注册会计师 CPA 经济法第三章 物权法律制度.docx
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注册会计师CPA经济法第三章物权法律制度
第三章 物权法律制度
考情分析：
本章是《经济法》中理论性最强、最抽象的一章，考题分值平均为7-8分。
考试题型以客观题考核为主，偶见于跨章节主观试题。
本章内容可为物权法基础理论和具体制度两部分。
基础理论部分，侧重于理解、区分。
具体制度部分则较为重要，需侧重掌握某些制度的特殊性，灵活掌握，灵活运用。
目 录：
01物权法律制度概述
02物权变动
03所有权
04用益物权
05担保物权
01 物权法律制度概述
专题 物的种类
重要程度：
★
备考角度：
选择题
知识点：
物的概念
1、有体性
我国物权法上的物，仅指有体物。
权利在特殊情况下，可以成为物权客体，例如：
权利质押。
行为是债权的客体，例如：
要求对方完成授课任务。
智力成果是知识产权的客体，例如：
拥有“中华会计网校”注册商标。
2、可支配性
能够成为物权客体的，必须能够为人力所支配。
不能为人力所支配或者不具有交易价值的，不能成为物权法上的物。
例如：
北斗七星，一粒普通的大米等。
3、在人体之外
人体器官脱离人体后，可成为物。
例如：
捐献的眼角膜。
知识点：
物的种类
1.流通物、限制流通物与禁止流通物
限制流通物：
文物、黄金、药品
禁止流通物：
毒品、假钞
2.动产与不动产
不动产原则上以登记为生效要件
不动产纠纷由不动产所在地法院管辖
3.可替代物与不可替代物
不可替代物：
康熙年间文物
可替代物：
普通大米
4.原物与孳息
天然孶息：
熟透的果实
法定孳息：
房屋租金、银行存款利息
5.消费物与非消费物
消费物：
水
非消费物：
自行车
6.可分物与不可分物
可分物：
酒
不可分物：
汽车
7.主物与从物
主物：
电视机
从物：
遥控器
原则上，从物附属于主物
【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于物的种类的表述中，正确的是（ ）。
A.海域属于不动产
B.文物属于禁止流通物
C.金钱属于非消耗物
D.牛属于可分割物
『正确答案』A
『答案解析』本题考核的是物的分类。
海域、土地、房屋、林木等都属于不动产；文物、黄金、药品等属于限制流通物；金钱、粮食等，使用之后就消灭掉，属于消耗物；牛、汽车，一旦分割，就会对物的价值造成比较大的减损，属于不可分割物。
专题 物权的种类
重要程度：
★★
备考角度：
选择题
知识点：
物权的种类
1.自物权与他物权
自物权又叫所有权
他物权包括用益物权和担保物权
2.用益物权与担保物权
用益物权：
农村土地承包经营权、宅基地使用权、国有土地使用权等
担保物权：
抵押权、质权、留置权
3.动产物权与不动产物权
动产物权：
设立在动产之上
不动产物权：
设立在不动产之上
区分意义：
公示方法、变动要件不同
4.独立物权与从物权
独立物权：
所有权、大部分用益物权
从物权：
担保物权、地役权
区分意义：
独立物权可独立存在，从物权要依附于主物权或者相关债权
【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中属于独立物权的是（ ）。
A.地役权
B.抵押权
C.质权
D.建设用地使用权
『正确答案』D
『答案解析』本题考核的是物权的独立性。
具有独立性的物权，是指物权可以独立存在，不受其他权利影响。
所有权通常都是独立物权，用益物权中的绝大部分都属于独立物权，地役权除外。
担保物权基本都属于非独立物权，具有从属性。
本题中，地役权属于非独立物权，从属于依附的土地使用权。
抵押权和质权都具有从属性，从属于所担保的主债权。
建设用地使用权，是用益物权一种，具有独立性。
本题选D。
专题 物权法基本原则
重要程度：
★
备考角度：
选择题
知识点：
物权法基本原则
类型
含义
效力
特别规定
物权法定
种类法定
内容法定
1.如有违反，创设物权行为无效
2.如有内容冲突，该物权设定行为无效
“法”不包括行政法规、地方性法规、司法解释、司法判例
一物一权
一物之上只有一个所有权
1.复数主体共有，与本原则不冲突
2.复数物权共存于一物之上，与本原则不冲突
例如：
将自己所有的车辆质押给债权人，后又被留置于4S店
公示原则
是指物权彰显于外部的法定方式，存在于物权设立、变更、消灭全过程
1.物权转移效力
公示生效：
不动产物权变动
公示对抗：
特殊动产物权变动
2.物权推定效力
不动产登记簿与证书不一致的，以登记簿为准
3.公信效力
02 物权变动
学习脉络图
