某某大学城KTV项目可研性报告.docx
《某某大学城KTV项目可研性报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某某大学城KTV项目可研性报告.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
某某大学城KTV项目可研性报告
密
精品项目咨询
重
庆
大
学
城
K
T
V
项
目
可
研
性
报
告
一、总论
1.项目实施背景
2.项目概况
3.开发商概况
4.编制依据与研究范围
二、项目建设必要性分析
1.该项目有利于进一步丰富学生与居民的文化娱乐生活
2.有利于带动大学城经济的发展
三、项目市场分析
1.重庆大学城概况与国民经济发展现状及走势分析
2.量贩式KTV行业分析
3.项目选址、市场定位及项目优势分析
4.市场竞争者分析
5.营销策略分析
四、建设条件分析和工程进度安排
1.建设条件分析
2.工程进度安排
五、项目KTV功能分析与人事架构
1.项目总体功能
2.项目功能分配
3.人事架构
六、消防、环保和卫生
1.消防
2.环境保护
3.劳动卫生
4.环境影响评价
七、投资估算与资金筹措
1.投资估算
2.资金筹措
八、财务效益与费用估算
1.计算期估算
2.营业收入估算
3.总成本费用估算
4.营业税金及附加估算
5.利润及利润分配估算
九、财务分析
1.静态盈利能力分析
2.动态盈利能力分析
十、不确定性分析
1.盈亏平衡分析
十一、风险分析
1．政策风险
2．市场风险
3．筹资风险
十二、结论与建议
1.结论
2.建议
附录
参考文献
一、总论
1.项目实施背景
目前国内随着人们物质生活需求不断得到满足，吃穿不愁，有车有楼，再加上现代生活中日益加重的各种压力，这些因素都会使人们对娱乐的需求迅速膨胀。
精明的商家利用人们日益增长的娱乐需求，国内“娱乐经济”不仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。
据老牌娱乐集团华特－迪士尼公司粗略估算，中国的娱乐业市场可以创造出每年约７０亿美元的巨额利润。
由此可见，将娱乐因素融入经济必然会带来巨大的收益。
大学城是全重庆高校聚集的地方，大学城自然就以学生为主要组成部分，因此KTV这一娱乐项目在娱乐设施较少的大学城就成了相对热门的经营项目，并且在大学城里，KTV较少，常常是供不应求。
因此KTV在大学城的市场前景是非常广阔的。
卓越美丽熙街建筑用地560亩，总建筑面积约12万方。
地块位于大学城腹心地段，距离大学城中央公园只有100米。
四周紧邻三大学府，城市主干道及轻轨站。
地块南面，正对重大北大门。
地块东面，正对富力项目沿杰青路的商业街；紧邻轻轨1号线大学城站。
地块北面，正对重师大南大门，地块西面；正对四川美术学院。
作为大学城最大最繁华的商业中心，美丽熙街的商业配套非常完善，目前工商银行、招商银行、民生银行、保利电影院、新世纪超市、乡村鸡、德庄火锅等知名商业均已经入驻。
2、项目概况
项目名称：
熙街维也纳量贩式KTV
项目地址：
重庆市沙坪坝区大学城熙街
建设内容：
量贩式KTV、音乐休闲吧、钻石广场及其配套设施
营业面积：
1000平方米
配置概况：
现代、时尚、超酷的星际理念做广场体验式音乐KTV，含量贩式KTV、钻石广场、多功能演艺等多种文化娱乐形式，以满足年青人探索求新的心理需求。
设有包间37间，均配备高档音响系统，采用触屏点歌系统，专业音响，装修气派个性，配备齐全的大型自选超市。
3、开发商概括
总资金500万。
（第一年现有到账资金400万）
4.编制依据与研究范围
1、编制依据
第一，大学城建成后大学人口20万，总人口70万这一无尽的商机为我们投资卓越熙街的商家们带来了无限的商机，所以投资卓越熙街大家是绝对的赢家。
面对这么庞大的消费群体，已有的两家ktv绝对供不应求。
