国务院令第379号物业管理条例.docx

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国务院令第379号物业管理条例

国务院令第379号物业管理条例

物业治理条例

中华人民共和国国务院令

第379号

第一章总那么

第一条为了规范物业治理活动，爱护业主和物业治理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业治理，是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、治理，爱护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公布、公平、公平的市场竞争机制选择物业治理企业。

第四条国家鼓舞物业治理采纳新技术、新方法，依靠科技进步提高治理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业治理活动的监督治理工作。

县级以上地点人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监督治理工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业治理活动中，享有以下权益：

（1）按照物业服务合同的约定，同意物业治理企业提供的服务。

（2）提议召开业主大会会议，并就物业治理的有关事项提出建议。

（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规那么的建议。

（4）参加业主大会会议，行使投票权。

（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权。

（6）监督业主委员会的工作。

（7）监督物业治理企业履行物业服务合同。

（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情形享有知情权和监督权。

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项修理资金（以下简称专项修理资金）的治理和使用。

（10）法律、法规规定的其他权益。

第七条业主在物业治理活动中，履行以下义务：

（1）遵守业主公约、业主大会议事规那么。

（2）遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的爱护等方面的规章制度。

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

（4）按照国家有关规定交纳专项修理资金。

（5）按时交纳物业服务费用。

（6）法律、法规规定的其他义务。

第八条物业治理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和爱护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益。

第九条一个物业治理区域成立一个业主大会。

物业治理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

具体方法由省、自治区、直辖市制定。

第十条同一个物业治理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

然而，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主在首次业主大会会议上的投票权，依照业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。

具体方法由省、自治区、直辖市制定。

第十一条业主大会履行以下职责：

（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规那么。

（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

（3）选聘、解聘物业治理企业。

（4）决定专项修理资金使用、续筹方案，并监督实施。

（5）制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的爱护等方面的规章制度。

（6）法律、法规或者业主大会议事规那么规定的其他有关物业治理的职责。

第十二条业主大会会议能够采纳集体讨论的形式，也能够采纳书面征求意见的形式；但应当有物业治理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主能够托付代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。

业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规那么，选聘和解聘物业治理企业，专项修理资金使用和续筹方案的决定，必须经物业治理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

业主大会的决定对物业治理区域内的全体业主具有约束力。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么的规定召开。

经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日往常通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责：

（1）召集业主大会会议，报告物业治理的实施情形。

（2）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同。

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业治理企业履行物业服务合同。

（4）监督业主公约的实施。

（5）业主大会给予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条业主公约应当对有关物业的使用、爱护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

第十八条业主大会议事规那么应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十九条条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业治理无关的决定，不得从事与物业治理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好爱护物业治理区域内的社会治安等相关工作。

在物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治治理职责，支持居民委员会开展工作，并同意其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章前期物业治理

第二十一条在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建设单位选聘物业治理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、爱护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业治理相分离的原那么，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，能够采纳协议方式选聘具有相应资质的物业治理企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条前期物业服务合同能够约定期限；然而，期限未满、业主委员会与物业治理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条物业治理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业治理企业移交以下资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（2）设施设备的安装、使用和爱护保养等技术资料。

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（4）物业治理所必需的其他资料。

物业治理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条建设单位应当按照规定在物业治理区域内配置必要的物业治理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范畴，承担物业的保修责任。

第四章物业治理服务

第三十二条从事物业治理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业治理活动的企业实行资质治理制度。

具体方法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条从事物业治理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条一个物业治理区域由一个物业治理企业实施物业治理。

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业治理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业治理事项、服务质量、服务费用、双方的权益义务、专项修理资金的治理与使用、物业治理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业治理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业治理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条物业治理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业治理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条物业治理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会同意，物业治理企业不得改变物业治理用房的用途。

第三十九条物业服务合同终止时，物业治理企业应当将物业治理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业治理企业的，物业治理企业之间应当做好交接工作。

第四十条物业治理企业能够将物业治理区域内的专项服务业务托付给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并托付给他人。

第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公布以及费用与服务水平相适应的原那么，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业治理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费方法，在物业服务合同中约定。

第四十二条业主应当依照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条物业治理企业能够依照业主的托付提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务酬劳由双方约定。

第四十五条物业治理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业治理企业同意托付代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条对物业治理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业治理企业应当禁止，并及时向有关行政治理部门报告。

有关行政治理部门在接到物业治理企业的报告后，应当依法对违法行为予以禁止或者依法处理。

第四十七条物业治理企业应当协助做好物业治理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业治理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政治理部门报告，协助做好救助工作。

物业治理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

保安人员在爱护物业治理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条物业使用人在物业治理活动中的权益义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条县级以上地点人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业治理企业在物业治理活动中的投诉。

第五章物业的使用与爱护

第五十条物业治理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业治理企业；物业治理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条业主、物业治理企业不得擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因修理物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业治理企业的同意；物业治理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业治理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内复原原状。

第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业治理区域内相关管线和设施设备修理、养护的责任。

前款规定的单位因修理、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时复原原状。

第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业治理企业。

物业治理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和本卷须知告知业主。

第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项修理资金。

专项修理资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造，不得挪做他用。

专项修理资金收取、使用、治理的方法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业治理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当要紧用于补充专项修理资金，也能够按照业主大会的决定使用。

第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时修理养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行修理养护义务的，经业主大会同意，能够由物业治理企业修理养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业治理企业或者未经批准，擅自采纳协议方式选聘物业治理企业的，

由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，能够并处10万元以下的罚款。

第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成缺失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业治理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业治理的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成缺失的，依法承担赔偿责任。

以欺诈手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条违反本条例的规定，物业治理企业聘用未取得物业治理职业资格证书的人员从事物业治理活动的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成缺失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本条例的规定，物业治理企业将一个物业治理区域内的全部物业治理一并托付给他人的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处托付合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严峻的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

托付所得收益，用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成缺失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条违反本条例的规定，挪用专项修理资金的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项修理资金，给予警告，没收违法所得，能够并处挪用数额2倍以下的罚款；物业治理企业挪用专项修理资金，情节严峻的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直截了当负责的主管人员和其他直截了当责任人员的刑事责任。

第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业治理区域内不按照规定配置必要的物业治理用房的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业治理企业擅自改变物业治理用房的用途的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条违反本条例的规定，有以下行为之一的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（1）擅自改变物业治理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的。

（2）擅自占用、挖掘物业治理区域内道路、场地，损害业主共同利益的。

（3）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业治理企业能够向人民法院起诉。

第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安治理处罚。

第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地点人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政治理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督治理职责，或者发觉违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章附那么

第七十条本条例自2003年9月1日起施行。