五星级大酒店可行性研究报告.docx
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五星级大酒店可行性研究报告
第一章项目概述1
1.1项目概况1
1.2项目提出的背景1
1.3初勘和已进行的调查研究成果3
1.4项目建设必要性41.5可行性研究编制依据和范围5
1.6项目主要技术经济指标6
1.7项目建设期限7
第二章武汉酒店市场分析8
2.1酒店分布8
2.2酒店规模8
2.3价格水平9
2.4经营状况9
2.5客户群体10
第三章酒店方案市场分析与评价11
3.1地块解析11
3.2项目SWOT分析12
3.3项目评价15
3.4市场定位及项目评估：
16
3.5项目定位19
3.6方案评估意见20
第四章项目建设条件21
4.1场址现状21
4.2供水条件24
4.3雨污水排放24
4.4供电状况25
4.5交通及道路条件25
第五章项目技术方案与实施进度26
5.1项目总体规划方案26
5.2结构方案29
5.3给排水设计方案31
5.4电气设计32
5.5空调通风设计34
5.6实施进度36
第六章环境影响评价与安全卫生39
6.1环境影响分析与评价39
6.2劳动安全、卫生、消防42
第七章节能节水措施46
7.1节能措施46
7.2节水措施47
第八章项目招标方案49
8.1招投标依据49
8.2招标范围49
8.3招标组织形式49
8.4招标方式50
第九章项目建设管理与运行管理51
9.1项目建设管理51
9.2项目运行管理53
第十章项目投资估算与资金筹措54
10.1项目总资估算54
10.2投资构成55
10.3资金筹措56
第十一章项目财务及社会评价57
11.1财务评价57
11.2社会评价61
第十二章结论与建议65
11.1结论65
11.2建议65
附表:
附表10-1项目投资估算表
附表11-1项目销售收入与经营税金及附加估算表
附表11-2资金来源与运用表
附表11-3损益及利润分配表
附表11-4现金流量表（全部投资）
附表11-5借款偿还期测算表
附表11-6敏感分析表
样本二
报告目录：
一、总论 11
（一）五星级酒店项目背景 11
1、五星级酒店项目基本信息11
2、承办单位概况 11
3、可行性研究报告编制依据 11
4、五星级酒店项目提出的理由与过程 12
（二）五星级酒店项目概况 13
1、拟建五星级酒店项目 13
2、建设规模与目标13
3、主要建设条件 14
4、五星级酒店项目投入总资金及效益情况 14
5、主要技术经济指标 14
（三）问题与建议 16
1、五星级酒店项目资金来源问题16
2、五星级酒店项目工艺技术获取问题 16
3、五星级酒店项目上报问题17
二、市场预测18
（一）五星级酒店产品的发展背景 18
1、五星级酒店产品市场分析18
2、五星级酒店产品的相关政策 18
3、五星级酒店产品的技术背景 19
（二）五星级酒店产品的市场分析 26
1、五星级酒店行业的成长性分析26
2、五星级酒店产品的整体优势 28
3、五星级酒店产品成本竞争优势29
4、五星级酒店行业主要生产企业30
（三）五星级酒店产品的市场预测 50
1、五星级酒店行业的成长性预测分析 50
2、五星级酒店行业竞争趋势51
3、五星级酒店行业技术发展趋势52
（四）市场竞争力分析52
1、产品市场竞争优劣势 52
2、营销策略 53
三、五星级酒店项目场址选择56
（一）五星级酒店项目建设地点 56
（二）五星级酒店项目建设条件 56
四、五星级酒店项目技术方案、设备方案和工程方案57
（一）五星级酒店项目技术方案 57
1、生产方法 57
2、工艺流程 57
（二）五星级酒店项目主要设备方案58
1、主要设备选型原则和理由 58
2、设备选型表58
3、设备的最终定型60
4、车间布置与车间环保 60
（三）五星级酒店项目工程方案 60
1、土建工程设计方案 60
2、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案 61
五、五星级酒店项目主要原材料、燃料供应 63
（一）主要原料材料供应 63
（二）燃料及动力供应64
（三）主要原材料、燃料年需要量表 65
六、五星级酒店项目总图运输与公用辅助工程 67
（一）五星级酒店项目总图布置 67
1、平面布置 67
2、总平面布置主要指标表 69
（二）五星级酒店项目场内外运输 69
1、场外运输方式 69
2、场内运输量及运输方式 69