所以在熙街投资这么一所ktv一定会得到意想不到的回报的
第二个方面，作为整个城市，应该是在2011年左右地铁一号线会到达大学城站，同时双碑大桥也会连通。
还有一个隧道的打通，整个一街区我们定位为整个大学城的青春校区，作为二期我们面临的是未来进入新城的居住人口，包括整个重庆主城区需要一种休闲或者是更放松的消费体验的生活，他们驱车15-20分钟到大学城来消费，所以升级覆盖的是整个主城区乃至到重庆来观光旅游的消费者。
第三，扶持原则，因为整个大学城毕竟是飞速发展的区域，我们根据商家进驻的面积大小给2-6个月的经营扶持期，在扶持期间我们不收取经营租金，只收取管理费
2、研究范围
重庆大学城：
重庆市大学城于2003年4月4日经重庆市人民政府批准建设。
重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。
背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。
规划入驻大学15所，教师、学生人数15—20万人，社会人口25万人。
大学城突出以人为本，强调功能分区、资源共享。
主要包括城市资源共享区、大学校园区、学生居住区、教师居住区、集中研发孵化区。
重庆市大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。
重庆大学城于2003年6月18日开工建设，2005年大学城管理委员会挂牌成立，2005年10月，重庆大学7000名学生率先入住重庆大学城，目前已经有重庆大学、重庆医科大学、重庆师范大学、四川美术学院等13所大学师生扎根大学城。
重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。
将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。
选定大学城内熙街与陈家桥做必选。
最后选址在熙街。
二、项目建设必要性分析
1.该项目有利于进一步丰富学生与居民的文化娱乐生活
“量贩式KTV”已经在台湾和日本风行了10多年，“量贩式”的KTV现已经在全国风靡。
这种源于台湾的新型KTV以其高质量的音响设备、快捷方便的点歌系统以及规模化、大众化和自助式的时尚概念，已经在北京、上海、杭州、泉州等地异常火热，成为家庭、朋友聚会的极佳场所。
在广州，“量贩式”概念悄悄窜进广州人的生活。
据统计，拥有约50万人口的地域，能保证一家有100间左右包厢的量贩式KTV赢利，那么以目前广州的人口来计算，广州可允许有10来家大型量贩式KTV。
由此看来，广州的量贩式KTV目前是供不应求。
量贩式KTV里面附带超市，出售与市场价相差无几的各种食品，客人不仅可以买一大堆东西然后到歌厅唱歌娱乐，而且不用担心最低消费的陷阱，也不会被昂贵的酒水单吓走。
量贩式一词源于日本，在日语里是超市的意思，也有大量批发之意，是自选、自助的意思。
量贩式KTV一般具有规模大，营业时间长，价格灵活多变、消费人群多样化等特征。
在大学城投入KTV这种新潮的娱乐性场所，会带动整个大学城年轻的活力。
2.有利于带动大学城经济的发展
Ktv娱乐行业的投放必定会带动整个大学城经济的发展。
最明显的是餐饮业和零售业。
作为消费性服务行业的KTV，有利于优化大学城的产业结构，提升产业竞争力，为全市的经济发展提供功能区域服务。
熙街开发商在二街区会投放。
我们的公寓和酒店有500套左右，会有那么大量的人群在这里停留。
这样才能够形成我们所提倡的24小时的消费经济，他有人住在这里，早上、夜间、晚上都可以完成一站式的消费。
除了大学城的青春消费之外，我们还希望为整个以后大学城白领阶层，中产阶层提供8小时以后的休闲购物和娱乐。
三、项目市场分析
1.重庆大学城概况与国民经济发展现状及走势分析
重庆大学城：
