信用社银行贷款抵押担保管理办法.docx

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信用社银行贷款抵押担保管理办法

信用社（银行）贷款抵押担保管理办法

第一章总则

第一条为规范和加强全省农村信用社贷款抵押担保管理工作，切实防范信贷风险，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等法律和省联社信贷规章管理制度规定，制定本办法。

第二条本办法是全省农村信用社贷款抵押担保管理的基本规定，省联社具体信贷产品中对抵押担保有特殊规定的，从其规定。

第三条本办法所称贷款抵押担保是指借款人或者第三人（以下称抵押人）不转移抵押财产的占有，以本办法界定范围内的财产为抵押物向农村信用社（以下简称农信社）发放的贷款提供担保，当借款人不履行债务或者出现抵押合同约定的情形时，农信社有权就该抵押物优先受偿，但法律另有规定的除外。

本条第一款所称法律另有规定，是指建设工程承包人优先权、船舶优先权、船舶留置权、税收优先权、民用航空器优先权等法律规定的优先于抵押权受偿的法定优先权。

第四条农信社不得发放没有第一还款来源的抵押担保贷款。

第五条农信社认为抵押担保不足以防范贷款风险的，还应当要求借款人追加保证或质押担保方式。

第二章抵押人和抵押权人

第六条抵押人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

第七条抵押人应当对抵押物依法享有所有权或者处分权。

第八条抵押人可以是借款人，也可以是借款合同以外的第三人。

一个借款合同可以有多个抵押人提供抵押担保。

第九条抵押权人是指发放抵押贷款的农信社。

第三章抵押物

第十条动产或不动产作为抵押物必须具备以下条件：

（一）产权明晰；

（二）能够在市场上进行交易，容易变现；

（三）抵押物的价值具有相对稳定性。

第十一条下列财产可以设定抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品（含企业、个体工商户、农业生产经营者将有的动产）；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

上列财产，抵押人可以一并抵押。

第十二条农信社在办理贷款抵押担保时，应当优先选择现房、以出让方式取得的建设用地使用权及其他价值相对稳定、变现能力较强的抵押物；对机器、设备等动产及其他不易变现或价值波动较大的抵押物应当从严掌握，原则上不接受专用性较强的机器、设备及其他财产抵押。

第十三条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，应当将该房屋占用范围内的建设用地使用权同时抵押；以出让方式取得的建设用地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。

当地县级以上人民政府规定土地和房屋抵押均在一个部门办理登记的，一并分别办理抵押登记。

以划拨方式取得的建设用地使用权不得单独抵押。

以划拨土地上的房屋及其他建筑物抵押的，应当将其占用范围内的建设用地使用权同时抵押，但须事前获得具有审批权的人民政府或土地行政管理部门同意抵押的批文（土地管理部门办理了土地抵押登记手续的，视同已经批准），并在核定抵押率时充分考虑应缴纳的建设用地使用权出让金因素。

乡（镇）、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当将其占用范围内的建设用地使用权同时抵押。

以在建工程抵押的，应当将在建工程占用范围内的建设用地使用权，连同在建工程的投入资产同时抵押，并在核定抵押率时充分考虑建设工程承包人的工程价款因素。

在建工程竣工验收后，应当自能够办理正式抵押登记之日起三个月内申请办理后续正式登记手续。

以上所列房地产抵押，原则上应当将同宗土地上的道路、绿地、天台、走廊、停车场、空余地或者其他公用设施同时抵押。

本条前述各款规定的抵押物范围均须在抵押物清单中载明。

第十四条农信社不得接受下列财产作为抵押物：

（一）土地所有权及其他依法禁止流通或转让的自然资源及财产；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外；

（三）国家机关的财产；

（四）学校、幼儿园（含民办学校、幼儿园）、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（五）违反《中华人民共和国公司法》或公司章程规定，为本公司的股东或实际控制人提供抵押的公司财产；

（六）所有权、使用权不明或有争议的财产；

（七）经法定程序确认为违法、违章的建筑物；

（八）依法被查封、扣押、监管或采取其他强制性措施的财产；

（九）租用或者代管、代销的财产；

（十）已出租的公有住宅房屋和固定租赁期限超出贷款期限的出租住宅房屋；已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；

（十一）已经折旧完或者在贷款期内将折旧完的固定资产，淘汰、老化、破损和非通用性机器、设备；

（十二）法律、行政法规禁止抵押的其他财产。

第十五条农信社接受抵押时，抵押物所担保的债权总额（含已担保的债权和本次拟担保的债权）不得超过抵押物的价值。

第十六条农信社不得接受已经提交破产预案或者已经进入破产程序的法人、其他组织对原来没有财产担保的债务提供抵押担保。

第十七条防止恶意抵押。

恶意抵押是指抵押合同任意一方或双方以占有和转移抵押物为目的的抵押行为，或借款人有多个普通债权人时，农信社与借款人恶意串通以其全部财产设定事后抵押的行为。

第四章抵押人应提交的资料

第十八条抵押人为法人或其他经济组织的，应当向农信社提交下列资料：

（一）营业执照（或者事业单位登记证，属于特殊行业的，需同时提供政府主管部门的行政许可证照或文件），组织机构代码证，章程或合资、合作的合同；

（二）抵押人同意提供抵押担保的书面文件；

（三）抵押人对抵押物享有所有权或者使用权或者依法处分权的权属证明文件；

（四）抵押物的清单及基本资料，包括抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地，同一抵押物已向其他债权人设定抵押的情况证明等；

