南京二手房交易流程全攻略.docx
《南京二手房交易流程全攻略.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《南京二手房交易流程全攻略.docx(9页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
![南京二手房交易流程全攻略.docx](https://file1.bdocx.com/fileroot1/2023-1/31/7f089977-5b4e-4980-abad-a7ec4f421111/7f089977-5b4e-4980-abad-a7ec4f4211111.gif)
南京二手房交易流程全攻略
南京二手房交易流程全攻略
南京二手房交易流程全攻略
二手房交易纷繁复杂,上至金融、税收方面的宏观政策,下至产权、物业等方面的细节问题,稍一不注意,就会出现差错,基于此,本版就二手房过户流程、贷款流程、交易税费等一系列问题,为广大购房者一一解答。
一、二手房交易基本流程:
1.查询房源、发布房源:
2.实地看房:
卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。
3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》:
卖方带房屋产权证、土地证身份证明等;
买方带定金、身份证明等,二手房买卖契约5份
4.办理贷款手续:
买方准备贷款资料、卖方准备房产证明
买方资料:
身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件
卖方资料:
卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件
若卖方有未成年人,需承诺公证书
若需提前还贷:
借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同
产权证及土地证
5.办理交易过户:
(产权过户时间为一周)
买卖双方亲自前往房产局办理,携带相关证件原件(若委托办理,需出具公正委托书)办理交易过户时,买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.
6.办理土地证过户:
买方可单独办理,需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。
银行放款到卖方账户。
7.户口迁出、房屋交验,费用结清:
水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接,签署《物业交接确认书》,支付房屋尾款。
二、需要准备的费用(以下费用标准仅限于普通住宅):
1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暂行)二手房交税表
四、交房的主要内容
①内部设施
②清算费用及过户(包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等)
2、核查房屋的内部设施
3、清算物业费、水、电、煤气等欠费
4、物业处资料更新及水过户
5、电过户
6、煤气过户
7、有线电视过户
8、电话、宽带过户(需卖方陪同)
9、钥匙交接,签署《物业交接确认书》
五、交易时间表
1、交定金,签定合同,约定首付款时间,并于当日过户。
2、如原产权有贷款,过户前先进行还贷解押的手续,时间3-30天不等,每个银行不一样。
3、产权过户为七天,同时进购房人的贷款申请。
(如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房)
4、七天后拿产权证送到银行抵押,土地证变更。
5、如是商业贷款约7-15天下款,公积金或组合贷款约1-2个月下款(下款至房主名下)
6、房主收到银行贷款同时交付房屋。
(注:
现是年底,银行的贷款申请和放款时间都有延迟现象)
二手房买卖九种典型纠纷提前了解免麻烦
纠纷一:
逾期支付房款引起的纠纷
下家逾期支付房款时,上家可以要求继续付款之外,还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金,上家还要以根据自己的意愿解除合同,不再出售房子了。
下家要注意的是,如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款,而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话,下家仍然要承担逾期付款的违约责任。
纠纷二:
逾期交付房屋引起的纠纷
上家在合同约定的交房时间还未交房,除了有一些正当的理由,比如下家未按时付款,否则要对下家承担违约责任。
纠纷三:
逾期办理过户手续引起的纠纷
上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续,但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法,所以一般是上家不办过户手续,这时,下家如果对这套房子志在必得,一定要尽早起诉,同时为避免上家另将房屋转卖他人,最好将房屋进行保全。
纠纷四:
要求返还定金引起的纠纷
按定金的性质,可以分为立约定金,违约定金等等,约定哪种定金,关键要看定金合同中是怎么约定。
纠纷五:
因中介行为引起的纠纷
如上家或下家在与中介公司签订居间合同后,由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约,造成中介公司中介费的损失,中介公司可以根据居间合同追究其责任。
又如中介公司在进行居间和代理时,不规范不尽责而造成的纠纷。
纠纷六:
要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷
要求解除合同或确认合同无效,一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的,这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求,法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同,来判定各方承担的责任。
纠纷七:
因房屋质量引起的纠纷
由于上家交付的房屋存在质量问题,遭到下家索赔或要求解除合同。
根据有关规定,如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任,如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的,那上家不承担责任。
纠纷八:
因“黑白合同”引起的纠纷
“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中,买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。
送至房产交易中心登记的叫“白合同”,只供登记用。
双方私下留存的叫“黑合同”,作为交易的真实成交价格。
纠纷九:
因户口迁移引起的纠纷
房屋交付后,下家才发现房内有上家的户口或他人的户口,即使合同中约定上家应当保证户口迁走,但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。
所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。
随着各地住房制度改革进程的加快,二级市场的开放力度不断加大,二手房买卖日渐红火,二手房由于具有位置好、价格低的优势,被众多的消费者青睐,但是,旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然,购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。
因此,在选购二手房时,要特别注意产权、房屋结构等问题。
★一、弄清二手房的产权情况
在旧房交易中,产权证是最重要的。
由于房屋不同于其他日用品,价值量巨大,法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。
根据我国《城市房地产管理法》第59条规定:
"国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
"因此,购买二手房时,一定要弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦。
另外,要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。
在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策,因此,如果是以标准价购买的公有住房,要注意是否已经按成本价补足费用,或者已与原单位确定了如何按比例分成。