重庆市大学城于2003年4月4日经重庆市人民政府批准建设。
重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。
背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。
规划入驻大学15所，教师、学生人数15—20万人，社会人口25万人。
大学城突出以人为本，强调功能分区、资源共享。
主要包括城市资源共享区、大学校园区、学生居住区、教师居住区、集中研发孵化区。
重庆市大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。
重庆大学城于2003年6月18日开工建设，2005年大学城管理委员会挂牌成立，2005年10月，重庆大学7000名学生率先入住重庆大学城，目前已经有重庆大学、重庆医科大学、重庆师范大学、四川美术学院等13所大学师生扎根大学城。
重庆市有九大商圈，但是卓越熙街是唯一一个把我们城市的商业中心与大型城市公园相结合在一起的体验式的商业中心，这是一个大的环境决定了它的定位。
我们的区域属于大学城的中心区域，这是一个商业区的重要特征，但是它不同于一般的中心区域、商业街区，它还有两大非常重要的特点。
第一个特点，就是它比邻了我们的大学，它的北边是重师，在它的西侧是美院，在它的南侧是重大，再加上周边的一些大学，它体现出非常典型的就是校园经济的特征，还有一个特征在它的东侧有未来大学城的中心公园，有了中心公园让它的周边环境非常的良好，有了大学经济和公园做支撑，这实际上决定了我们整个熙街一期和二期的整个表现出来的建筑形态和空间形态都会反映出校园经济和休闲经济这两大主题。
整个街区从我们现在所处的街区是一街区，还有更大的街区二街区，这两个街区跟城市商业区有显著的区别，这里以街道、广场作为商业的主干线，形成一个环境优美的购物环境，就是我们常说的shopping mall，这也是商业购物的趋向。
2．国民经济发展现状及走势分析
2006年上半年，中国经济平稳快速增长。
上半年，各地区、各部门按照全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会和建设创新型国家的要求，积极贯彻落实中央确定的各项方针政策，扎实推进各项工作，国民经济总体形势良好。
1、国民经济平稳快速增长。
初步核算，上半年，国内生产总值91443亿元，同比增长10.9%，增速比去年同期快0.9个百分点。
其中，第一产业增加值8288亿元，增长5.1%；第二产业增加值46800亿元，增长13.2%；第三产业增加值36355亿元，增长9.4%。
2、城乡居民收入继续较快增长。
上半年，全国城镇居民人均可支配收入5997元，扣除价格因素，实际增长10.2%，增速比去年同期加快0.7个百分点；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9%，增速回落0.6个百分点。
3、消费需求稳中有升。
上半年，社会消费品零售总额36448亿元，同比增长13.3%（6月份，6058亿元，增长13.9%），扣除价格因素，实际增长12.4%，增速比去年同期加快0.4个百分点。
分行业看，批发和零售业零售额30821亿元，增长13.4%；住宿和餐饮业零售额4929亿元，增长15.3%。
全国限额以上批发零售贸易业中，通讯器材类零售额同比增长25.5%，石油及制品类增长38.4%，汽车类增长27.7%。
4、市场价格温和上涨。
上半年，居民消费价格总水平同比上涨1.3%（6月份，上涨1.5%），涨幅比去年同期低1个百分点。
其中食品价格上涨1.9%，居住价格上涨4.7%，医疗保健和个人用品价格上涨0.9%，烟酒及用品价格上涨0.3%，家庭设备用品及维修服务价格上涨0.8%，娱乐教育文化用品及服务价格与上年持平，其它类商品价格略有下降。