（三）五星级酒店项目辅助工程 70
1、供水工程 70
2、供电工程 73
3、通信及信息系统设计方案 74
4、通风采暖工程 75
5、动力设计方案 76
6、防雷设计 77
8、维修设施 78
9、仓储设施 78
七、五星级酒店项目节能措施79
（一）节能措施 79
1、节能规范 79
2、设计原则 79
3、节能方案 79
4、节能措施 83
（二）能耗指标分析 84
1、资源利用及用能标准 84
2、能耗计算 84
八、五星级酒店项目节水措施86
（一）节水措施 86
（二）水耗指标分析 86
九、五星级酒店项目环境影响评价87
（一）场址环境条件 87
（二）五星级酒店项目建设和生产对环境的影响 87
1、五星级酒店项目建设对环境的影响 87
2、五星级酒店项目生产对环境的影响 87
（三）环境保护措施方案 87
1、设计依据 87
2、环保措施 88
（五）环境影响评价 90
十、五星级酒店项目劳动安全卫生与消防91
（一）劳动安全与职业卫生91
1、设计依据 91
2、设计执行的主要标准 91
3、设计内容及原则92
4、职业安全 92
5、职业卫生 94
6、辅助卫生用室 94
7、职业安全卫生机构 95
（二）消防95
1、设计依据 95
2、总平面布置96
3、建筑部分 96
4、电气部分 96
5、给排水部分96
十一、五星级酒店项目组织机构与人力资源配置98
（一）组织机构 98
1、五星级酒店项目法人组建方案98
2、管理机构组织方案 98
（二）人力资源配置 99
1、生产作业班次 99
2、五星级酒店项目劳动定员99
3、职工工资福利 100
4、员工来源及招聘方案 100
5、员工培训 100
十二、五星级酒店项目实施进度 102
（一）建设工期 102
（二）五星级酒店项目实施进度安排102
（三）五星级酒店项目实施进度表 102
十三、五星级酒店项目投资估算 104
（一）投资估算依据 104
（二）五星级酒店项目总投资估算 104
1、固定资产建设投资估算 104
2、流动资金估算 106
3、五星级酒店项目总投资 106
4、五星级酒店项目投入总资金 106
（二）资金筹措 107
1、资金来源与出资方式 107
2、五星级酒店项目筹资方案107
（三）投资使用计划 107
1、固定资产建设投资使用计划107
2、流动资金使用计划 107
（四）借款偿还计划 108
十四、五星级酒店项目财务评价 111
（一）计算依据及相关说明111
1、五星级酒店项目测算参考依据111
2、五星级酒店项目测算基本设定111
（二）总成本费用估算112
1、直接成本 112
2、工资及福利费用114
3、折旧及摊销114
4、修理费 114
5、财务费用 114
6、其它费用 115
7、总成本费用115
（三）销售收入、销售税金及附加和增值税估算 117
1、销售收入 117
2、销售税金及附加费用 117
（四）损益及利润及分配 118
（五）盈利能力分析 120
1、投资利润率，投资利税率 120
2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期120
3、五星级酒店项目财务现金流量表 120
4、五星级酒店项目资本金财务现金流量表 123
（六）盈亏平衡分析 125
（七）敏感性分析 125
十五、五星级酒店项目经济社会效益分析 128
（一）经济效益 128
（二）社会效益 129
十六、五星级酒店项目风险分析130
（一）五星级酒店项目风险因素识别130
1、法律及政策风险130
2、市场风险 130
3、建设风险 130
4、环保风险 130
（二）XDD专家五星级酒店项目风险防控措施130
1、法律及政策风险防控措施 130
2、市场风险防控措施 131
3、建设风险防控措施 131
4、环保风险防控措施 131
报告目录：
图表1-1五星级酒店项目技术经济指标表 14
图表2-12004-2009年中国五星级酒店产品需求总量及增长情况 18
图表2-22005-2009年中国五星级酒店行业利润及增长情况 27
图表2-3传统五星级酒店产品与五星级酒店产品五年总体费用比较表 28
图表2-4传统五星级酒店产品与五星级酒店产品数据对比 28
图表2-52010-2013年中国五星级酒店行业利润及增长情况预测 51
图表2-6五星级酒店项目产品推销方式 53
图表2-7五星级酒店项目产品推销措施 54
图表4-1五星级酒店项目产品生产工艺流程图 57
图表4-2五星级酒店项目新增设备明细表 58
