项目百问最终版之欧阳美创编.docx
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项目百问最终版之欧阳美创编
华润新都汇项目百问
时间：
2021.01.01
创作：
欧阳美
（2015—5—21）
一、公司篇
1、项目案名?
答：
华润新都汇
2、开发商公司品牌及背景介绍？
答：
开发商浏阳华润投资有限公司，华润投资有限公司由湖南长教投资置业有限公司和湘贤科技共同控股成立。
湖南长教投资置业有限公司是湖南教建集团旗下全资子公司，湖南教建集团有限公司成立于1996年，注册资金10020万元，承包工程范围包括房屋建筑工程施工总承包一级，市政公用工程施工总承包一级，建筑装饰装修工程、建筑智能化工程、土石方工程专业承包一级，钢结构专业、园林古建筑工程专业承包二级。
公司下设长沙教育基建开发公司等8家子公司和岳麓分公司等7家分公司。
湖南湘贤科技有限公司坐落于湖南省浏阳制造产业制造基地，创建于2002年，占地面积63.7亩，距机场8公里，距等省会26公里，交通便利；注册资本人民币2000万元；是致力于电力研发和生产的企业，公司成立于2002年6月，是以生产经营电力行业的配套产品，包括电力金具、架空绝缘金具、电缆金具、变电金具、多样式电缆固定夹、导电排、管、棒、户内外真空断路器、隔离开关为主导产业，集科研、开发、制造、贸易与销售于一体的公司。
3、规划设计公司？
获得荣誉？
代表作？
答：
湖南格瑞工程建设有限公司。
湖南格瑞工程建设有限公司，为湖南省电子工程设计院于2006年10月改制而成的企业，成立于1984年，原直属于省信息产业厅。
主要从事民用建筑、市政、电子、通讯工程的设计、监理、咨询、项目代建、项目总承包等业务，甲级资质。
现有大专以上学历的各种专业技术人员110多人，其中各类国家注册工程师50多人。
公司成立25年以来，完成的工程项目遍布全国各地，先后完成的工程项目达1000余项，是建设领域的一个综合性较强的服务企业。
代表作：
湖南外国语职业学院、长沙鹏基·诺亚山林。
4、园林设计单位？
答：
湖南省建筑科学研究院；代表作：
绿地中央广场；设计风格：
现代风格；设计特色：
时代摩登，创造景观文化的独特体验，创造多元化的综合性生活目的地，是简约现代的都市商业广场。
5、建筑商是哪家？
资质怎么样？
答：
承建商湖南教建集团有限公司，长沙国资委直属企业，代表作“红像华园”、“慢步江湾”。
6、物业管理公司？
所获荣誉？
代表作？
答：
长沙育天物业管理有限公司具有独立的法人资格，公司成立于2007年4月,注册资金500万元，物业管理国家二级资质企业。
公司管理及前期介入物业管理项目有:
雅致名园、佳天雅苑、风枫雅名苑等。
公司物业服务项目类型多元化，目前物业服务面积近30万平米。
公司现有员工达70余人，物业管理、会计、特种工作持证上岗率为100％。
公司根据目前发展情况正在向长沙市房产局申报一级物业管理企业资质，所辖雅致名园小区也正在参与长沙市优秀小区的评比
7、工程监理公司？
答：
株洲市新凯工程建设监理有限公司
二、项目篇
1、项目的总占地面积？
总建筑面积？
答：
项目总占地面积4.24万方（63.63亩），其中一期2.84万方、二期1.4万方。
总建面18.83万方，其中一期12.68万方、二期6.15万方。
地上计入容积率建筑面积14.83万方。
2、商业、公寓、住宅分别的总建面积和总占地面积？
项目总建面186964.24
一期
占地28470.29
总建面126446.98
住宅
26706.46
商业
25592.39
酒店
25523.94
公寓
17663.91
办公建筑
3918.44
物管用房
226.02
地下室
26815.82
二期
占地13954.85
总建面60517.26
住宅
44701.73
商业
3403.41
物管用房
607.94
地下室
11804.42
（单位：
㎡）
3、项目规划情况？
分几期开发？
答：
项目分两期开发，规划建筑8栋，其中一期开发一栋公寓、一栋五星级酒店、两栋住宅和一栋商务楼。
二期规划三栋住宅。
4、容积率？
绿化率？
答：
容积率3.49%,绿地率31.2%
5、建筑密度？
答：
建筑密度34.8%
6、拿地时间？
土地使用性质及年限？
项目用地变更之前的用途？
答：
拿地时间：
2012年11月24日；商业用地40年，公寓、住宅70年；地块之前是长铜铜业。
7、项目一期开发范围及进度？
答：
其中一期开发一栋公寓、一栋五星级酒店、两栋住宅和一栋商务楼。
目前4#商务楼主体已经完工；2#公寓主体已经完工；5#住宅主体已经完工。
8、小区是否人车分流？
停车位配比情况？
从公寓、住宅是否有直达梯通地下停车场？
答：
有3个人行入口，4个车行入口；车位总计1046个，一期地上55，地下571（负一层495；负二层76）；二期地上105，地下315.电梯均可直达地下停车站。
9、物业管理费收取标准？
答：
暂定：
住宅1.3元/㎡/月，商业2.8元/㎡/月
10、建筑结构?
