如何做好物业承接查验.docx
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如何做好物业承接查验
如何做好物业承接查验
品质文化部
二零一四年四月
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3……………………………………………………名词、术语解释一
4:
承接查验法律依据二……………………………………………………
4三承接查验条件………………………………………………………
…………………………………………………………四承接查验流程5
……………………………………………………6五承接查验组织设计
…………………………………………………8六承接查验的准备工作
房屋本体自用部位及设施的查验……………………………………10七
12………………………………………房屋本体共用部位及设施的查验八
…………………………………21)的查验九公用设施设备、公共场所(地
22工程资料的接管十………………………………………………………
业主入伙时的承接查验……………………………………………………25十一
缺陷整改与保修……………………………………………………………26十二
一、名词、术语解释
-2-
物业竣工验收
工程项目在竣工之后,施工单位需向开发商办理交付手续。
在办理交付手续时需经政
府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收,在认为工程合格后办理工程接收
手续,把产品移交给开发商。
竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。
竣工验收后标志着物业可以交付使
用。
物业承接查验
物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和
前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
物业公司代表全体业主(包括现有业主和未来业主)从确保物业日后的正常使用与维
修的角度出发,同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。
对新建房屋而言,
承接查验是开发商向物业公司移交物业的过程,是在竣工验收之后进行的再检验。
承接查
验标志着物业正式进入使用阶段。
物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设
施设备、公共场所(地)的验收,具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地
和环境绿化等内容。
房屋本体自用部位及设施
自用部位是指户门以内,毗连部位以外的全部自用部位。
设施指包括自用阳台、门、
窗、防盗网,室内自用隔墙、墙(板)面等。
房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。
房屋本体共用部位
共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位,主要包括:
房屋的承重结构部
位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙
面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道(管)等。
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公共场所(地)、公用设施
公共场所(地)、公用设施包括:
区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园
林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排水管等。
公用设备
公用设备是指与建筑物相配套,具有共用性的设备,主要包括:
供配电设备、发电机、
电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统
等。
二、承接查验法律依据:
实施物业承接查验,主要依据下列文件:
(一)物业买卖合同;
(二)临时管理规约;
(三)前期物业服务合同;
(四)物业规划设计方案;
(五)建设单位移交的图纸资料;
(六)建设工程质量法规、政策、标准和规范。
承接查验条件三、
物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足安
全及使用功能正常为主要内容的再次检验。
应满足的条件为:
(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使
用文件,并经建设行政主管部门备案;
(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备
按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计
要求建成;
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(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能
要求;
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备
取得使用合格证书;
(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;
(七)法律、法规规定的其他条件。
四、承接查验流程
统计缺陷,移交施工单位
进场了解情况、制定承接查验方案
确定查验时间、准备查验资料
开发建设单位、施工单位和物业公司组成联合查验小组分组现场查验,对缺陷进行统计汇总,移交施工单位缺陷反修
组织复验
进行复验,统计缺陷
查验合格移交钥匙,按规定目录移交资料,填写相关表格办理移交手续。
.
