第三章房地产开发程序与管理.docx
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第三章房地产开发程序与管理
第三章 房地产开发程序与管理
1.房地产开发的一般程序（四阶段八步骤）■
■四阶段
◇投资机会选择与决策分析阶段
◇前期工作阶段
◇建设阶段
◇租售阶段
■八个步骤
◇提出投资设想
◇细化投资设想
◇可行性研究
◇合同谈判
◇签署正式协议或合同
◇工程建设
◇竣工交用
◇物业资产管理
2.投资机会选择◆（三项工作）
■投资设想
◇分析研究市场和区位
■寻找和筛选投资机会
◇看地或看项目
■细化投资设想
◇对筛选出的投资机会进一步分析比较，并最终将期投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具体，通过与各方的接触，提出一个初步的开发投资方案
3.投资决策分析◆（三项工作）
■市场分析
◇主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求、竞争环境、目标市场及其可支付的价格和租金水平
■项目财务评价
◇根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价
■投资决策
◇结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策
4.土地一级开发
■概念
◇是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建设条件
■一级开发模式（两种）
◇土地储备机构负责实施（主体是土地储备机构）
◇土地储备机构授权开发企业负责实施（主体是开发企业）
■土地一级开发的两种模式比较
模式
主体筹措资金、办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续的办理及组织实施
具体实施
开发企业的管理费
土地储备机构负责实施（委托开发企业进行土地开发具体管理）
土地储备机构
通过公开招标方式选择开发企业
不高于土地储备开发成本的2%
土地储备机构授权开发企业负责实施
开发企业
由授权的开发企业完成
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%
■土地储备开发成本
◇征收、拆迁补偿费及有关税费
◇收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用
◇市政基础设施建设有关费用
◇招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
◇贷款利息
◇土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等
5.获取土地的方式（四种方式）
■出让－一级市场拿地
◇方式有招标、拍卖、挂牌和协议
◇工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标挂的方式出让
◇不适合采用招拍挂的，才允许以协议方式出让
■划拨－一级市场拿地
◇划拨范围详见《房地产基本制度与政策》内容
◇经济适用住房和廉租住房建设用地目前采用划拨方式供应
◇经济适用住房和廉租住房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式
■原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让－二级市场拿地
◇原有划拨土地上的存量房地产，因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续
◇方式
◇出让－协议出让
◇租赁
◇作价入股或授权经营
■与当前土地使用权拥有者合作－二级市场拿地
◇土地转让
◇公司入股
◇并购
◇合伙
6.规划管理
■两证一书一审批
◇规划（选址）意见书－选址、定点审批阶段
◇建设用地规定许可证－用地规证申领阶段
◇设计方案审批－设计方案审查阶段
◇建设工程规划许可证－工程规证申领阶段
■招拍挂方式下的规划管理的差异
◇选址意见书在土地一级开发环节完在
◇用地规划许可证意义不大了（条件可作为出让合同的内容）
7.开发项目选址、定点审批阶段
■需提交的文件
◇发改委批准、核准或备案文件（立项）
◇开发建设单位或其主管部门申请用地的函件
◇拟建规划设计图
◇开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图
■成果
◇获得规划部门下发的《选址规划意见通知书》
■规划意见书的内容
◇确定用地范围与面积
◇提出规划设计要求（三方面内容）
﹥规划土地使用要求
﹥居住建筑的公共服务设施配套建设指标
﹥项目与边界、道路、河道、高压线等的距离要求
8.申请《建设用地规划许可证》
■需提交的文件
◇立项批文
◇规划意见书（选址）
◇出让合同
◇建设用地钉桩成果通知单
◇1/2000或1/500的地形图
◇建设用地申请文件及成交确认书
■成果
◇获得规划部门核发的《建设用地规划许可证》
■用地规证的内容
◇用地性质
◇位置
◇界限
9.设计方案审批阶段
■规定
◇开发商可自愿申请规划部门对设计方案进行审查
◇未审查的重大开发项目顾规划设计招标备案阶段再对中标的设计方案进行专项审查
■开发商提交的设计方案的内容
◇规划设计总平面图1：
500或1：
1000
◇各层平立剖1：
100或1：
200
◇各项经济技术指标及无障碍设计说明等
■规划部门对设计审查的主要内容（五个方面）
◇用地范围是否与规划确定一致
◇建设项目的性质符合要求
◇规划条件符合要求
◇公共配套服务设施符合要求
◇是否安排了必要的水电气等市政设施
■成果
◇获得《设计方案审查意见》
10.申请《建设工程规划许可证》阶段
■需提交的文件
◇申请表
◇选址意见书
◇设计方案审查意见
◇批准用地文件
◇图纸
■成果
◇获得《建设工程规划许可证》
【作题方法】
■如果考办什么证需要提交什么手续，办后面的证，需要提交前面手续的成果。
11.建设工程招标方式
■公开招标
◇公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标
