房屋租赁期间的维护管理方案②.docx
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房屋租赁期间的维护管理方案②
一、衡宇日常养护维修方案
（一）楼地面工程的日常养护维修 （详见下表）
１.包管经常用水房间的有效防水
对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意掩护楼地面的防水性能，更须增强对上下水设施的查抄与调养，防备管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。
一旦发明问题应实时处置惩罚或暂停使用，切不可迁就使用，以免形成隐患。
２.制止室内受潮与虫害
由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常连续在较高的水平，常因选材不妥而产生返潮（即结露）现象。
这是造成室内湿润的两种常见原因。
室内湿润不但影响使用者的身体康健，也会因大部分质料在湿润情况中容易产生倒霉的化学反响而变性失效，如腐化、膨胀、强度削弱等，造成重大的经济损失。
所以，必须针对质料的各项性能指标，做好防潮事情，如保持室内有良好的通风等。
修建虫害包罗直接蛀蚀与排泄物腐化两种，由于通常出现在较难发明的隐蔽性部位，所以，更须做好预防事情。
尤其是排泄物的腐化作用，如常见的修建白蚁病，会造成衡宇结构的根天性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。
无论是木构修建照旧钢砼修建，都必须对虫害预防事情予以足够的重视。
３.控制与消除装饰质料产生的副作用
装饰质料的副作用主要是针对有机物而言的，如塑料、化纤织物、油漆涂料、化学粘合剂等，常在适宜的条件下产生大量有害物质，危害人的身心康健，以及正常事情与消防宁静。
所以，在选用有机装饰质料时，必须对它所能产生的副作用接纳相应的控制与消除步伐。
如化纤制品除静电、地毯防备螨虫繁殖等。
（二）墙台面及吊顶工程的日常养护维修 （详见下表）
墙台面及吊顶是衡宇装修事情的主要部分，它通常包罗多种类型，施工庞大，耗资比重大，维修工序繁琐，经常牵一发而动全身。
所以，做好对它的养护事情，延长其综合使用寿命，直接干系到业主与治理机构的经济利益。
墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成：
抹灰工程，油漆工程，刷（喷）浆工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板及龙骨安装工程，都要凭据其具体的施工要领，质料性能以及可能出现的问题，接纳适当的养护步伐。
但无论对哪一种工程的养护，都应满足以下几个共性的要求：
１.定期查抄，实时处置惩罚
定期查抄一般不少于每年１次。
对容易出现问题的部位重点查抄，尽早发明问题并实时处置惩罚，防备产生连锁反响，造成更大的损失。
对付使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时查抄的周期，如台面、踢脚、护壁，以及细木制品的工程。
２.增强掩护与其它工程衔接处
墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交织，在相接处要注意防水、防腐、防胀。
如水管穿墙加套管掩护，与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。
墙台面及吊顶工程在自身差别工种相接处，也要注意相互影响，接纳掩护手段与科学的施工步伐。
３.保持清洁与常用的清洁要领
经常保持墙台面及吊顶清洁，不但是房间美观卫生的要求，也是包管质料处于良好状态所必须的。
尘土与油腻等积聚太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐化质料。
