房地产经营管理房屋的类别与优势带图.docx

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房地产经营管理房屋的类别与优势带图

房屋的类别

多层住宅

多层住宅一般一梯两户（4-6层），每户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求,多层住宅一般采用单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率.多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。

它与中高层（小高层）和高层住宅相比，有一定的优势：

（1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资，得房率比较高。

（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。

（3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。

但多层住宅也有不足之处，主要表现在：

（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。

此外屋顶隔热性、防水性差。

（2）难以创新。

由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。

如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。

多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式

小高层住宅

小高层住宅是介于多层住宅与高层住宅之间，按规定８层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

小高层作为一种特有的住宅建筑，不论在开发或者平面设计中均有其独特的优点，表现如下：

优点：

1、登高望远，心旷神怡，而且空气清新。

既不像普通多层住宅（普通不显高档）又没有高层那么高，一旦电梯坏了爬楼不好啊。

2、中上层单位视线开阔，采光通风良好；

3、高层建筑挺拔，建筑面造型与色彩一般时尚、富于时代感和都市感；

4、高容积率，节约土地资源

缺点：

1、因防火、电梯设置等要求，高层建筑公摊面积较大，实用率低；

2、因基础和结构要求较高，建筑造价高；

3、考虑到减少地基承载力及现代感的要求，高层建筑大多采用玻璃幕墙立面，节能效果差。

4、因为电梯、防火、智能能化等要求较高，物业管理及维护运营费用比较高。

5、对水、电、消防、智能化等基础供应配套要求比较高。

6、公摊面积大，实际住宅面积小，楼层越高，价格越贵，负担重，出现应急事件不好撤离。

高层住宅

高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。

1高层住宅的优点：

高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。

2高层住宅的缺点：

高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。

而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。

超高层住宅

超高层住宅多为30层以上。

超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。

这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。

例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。

1、超高层建筑的优势也非常明显：

集约化，垂直发展，形象突出，可以作为地标建筑，特别是在商业非常密集的地区，.视野开阔，有居高临下前程无限之感、受周围环，影响业少.

2、超高层建筑缺点是造价高、成本高，电梯设备，结构、境建筑冲煞小材料设备，安全性、保障性都会带来建设成本的提高。

智能化住宅

智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住宅型建筑物。

一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅：

（1）安全防卫自动化；

（2）身体保健自动化；

（3）家务劳动自动化；

（4）文化、娱乐、信息自动化。

优点:

智能化系统是为住宅、小区更加好地发挥效用服务的，是提高居住质量的手段之一

缺点：

成本过高

退台式住宅

退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。

这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。

优点是：

住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风；

缺点是：

一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。

目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区，一些低层的独立式别墅式住宅，也常采用退台式设计。

组团住宅

“组团”是目前较多为大型社区所引用概念。

它是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。

院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。

商住住宅

商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。

商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。

优点1：

不受新政限制

新政主要针对的是住宅市场，商住项目并未受到过多限制，无论之前有多少套住房，购买商住项目时，仍是执行5成首付、1.1倍利率的政策，同时在购房套数与外地人购房时也并未做要求。

2：

购买商住项目与购买住宅互不受影响

在银行系统中，商住楼贷款和住宅贷款在征信系统中是分开的，所以贷款购买商住项目并不影响再购买住宅。

如果此前购买过商住项目，但没买过住宅，再新买住宅时，仍被认作是首套。

3：

总价优势明显

商住项目的价格通常要比周边的住宅便宜10%-15%，再加上商住楼面积小，所以在总价上具有一定优势。

缺点1：

生活成本较大

目前北京不少商住项目使用的是商水商电，与普通住宅使用的民水民电相比，每月要多出不少支出。

2：

商住项目不能落户

商住项目的产权一般为40或50年，而且不能落户，因此孩子也不能根据划片来就近入学。

不过有的项目会与附近的学校合作，购买此类楼盘就可以解决孩子不能就近入学的问题。

3：

短期内还款压力大于住宅

商住楼贷款首付必须5成，贷款的利率是1.1倍，且贷款年限上限为10年，故短期内还款压力较大。

酒店式公寓

酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。

概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。

优点:

总价低、投资灵活。

酒店式公寓一般以小户型为主，面积一般在50㎡左右，由于总价较低，就有不少投资者受出租回报的吸引，热力追捧。

空间分割灵活。

由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。

建筑设计的创新和工程技术的全面应用，也给了该类物业更大的发挥空间。

因此市场出现了分割自如、大小随意的项目，小到20-30㎡大到一层楼逾1000㎡。

因此，这类项目不仅适合小公司，也适合一些中型公司。

良好的生活和商务环境。

众多酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物业管理”等诱人口号。

与一般公寓有区别的是，酒店式公寓在提供这些物业、家政服务的渠道上比较畅通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能办得到。

酒店式公寓不仅有商务中心等配套，很多项目还为商务办公和区内员工提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务。

还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套，如办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等。