上半年，商品零售价格同比上涨0.8%；工业品出厂价格同比上涨2.7%（6月份，上涨3.5%）；原材料、燃料、动力购进价格同比上涨6.1%（6月份，上涨6.6%）；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%（6月份，上涨5.8%），涨幅回落3.3个百分点。
在这种发展的情况下，在去年经济危机过去后，人们更加需要放松，所以投资娱乐消费行业正是兴旺之时。
2.量贩式KTV行业分析
量贩式KTV是近些年流行的一种娱乐方式。
它以其相对通透的环境，完全隔离的单间，更现代的视听设备，超市自选式食品服务，并不高昂的价格在我国迅速风靡。
“量贩”，源于1963年法国的一家超大型类似超级市场的大卖场，后来日本把这种购物经营业态叫做量贩，日语中“量贩”的意思是指“大量批发的超市”，由此引申的量贩式经营，指的就是透明、自助和平价的消费方式。
1983年量贩出现在台湾。
“量”是指商品的数量，“贩”是低价销售，是一种以量定价的经营形式。
这种经营方式在日本和台湾等地的娱乐业十分风行。
量贩式KTV不把高消费阶层作为顾客目标，而是直接面向广大的工薪阶层，这也是它受到广大消费者青睐的主要原因。
在这里供应的酒水、小吃等由顾客自己在单独设立的超市中购买，因此，价格比原有的歌厅消费标准低廉。
量贩式一词源于日本，在日语里是超市的意思，也有大量批发之意，是自选、自助的意思。
量贩式KTV一般具有规模大，营业时间长，价格灵活多变、消费人群多样化等特征
量贩式KTV的特点
（1）一般都以包厢的形式
（2）以时间计算房费
（3）不设包厢最低消费
（4）不配酒水，有自选超市
（5）没有伴唱服务，无暧昧服务
（6）非常注重音响品质
3.项目选址、市场定位及项目优势分析
项目选址
项目的选址在重庆沙坪坝区大学城熙街一期21号楼
市场定位
人群
定位比例
18岁以下
5%
18—25岁大学生
60%
25岁以上居民及其他人去群
35%
项目优势分析
量贩式KTV的特点
（1）一般都以包厢的形式
（2）以时间计算房费
（3）不设包厢最低消费
（4）不配酒水，有自选超市
（5）没有伴唱服务，无暧昧服务
（6）非常注重音响品质
4.市场竞争者分析
（1）同期声量贩式KTV
•VIP卡
•以传统式与量贩式相结合的形式经营
•以打折的行式让利会员（采用80/20规则20%的客户占它80%的利润）
•分下午与晚上不同形式不同价位来营业管理
•地理位置不错
•有65间包间，过多，造成浪费
•据反映玩一场下来费用挺高
•隔音效果不是很好
•没有突出的风格
包厢类型
原价
门市价
会员价
会员日
迷你包
70
35
32
小包
100
50
45
25
中包
130
65
59
33
大包
180
90
81
45
VIP包
220
110
99
55
豪华包
300
150
135
75
5.营销策略分析
1、营销手段
（1）VIP卡
（2）以传统式与量贩式相结合的形式经营
（3）以打折的行式让利会员（采用80/20规则20%的客户占它80%的利润）
（4）分下午与晚上不同形式不同价位来营业管理
（5）以浙江卫视我爱记歌词的形式开展歌词大赛，让更多的学生人群知道我们这个KTV。
等等
2、及时充分的准确的分析每一次广告投放的可行性并做出效果预测。
广告行为实施之后，及时收集反馈信息并结合市场信息状况对广告计划进行适当的调整或坚持。
综合分析：
通过上面的分析，结合当前量贩式KTV的行情充分考虑给力KTV的自身情况，我们建议，给力应该在最短的时间内树立自己的品牌，在目前大学城量贩式KTV娱乐场所比较混乱的情况下，要想创造利润最大化，最好的方法就是使消费者形成指名消费，而形成指名消费的最好方法就是树立品牌，然后通过自身知名度与美誉度的提高逐步扩大。