图表4-3主要建、构筑物表 62
图表5-1主要原辅材料品种、需要量及金额 63
图表5-2主要燃料及动力种类及供应标准 65
图表5-3主要原材料及燃料需要量表 65
图表6-1厂区平面布置图 67
图表6-2总平面布置主要指标表 69
图表6-3五星级酒店项目人均年用水标准 71
图表6-4五星级酒店项目年用水量表71
图表6-5五星级酒店项目年排水量表72
图表8-1五星级酒店项目水耗指标 86
图表9-1五星级酒店项目污水排放量88
图表11-1五星级酒店项目管理机构组织方案98
图表11-2五星级酒店项目劳动定员 99
图表12-1五星级酒店项目详细进度计划表 102
图表13-1土建工程费用估算 104
图表13-2固定资产建设投资（单位：
万元） 105
图表13-3行业企业销售收入资金率 106
图表13-4投资计划与资金筹措表（单位：
万元） 107
图表13-5借款偿还计划（单位：
万元） 108
图表14-1正常经营年份直接成本构成表 112
图表14-2逐年直接成本 113
图表14-3逐年折旧及摊销114
图表15-4逐年财务费用 115
图表14-5总成本费用估算表（单位：
万元） 116
图表14-6五星级酒店项目销售收入测算表 117
图表14-7销售收入、销售税金及附加估算表（单位：
万元） 117
图表14-8损益和利润分配表（单位：
万元） 119
图表14-9财务评价指标一览表120
图表14-10五星级酒店项目财务现金流量表（单位：
万元） 121
图表14-11五星级酒店项目资本金财务现金流量表（单位：
万元） 123
图表14-12五星级酒店项目盈亏平衡图 125
图表14-13五星级酒店项目敏感性分析表 125
图表14-14敏感性分析图 126
图表15-1五星级酒店项目财务评价主要数据汇总表 128
样本三
第一章项目总论
一、项目摘要
1．项目名称：
**宾馆五星级旅游饭店建设项目（以下简称该项目）
2．项目承办单位：
**中国旅行社有限责任公司
3．项目负责人：
联系电话：
4．建设地区、地点：
**
5．工程范围：
**宾馆主体建筑工程、工艺设备、配套工程（电气、暖通、给排水等）
5．建设性质：
新建
6．项目主要建设规模与内容：
**宾馆五星级旅游饭店项目用地7803.1平方米，代拨城市道路用地4753.61平方米，总用地面积12556.71平方米。
新建的饭店大楼规划地上26层，地下2层，总建筑面积74591.98平方米。
配套完善饭店内的工艺设备以及配套工程（电气、暖通、给排水、绿化等）。
7．项目实施进度计划：
项目工期为2年零8个月，即2009年5月至2011年12月。
8．项目总投资与效益情况：
（1）总投资与资金筹措
该项目总投资34955.5万元，资金来源于银行贷款和建设单位自筹，具体如下：
1）申请银行贷款12000万元；
2）建设单位自筹22955.5万元。
（2）效益简述
经济效益方面，该项目财务净现值大于零，项目财务内部收益率（全部投资）所得税后为13.2%，项目财务内部收益率（资本金）所得税后为13.9%，说明项目财务盈利能力较强，有利于引入社会化投资。
同时，从项目现金流量分析来看，该项目可用于偿还贷款的结余资金富余，项目借款偿还期仅为4.7年（含建设期的借款期2年），各项资产负债指标良好，项目偿债风险小。
另外，从财务不确定性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。
因此，项目经济效益显著。
社会效益方面，该项目的实施有利于拉动地方经济发展，是“扩大内需保增长”的具体实施，可完善旅游的城市配套功能，提升城市品位。
五星级酒店建成运营后，将极大缓解区域招商引资和商务接待等活动的需求，推动高新区、政务文化新区、经济开发区的发展，提升**城市形象。
此外，在项目的建设和运营过程中，将会带来较多就业机会。
因此，项目社会效益显著。
9．承担可行性研究工作的单位：
**市信德工程咨询有限公司，为综合乙级工程咨询资质单位
10．可行性研究报告编制依据与研究范围
（1）编制依据
1）《中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定》（1997年10月16日国家旅游局发布）
2）《旅游涉外饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003）
3）《五星级星级饭店标准》
4）《饮食建筑设计规范》（JGJ64—89）