所以，应做好经常性的清洁事情。
清洁时需凭据差别质料各自性能，接纳适当的要领，如防水、防酸碱腐化等。
４.注意日常事情中的防护
种种操纵要注意，防备擦、划、刮伤墙台面，防备撞击。
遇有可能损伤台面质料的情况，要接纳预防步伐。
在日常事情中有难以制止的情况，要加设防护步伐，如台面养花、使用腐化性质料等，应有掩护垫层。
在墙面上张帖、悬挂物品，严禁接纳可能造成损伤或腐化的要领与质料，如不可制止，应请专业人员施工，并接纳须要的防护步伐。
５.注意质料所处的事情情况
遇有湿润、油烟、高温、低湿等非正常事情要求时，要注意墙台面及吊顶质料的性能，防备处于倒霉情况而受损。
如不可能制止，应接纳有效的防护步伐，或在包管可回复条件下调换质料，但均须由专业人员操纵。
６.定期调换部件，包管整体协调性
由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用寿命差别，因而，为包管整体使用效益，可通过公道配置，使各工种、各部件均能充实发挥其有效作用，并凭据质料部件的使用期限与实际事情状况，实时予以调换。
（三）门窗工程的日常养护维修 （详见下表）
门窗是包管衡宇使用正常、通风良好的重要途径，应在治理使用中凭据差别类型门窗的特点注意养护，使之处于良好的事情状态。
如木门窗易出现的问题有：
门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐败、漏洞过大等；钢门窗则有翘曲变形、锈蚀、配件残破、露缝透风、断裂损坏等常见病；而铝合金门窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀。
在门窗工程养护中，应重点注意以下几个方面：
门窗是衡宇中使用频率较高的部分，要注意掩护。
在使用时，应轻开轻关；通风雨天，要实时封闭并牢固；开启后，旋启式门窗扇应牢固；严禁撞击或悬挂物品。
制止恒久处于开启或封闭状态，以防门窗扇变形，封闭不严或启闭困难。
２.经常清洁查抄，发明问题千万不要拖延
门窗结构比力庞大，应经常清扫，防备积垢而影响正常使用，如封闭不严等。
发明门窗变形或构件短缺失效等现象，应实时修理或申请处置惩罚，防备对其它部分造成破坏或产生意外事件。
３.定期调换易损部件，保持整体状况良好
对付使用中损耗较大的部件应定期查抄调换，需要润滑的轴心或摩擦部位，要经常接纳相应润滑步伐，如有残垢，还要定期清除，以淘汰直接损耗，制止间接损失。
北方地域冬季气温低，风力大，沙尘多，外门窗易受侵害。
所以，应做好养护事情。
如接纳外封式封窗，可有效控制冷风渗透与漏洞积灰。
恒久不消的外门，也要加以封闭，卸下的纱窗要清洁干燥，妥善生存，防备变形或损坏。
禁止在窗台上安排易对窗户产生腐化作用的物体，包罗固态、液态以及会产生有害于门窗的气体的一切物品，北方冬季还应注意室内采暖设施与湿度的控制，使门窗处于良好的温湿度情况中，制止出现凝结水或局部过冷过热现象。
（四）楼梯的日常养护维修（详见下表）
无论木质楼梯照旧钢质楼梯、铁艺楼梯等，在使用的历程中都要注意防潮、防火和防撞击。
1、要经常查抄各部件连接部位，防备松动或是被虫蛀蚀。
因为楼梯安装时，虽然工程师已将它们紧紧连为一体，可随着温度与湿度的不停变革，各构件都在产生着细微的物理变革。
2、如果不慎产生被水浸泡，应该在发明后尽快擦干，并让其自然干燥，严禁使用电热器烘干或在阳光下暴晒。
3、长时间暴晒在强烈的日光下，或房间内温度的急剧升降等都可能引起踏步板漆面的提前老化，应尽量制止。
4、木制楼梯或加以金属或其它材质的构件，通常都市因为塌陷、磨损、虫蛀或是真菌的侵袭而受损，这些都可以由专业人员修复。
但更重要的是前期的调养，妥善调养可以在很大水平上延长楼梯的使用寿命。
5、木质楼梯受潮，木制构件易变形、开裂、油漆也会脱落。
金属楼梯也有木质构件，并且金属受潮也会生锈，所以楼梯日常的清洁切不可用大量的水擦洗，可用清洁剂喷洒在其外貌然后用软布擦拭。