经营规模上的扩大可以通过收购其他量贩式KTV娱乐场所来实现，最终形成连锁，这一点从国内乃至世界上较知名的连锁经营机构便不难看出。
但是我们建议给力在实行并购的时候，要充分考虑两方面的问题，一是并购成本，二是升值问题。
目前量贩式KTV娱乐场所正处于价值波峰，此时并购势必会增加成本，而若要日后实行并购，随着时间的推移，此行业再升值的可能性又会大打折扣。
然而无论怎样，给力当前应该迅速树立品牌形象，打造行业老大的地位。
站住自己的脚跟。
五、项目KTV功能分析与人事架构
1.项目总体功能
1．如图KTV平面图：
2.项目功能分配
（1）情侣式KTV包厢
面积在10平方米左右，能接待2—5人。
配备高级的音响设备系统，软件硬件设备齐全，营造出甜蜜温暖的氛围。
适合情侣的小团体来玩。
（2）小型KTV包厢
小型KTV包厢面积一般在15平方米左右，能接待6—10人以下的团体顾客。
小型KTV包厢配备的设施与大、中型KTV包厢并无两样，只是电视、音响与空间协调时要小一些。
小型KTV包厢占的比重大，这类包厢的出租率最高，尤其是附设洗手间、电话的豪华小型KTV包厢，特别受顾客喜爱。
小型KTV包厢要表现出紧密温馨的环境。
（3）中型KTV包厢
面积在25平方米，能接待8—12人左右，除配备基本的电视、电脑点歌、沙发、茶几、电话等设施外，还应根据实际情况配备吧台、洗手间、舞池等。
中型KTV包厢要表现舒适。
（4）大型KTV包厢
面积在50平方米左右，能同时接待35人以上的大型KTV包厢所占的比重较小，只有二个，设施、功能都比较齐全，表现出豪华宽敞的特点。
（5）自助休闲吧
面积在60平方米左右，能同时接纳50人以内。
以露天的特点吸引顾客们的眼球，营造出休闲、放松的氛围。
提供向酒吧式的服务，代买酒水咖啡饮料，食物水果等。
（6）钻石广场
面积在60平方米左右，能同时接纳50人以内。
以露天的特点吸引顾客们的眼球，每日播放不同种类的歌曲，供来店消费的客人跳舞用。
可用作比赛场地等。
如下表所示
包厢名称
面积
包房数
接待人数
特点
情侣包
10平方米
8个
2—5人
温馨，适合情侣或小团体平时或节日来聚会K歌
小包
15平方米
15个
6—10人
配备的设施都是最好的，环境温馨
中包
25平方米
10个
11—18人
设备齐群，音效卓越，舒适的特点
VIP豪包
50平方米
2个
30—45人
自带舞台，设施、功能齐全，隔音效果好，豪华宽敞的环境
自助休闲吧
60平方米
无
50人以内
营造一种休闲的氛围，提供酒水饮料，食物等，供人放松、解压欣赏美景用
钻石广场
60平方米
无
50人以内
每日播放不同种类的歌曲，供来店消费的客人跳舞用。
可用作比赛场地等
3.人事架构
整个运营方案确定后，立即开展招工。
招工和重新开张预定一个月时间，从资源的引进和员工的培训争取在一个月内完成，因为现在是旺季阶段，能争取就尽量争取。
招工主要围绕重轻次序来进行，最后是领班。
商务主任3名；DJ2名；领班5名。
服务员20名。
有这样人数的优质队伍开业一定不在话下，方案确立后，大家就得根据方案的要求分头行动，从个人的关系渠道或是能用的到的渠道都用上，再者是广告上的大力宣传。
届时一切行动的指挥为方案的执行标准，所有人都配合方案的实施。
而我们是分秒必争。
对所有具备录用资格的人员全部实行零门槛加盟，开业半个月以后开始收取相关费用，如DJ的押金，管理费等等，也可以在10以后开始逐渐收取，延迟的时间是不宜过长的，有时候计划是没有变化快的，我们得考虑使保险的系数增加。
所有人员招齐后，主要围绕公司的运营方案加强灌输和培训，以商务客群的如何对待为主；以服务质量为主；以细节问题的重视为培训重心。
招工内容：
（在报纸上大篇幅的）
六、消防、环保和环境卫生
1、消防问题：
针对我们项目的规模，严格保证消防设备十分重要。
1.对全体工作人员宣传消防知识,并定期进行培训,要求全体员工会报警、会使用灭火器、会组织顾客疏散，新职工上岗前必须接受防火知识培训和灭火技能训练。
