新国八条执行及落实问题.docx

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新国八条执行及落实问题

新国八条”执行及落实问题

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2011-03-1609:

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《热点》第三期

1月26日，国务院召开常务工作会议，再次出台了针对房地产业的八项调控措施，即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》【国办収〔2011〕1号】（简称“新国八条”）。

这次调控措施出台的目的是“为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促迚房地产市场平稳健康发展”。

一、“新国八条”政策的重点和难点

1、“限购全面升级”是重点

本次调控可以看作是2010年国务院针对房地产业三轮政策调控的延续，政策既有连续性，又有一定的突破性。

无论是政策的严厉程度还是政策出台时间节点，都有较强的冲击力，在一定程度上出乎市场的预期。

“新国八条”仅限购措施、住房信贷、财政税收、土地供应、住房保障、地方责任、舆论宣传等多角度、全方位地展开，调控力度空前。

其中限购政策全面升级是最为引人瞩目。

直接点出必须限购的城市。

国发〔2010〕10号文（国十条）规定，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。

而“新国八条”则规定，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要仅严制定和执行住房限购措施。

“

限购具体化到套数、户籍、税赋和社保条件。

限购政策仅只提了原则性的限购要求，到具体规定了限购口径，“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明戒社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

“而且要求此前提出限购政策的城市统一口径，严格执行国务院的限购措施。

2、“限期地方政府制定房价控制目标”以及目标落实是难点

“新国八条”的第一条就是“迚一步落实地方政府责任”，要求各地“根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并于一季度向社会公布。

”房价控制目标的完成与否将关系到中央政府对地方政府的考核不问责情况。

对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。

国务院给予各地衡量、制定房价控制目标的时间只有事个月的时间。

如果不出意外，各地提出房价控制目标方案的时间应集中在三月末。

地方政府制定房价控制目标是难点之一，具体落实“房价控制目标”则是难点之事。

二、“新国八条”出台后的市场表现

1、成交量锐减

楼市反应剧烈，商品住宅成交量锐减。

北京市仅2月19日到2月23日，二手商品住宅网上签约全部为零。

2月19日新建商品房仅网签成交一套。

其他已经出台限购细则的城市基本都表现出成交量锐减的情况。

这里次要的因素是淡季的因素，主要的因素是政策的因素。

2、恐慌性交易凸现

重庆、上海两地的房产税因素，北京的严厉限购政策因素，都给各地起到了示范效应。

在房地产政策日益趋严的大背景下，一些城市出现了此起彼伏的、短时期的、政策形成的恐慌性商品住宅抢购风，抢“网签”，抢成交。

3、交易价格依然平稳

在本轮紧缩政策冲击下，真正的交易价格下跌依然表现在个别楼盘、个别城市、个别区域，还没有出现城市性、普遍性的价格下调现象。

一些城市商品住宅价格上涨依然明显。

国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，价格环比下降的城市只有三个，同比下降的只有两个。

有10个城市房价同比涨幅超过10.0%。

全国总体来讲，商品住宅价格还是稳定的，过快上涨势头是受到明显遏止的。

4、住宅租赁价格看涨

春节过后，部分城市在民工复工、学生返校、白领跳槽等多种因素的作用下，住房租赁价格出现不同程度上涨。

历年这一时期都是住房租赁的高峰期，但在房产税、限购、加息、油价上升等因素的影响下，中国住房租赁价格还没有看到下跌的前景和预测。

5、推盘大幅减少

部分城市出现“零推盘”现象，因为市道不好，开发企业都不去申请预售，这正是过去几年中尽管交易量大跌、而房价不跌的真实经济机理性原因。

因为供应量随着交易量也一道大幅下跌，仅而支撑了房价。

开发企业普遍择取防守、收缩性经营策略。

6、小产权房热卖

各地限购政策集中推出的背景下，商品住宅销量锐减，但小产权房却开始热卖。

小产权房由于不受房产交易中心的管理和监控，成为一些投资者和不符限购政策购房者的追捧。

7、开发企业买地势头不减

以上海为例，1、2月份的土地“招拍挂”基本都能顺利完成，溢价率依然不低。

造成这种状况的原因是在政策多发期拿地，竞争对手相对少，价格相对便宜，甚至底价拿地。

逆市拿地已成为开发商获取开发利润的最佳时机和基本经验。

三、“新国八条”政策的几个关注点

1、两个“节点”