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注:
对于技术资料的移交,最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时,移
交一份给物业管理公司存档。
五、承接查验组织设计
一、编制承接查验计划,与开发商沟通
物业承接查验一般是由房地产有限公司工程部牵头组织,物业管理公司接到开发商承
接查验通知后,按《承接查验条件》进行核对,具备条件的应在一周内签发验收复函并约
定查验时间。
根据项目的具体情况,物业公司应主动与开发商联系承接查验事宜,并将验
收计划报开发商审核,通过后由开发商通知施工单位配合查验。
对项目的接收应包括对相
关工程资料的接收。
1、根据项目的进度,编制承接查验进度计划,计划承接查验的时间一般在政府相关
部门完成验收后一周左右。
(工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右,物
业公司现场人员须及时与开发商沟通,以确定最终承接查验时间)
2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况,配合开发商发现问题,对影响物业接
管入伙的工程问题,物业公司应及时向开发商发函反映,制定解决方案。
二、进行验收前的准备工作
详见《承接查验的准备工作》。
三、对物业进行承接查验
一)、初验
物业公司先组织人员进行初验,将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发
商,以便开发商组织人员进行整改,为正式验收打好基础。
初验可以多次组织进行。
(对于
已入伙的项目,由物业公司组织做前期项目考察,接管时不作初验)
二)、正式承接查验
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根据物业产权性质及使用特点,将承接查验分为对房屋本体自用部位及设施的验收、
对房屋本体共用部位及设施的查验、对建筑物公用设施、设备、公共场所(地)的查验三
部分。
房屋本体自用部位及设施的查验应先进行,以便于小业主能及时进入进行装修。
房
屋本体共用部位、共(公)用设施设备、公共场所(地)的验收可综合在一起组织人员进
行查验,由于该部分不影响业主进场装修,相对可以晚些开始;此部分验收技术含量较高,
应组织专家实施。
四、承接查验重点是对物业的使用功能及安全进行检验,其验收方法与竣工验收不完
全相同。
承接查验要清点设备、设施、装置等数量,故要全检,而不像竣工验收按10%的
点抽检。
承接查验多对影响使用功能、安全的事项进行检查,不需要向竣工验收那样按验
评标准对所有项进行检查。
承接查验采用的检验方法主要有:
看、嗅、听、摸、敲、量、
试验(试机)、对照图纸清点等。
1、对自用部位及设施的验收
物业公司代小业主对其室内部分进行承接查验,入伙时移交给小业主,最终验收意见
以小业主验房的记录为准。
现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组,按建设部
《房屋接管验收标准》(ZBP30001-90)标准要求,分别每单元每层每户(每个铺位)逐
个房间按设计要求清点物件及进行外观检查,主要是对楼宇质量与使用功能的检验。
①确定物件数量是否符合;
②外观上有无人为损坏;
③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。
将检查结果记录在对应表格中,整理后将两联返回开发商,由开发商将其中一联交施
工方进行整改,物业公司负责对整改后项目进行查验。
根据检查结果,物业公司对检查合格的房屋接管钥匙,对仍存在缺陷的房间等整改好
后再接管钥匙。
物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。
物业公司对
接管了钥匙的房屋承担保管责任。
2、对共用部位、共(公)用设施设备、公共场所(地)的查验
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查验时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加,逐项进行查验,填写相应记
录单,每份验收记录单上均须有三方人员的签名,验收记录单一式三份,三方各执一份。
对验查合格的项目,列出清单,进行交接,交接双方在清单上签字;对不合格的产品,注
明存在的问题,提交开发商和施工单位,限期整改,整改项目须经复验,合格后方可接收。
此部分的查验直接影响到以后的管理工作,设施设备完好的接收,可以减少物业公司
在接管后对设施设备整改的工作量,可将更多的精力投入到对业主(客户)的服务中。
五、设施设备的交接和查验原则上是待工程完全完工后(已经有合验证)进行,但考
虑物业公司与开发商之间的关系,可降低要求,分系统进行验收,合格一个(系统)接收
一个,办理其凭证。
但应注意:
对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方,
并与其就所提问题进行协商,以达到共识,并采取相应的防范措施。
(注意:
只能按系统验
收,不能将系统再细化进行查验,例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开,水泵分
台验收等。
)
按系统对设备型号、数量、位置进行记录,对设备外观、设备系统性能进行检验,记
录技术状态数据,填写验收单。