答：
子项目名称
结构体系
1#~6#
框剪结构
7#
剪力墙结构、裙楼框架结构
商业
框架结构
纯地下室
框架结构
11、楼宇设计按多少级防震设防?
答：
四级
三、配套篇
1、是否有小区配套健身设施？
答：
有，配套在5#北边。
2、小区商业配套？
答：
项目本身配比商业涵盖吃、喝、玩、乐一体。
3、医疗配套？
答：
永安医院、南园规划引进一家甲级医院。
4、教育配套？
答：
小学：
礼耕小学、株陵小学、永安小学；中学：
坪头山中学、永安中学、长郡中学
5、交通配套？
答：
319国道、金阳大道（预计2016年通车）、101、102路公交车、长沙—浏阳长途客车都从项目门前通过。
6、小区里是否有摩托车和自行车的停放处？
答：
有，由后期物业制定停放地点。
7、小区是否配有楼宇对讲系统？
房间内是否配有对讲系统？
答：
有
8、小区保安、保洁情况？
公共区域卫生？
答：
保安24小时值班，公共区域卫生由物业保洁负责。
四、工程类
1、电梯用的什么品牌？
答：
康力。
康力电梯股份有限公司是一家集设计、研发、制造、销售、安装和维护为一体的现代化专业电梯公司,是中国国内最主要的电梯供应商之一。
自康力电梯股份有限公司成立以来，以建树民族品牌为己任，企业、产品及技术发展稳步上升，达到了国内的领先水平，有些甚至达到国际先进水平。
产品涵盖多种电梯类别，尤其以客用电梯、住宅电梯、高速客梯、医用电梯、观光电梯、无机房电梯、载货电梯、液压电梯、汽车梯；苗条型自动扶梯、公共交通型自动扶梯、室外型自动扶梯、大高度自动扶梯、倾斜自动人行道、水平自动人行道等产品而蜚声于世。
2、门窗用的什么品牌？
答：
窗户：
铝合金（伟昌铝业）、门：
春天防盗门，全国门业十大品牌之一，“春天”坚持“以科技促发展”为理念，注重核心技术开发，公司采用德国HOMAG、威力、日本平安、丹麦MORSO等世界最新型自动化生产线及技术，引进尖端的科技人才。
通过不断完善和发展，已经形成了完整的质量控制体系，并在结构和设计上拥有多项国家专利。
公司严格按照国家标准GB17565—2007技术标准生产，通过了公安部安全防范产品质量检测，通过了GB/T19001-2008—ISO9001:
2008质量管理B/T24001-2004idtISO14001:
2004环境管理体系认证。
多年来，“春天”获得了“金华市政府质量奖”、“中国环境标志产品认证”、“全国售后服务十佳单位”、“企业信用评价AAA级信用企业”、“浙江省省级林业重点龙头企业”、“浙江著名商标”、“浙江名牌”、“浙江省知名商号”、“环境保护标兵企业”、“全国木门30强”等多项荣誉和称号。
集团与央视建立了长期的战略合作伙伴关系，连续十多年在央视进行品牌推广，拥有深厚的品牌积淀。
经过多年发展，“春天”凭借科学的设计，过硬的品质，一流的服务，赢得了广大客户的信赖。
3、入户大堂及公共走廊的交付标准？
答：
入户大堂地面：
地砖；墙面：
墙砖；顶面：
仿瓷涂料；
公共走廊地面：
地砖；墙面：
仿瓷涂料；
电梯门套：
石材
4、电话线、网线交房时是否安装入户？
宽带用什么品牌的？
答：
电话线，网线都已安装到户，预留接口，目前宽带品牌为国安，其余需联系服务商查询。
5、小区电缆、通讯线路是高架线还是地下铺设？
电梯是否覆盖通讯网络？
答：
电缆敷设室外均为沿电缆沟或穿水煤气钢管暗敷设，室内均为穿ZRPVC管沿墙或顶按敷设，电梯覆盖通讯网络。
6、供水是否采取加压的方式？
二次加压的收费？
答：
低区（地下室-4层）由市政管网采用下行上给方式直接供水
中区（5-14层）由变频调速供水设备采用下行上给方式供水
高区（15-24层）由变频调速供水设备采用下行上给方式供水
7、每个户型是否预留空调机位?