专题 物权变动原因
重要程度：
★
备考角度：
选择题
知识点：
物权变动原因之非法律行为
1.事实行为
例如：
拆除房屋，导致房屋所有权灭失
2.法律规定
例如：
被继承人死亡，自继承时起，其财产归继承人所有
3.公法行为
例如：
法院对房屋归属做出形成性裁判，自法律文书生效之时起，房屋所有权发生转移
专题 物权行为
重要程度：
★
备考角度：
选择题
知识点：
物权行为与债权行为对比
1.处分权
物权变动，需要求出让人具有处分权。
债权行为则无此要求。
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
2.法律效果
债权行为不会直接导致积极财产的减少；物权行为会引起物权的变化。
3.兼容性
同一物不能同时实施两次处分行为。
债权行为则可以一物数卖。
出卖人就同一标的物一物数卖，买受人不能取得标的物所有权的，可以追究出卖人违约责任。
专题 物权变动的公示方法
重要程度：
★★★
备考角度：
选择题
知识点：
动产物权的公示方式——交付
交付有现实交付与交付替代两种形态。
1.现实交付：
指的是将物直接交由对方占有。
2.交付替代方式包括：
（1）简易交付：
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
（2）指示交付：
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
（3）占有改定：
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
知识点：
不动产物权的公示方式——登记
1.首次登记
不动产权利第一次登记。
2.变更登记
不涉及权利转移的内容变动登记。
例如：
自然状况变化、担保债权变化。
3.转移登记
不同权利主体之间的转移登记。
例如：
买卖、赠与、入股、继承、共有物分割、生效判决裁定导致转移等。
4.注销登记
不动产权利消灭时，需要办理注销登记。
例如：
灭失、抛弃、征收等。
5.更正登记与异议登记
权利人、利害关系人认为登记错误，可以申请更正登记。
不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
更正登记是异议登记的前提，异议登记有效期为15天。
6.预告登记
为保障将来不动产物权实现，对债权进行登记。
例如：
预购商品房。
自债权消灭或者能够登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
例如：
买卖合同被解除、被认定为无效、被撤销或者权利人放弃债权。
【例题·单选题】甲公司与乙银行签订300万元的借款合同，以甲的房屋提供债权额为300万元的抵押担保，并已办理登记。
其后，借款合同的借款金额增加为400万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为400万元。
为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是（ ）。
A.更正登记
B.预告登记
C.变更登记
D.转移登记
『正确答案』C
『答案解析』本题考核的是不动产登记类型。
更正登记，是指对登记错误的事项进行恢复、更正。
本题登记事项不涉及登记错误，因此不属于更正登记。
预告登记，是指为保障将来实现的债权进行的登记，本题登记事项是对已经存在的物权进行变更，不涉及预告登记。
转移登记，是指不同权利主体之间的物权变动。
本题所指的抵押，不涉及物权变动。
对担保金额进行变更，属于对登记内容进行变更，为变更登记。
故，选C。
03 所有权
专题 所有权的类型
重要程度：
★
备考角度：
选择题
知识点：
所有权的法定分类
知识点：
共有
类型
内部管理
债务负担
外部关系
优先购买权
特殊规定
按份共有
重大修缮，三分之二以上同意
对外连带责任
对内按份额分担债务
对外转让，三分之二以上同意，可以处分
1.继承、遗赠不适用
2.同等条件：
价格、履行方式、期限等要素
衡量
3.期限内行使
4.优先购买权受到侵害，只能要求损害赔偿
首先以通知载明时间为准；其次，未载明时间或者时间短于15天，为15天；再次，未通知的，以同等条件确定之日起15日；最后，都无法确定的，自权属转移之日起6个月。
没有约定或约定不明，除非具有家庭关系，否则推定为按份共有。
家庭共有、夫妻共有、遗产、家庭承包财产属于共同共有
无约定时，随时要求分割共有物
内部转让，通知即可
共同共有
一致同意
对外连带责任；对内共同负担。
例如：
夫妻共同债务，共同承担
一致同意