6、踏步板扶手等经常与人打仗的部位相对其它构件寿命较短，因此要定期上专用蜡或地板蜡掩护。
另外，虽然有些踏步板上的漆面为光固化耐磨漆，但是耐磨也是相对而言的，就其自身而言也有一定的使用寿命。
为制止木制踏步板在使用一段时间后出现局部的严重磨损，可在楼梯廊道中央踏步上铺设一条地毯，亮度由主人自己来选择，也可以咨询专业的设计师。
这样不但起到掩护楼梯的作用，还可以在某种水平上粉饰一下整个空间。
7、清洁楼梯钢件时,宜用干的软布擦拭，不得用水冲洗。
8、清洁楼梯踏步时，宜用吸尘器或拧干的抹布除尘，不得用水冲洗。
9、切勿用砂纸打磨楼梯外貌。
10、搬运物品上楼时，注意防备硬件物体外貌刮伤楼梯外貌。
11、发起在楼梯口放一块蹭脚垫，以淘汰沙土对踏步的磨损。
12、如不慎将水洒在楼梯上，应实时擦干。
13、如果踏步上有特殊污渍，请用柔和中性清洁济和温水擦拭，不得用钢丝球、酸和强碱清洁。
14、撤除楼梯外貌污渍的步伐：
A、沥青、橡胶、石油、巧克力、鞋油等，可以用汽油、白酒或相同的溶剂进行清洁。
B、粉笔、蜡笔、和口红，可以用酒精清洁。
C、蜡、口香糖，我们可以用塑料膜包一块放在污渍上，然后小心刮掉。
（五）通风道的日常养护维修 （详见下表）
由于通风道在衡宇建立和使用历程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位，因此对通风道的养护治理应该作为一个专项分外加以重视。
首先在设计时就要尽理选用比力结实耐久的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥砂浆风道等，淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道。
并且必须选用防串味的新型风道。
在衡宇接受验收时，一定要将通风道作为一个单项进行认真细致的验收，确保风道流通、安装牢固、不留隐患。
在衡宇使用历程中，应注意：
含风机设备时，必须小心细致地操纵，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。
２.不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。
３.我方每年应逐一对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行查抄。
发明不正确的使用行为要实时制止，发明损坏要认真记载，实时修复。
４.查抄时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道查抄其是否流通。
５.通风道发明小裂缝应实时用水泥砂浆填补，严重损坏的在衡宇大修时应彻底调换。
（六）地基底子的日常养护维修 （详见下表）
地基属于隐蔽工程，发明问题接纳调停步伐都很困难，应赐与足够的重视。
主要应从以下几方面做好养护事情：
１.果断杜绝不公道荷载的产生
地基底子上部结构使用荷载漫衍不公道或凌驾设计荷载，会危及整个衡宇的宁静，而在底子四周的地面堆放大量质料或设备，也会形成较大的聚集荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。
所以，应从内外两方面增强对日常使用情况的技能监视，防备出现不公道荷载状况。
２.防备地基浸水
地基浸水会使地基底子产生倒霉的事情条件，因此，对付地基底子四周的用水设施，如上下水管、暖气管道等，要注意查抄其事情情况，防备漏水。
同时，要增强对衡宇内部及四周排水设施如排水沟、散水等的治理与维修。
３.包管勒脚完好无损
勒脚位于底子顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀通报给底子，同时起到底子防水的作用。
勒脚破损或严重腐化剥落，会使底子受到传力不公道的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产生底子浸水的直接结果。