◇适用于规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设
◇优点是使开发商有较大的选择范围，促使承包商努力提高工程质量，缩短工期并降低成本造价
◇缺点是耗时长，招标支出费用较高
◇一般应将标授予最低报价者，最除该最低报价不合理或根本无法实现（一般指低于标底）
■邀请招标
◇邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标
◇被邀请投标的承包商通常在3~10个之间
◇优点是节省招标费用、提高招标工作效率，节省时间
◇缺点是限制了竞争范围，缩小了开发商的选择余地
◇适用范围
﹥工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术只有少数承包商能够胜任的建设项目
﹥公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
﹥以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程
12.招标机构
■两种招标模式
◇自行招标－招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜，并向有关行政监督部门备案
◇委托招标－不具备自行招标时，可以委托依法成立、从事招标代理业务的招标代理机构提供代理服务
■招标工作小组或招标委员会
◇组成－可以由开发商自己组织，也可以由招标代理机构组织
◇作用－承办招标的技术性和事务性工作，但最终决策仍需由开发商做出
13.招标程序中的重要内容
■编制招标工程标底的方法
◇标底的编制方法
﹥以施工图预算为基础编制
﹥以概算额或扩大综合定额为基础编制
﹥以平米造价包干为基础编制
■资格审查量应考虑以下几方面
﹥企业注册证明和技术等级
﹥主要施工经历
﹥技术力量简况
﹥施工机械设备简况
﹥在施工的承建项目
﹥资金和财务状况
■招标工程交底及答疑
◇时间－开发商发出招标文件，招标人踏勘现场之后
◇参加人－由开发商邀请投标人的代表
◇内容－进行工程交底，并解答疑问
■开标、评标和决标
◇开标由招标人（开发商）主持
◇投标人、公证机构和招标管理部门参加
◇选检查密封情况后拆封宣读内容
◇如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，则可宣布本次投标无效，另组织招标
◇评标由评标委员会负责
◇首先排除无效标书，再从工程技术和财务两个角度评议有效标书
◇评审的标准是中标单位拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好，报价合理
◇评标委员会推荐三名侯选中标单位，交由开发商选择
◇不太复杂的工程开发商可以在开标会上当场决定中标单位
◇规模较大内容复杂的工程开发商应全面衡量择优决标
◇决标后，开发商应立即向中标单位发出中标通知书
14.施工许可证
■施工许可证的主要内容
◇时间－在招标工作结束后，工程施工前
◇申领单位－建设单位（注意不是施工单位）
◇核发单位－工程所在地县级以上人民政府建设行政主管理部门
◇审查目的－工程是否符合法定的开工条件
■申领施工许可证的条件（8个）
◇已办理建筑工程用地批准手续，获得了两证-有地
◇在规划区内的工程，已取得《建设工程规划许可证》-有规划
◇拆迁进度符合施工要求-地可以施工
◇已签署了施工合同-有施工的人
◇有满足施工需要的图纸及技术资料（有+通过审查）-有图
◇有保证工程质量和安全的具体措施-有安全保证
◇应该监理的，签署了监理合同－有监理的人
◇建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）-有钱
◇其它－办了该办的手续，交了该交的钱
■需注意的地方
◇不要求拆迁全部完成，只要求拆迁进度符合施工要求
◇关于图纸和技术资料，除了有以外，还要求必须通过有关部门的审核。
同时不要求图纸全部完成，只要求满足施工需要即可
◇要求资金已落实，不要求资金全部到位，记住资金落实的标准－工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%；工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%
15.施工阶段的质量控制的主要内容（四方面）
◇对原材料的检验
◇对工程采用的配套设备进行检验
◇确立施工中控制质量的具体措施
﹥检查、校准施工设备、仪器
﹥控制混凝土质量
﹥进行质量检查和评定
◇确立有关质量文件的档案制度
16.进度管理及计划调整
■水平进度计划（横道图法）
◇优点－制作简便，明了易懂
◇缺点－从图中看不出各项工作之间的相互依赖和制约关系
■网络计划（网络图法）
◇优点－可确切表明各项工作的相互联系和制约关系，可以计算出各项工作的最早和最晚开始时间，找出关键工作和关键线路（关键线路是指在该工程中直接影响总工期的那一部分连贯工作
17.安全管理◆
■各阶段的安全要求
◇规划设计阶段－要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范
◇施工阶段－要求承包商在编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施
◇对专业性较强的项目－应当编制专项安全施工组织设计
■相关规定
◇施工现场的安全由建筑施工企业负责
◇实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理
◇开发商或开发商委托的监理，应监督承包商建立安全教育培训制度
◇开发商与承包商还应双方约定承担支付保险费的义务
18.竣工验收◆
■竣工验收的要求
◇由承包商向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请
◇开发商进行初步检查，由监理工程师列出需要修补的质量缺陷清单，由承包商落实修复
◇开发商组织有关单位进行正式验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用
■竣工验收的依据
◇经过审批的项目建议书
◇年度开工计划
◇施工图纸和说明文件
◇施工过程中的设计变更文件
◇现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准