5）《投资项目可行性研究指南》
6）**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
7）《**市城市总体规划》
8）其他有关标准、规程、规范
（2）研究范围
本报告重点对项目建设的必要性、市场预测、建设规模、场址选择、建设方案、建筑节能节水措施、环境影响评价、组织机构与人力资源配置、实施进度计划、投资估算及资金筹措、经济及社会效益评价等进行研究，进而提出项目可行与否及有关建议。
二、项目承办单位概况
项目承办单位——**中国旅行社有限责任公司，是于2002年7月由原**中国旅行社改制成立的。
下属**宾馆、**中国旅行社有限责任公司营业部等二个单位，主要经营餐饮、客房、国内旅游及相关业务。
公司注册资金1537.53万元，公司现有股东5个，其中，股东福建华侨实业集团公司占资本20.01%，股东福建省**天元集团有限公司占注册资本29.04%，股东**占注册资本20.63%，股东朱建辉占注册资本22.32%，股东朱铖晗占注册资本8%。
至2008年10月，公司资产5201.47万元。
公司法定代表人为**，公司注册地址为梅列区牡丹新村11幢。
下属单位——**宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店，位于**市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处，是商贸、经济、政治、文化的枢纽地带，更是交通汇集地。
三、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-1。
主要技术经济指标表
表1-1
序号
项目
单位
数量
备注
1
占地面积
平方米
12556.71
其中代征道路面积4753.61平方米
2
总建筑面积
平方米
74591.98
地面26层，地下2层
3
客房数
套
468
4
写字楼
平方米
15660
5
劳动定员
人
301
6
总投资
万元
34955.5
6.1
建设投资
万元
33357.2
6.1.1
工程费用
22726.0
6.1.2
工程建设其他费用
9042.8
6.1.3
基本预备费用
1588.4
6.2
建设期利息
万元
723.4
6.3
流动资金
万元
874.9
7
资金筹措
万元
34955.5
7.1
申请银行贷款
万元
12000
7.2
建设单位自筹
万元
22955.5
8
财务指标
8.1
年均产值
万元
14091.8
8.2
年均创利润总额
万元
6517.7
8.3
年均上交税金
万元
782.1
8.4
总投资收益率
%
19.0
8.5
资本金净利润率
%
21.3
8.6
财务内部收益率（全部投资）
%
13.2
所得税后
8.7
财务净现值（ic=10%，全部投资）
万元
6124.2
所得税后
8.8
财务内部收益率（资本金）
%
13.9
所得税后
8.9
财务净现值（ic=10%，资本金）
万元
6695.2
所得税后
8.10
投资回收期（全部投资）
年
8.8
所得税后,含建设期3年，其中筹备期1年
8.11
借款偿还期（最大偿还能力方式）
年
4.7
含建设期借款期2年
9
新增就业人数
人
280
四、存在问题及建议
1．问题
（1）项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。
（2）项目规模较大，时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。
（3）项目建设与运营单位要建立一支高素质的星级宾馆管理服务队伍。
2．建议
（1）在下阶段工作中应进一步优化、优选工程设计方案，以进一步突出城市标志性建筑的地位，并节省投资。
（2）加快项目融资步伐，开辟多渠道融资途径，尽快落实资本金。
（3）树立“以人为本”意识，强化岗位培训制度。
由于现代信息技术的飞速发展，知识更新频率越来越快，过去靠学校教育一劳永逸的情况已不复存在，任何一名饭店工作人员都应该具备“活到老，学到老”的良好心态，及时吸纳新知识、新技术，饭店也要花大力气抓好新知识的教育培训和新人员的常规业务培训，努力建设一支高素质的服务团队。
第二章项目背景和发展概况
一、项目提出的背景
1．国家及旅游饭店行业发展状况
旅游饭店业是我国与国际接轨最早、开放步伐最快的行业之一，是中国改革开放的形象和窗口。