所以，勒脚的养护不但仅是美观的要求，更是地基底子养护的重要部分。
４.防备地基冻害
在季候性冻土地域，要注意底子的保温事情。
对按连续供热设计的衡宇，不宜接纳间歇供热，并应包管各房间采暖设施齐备有效。
如在使用中有闲置不采暖房间，尤其是与地基底子较近的地下室，应在严寒季候将门窗封闭严密，防备冷空气大量侵入，如还不能满足要求，则应增加其它的保温步伐。
（七）屋面工程的日常养护维修 （详见下表）
屋面工程在衡宇中的作用主要是维护、防水、保温（南方为隔热）等，由于修建工艺水平的提高，现在又增加了许多新的功效，如采光、绿化、种种运动，以及太阳能收罗利用等。
屋面工程施工工艺庞大，而最容易受到破坏的是防水层，它又直接影响到衡宇的正常使用，并起着对其它结构及结构层的掩护作用。
所以，防水层的养护也就成为屋面工程维修养护中的中心内容。
屋面防水层受到大气温度变革的影响，风雨侵蚀、冲涮、阳光照射等都市加快其老化，排水受阻或人为损害以及不公道荷载，经常造成局部先行破坏和渗漏，加之防水层维修难度大，根本无法规复对防水起主要作用的整体性，所以，在使用历程中需要有一个完整的调养制度，以养为主，维修实时有效，以延长其使用寿命，节省返修用度，提高经济效益。
１.定期清扫，包管种种设施处于有效状态
一般非上人屋面每季度清扫１次，防备聚集垃圾、杂物及非预期植物如青苔、杂草的生长，遇有积水或大量积雪时，实时清除，秋季要防备大量落叶、枯枝聚集。
上人屋面要经常清扫。
在使用与清扫时，应注意掩护重要排水设施如落水口，以及防水要害部位如大型或体形较庞大修建的变形缝。
２.定期查抄、记载，并对发明的问题实时处置惩罚
定期组织专业技能人员对屋面种种设施的事情状况按划定项目内容进行全面详查，并填写查抄记载。
对非正常损坏要查找原因，防备产生隐患；对正常损坏要详细记载其损坏水平。
查抄后，对所发明的问题实时报告处置惩罚，并适当调解养护筹划。
３.创建大修、中修、小修制度
在定期查抄、养护的同时，凭据屋面综合事情状况，进行全面的小修、中修或大修，可以包管其整体协调性，延长其整体使用寿命，以发挥其最高的综合效能，并可以在长时期内得到更高的经济效益。
４.增强屋面使用的治理
在屋面的使用中，要防备产生不公道荷载与破坏性操纵。
上人屋面在使用中要注意污染、腐化等常见病，在使用期应有专人治理。
屋面增设种种设备，如天线、告白牌等，首先要包管不影响原有功效（包罗上人屋面的景观要求），其次要切合整体技能要求，如对屋面产生荷载的类型与巨细会导致何种影响。
在施工历程中，要有专业人员卖力，并接纳公道的结构要领与须要的掩护步伐，以免对屋面产生破坏或形成其它隐患，如对人或物造成危险。
５.发起创建专业维修调养步队
屋面工程具有很强的专业性与技能性，查抄与维修养护都必须由专业人员来卖力完成，而屋面工程的养护频率相对较低，所以为减轻物业治理企业的包袱，并能充实包管到达较高的技能水平，更有效、更经济地做好屋面工程养护事情，应创建起由较高水平专业技能人员组成的专职机构。
（八）垃圾道的日常养护维修
一般住宅楼、办公楼等通用衡宇都设置有垃圾道，作为楼上用户倾倒垃圾的通道。
垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成。
由于垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其不敷敬服。
物业治理企业一方面要增强宣传教诲，另一方面垃圾道出现堵塞损坏时要实时派人修理。
在衡宇接受验收时，就要认真查抄垃圾道的各个部位，看有无垃圾斗、出垃圾门开启不灵便、缺少零件、少刷漆等现象。
如果垃圾道内有积蓄大量施工垃圾或伸出钢筋头、残存模板等在衡宇交付使用后造成垃圾道堵塞隐患的现象，必须要求施工单元实时返修清除。
平时养护中应注意：
１.指定专人卖力垃圾清运，保持垃圾道通畅。