缺点：

从经济性来讲，就产品的供应方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重新安装管道（水、电、煤）、增加消防通道等；就需求方而言，由于户型不规则，造成使用率较低。

从舒适性来说，暗卫出现，影响居住生活的舒适度；在技术指标控制范围内，开发商选择利润最大化的设计原则，于是，在有限空间分割出更多个单元，导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆。

从实用性来说，每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。

从观赏性来说，因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面。

从安全性来说，标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐；如果增加电梯，会对施工造成隐患。

从服务性来讲，因为容积率的制约，服务配套很难跟上等原因。

平层官邸

平层官邸系列是绿城2007年向市场推出的新一代高端产品，该产品同时又具有高贵的别墅功能品质。

在保留别墅、联排等住宅产品对室外环境、建筑外形、建设品质、户型面积以及配套设施的高标准要求下，对内部空间布局进行改进，把二、三层空间布局改为单层空间布局。

这样改进的结果，因为取消了垂直交通的功能，内部空间更统一、合理，从而大大提升了内部居住的便利度和舒适度。

因此有人说它“在产品渊源和产品内核上，拥有比别墅更加纯正的气质”。

平层官邸建筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉蒂奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑近千年的规律范式建造的官邸式建筑群。

独栋别墅

即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。

这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，也是别墅建筑的终极形式。

双拼别墅

它是联队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。

目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。

降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。

双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。

联排别墅

有天有地，有自己的院子和车库。

由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。

Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。

叠拼别墅

它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。

一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

空中别墅

空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。

一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式/跃式住宅。

跃式住宅。

要求产品符合别墅全景观的基本要求、地理位置好、视野开阔、通透等。

上述别墅的优点:

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。

而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。

土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。

缺点：

1独栋别墅

双拼别墅联排别墅叠加别墅

四周都被完整的花园包围起来、房屋的任何一部分都不与其他建筑相连。

独栋别墅是真正意义上的别墅，目前国家政策已经不再有新的别墅用地推出，而其中所指的“别墅”，也就是独栋别墅。

由于独栋别墅的用地不再批出，有较大的稀缺性，因此也较有投资价值。

不过，目前市面上的独栋别墅的最小面积多在300平方米以上，总价最低也在500万元以上，投资门槛较高。

2双拼别墅

双拼别墅有独立的前院和后院及侧院，房屋的另一侧与另外一栋双拼别墅相连。

双拼别墅由于拥有一侧“单边位”，因此居住感觉较好，只略逊于独栋别墅，价格也比独栋别墅要便宜。

3联排别墅

由三栋或以上的别墅连起来，位于中间的联排别墅由于与他人的建筑共用侧墙，因此只有前院和后院，没有侧院，而处于单边位的联排别墅的居住感觉则和双拼别墅相仿。

这类别墅一般单价较低，总面积也较小，投资门槛较低，在一些远郊区，总价百万元以下便可以买到联排别墅。

当然，联排别墅在视野及景观方面远不及独栋和双拼别墅。

4叠加别墅

叠加别墅类似于复式单位，往往是两套叠加别墅一上一下布局，上面的别墅有“天”，下面的别墅有“地”。

这类别墅的报价往往最低，但受四邻的影响也是最大的。

按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等

砖木结构:

砖木结构,房屋的一种建筑结构.指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。

由于力学工程与工程强度的限制，一般砖木结构是平层（1-3层）。

这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。

通常用于农村的屋舍、庙宇等

砖混结构:

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。

也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

砖混结构是混合结构的一种，是采用砖墙来承重，钢筋混凝土梁柱板等构件构成的混合结构体系。

适合开间进深较小，

砖混结构施工技术

房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动，而框架结构则对墙体大部可以改动。

钢混框架结构:

框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。

采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。

钢混剪刀墙结构:

剪刀墙，在专业术语上称为剪力墙。

是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。

现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系。

它的刚度很大，空间整体好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便实用。

剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大。

预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式

钢混框架一剪刀墙结构:

集合上述所需材料.

注*钢混注解:

钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。

这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。

目前，多、高层住宅多采用这种结构。

但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。

钢结构:

一种新型的建筑体系有可通房地产业、建筑业、冶金业之间的行业界线，集合成为一个新的产业体系，这就是业内人士普遍看好的钢结构建筑体系。

钢结构工程是以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。

优点

　　1.大大节约施工时间，施工不受季节影响；

　　2.增大住宅空间使用面积，减少建筑垃圾和环境污染;

　　3.建筑材料可重复利用,拉动其他新型建材行业的发展；

　　4.抗震性能好,使用中易于改造、灵活方便,给人带来舒适感等等。

缺点

　　由于土地资源不可再生，建设部已下令禁止使用传统的粘土砖，同时，我国的钢产量已达1.7亿吨，严重供过于求的状况已迫使钢铁企业另辟蹊径，引进国外已经成熟的钢结构住宅建筑体系，同时为建筑业和钢铁业找到了新的出路，因此，钢厂和建材企业走在了钢结构住宅的前列。