1979年，我国建设第一家外资饭店——北京建国饭店，1982年引进第一家国际饭店管理公司——香港半岛管理集团。
目前已有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，排名世界前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。
30年来，中国旅游饭店业取得了五个方面的显著成绩：
一是产业规模不断扩大。
截至2008年底，全国星级饭店已经超过了1.4万家，是1978年全国饭店总数的100倍。
二是产业素质稳步提高。
饭店经营业绩逐年好转，2008年全国星级饭店实现利润40亿元，与上年同比增长了两倍多。
饭店连锁经营步伐加快，服务更加规范，队伍素质更加专业，饭店更加注重绿色和环保，现在全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家。
三是产业形态走向多元化。
除传统的观光饭店和商务饭店外，度假饭店、会议饭店、经济型饭店、公寓酒店、乡村酒店、青年旅馆等均获得较快发展。
四是集团化水平稳步提升。
2008年全球饭店集团300强排名，中国内地有7家入围，其中锦江国际酒店集团首次进入20强，排名第17位。
五是星级标准得到广泛认可，星级服务理念对其他服务业产生了广泛的影响，星级在社会上很多领域已经成为产品质量与档次的象征。
2．我国五星级酒店市场状况
中国目前已呈现全面的五星级酒店热，从一、二线城市，到三线甚至四线城市，都卷入了这个热潮之中。
五星级酒店成为发达的一、二线大城市的风向标。
进入2004年以来，五星级酒店兴建、开业的消息不绝于耳，风靡全国。
喜来登、万豪、希尔顿这些国际品牌五星级酒店相继在多个城市开业。
长期以来对于新建酒店业进行严格控制的上海也传出将新增多个五星级酒店的消息，北京作为中国的经济、政治、科技中心，五星级饭店增加自不用说。
而业内人士称广州酒店市场在未来3-5年内将增加30家高星级酒店，其中五星级酒店10家，四星级酒店约20家。
成都也即将增加数个五星级酒店。
沈阳市掀起五星级酒店投资热潮。
从去年底至今年初，约有10余家五星级酒店在建或筹建之中。
3．项目发起人和发起缘由
根据《国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》的精神，随着省、市关于实施项目带动战略决策部署的贯彻落实和**社会经济持续发展，以及福银、三泉高速公路的建成通车，永宁高速公路、向莆高速铁路的开工建设，**的区位交通环境将得到大为改善，**将成为一座更加开放的区域中心城市。
同时，也将有助于**境内丰富的旅游资源优势转化为经济优势，带动旅游业、酒店业的繁荣发展。
作为全国旅游城市，**迫切需要一家上档次、上规模的旅游饭店。
**宾馆五星级旅游饭店项目由母公司——**中国旅行社有限责任公司的5个股东共同发起。
发起缘由如下：
（1）**市旅游资源丰富，**是中国优秀旅游城市
**是福建省辖市，位于武夷山与戴云山脉之间。
全市总面积22959平方公里，其中市区1178平方公里，总人口267.5万；辖1个县级市（**）、2个区（**、**）、9个县（）；森林覆盖率达76.8%，有“中国绿都”、“绿色宝库”之誉；年平均气温为19.4C，一年四季均可游览。
**历史悠久，人文荟萃，风光旖旎，特色鲜明。
旅游资源得天独厚。
**岩前发现了20万年前古人类文化遗址。
宁化石壁是中国历史上由北向南客家大迁徒的中转站，被誉为“客家祖地”。
古邑多俊杰，宋代“理学四贤”中的杨时、罗从彦、朱熹和清代画坛“扬州八怪”之一的黄慎及清代“书法四大家”之一的伊秉绶等历史名人都诞生在这里。
**名胜古迹众多，自古以来为人们所称颂。
这里有被誉为“天下第一湖山”的泰宁大金湖；有被著名地理学家徐霞客称“大而逼，远而整”的永安桃源洞“一线天”；有犹如“神仙洞府”的将乐玉华洞……。
改革开放以来，**旅游业迅速发展。
现已建成以“山、水、洞、林、石、古文化”为特色的旅游风景区（点）60余处。
其中：
世界地质公园1个（泰宁世界地质公园）；国家重点风景名胜区3个（泰宁大金湖、永安桃源洞-石林、将乐玉华洞）；国家4A级旅游区4个（泰宁大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏栲）；国家2A级旅游区1个（沙县沙阳乐园）；国家级自然保护区3个（
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