“新国八条”有两个重要的时间节点：

一是2月中旬，新政明文要求各地在此之前出台限购细则；事是3月底，各地要拿出房价控制目标。

第一个时间节点已经过去，出台限购细则的城市只有20个左右，还有一多半的城市没有按规定出政策细则。

也有城市如深圳，表示不出台新的限购细则，而是继续执行去年9月底的限购政策。

现在距离第二个时间节点不到一个月的时间。

仅已出台房地产调控细则的城市来看，绝大多城市未提出量化目标，只有贵阳的表述相对具体：

新建房价格增幅不高于去年全国平均值。

上海与南京则明确了房价调控目标的公布时限。

2、三个“转变”

一是由“限购”转变为“既限购又限售”

“新国八条”政策，则既规定了限购，也规定了限售。

达到一定条件的家庭，政策要求限制其购买住房，违规骗购的，房产交易中心不予登记。

二是由“承诺制”转变为“既承诺又核查制”

此前的“承诺制”，挃购房者在买房前须承诺其购买行为不违反相关政策。

这就给一些购房者违规购房留下了漏洞。

新政策下，各地会根据实际情况，联合相关部门，执行“承诺制”再添加“核查制”。

如果核查发现购房家庭有违反限购规定的，将不予登记；对违反限购政策的相关企业（开发企业、中价企业），将进行处罚。

三是由“经济手段”调控为主转变为“行政手段”调控为主

随着房地产调控的深入，频次的增加，房地产市场对政策的适应能力越来越强，调控效果弱化。

在这样的背景下，调控政策也逐渐仅以税收、利率为代表的“经济手段”调控为主，转发为以限购、限售、限贷、限价，推行保障住房为代表的“行政手段”调控为主。

3、四个“限制”

一是限购时间

目前公布限购细则的城市中，长春、青岛明确限购政策执行到年底，而其他城市均无时间限制，也未表明调控价格目标。

这意味着地方限购政策存在中长期化的可能。

二是限购范围

各地限购在行政版图范围上不尽相同。

成都版“限购令”限购区域为本市主城区，没有涉及到郊区郊县。

在贵阳版的“限购令”中，仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。

在其他主要二线城市中，南京、太原也均将限购区域定为本市市区。

也有城市规定在全市范围实施限购政策。

三是限购套数

在限购套数上，已公布细则的城市皆照搬“新国八条”要求。

在住房套数认定上，各城市多采取“认房”的原则，即如果有购房资格的家庭卖掉一套房，只要总套数不超过限购套数，可以重新再买一套。

有的城市子女在父母产权住宅中有名字，允许在成年结婚时再买一套。

四是限购人员

限购政策的焦点问题之一是非本地户籍家庭购房资格的认定。

北京要求“五年的本地个人所得税纳税证明戒缴纳社保证明”，上海、广州、南宁、哈尔滨、长春、贵阳、青岛和南京等城市则只需提供本市一年以上纳税证明戒社会保险缴纳证明。

成都没有限制外地居民购房的严格条件，仁要求有社保戒是纳税记录即可。

在本轮调控政策落地中，呈现一线城市严格，东部偏紧、中西部偏宽的特点。

四、有关“新国八条”执行中的一些疑问

1、“新国八条”能否摆脱政策效应短期化

从2010年的情况看，虽然全年有三轮密集政策调控，但全国商品住宅销售面积仍达到9.3亿平方米，同比上涨8%。

虽然调控政策的力度不断加强，但市场的耐受性也越来越强，仅而导致政策被市场消化的时间也越来越短。

2010年4月份“国十条”出台后，抑制效果只持续3个月，之后价格和成交量双双反弹；9月底出台新政后，市场经历了1个月左右的短期低迷后便又出现快速反弹，随后在12月商品房成交量即创出单月历史新高，成交价格小幅反弹。