重大理由下才可以分割，例如，离婚、一方重病住院
未经一致同意，要同时考虑善意第三人利益维护，有可能发生善意取得
【例题·单选题】朋友6人共同出资购买一辆小汽车，未约定共有形式，且每人的出资额也不能确定。
部分共有人欲对外转让该车。
为避免该转让成为无权处分，在没有其他约定的情况下，根据物权法律制度的规定，同意转让的共有人至少应当达到的人数是（ ）。
A.4人
B.3人
C.6人
D.5人
『正确答案』A
『答案解析』本题考核的是按份共有物的对外转让规则。
本题中，朋友6人出资，未约定共有方式，按照物权法规定，因其不具有家庭关系，应推定为按份共有。
按份共有物对外转让，没有约定的情形下，应征得三分之二份额以上按份共有人同意。
本题各出资人出资份额未定，无法协商，应推定为6人平分份额。
故，4人同意，即符合占份额三分之二以上的按份共有人同意。
【提示】法律上所称以上、以下，均包含本数。
故本题，最少需要4人同意即可转让。
专题 善意取得制度
重要程度：
★★
备考角度：
选择题、案例题
知识点：
动产善意取得的构成要件
1.依法律行为转让所有权
2.受让人为善意
3.合理价格转让
4.实现交付
5.转让人合法占有标的物
6.转让合同有效
1.交易中才会发生善意取得。
非法律行为，例如征收、判决等，不适用善意取得制度
2.善意，是指不知道转让人无权处分且对此不知无重大过失。
结合交易对象、场所、时机等判断。
善意的判断时点：
现实交付—物的交付
简易交付—转让动产的法律行为生效时
指示交付—转让请求权协议生效时
3.合理价格。
结合性质、数量、付款方式等判断，综合考虑交易地市场价格及交易习惯。
4.已经完成交付
5.转让人合法占有
脱手物，例如遗失物、盗窃物等不适用善意取得
6.转让合同有效
合同无效、因欺诈、胁迫、乘人之危被撤销，不适用善意取得
【例题·单选题】甲、乙、丙三兄弟共同继承一幅古董字画，由甲保管。
甲擅自将该画以市场价出卖于丁并已交付，丁对该画的共有权属关系并不知情。
根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
A.经乙和丙中一人追认，丁即可取得该画所有权
B.无论乙和丙追认与否，丁均可取得该画的所有权
C.丁取得该画的所有权，但须以乙和丙均追认为前提
D.无论乙和丙追认与否，丁均不能取得该画的所有权
『正确答案』B
『答案解析』本题考核的是共同共有人处分共有物规则与善意取得制度适用的交叉。
首先，本题中，兄弟三人继承古画，在遗产分割完毕前，该画属于全体共有人共同所有。
共同共有物对外转让，须征得全体共有人一致同意。
其次，古画属于动产，动产以占有作为公示方法。
动产被甲占有保管，足以被他人认为是该画的所有权人。
再者，甲对外处分古画的时候，丁是善意不知情，并支付合理价款，取得了对该古画的占有。
丁符合善意取得制度，确定取得该画的所有权。
【提示】
本题看似简单，横跨三个知识点。
需要按照上述顺序，梳理逻辑，准确判断。
善意取得制度，是原始取得的一种，可以对抗其他一切权利人。
其他权利人，乙、丙也不能因为处分未征得他们同意，而主张处分无效。
知识点：
不动产善意取得特别要件
1.交付问题
以登记为生效要件
2.下列情形，不适用不动产善意取得
（1）登记簿上存在有效的异议登记
（2）预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意
（3）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项
（4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误
（5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权
专题 动产所有权的特殊取得
重要程度：
★
备考角度：
选择题
知识点：
动产所有权的特殊取得方式
1.先占
适用于无主物
2.发现埋藏物
参照拾得遗失物规定
3.添附
加工附合混合
4.拾得遗失物
知识点：
拾得遗失物规则
1.拾得人应通知权利人领取或者送交公安机关
2.有关部门应发布招领公告
3.公告之日起6个月内无人认领，归国家所有
4.拾得人享有费用偿还请求权
5.在悬赏广告时，拾得人享有报酬请求权
拓展：
拾得人应对遗失物妥善保管，因故意或者重大过失致使遗失物毁损灭失的，拾得人应承担赔偿责任。
所有人追回遗失物规定：
1.遗失物通过转让被他人占有的，权利人可以请求无权处分人损害赔偿。
2.权利人可以自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。