答：
有预留
五、产品篇：
公寓篇：
1、华润新都汇公寓有多少种户型？
各多少套？
各户型面积比例？
几梯几户？
户型
面积
套数
占比
A
48.64；48.84；47.48
12
57%
B
38.62
3
14%
C
68.69
1
5%
D
37.87
4
19%
E
43.02
1
5%
答：
2、公寓几梯几户？
答：
4梯21户，同时配比2台消防步梯
3、公寓一层总面积是多少？
答：
961.97㎡
4、公寓的分摊是多少？
答：
22.78%
5、公寓是不是精装修？
公寓毛坯交房标准？
答：
公寓无精装。
1、结构：
全框架结构
2、外墙：
新型一体化板
3、内墙：
水泥砂浆抹面
4、地面：
水泥砂浆压光地面
5、门：
入户门为高级防盗门，室内门均预留洞口
6、窗：
外窗为铝合金平开窗，玻璃为双层钢化low玻璃
7、阳台：
未封闭，设有地漏，墙面混合砂浆抹面，采用牢固铁艺栏杆，地面水泥压光地面
8、厨房：
全现浇防水水泥地面，墙面做抹灰平面，厨房设排烟道，有地漏
9、卫生间：
现浇防水水泥地面，预留上下出水口
10、空调：
设空调机位及专用插座，预留空调管孔，设外机搁板
11、供水：
由市政和小区变频加压供水，小区设总表，分户一户一表
12、供电、供气：
双电源供电，一户一表，无管道煤气
13、电话系统：
每户客厅预留电话接口
14、电视系统：
每户接入光纤电视网络系统
6、公寓的产权年限？
答：
70年住宅使用性质。
7、公寓的层高、净高是多少？
公寓的楼板厚度是多少？
答：
公寓层高3米，净高2.88米；楼板厚度120MM。
8、公寓隔墙是否可以打通?
答：
报备物业公司，经物业公司同意方可施工。
9、每个户型是否预留空调机位?
答：
有预留
10、公寓外墙用的什么材质？
答：
公寓外墙使用新型一体化板。
代表项目：
长沙湘江壹号
11、顶层是否有防水和隔热层？
答：
屋顶采用EPS保温体系，保温材料为挤塑聚苯板
12、公寓是否能办公、注册公司？
答：
可以
13、项目周边工厂是什么？
对生活有没有影响？
答：
西边：
中大机械、长沙方圆等；北边：
湘晖农业、天福复烤；东边：
博大科技
都是机械制造企业，对生活不会造成影响。
14、公寓交房时间？
答：
2016年5月30日
15、低首付能不能用公积金贷款？
答：
不能
16、如果客户考虑公寓购买整层，是否可以合成一个产权？
答：
不能
住宅篇：
1、华润新都汇住宅几栋？
有多少种户型？
各多少套？
几梯几户？
多少层？
答：
一期开发3#、5#。
住宅5#情况：
2梯3户；面积：
119.07㎡、124.85㎡、124.94㎡；3-24层
2、住宅层高，楼板厚度？
答：
住宅层高2.9米，楼板厚度100MM
3、住宅架空层多高？
答：
5.5米
4、住宅区是否有休闲广场？
答：
5#北向规划有休闲健身区
5、住宅交房标准？
答：
1、结构：
全框架结构
2、外墙：
高级面砖饰面
3、内墙：
水泥砂浆抹面
4、地面：
水泥砂浆压光地面
5、门：
入户门为高级防盗门，室内门均预留洞口
6、窗：
外窗为铝合金平开窗，玻璃为双层钢化low玻璃
7、阳台：
未封闭，设有地漏，墙面混合砂浆抹面，采用牢固铁艺栏杆，地面水泥砂浆找平
8、厨房：
全现浇防水水泥地面，墙面做抹灰平面，厨房设排烟道，有地漏
9、卫生间：
现浇防水水泥地面，预留上下出水口
10、空调：
设空调机位及专用插座，预留空调管孔，设外机搁板
11、供水：
由市政和小区变频加压供水，小区设总表，分户一户一表
12、供电、供气：
双电源供电，一户一表，煤气管道预埋至户
13、电话系统：
每户客厅预留电话接口
14、电视系统：
每户接入光纤电视网络系统