２.搬运重物时要注意掩护好垃圾道，制止碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道。
３.不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾。
４.垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，不然越堵越严，疏通起来越发费时费力。
５.垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防备锈蚀，延长其寿命，低落维修用度。
６.垃圾道出现小的破损要实时用水泥砂浆或混凝土修补，防备其扩大。
（九）宁静疏散设施的日常养护维修
1.火警应急照明与疏散指示标记系统设施、设备要求
、火警应急照明灯、疏散指示标记应是经国度消防产物质量监视查验部分检测及格的产物，有国度消防产物质量监视查验部分出具的查验陈诉及出厂及格证，其型号规格应切合设计要求；火警应急照明灯、疏散指示标记外观应无缺陷，在其明显部位应设有耐久性名牌标识，内容清晰，设置牢固。
、火警应急照明灯宜安装在墙面上或顶棚上，应安装牢固可靠，不得有明显松动。
、宁静出口的疏散指示标记灯宜设在出口的顶部；疏散走道的疏散指示标记灯宜设在疏散走道及其转角处距地面高度1.00m以下的墙面上；疏散走道的疏散指示标记灯的间距不应大于20米，人防工程疏散指示标记灯的间距不应大于15米；疏散指示标记灯应安装牢固可靠，不得有明显松动。
、火警应急照明灯应牢固、无遮挡，状态指示灯正常；切断正常供电电源后，应急事情时间不应小于20min；高度凌驾100m的高层修建其应急事情时间不应小于30min；应急照明事情状态的连续时间不应小于90min，且不小于灯具自己的标称的应急事情时间；疏散走道的地面最低水平照度不应低于0.5lx；人员密集场合内的地面最低水平照度不应低于1.0lx；楼梯间内的地面最低水平照度不应低于5.0lx；地下工程疏散照明的地面照度不应低于5.0lx；消防控制室、消防水泵房、自备发电机房、配电室、防烟与排烟机房以及产生火警时仍需正常事情的其它房间的消防应急照明，仍应包管正常照明的照度。
、疏散指示标记应牢固、无遮挡，疏散偏向的指示应正确清晰；自发光疏散指示标记，当正常光源变暗后，应自发光，其亮度应切合消防技能尺度的要求，连续时间不应低于20min；灯光疏散指示标记，状态指示灯应正常。
事情状态时，灯前通道地面中心的照度不应低于。
切断正常供电电源后，应急事情状态的连续时间不应小于20min；高度凌驾100m的高层修建其应急事情时间不应小于30min。
、火警应急广播系统的扩音机仪表、指示灯应显示正常，开关和控制按钮行动灵活；监听功效正常；扬声器外观完好，音质清晰；应能用发话器播音；应在火警报警后，按设定的控制步伐自动启动火警应急广播；播音区域应正确、音质应清晰。
情况噪声大于60dB的场合，火警应急广播应高于配景噪声15dB。
、消防控制室应能控制和显示消防应急照明和疏散指示标记系统的主电事情状态和应急事情状态；应能分别通过手动和自动控制会合电源型消防应急照明和疏散指示标记系统和会合控制型消防应急照明系统从主电事情状态切换到应急事情状态。
2.系统的每日查抄和巡查
系统的使用或治理维护单元，每日应对设置的疏散楼梯、宁静出口、防火门、疏散出口、疏散通道、消防应急照明、疏散指示标记等设施进行逐个逐项查抄或巡查，并认真填写记载。
、检察疏散楼梯、宁静出口、疏散出口、疏散通道是否被占用、堵塞或上锁。
、检察火警应急照明灯的外观，安装牢固水平，应急灯事情状态。
、检察疏散指示标记的外观和位置,查对指示偏向，疏散指示标记事情状态。
、检察防火门、防火卷帘处的警示线内是否存放物品或被遮挡。
每半年应查抄和试验火警应急照明与疏散指示标记和火警应急广播系统的下列功效，并按要求填写相应的记载。
、火警应急照明及疏散指示标记灯的转换时间。
查抄要领：
模拟交换电源妨碍，视察其是否顺利转入应急状态，用秒表测试转换时间。