◇合同中有关竣工验收条款
19.竣工验收的工作程序（三阶段）
■单项工程竣工验收
■综合验收
■竣工验收备案
◇开发商应当自工程竣工合格之日起15日内，报建设行政主管部门或其它部门备案
◇备案的资料
﹥工程竣工验收备案表
﹥工程竣工验收报告
﹥各部门出具的认可或准许使用文件
﹥施工单位签署的工程质量保修书
﹥两书等其它文件－住宅质量保证书+住宅使用说明书
20.竣工结算
■承包商向开发商递交竣工结算报告及资料
■开发商在1个月内予以核实，给予确认或提出修改意见
■开发商确认报告后，应通知经办银行支付工程结算价款
■承包商在收到竣工结算价款后半个月内交付工程
21.编制竣工档案
■技术资料
◇前期工作资料
◇土建资料
◇安装方面资料
■竣工图
◇按施工图无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图
◇结构形式改变、平面改变等重大改变，应重新绘制竣工图
◇隐蔽工程要绘制竣工图
◇竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改
22.开发商自行租售的条件
■大型房地产开发公司，有自己专门市场营销队伍和销售网络
■在房地产市场高涨、市场供应短缺时销售容易
■当开发商开发的项目已有较明确固定的销售对象时
23.委托房地产经纪机构租售
■概念
◇从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位，其主要职能在于促成房地产交易，借此赚取佣金作为报酬（0.5%－3%）
■代理形式
◇联合代理与独家代理
◇买方代理、卖方代理和双重代理（依据代理委托方不同分）
◇首席代理（总代理）和分代理
■选择房地产经纪机构应注意的问题
◇充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质
◇了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源
◇考察房地产经纪机构过往的业绩
◇针对物业的类型选择房地产经纪机构
◇认真签订房地产经纪合同
■重点
◇如果是双重代理，则代理费用之和不能超过前两种佣金
◇双重代理必须将自己的身份向各方声明
◇总代理分代是的佣金按经纪机构所承担的责任大小来分配
24.开发商定价方法（三大类七小类）
■成本导向定价法－按成本定价
◇成本加成定价法－成本＋成本×利润率
◇目标定价法－从损益平衡图中选择预期的总成本、总收入相对应的价格
■购买者导向定价法－按需求定价
◇认知价值定价法－定价的关键是顾客对物业价值的认知
◇价值定价法－定价给人物美价廉，物有所值的印象
■竞争导向定价法－考虑竞争定价
◇领导定价法－处于市场领导者地位的开发商，制定的价格在同类物业中居较高价位
◇挑战定价法－当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，定价比市场领导者定价稍低或低得多
◇随行就市定价法－以竞争对手的价格为定价基础
26.什么情况下采取随行就市定价法
■难以估算成本
■公司打算与同行和平共处
■另行定价，难以了解市场和竞争者的反应
27.广告策略（5M）
■广告的目标与任务-mission
■可用的费用－资金money
■应传送的信息－message
■应使用的媒体－media
■广告效果评价－measurement
【2009年真题】
■横道图法用于项目建设阶段的（ ）。
A.质量控制
B.进度控制
C.成本控制
D.合同管理
[答疑编号500438030101：
针对该题提问]
『正确答案』B
『答案解析』横道图和网络计划均属于进展控制。
参见P80。
【2009年真题】
■在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。
检查后由（ ）列出质量缺陷清单。
A.开发商
B.承包商
C.监理工程师
D.使用单位
提示：
参见教材P396、397
[答疑编号500438030102：
针对该题提问]
『正确答案』C
『答案解析』本题考察竣工验收中开发商的初步检查内容。
由开发商组织初步检查，由监理工程师列出需要修补的质量缺陷清单，由承包商落实修复。
参见P87。
【2009年真题】
■需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ）。
A.目标定价法
B.价值定价法
C.挑战定价法
D.成本加成定价法
[答疑编号500438030103：
针对该题提问]
『正确答案』A
『答案解析』三种定价方法。
参见P95。
■成本导向定价法－按成本定价；包括成本加成定价法和目标定价法两种。
■购买者导向定价法－按需求定价
■竞争导向定价法－考虑竞争定
【2009年真题】
■房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（ ）。
A.工程质量保修书
B.可行性研究报告
C.竣工图
D.住宅使用说明书
E.竣工验收备案表
[答疑编号500438030104：
针对该题提问]
『正确答案』BC
『答案解析』移交的档案包括技术资料与竣工图两大类。
可研报告属于前期工作资料。
参见P91。
【2009年真题】
■采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。
A.开发商处于市场领导者地位
B.开发商难以估算成本
C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D.开发商打算与同行和平共处
E.开发商具有向市场领导者挑战的实力
[答疑编号500438030105：
针对该题提问]
『正确答案』BC
『答案解析』随行就市定价法一般是市场追随者的定价策略。
A可以采取领导定价法；CE可以采用挑战定价法。
【2009年真题】
■开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。
（ ）
[答疑编号500438030106：
针对该题提问]
『正确答案』对
『答案解析』考察房地产纪纪机构的平均销售周期，是为了了解该机构的过往业绩。
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