验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。
功能上不能达到要求的物业公司不接收,对于不影响使用的可先进行交接。
对于检查出来
的缺陷以函的形式提交给开发商,由其督促施工单位限时整改。
根据施工单位的承诺,物
业公司应及时跟踪施工单位的整改情况,达到要求后接收。
设备接收后,按国家有关规定,
物业公司将承担相关责任。
三)、复验
对于开发商、物业公司、施工单位三方在承接查验过程中发现的缺陷,开发商组织相
关人员进行整改,并与物业公司商定复验时间。
待开发商将缺陷整改完后,物业公司对原缺陷情况进行复验,如原缺陷情况已整改完
毕(或双方认可解决方法),物业管理公司在7日内签署验收合格、同意接管凭证。
双方签
署交接记录。
六、承接查验的准备工作
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为了熟悉项目情况,方便管理,物业公司应尽可能提前介入项目(最好从项目的规划
设计开始介入),最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员,积极参与设备安装和调试,
发现问题及时提出合理建议。
1、物业公司人员准备
物业公司建立承接查验领导小组,按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验
收。
对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组,每组配备3-4人:
验收土建1人,
验收给排水1人,验收电气1人,另外1人负责验收所有的钥匙。
对业主自用部位验收完后,再组织对公共部位、设施设备的验收,根据不同的验收对
象,组织公司内相关专家及维修工构成,按系统进行验收。
2、成立查验小组
验收组组成建议如下:
组长:
物业公司总经理
组员:
工程部经理、护卫服务部经理、客户服务部经理、物业管理员、水电工、秩序
维护员
3、学习、培训
组织验收组人员进行相关培训,培训内容有:
①学习规范、研读施工图纸
②对配合验收的保安进行强化培训(保安主要配合业主自用部位验收)
③熟悉工程情况、设备概况
④组织承接查验演练培训。
现场实习:
待定
4、购置、准备工具
根据项目的规模及查验时分组情况,准备下列物品及工具,数量自定。
捣棍(小锤)、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、
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电子测漏仪、网络测试仪,梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、
不干胶贴、签字笔(圆珠笔)等。
另准备木板若干块,将房号在木板上标注清楚,并钉上钉子,用于挂放各房间的入户
门钥匙。
5、准备验收规范、标准及施工图
从开发商借阅相关工程资料,熟悉并了解项目基本情况。
6、准备验收表格、接管凭证
准备《承接查验相关记录》中有关的验收表格、接管凭证。
7、参与安装调试
安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。
熟悉设备性能,掌握工程进度与施
工质量,便于今后管理。
并可及早发现问题要及时提出合理建议。
对于设计中已有的设备,注意收集资料。
大型机电设备(Ⅰ、Ⅰ级设备)建立台帐,并
向开发商、施工单位索取相关资料,如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格
证、调试记录等。
对于设计中没有的设施设备,但在物业管理中又必需增设的,可降低管理、运行费用
的,应建议开发商增设。
8、参与内部竣工验收
参与开发商组织的内部验收,掌握工程质量情况,学习验收方法及技巧。
对于影响物
业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。
9、参与政府竣工验收
七、房屋本体自用部位及设施的查验
对房屋本体自用部位及设施的查验主要是查验小业主(用户)户内的土建(含装修)、
电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙(含户内钥匙)等。
1、土建查验
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查验标准:
建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点:
观察梁、板、墙体是否有裂缝;抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓;门是
否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全,钥匙是否匹配,钥匙有无缺少;窗、铝合
金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好;卫生间防水、坡度是否正常等。
填写相关表格
2、电气
查验标准:
建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点:
清点电气装置是否齐全;检查开关箱安装是否规范,有无回路标签,试验
小断路器分合及漏电保护器;检查电能表是否正常;开关电灯;试验对讲图像、声音是否
清晰;检查中央空调运行是否正常。
填写相关表格
3、给排水
查验标准:
建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点:
开闭水龙头检查给水是否正常,暗埋给水管道是否有渗漏;用水桶向地漏
等排水管道灌水,观察是否有堵塞现象。
填写相关表格
4、燃气:
验收标准:
建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点:
气表是否安装规范;管口是否用堵头封堵,管有无暗敷设现象。
填写相关表格
5、记录的填写及缺陷的整改
以上填写的记录均一式三份,分别留存于开发商、施工单位(原物业公司)、物业公司。
物业公司将其中的两联(开发商联、施工单位联)交开发商,由开发商组织人员进行缺陷
整改。
物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后,以函的形式将缺陷清单发给开发商,
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并对缺陷消项情况进行跟踪。
八、房屋本体共有部位及设备的查验
1、屋面
查验标准:
《建筑安装工程质量检验评定标准》
检验要点:
分项工程检验要点
注备
屋面
防水层无渗漏,通过观察,必要时进行测试保
证广告牌、沿口等固定牢固项屋面金属物体均做可靠防雷接地
无非法占用、改建及搭建女儿墙完整无污染基隔热层完好,面层砖无破损本屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀项天面无积水、杂物排水沟、排水口完好畅通
、楼层及通道2
验收标准:
《建筑安装工程质量检验评定标准》
检验要点:
分项工程
检验要点
注备
楼保
层证
防火门完好开闭灵活
消火栓内物品齐全,按钮等功能正常
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及项消防通道通畅
通灭火器的数量、位置、压力正确
道应急照明、诱导灯正常
楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚公共部分无加建、改建天棚完好墙面无碰坏、无污迹、无脱落地面完好无破损,梯踏步无缺棱、掉角公共照明完好消火栓外封条、门锁完好
基
本
项
3、地下室
《建筑安装工程质量检验评定标准》验收标准:
检验要点:
分项工程
检验要点
备注
地
下
室
基本项
地面、墙面及顶棚无渗漏
顶棚、墙面无损坏及污迹
照明系统完好
水池周围整洁无污染隐患
管线表面整洁、无锈迹、有明显标志
主要入口处有平面示意图,导向标识清楚
车场地面划线清晰,无大面积起砂现象
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4、外墙面
查验标准:
《建筑安装工程质量检验评定标准》
检验要点:
分项工程检验要点
备注
外墙面
墙面完好,无污迹门窗及玻璃完好外墙面转无空鼓保证项外墙、窗口无渗漏空调安装位置统一,冷凝水集中排放,支架无锈蚀招牌类、霓虹灯安装合理美观,无安全隐患或破损
5、供配电系统
《电气装置安装工程施-《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ30388;查验标准:
-5016992、GB50170-、--工及验收规范》GBJ14790、GBJ14890、GB50168-92GB
5025896GB-、50171-92GB5018293、50254-、GB-96、,《建96GB50259-、92GB
50057GB-94筑物防雷设计规范》
检验要点:
分项工程
备注检验要点
保供配证电项
安全防护装置完善,无安全隐患、无虫害、鼠害
油变压器安装地点是否符合规范要求,工作接地是否良
好,温度、噪声是否正常
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干式变压器通风、工作接地是否良好,温度、噪声是否系
正常统双回路电源切换,电气、机械互锁正确无故障停电记录基本项
设备接地牢固电缆沟内干燥、无积水、无杂物操作工具齐全,有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等各种控制柜、电源柜功能正常,无异味,无异常噪音各种仪表指示正确断路器电流值整定正确母线、端子无过热、松动现象电气井接地规范,电缆敷设规范设备、机房清洁,油漆完好应急灯正常,机房温度正常
6、给排水系统
查验标准:
《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ302-88
检验要点:
分项工程
检验要点
备注
给排水
保证项
水泵电机温度正常
各层水压正常
按规定对供水设施设备进行清洗、消毒,水质符合卫生要
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系
统
求潜水泵工作正常,排水通畅
压力表工作水泵运行正常,阀门开关灵活,泵体和阀件无滴水现象水泵运行无异常噪音,润滑良好
水池水位有标尺,显示正确,进水浮球阀工作正常基设备、机房清洁,油漆完好应急灯正常,机房温度正常本蓄水池人孔封闭良好并上锁,通气孔有纱网封隔项污水池池盖完好,排水沟通畅排水系统畅通,抽查6~8个井化粪池进、排水正常,封口严密,无太大异味雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物
7、消防系统
《自动喷水灭火系统,查验标准:
《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92
设计规范》GB50084-2001,《自动