3.受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人应当支付受让人所支付的费用。
04 用益物权
专题 用益物权相关规定
重要程度：
★
备考角度：
选择题
知识点：
用益物权概述
1.用益物权可以设定在动产和不动产之上
2.用益物权以使用、收益为设定目的
3.用益物权包括
土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权、地役权等
知识点：
建设用地使用权的相关规定
类型
取得方式
期限
终止
建设用地使用权
创设取得
移转取得
无偿划拨
没有期限
有偿出让
居住用地70年
工业用地50年
科教文卫50年
综合用地50年
商旅娱乐40年
1.公共利益需要
2.旧城区改造
3.期限届满未续期，或未批准
4.单位撤销、迁移等原因
5.公路、铁路等核准报废
1.无偿划拨
国家机关用地、军事用地、基础设施用地、公益事业用地、能源交通水利用地
2.有偿出让
商业用地需有偿出让
首选拍卖，其次协议。
住宅建设用地期满后自动续期
1.转让、互换、出资、赠与、抵押等情形
2.需支付全部土地出让金，领取证书；完成投资总额25%以上；有房屋，还要有房屋产权证
3.禁止转让：
司法限制的，依法收回的，共有人未同意的，有争议的等
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有（ ）。
A.兴办乡镇企业需要对集体土地建设利用的，必须先将土地征归国有，然后取得国有建设用地使用权
B.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期
C.建设用地使用权出让，优先考虑双方协议的方式，协议不成，则采取拍卖、招标方式
D.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权
『正确答案』BD
『答案解析』本题考核的是建设用地使用权的相关规定。
乡镇村企业在集体土地上建设厂房等，无需将集体土地收归国有，A选项错误。
根据物权法规定，住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期，B选项正确。
建设用地使用权出让时，为了最大程度实现土地价值，避免暗箱操作，只要有两个以上意向用地者或者用于商业、旅游、娱乐等用途的，应当采用招标、拍卖方式，C选项错误。
用于商业开发用途的，不属于公益设施、重点扶持项目等划拨用途，应采用出让方式。
D选项正确。
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权后，转让房地产时，应当符合的条件有（ ）。
A.按出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上
B.转让房地产时，房屋建成后，应当持有房屋所有权证书
C.按出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件
D.按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
『正确答案』BCD
『答案解析』本题考核的是以出让方式转让土地使用权的管理性规范。
BCD选项都符合现行要求，A选项要求必须完成投资开发总额25%以上。
05 担保物权
知识点汇总
专题 担保物权概述
重要程度：
★
备考角度：
选择题
担保物权的特性
1.从属性
2.权利行使的附条件性
3.优先受偿性
专题 抵押权
重要程度：
★★★
备考角度：
选择题、案例题
知识点：
抵押财产的范围
知识点：
动产浮动抵押
企业、个体工商户、农业生产经营者将现有的以及将来可能有的动产设定抵押，债务人不履行债务时，有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
已经登记的浮动抵押，不得对抗正常经营活动中支付价款并取得财产的买受人。
动产浮动抵押，确定抵押财产的规定：
1.债务履行期限届满，债权未实现。
2.抵押人被宣告破产、撤销。
3.约定情形。
4.其他影响债权实现情形。
知识点：
抵押权的设定
知识点：
抵押担保的范围
知识点：
优先受偿权及抵押物转让
1.优先受偿方式：
拍卖、变卖、折价。
协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
2.流押条款。
抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行债务时，抵押财产归债权人所有。
