行方案。
（2）运行成本管理
1）能源消耗的经济核算
2）操作人员的配置
3）维修费用的管理
2、合理使用设备
（1）合理配置设备：
根据生产工艺和用户需求及设备性能、科学配置。
（2）合理配置人员：
根据设备数量，技术操作复杂程度、生产安排和用户需求及环境变化，合理配置和调整操作及维修人员。
（3）为设备提供良好的工作条件，如机房、操作间、值班室、照明、通风、空调、通道等。
（4）建立健全管理制度，如：
责任制、规程、程序、维修保养手册、作业指导书、应急预案等。
3、设备投入使用前的准备工作
（1）管理制度、技术资料的编制；
（2）管理、操作、维修人员的培训，合格上岗；
（3）能源、安全装置齐全；
（4）备件、附件、工具齐全；
（5）全面检查设备安装精度、性能完全达到标准；
（6）清理现场环境。
4、设备使用守则
（1）定人、定岗、定机、凭证上岗操作；
（2）建立交接班制度，制定各项规程；
（3）建立设备的“三好”、“四会”、“五项纪律”；
A、三好是：
管好、用好、维护好设备；
B、四会是：
会使用，会维护保养、会检查、会排出故障。
C、五项纪律是：
1）凭证使用设备，遵守安全规程；
2）保持设备清洁，并按规定维护，加油；
3）遵守各项规章制度；
4）管好工具、零、附件不得丢失；
5）发现异常，及时排除或报告。
二、物业设备设施的维修养护管理
1、物业设施设备维修养护概述
设施设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等故障，影响设备的正常使用，严重时会造成设备事故。
（1）维修养护方式：
主要是“清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查对设备进行日常养护，以维持设备的性能和技术状况，称为设施设备维修养护。
要求达到：
清洁、整齐、润滑良好、安全。
对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。
（2）内容包括：
日常养护，日常维护、定期检查、精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。
（3）设备维护要做到：
制度化，工艺化、规范化。
（4）设备的三级保养制度
1）日常维护保养,一般分为：
日常保养和周保养，由操作工完成。
2）一级保养：
以操作工为主，维修工协助
3）二级保养，以维修工为主，操作工协助
（5）设备的维护保养一定要按设备保养手册实施，严格执行安全操作规程。
（6）特种设备的维修保养必须严格执行国家有关法律，法规的规定，确保其安全，正常运行和使用。
（7）设备管理和使用部门要制定设备保养的考核制度，并严格检查考核。
2、设施设备的巡检
设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的检查。
设施设备巡检时可以停机检查，也可以随机检查。
设施设备的巡检包括日常巡检及计划巡检。
（1）设备的日常巡检由操作人员随机检查
日常巡检内容主要包括：
①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞，需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。
（2）设备的计划巡检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。
计划巡检内容有：
①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；②需要更换零部件；③确定修理的部位，部件及修理时间；④安排检修计划。
（3）物业设备的计划检修性保养
对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。
以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修性维修保养。
维修保养计划见下表。
表1-3年设施设备维修保养计划
部门：
计划有效期限：
年月日至年月日NO：
序号
设备名称
维修保养内容
实施单位
实施月份
预算费用
备注
编制人：
编制日期：
审核：
审批：
根据年计划再制定月度维保计划，按月实施，并认真填写维修保养任务（记录）单，归档保存。
按计划实行预防性维修保养，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。
下达人：
下达时间：
受理人：
维修保养内容：
工程地点：
时间进度要求：
维修保养记录：
维修保养人员：
日期：
验收意见：
验收负责人：
日期：
通过科学有效的维修保养，可以保持设施设备良好的技术状态，使设备安全、高效运行、提高设备的运行效率，最大限度地满足用户需求，还可以有效延长设备大、中修周期，甚至可以避免设备大修，从而最大限度的降低设备寿命周期费用，为业主创造价值，为社会创造效益，真正体现物业管理的社会价值。
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