6、住宅交房时间？
答：
2016年5月30日
7、顶层是否有防水和隔热层？
答：
屋顶采用EPS保温体系，保温材料为挤塑聚苯板
8、天台是否可以供业主共同使用？
答：
楼顶天台做为公共区域可以
商业篇：
1、一期4#、5#项目商业交付日期？
答：
暂定2016年5月30日
2、开业时间？
是否统一开业？
答：
待定
3、项目工程进度？
答：
2#集中商业主体已完工；4#商务楼已完工；5#住宅底商基本完工。
4、商业交付标准？
答：
4#、5#底商交房标准
1.外墙：
干挂石材、玻璃幕墙
2.内墙：
混合砂浆粉刷
3.顶棚：
白色仿瓷涂料
4.地面：
水泥砂浆压光地面
5.门窗：
门:
平开铝合金玻璃门；窗：
双层钢化玻璃窗。
6.卫生间：
上下水到位，预留给排水口
7.供电、供水：
一户一表
5、商业步行街内是否有景观、休息座椅？
如何设置？
答：
采用特色的坐凳，灯柱，飘逸动感的光带，四季缤纷德植物来丰富视觉感觉。
6、商业内是否有背景音乐？
答：
有
7、商业分摊多少？
答：
（具体以预测报告为准）
商业2#1楼7.46%；2楼25.21%；3、4楼25.18%
4#1楼3.55%；2楼3.16%；3-6楼33.02%
5#1楼12.25%；2楼27.46%
8、商业楼层设置及标高？
2#
4#
3#、5#
地下室：
5.3
1F：
4.5
1F：
4.5
1F：
5.2
2F：
4.2
2F：
4.1
2-3F：
4.9
3-5F：
3.6
4F：
4.9
6F：
3.5
答：
单位：
米
9、商业是否有主题广场？
位置在哪？
如何布置？
答：
有两个。
营销中心前广场，4#旁步行街广场
10、风情商业步行街的街区宽度是多少？
答：
20米
11、商业外立面风格？
用材？
答：
商业外立面干挂石材+玻璃幕墙
12、是否有中央空调？
中央空调系统的分层设置？
中央空调收费标准？
答：
酒店和商业2#,具体收费标准未定。
13、（商业）是否每个商铺都有上下水管道布局？
答：
只有4#临街商铺有通水，其余区域无，但集中商业和商业街都有配套卫生间。
14、（商业）入户电压以及电容标准？
答：
380/220V
15、商业/住宅是采用公变还是专变供电？
商业供电系统是否独立？
供电是否双路供电？
答：
商业专变，住宅公变。
高压供电采用两路独立电源供电。
16、商业街的地面用材？
答：
石材
17、餐饮业态油烟管道、上下水是否安装到位？
答：
油烟管道总管安装在制定位置，需自己接入。
下水管需自行接入污水池和化油池。
18、商铺内能自行加隔层？
需不需要报批？
能否单独加厨房、卫生间？
答：
可以隔断，但是要经过物业公司批准同意
五、银行按揭篇
1、公寓商铺最低首付分别几成？
按揭都是哪些银行？
答：
公寓首套房首付不低于3成，第二套房不低于4成，第三套房不能贷款。
商铺首付不低于5成（不论套数）。
按揭银行中行、建行。
2、是否可以使用公积金贷款？
首付几成？
商铺能不能用公积金贷款？
答：
客户需持本人身份证到房产局公积金贷款中心查询个人信息，确定贷款资格、金额及年限。
条件：
90㎡以下第一套房首付不低于20%、90㎡以上第一套房首付不低于30%；首套房120㎡以下，第二套房首付不低于50%；首套房超过120㎡，不能贷款。
商铺不能用公积金贷款。
3、是否能提前还款？
答：
必须还款满一年以后才能申请提前还款。
4、按揭需要什么资料？
外地户口能不能办理按揭？
答：
5、客户购买2套及以上能不能合并贷款？
答：
不能
时间：
2021.01.01
创作：
欧阳美
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