3.土地出让金优先于抵押权。
拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。
4.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
知识点：
抵押权的保全和孶息收取
1.抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
抵押财产价值减少，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少价值相应的担保。
抵押人不履行的，抵押权人有权要求提前清偿。
2.设定抵押后，抵押人有权收取孶息。
自抵押财产被扣押之日起，抵押权人有权收取孶息。
知识点：
抵押与租赁
1.抵押前财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权影响。
2.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
知识点：
抵押权的实现
1.抵押权已登记的，按登记先后顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿。
2.顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿。
3.顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款提存。
4.抵押权人可以放弃或者变更抵押权顺位。
但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
5.债务人以自己财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押的，其他担保人在该范围内免除担保责任。
【例题】
抵押物拍卖后，所得价款100万，各债权人清偿数额如何确定？
A获得清偿为16万，B获得清偿为60万，C获得清偿为24万。
A抛弃抵押权，是否需要其他人同意？
不需要其他人同意。
C和D变更顺位，是否需要其他人同意？
需要其他人同意。
知识点：
最高额抵押的相关规定
1.最高额抵押是抵押人与抵押权人协议，在最高债权额度内，为一定期间内连续发生的债权提供担保。
特点在于：
最高额确定、期限确定，债权额不确定。
2.最高额抵押担保的债权确定前，债权可转出。
3.物权法规定，有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（1）约定的债权确定期间届满；
（2）未约定或约定不明确的，自抵押权设立之日满两年；（3）新的债权不再发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或被撤销；（6）法律规定的其他情形。
4.最高额抵押权设立前已经存在的债权，可转入最高额担保范围。
专题 质权相关规定
重要程度：
★★
备考角度：
选择题、案例题
知识点：
质权的客体与设定
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，可以出质的有（ ）。
A.存款单
B.仓单
C.支票
D.股权
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考核的是可以设定质权的客体。
如前所述，质权分为动产质权和权利质权。
可以设定质押的权利，包括有价证券类（汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单）、基金股权类、知识产权中的财产性权利和应收账款。
本题四个选项，均为可以设定质押的权利。
【提示】并非知识产权全部都可以质押，只能就其中财产性权利才可设定质押。
知识点：
质权的效力与实现
1.质权人有孶息收取权。
2.质权保全：
因不可归责于质权人事由，导致质物价值减少。
质权人可以要求出质人提供相应担保、拍卖质物，提前清偿。
3.质权人有保管质物的义务，如有保管不善，需赔偿。
4.质权人不得擅自使用质物。
5.质权人转质，给出质人造成损害的，需赔偿。
6.质权设立后，原则上质物不得转让或许可他人使用。
专题 留置权相关规定
重要程度：
★
备考角度：
选择题
留置权的成立要件：
1.债权人合法占有债务人财产；
2.动产之上设立；
3.债权期限届满；
4.动产之占有与债权属同一
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