2.及时组织员工学习关于消防安全的新规定新政策。
3.安全通道保持通畅，不堆放杂物，KTV营业时间不上锁并由专人负责检查。
4.由专人对消防器材进行保养检查并按规定进行更换，保持完好有效。
5.由专人对应急灯及电器设备、KTV点歌台等定期检查，遇有问题应急时解决，保证安全有效。
6.电器线路的敷设要符合有关规定，保证安全。
7.KTV营业期间场内由专人负责巡视，巡视人员不得擅离职守，及时发现和消除火灾隐患。
8.制定紧急疏散预案，让职工明确自己的职责。
9.在明显部位设置火灾报警电话。
10.通往地面的安全出口不应少于二个，每个楼梯宽度不得小于一点五米；
11.应当设置机械防烟排烟设施；
12.应当设置火灾自动报警系统和火灾警报装置；
13.严禁顾客携带易燃易爆物品进入公司。
2、装修问题：
（一）吊顶应当采用非燃材料；
（二）墙面、地面、隔断应当采用非燃或者难燃材料；
（三）帷幕（幕布）、窗帘、家具包布应当采用阻燃织物或者进行阻燃处理；
（四）电气线路的敷设，电器、空调设备的安装，必须严格执行有关施工安装规程，采取防火、隔热措施；
（五）建筑内部装修不得改变消防设施的位置，不得影响消防设施的使用。
3、线路问题：
在ktv中各种线的安装是很重要的，所以我们对此做出了严格的要求，
一：
安防工程中所用的导线要求如下：
①所使用的导线其额定电压应大于线路的工作电压
②导线的绝缘应符合线路的安装方式和敷设的环境条件
③导线的截面积应能满足供电和机械强度的要求
二：
配线时应尽量避免导线有接头
如果实在需要有接头，那么其接头必须要采用压线或焊接，此时还要注意的是导线连接和分支处不应受机械力的作用。
三：
配线在我们KTV建筑物室内安装要保持水平或垂直
这时候我们需要注意的是配线应加套管保护，我们包房中的天花板走线可用金属软管，但需固定稳妥美观。
四：
在这一安防施工标准还要求信号线不能与大功率电力线平行，更不能穿在同一管内。
当我们的包房环境所限需要平行走线时，则要远离50CM以上。
五：
我们KTV中的报警控制箱的交流电源应单独走线，不能与信号线和低压直流电源线穿在同一管内，交流电源线的安装应符合电气安装标准。
六：
报警控制箱到天花的走线要求加套管埋入墙内或用铁水管加以保护，以提高提高防盗系统的防破坏性能。
KTV这样的场所是人群密集的场所在实施安防工程时一定要注意这些施工标准，这是保证时候正常运营，给客人们提供一个安全舒适的娱乐环境的重要工作。
4、环境保护
一、生活污水处理
该项目排出的粪便等生活污水出户进入钢筋混泥土化粪池处理后和厨房污水经隔油器处理后再排入市政府管网。
二、噪音的隔绝
音乐包厢均用隔音材料装修，以保证包厢之间和包厢与区域走廊之间的隔音效果。
水泵设减振基础，进出口设软管接头，泵出口设消声止回阀，冷气机组、通风机、水泵及风管系统均设有良好的消声减振措施。
三、废弃的排放
餐饮部分的污染油、气、烟由油烟排气罩排出，并截住油烟。
七、风险分析：
关于量贩式KTV的风险：
1、酒水商风险
正确选择酒水赞助商
行业内流行的酒商赞助在大学城的店内要适当使用，如果能自行采购到低成本的酒水，就不要选择与知名品牌的合作，因为虽然知名品牌的酒商会有一定力度的投入，但羊毛出在羊身上，没有酒商会干吃力不讨好的事。
2、规模风险
规模不宜过大
熙街的KTV项目，在人口不确定的大学城里，包房数量以40间之内为最佳，因为虽然KTV讲求的是开房率，但KTV的开房率也是以城市人口的百分比而定的。
过多的开房可用率低只会造成成本的增加。
3、装修风险
注重KTV装修的灵活性
在装修时，如果有可靠而又专业的材料员，建议采用包清工的方式，只把施工的工费这一块儿包出去，所有的材料尽量自行采购，这样做的好处不言而喻，但这种做法也仅限于大学城投资不大的KTV。
4、管理风险
注重KTV装修
升级会员 