（五）单位印鉴、法定代表人签字式样，法定代表人有效身份证明或法定代表人的授权委托书、委托代理人的有效身份证明（公司抵押人还需提供股东会或董事会成员的签名样本）；

（六）农信社认为需要提交的其他资料。

抵押人为借款人时，对已在借款申请时提交了的资料可以不再重复提交。

第十九条抵押人为自然人的，除提供本办法第十八条第一款第（三）、（四）项规定的资料外，还应当另行提供下列资料：

（一）抵押人及其配偶的有效身份证件；

（二）抵押人的居住证明；

（三）抵押人及其配偶同意提供抵押担保的书面文件。

第二十条以共同共有的财产抵押的，还应有全体共有人同意以该财产设定抵押的书面文件，抵押人为全体共有人。

以按份共有的财产抵押的，还应有抵押人对该财产占有份额的证明及其他共有人同意抵押人以其所占份额设定抵押的书面文件。

第二十一条国有企业、事业单位以国家授予其经营管理的财产抵押的，应提供其政府主管部门同意抵押的批准文件，但法律、法规、司法解释或政府主管部门另有规定的除外。

第二十二条以集体所有制企业的财产抵押的，应提供该企业职工（代表）大会同意抵押的书面决议。

以乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的集体建设用地使用权抵押的，应提供乡（镇）、村出具并经村民大会或村民代表大会审议通过的载明同意以该集体建设用地使用权抵押、同意在实现抵押权时按照法律规定的土地征用标准转为国有建设用地使用权等内容的书面文件。

第二十三条以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的财产抵押的，应提供该企业董事会或联合管理机构依企业章程做出的同意抵押的书面决议。

第二十四条有限责任公司、股份有限公司以其财产设定抵押的，根据不同情形，还应当提交下列资料：

（一）借款人是公司股东或实际控制人的，必须提供符合《中华人民共和国公司法》和公司章程规定的股东会（大会）决议；

（二）借款人是公司股东或实际控制人以外的其他单位或个人的，提供符合公司章程规定的股东会（大会）决议或者董事会决议；

（三）抵押人为国有独资公司的，提供符合国有资产监督管理机构授权的董事会决议或者国有资产监督管理机构批准的书面文件；

（四）上市公司担保金额超过公司资产总额百分之三十的，应当提供由出席会议股东所持表决权的三分之二以上多数通过的股东大会决议；

（五）公司章程对公司提供担保有其他限制性条件的，还应当提供符合该规定的有关资料。

第二十五条以承包经营企业的财产抵押的，应提供发包方同意抵押的书面文件。

第二十六条以非法人联营企业的财产抵押的，应提供联营各方同意抵押的书面文件。

第二十七条以尚在海关监管期内的进口设备或货物为抵押物的，应提供该设备或货物的原始产地证、买卖合同、付款凭证、运输单据、商品检验证明、主管海关审批单据及核准抵押的书面证明。

第二十八条以已出租的财产抵押的，应提供证明租赁在先的事实以及抵押人已将设定本次抵押告知承租人的书面文件。

第二十九条以房地产抵押的，应提供建设用地使用权证、房屋所有权证或房地产权证及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面资料。

共有的房屋还应有房屋共有权证。

以在建工程抵押的，应有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设许可证、开工证明、建筑工程规划图纸；证明已交纳建设用地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等事项的书面资料；建设工程承包合同及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面资料。

以预售房屋抵押的，应有商品房预售许可证及生效的预购房屋合同。

农信社认为必要时，还可以要求抵押人提交由前述各款规定的抵押物的建设工程承包人出具的同意放弃应得未得工程价款优先受偿权的书面承诺。

第三十条以民用航空器抵押的，应提供民用航空器所有权证书或者相应的所有权证明文件和民用航空器国籍登记证书。

第三十一条以船舶抵押的，应提供船舶所有权证书、未先期抵押给其他债权人的证明资料以及三分之二以上份额或者约定份额的共有人同意抵押的证明文件。

第二十二条以机动车辆抵押的，应提供机动车登记证书。

第二十三条以除航空器、船舶、车辆以外的机器设备、原辅材料、产品或商品以及其他动产抵押的，应提供抵押物的所有权或者使用权证明以及抵押物的存放状况资料。

第五章抵押担保的调查评审

第三十四条农信社接到抵押人提交的有关资料后，应当对抵押人的主体资格、意思表示、授权情况，抵押物的权属、清单以及其他相关手续和文件进行审查，确定其真实性、完整性、合法性和有效性，并符合金融监管机关和省联社的有关业务规定。

对须经本级联社（办事处）贷款审批委员会（以下简称贷审会）审议或需报上级联社（办事处）审批的信贷业务和相关文件，业务主办部门在提交贷审会审议前，应由律师对抵押人的主体资格、抵押人对抵押物是否享有处分权、抵押物的处置是否存在法律障碍、相关手续和文件是否合法、对特定风险所采取的法律防范措施是否有效等事项进行法律审查。

第三十五条确定抵押物的价值应当经过市州联社（办事处）及以上组织认可的中介机构进行评估，评估费用由借款人承担，但符合以下情形之一，且贷款金额在300万元以内的，可以采取内部估价：

（一）抵押物价值明显大大高于贷款额度，双方对抵押物价值能达成一致意见，且抵押人愿意全部用于担保的；

（二）抵押物的购置成本透明、价值稳定，双方对抵押物价值能达成一致意见，抵押物变现后足以覆盖全部风险的；

（三）抵押物通用性强，流动性好，不需要专业技能、借助一般生活常识即能判断抵押物价值，抵押双方均认为不需要中介机构估价的。

（四）中介机构出具的个人住房、商业用房等价值较为稳定的不动产评估报告书有效期届满后的两年内