另外,有些单位在向职工售房时,为了维持单位人员的稳定,与职工签订有服务合同,原单位还有优先购回权。
因此,要确认原单位是否同意该房子的出售。
当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售,因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。
★二、了解二手房的房屋结构
二手房的房屋结构比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。
因此,购买二手房时,不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。
另外,购买二手房还要对房屋进行实地考察,了解户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点,天花板是否有渗水的迹象,墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。
如果存在上述问题,则不要购买,以免购买后既要加大维修费用,又时刻面临不安全的危险。
★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施
随着人们生活水平的提高,对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。
新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成,逐步改善住区环境,一般会向更好的方向发展。
而旧房子的周边环境已经形成多年,一般很难改变。
因此,购买旧房时,要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。
对房屋配套设施设备的考察主要有:
水质、水压,供电容量,燃气供应,暖气供应情况及收费标准,电视接收的清晰度等。
另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷并提供24小时服务。
如有机会最好走访一些老邻居,对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。
总之,要充分了解售房人售房的真实目的,避免接手一个垃圾房。
购买二手房的目的本是想改善一下居住条件,但是如果对二手房了解不全面,却会给日后生活带来更多烦恼。
★四、考察一下二手房的物业管理
购买房屋是一次性的消费支出,而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。
因此,人们不论购买新房还是旧房,都越来越关注房屋的管理水平。
良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足,还能给生活、工作带来更多的便利。
对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况,要对其管理的物业进行走访,看保安人员的基本素质、保安装备,管理人员的专业水平和服务态度,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等,由此可以大致看出一个企业的管理水平,最终评价是以质优价廉为好。
还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起房住不起房的情况发生。
★五、买二手房选个安全中介
目前在许多城市,虽然已放开了住房二级市场,但**职能一般只是在两头把关,即审批入市资格和办理产权转移登记手续,而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。
而二手房的买卖要比商品房复杂得多,因此,买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。
目前中介服务机构的操作还不完善,良莠不齐,经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。
因此,中介机构的选择就显得尤为重要。
首先要选择经**行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。
要亲自到中介机构办公场所进行考察,根据人员素质,办公设施现代化程度,信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。
同时,在委托中介机构代理之前,还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目,如何收费?
如果未能如愿成交,如何退款?
如果买卖双方发生纠纷,中介公司有无能力负责赔偿损失等。
中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。
由于住房二级市场刚刚起步,成交量少,没有多少可供选择对比的实例,对于一般居民来说,准确地对房屋进行估价就显得非常困难。
因此,也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价,使买卖双方都能感觉物有所值,皆大欢喜。
另外,如果对二手房买卖没有把握,最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问,特别是对产权等关键问题进行把关,以免上当受骗。
当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准,因此,要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。
★六、二手房的交易手续要在交易场所完成
购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。
有些人购房时,一怕麻烦,二容易轻信别人,三为了节省一点交易手续费,在售房人的花言巧语下,由售房人全权代办交易手续,结果拿到手的产权证有可能是假的,房屋所有权得不到应有的法律保护,引起纠纷;或是在多年之后再转让房产时,才知上当受骗,这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。
因此,购买二手房时,买卖双方一定要到**指定的房地产交易场所办理产权转让手续,按国家规定交纳各种交易费用,领取**颁发的产权证,最好买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证)。
切不可因小而失大。
只有这样,才能买到放心合适的房子。
保障利益二手房买卖合同须写明四大条款
房屋买卖合同是保证购房者利益的重要依据,而由于二手房的背景以及交易过程相对复杂,经常发生买卖双方由于二手房合同内容不够完备而引发纠纷的现象。
对此,业内人士建议,购房者在签订二手房买卖合同时必须写明“四大条款”。
一是要核实并写明签约主体。
买卖双方在签订二手房买卖合同前,需要首先确认签约主体的真实性,主要是核实卖方主体资格的真实性。
签约主体资格的真实性是房屋买卖合同成立的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担保的情况下,这个问题更需引起客户的注意。
二是要写明违约赔偿责任和赔偿金额。
房产交易过程复杂且金额较大,有时会出现意想不到的情况和违约行为。
为避免以后出现纠纷时难以解决,就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。
三是要写明房产、附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间。
在确定和写明所购二手房及附属设施的交接时间的同时,还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。
二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一,如果界定不清,日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。
四是要写明付款和过户时间。
对首付款和尾款,房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。
为此,合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。
其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限,因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合,必须事先确定并在合同中写清楚。