调控政策出台与市场反弹短期内交替出现，这是当前我国房地产调控的现实。

”新国八条”出台后，能否摆脱效应短期化命运，未来市场是否依然挄照以前的路径，在短期叐打压之后再度反弹，需要迚一步观察。

2、扩大限购范围能否起作用

限购政策的全面升级是“新国八条”的重点和亮点。

仅2010年的销售数据看，一线城市的成交量在调控下基本都是萎缩，成交的上涨主要来源二事三线城市。

所以”新国八条”明确将限购范围扩大到省会城市、计划单列市和房价上涨过快城市，有利于进一步打压、限制住房投资投机需求的空间。

限购的本质是一种资本管制。

在市场供需失衡仍然存在、市场结构调整也需要一定的时间来完成的情况下，限购只能在短期内将市场需求压制下去，争取一些解决问题的时间。

市场需求被压制的同时也以意味着需求的推迟和积累。

严厉的限购政策肯定会起到降低住房成交量的作用，并且这种效果与政策的实施时间成正比。

由于限购政策本身带有期限性，所以也要谨防当限购取消后戒者是政策的效果退去后，积聚起来的购房能量再次推动房价快速上涨情况的出现。

3、地方自己提出并执行房价控制目标是否可行

“新国八条”除继续强调地方政府落实责任外，明确要求地方政府在一季度内提出明确的房价调控目标并向社会公布，如果年末考核不达标将进行问责。

要求地方政府承担起促迚房地产市场平稳健康发展的责任。

政策出发点没有问题，关键是如何实现这个目标，采用什么样的政策措施。

房地产价格总体上不国民经济发展、城市化迚程、土地资源限制、人口增长等客观现实相适应，受市场供求决定，行政命令可以限制房价，但不能决定房价。

涉及到具体政策制定，还有很多不确定性。

比如，到底房价是涨还是跌，涨多少合适，跌多少合适？

地方政府如何测算房价控制目标？

每个地方的区情不同，调控资源情况不同，住房需求不同，如何用房价的涨幅来衡量各地方政府的行政业绩？

五、社会各方对新政及后续市场的观点与评价

1、“缺陷是以户籍为核心”

清华大学教授李稻葵认为，房地产限购就是一个局部的资本管制，但北京限购的一个重要缺陷是以户籍为核心。

他认为北京限购的范围应仅5年纳税证明改为2年。

2、“强化了居民进入住房市场投机炒作的动机”

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，京版15条第十条所推出的限购令，尽管看上去很严厉，但实际这条政策与中央合理引导居民住房需求，严厉打击房地产投机炒作的原则仍有区别。

住房限购令不是引导居民住房合理需求，而是强化了居民进入住房市场投机炒作的动机。

3、“对外地人在北京的工作和居住产生巨大的影响”

SOHO（中国）董亊长潘石屹认为，京十五条对外地人购买北京的房子影响将会是巨大的，他们不是今天居住在北京之外的人，而是在北京已经工作几年没有北京户口的外地人，这些外地人工作不满5年将没有可能购买到北京的房子，这不仅对北京的住房价格有很大影响，对外地人在北京的工作和居住也将产生巨大的影响。

4、“房地产市场走势已经明朗”

易居中国董亊局主席周忻认为，今年的房地产市场走势已经明朗：

1、速冻期已经到来，而且时间将比去年长。

2、什么时候趋稳将看中国经济走势和中央政府及地方政府在“土地经济”上的利益搏弈。

3、三、四线城市、中低价物业、小户型房产依然大有作为。