尺度要求：
正常交换电源供电切断后，火警应急照明灯及疏散指示标记灯应顺利转入应急事情状态；自带电源型的火警应急照明灯，其应急转换时间不应大于5秒。
、火警应急照明灯的照度。
查抄要领：
用照度计丈量相关场合火警应急照明灯的照度，看其是否切合消防技能尺度的要求。
、应急电源妨碍报警功效。
查抄要领：
使应急电源输出主线路与任一支路连接线断路或短路，视察应急电源声、光报警情况和其它支路火警应急灯具事情状态；手动消除妨碍信号，再使应急电源与另一支路连接线断路或短路，视察应急电源声、光报警情况和其它支路火警应急灯具事情状态。
尺度要求：
当应急电源的充电器与电池之间的连接线断路、短路，应急输出主线路与支路连接线短路、短路，应急控制回路断路、短路时，应急电源发作声、光妨碍信号，并指示妨碍类型。
声妨碍信号手动消除，当有新的妨碍信号时，声妨碍信号应再启动。
光妨碍信号在妨碍排除前应保持；其任一支路妨碍不应影响其它支路的正常事情。
、火警应急照明自动启动功效。
查抄要领：
使一会合控制型火警应急灯具防火分区的火警探测器发出报警信号，视察该防火分区内火警应急照明灯具行动情况及消防控制设备信号显示情况。
尺度要求：
控制室消防控制设备接到火警报警信号后，应输出使受其控制的火警应急灯具投入事情的信号，火警应急灯具应实时启动，并向消防控制设备反馈其行动信号。
当会合电源型火警应急灯具的主电源断电后，应急电源应立即投入事情，火警应急灯具应实时启动。
、火警应急照明现场启动功效。
查抄要领：
操纵会合电源型火警应急灯具上的试验按钮，切断主电源，同时手动启动应急电源上的强制启动按钮，视察火警应急照明灯具行动情况。
尺度要求：
会合电源型火警应急灯具的主电源断电后，现场手动启动应急电源上的强制启动按钮，火警应急灯具应实时投入事情。
、火警应急照明远程启动功效。
查抄要领：
在消防控制设备上手动启动一防火分区火警应急灯具的控制按钮，视察受其控制的火警应急照明灯具行动情况及消防控制设备信号显示情况。
手动启动强制按钮，视察受其控制的所有火警应急照明灯具是否转入应急状态。
尺度要求：
在控制室消防控制设备上手动启动某一防火分区火警应急灯具控制装置，受其控制的火警应急灯具应转入应急事情状态，消防控制设备应有该防火分区火警应急灯具行动的反馈信号显示。
在消防控制设备上手动启动强制按钮，所有火警应急灯具均应转入应急状态。
、火警应急广播系统功效。
在消防控制室用发话器对所选区域播音，查抄音响效果；在自动控制方法下，分别触发两个相关的火警探测器或触发手动报警按钮后，查对启动火警应急广播的区域、查抄音响效果；大众广播扩音机处于封闭和播放状态下，自动和手动强制切换火警应急广播，用声级计测试启动火警应急广播前的情况噪音，当大于60dB时，重复丈量启动火警应急广播后扬声器播音范畴内最远点的声压级，并与情况噪音比拟。
衡宇日常养护维修查抄表
（一）
名称
编号
地点
查抄人
卖力人
查抄时间
年月日
查抄项目
查抄结果
损坏原因
完好
根本完好
一般损坏
严重损坏
自然损坏
人为损坏
预防调养不善
其他原因
1
□地面□墙台面
2
□底子□承重部件□承重墙
3
□屋角□隔热层□接地面
4
□内墙角
5
□通风道□吊顶
6
□门窗□楼梯护栏□墙面
检测要领
□直观法□密查法□仪器检测法□盘算法
整体质量评定
□完好□根本完好□一般损坏□严重损坏
备注
共用设施设备维修养护周期表
共用设施重大维修
工程项目
年限（年）
区内门路
室外照明
沟、渠、池、井
消防设施
批电设备
导视牌
给排水管道
1
2
3
△
△
4
△
5
△
△
○
△
6
△
△
7
8
☆
△
9
☆
10
☆
△
○
☆
11
12
△
△
☆
13
△
14
15
△
△
○
○
△
16
☆
17
18
☆
△
△
19
20
☆
△
△
○
☆
21
△
22
23
△
24
△
☆
☆
25
△
△
○
△
26
27
☆
28
△
△
△
29
30
☆
△
升级会员 