如何做好物业承接查验.docx

1、如何做好物业承接查验 如何做好物业承接查验 品质文化部 二零一四年四月 -1- 3 名词、术语解释 一 4 :承接查验法律依据二 4三 承接查验条件 四 承接查验流程5 6五 承接查验组织设计 8六 承接查验的准备工作 房屋本体自用部位及设施的查验 10 七 12 房屋本体共用部位及设施的查验八 21)的查验 九 公用设施设备、公共场所(地 22工程资料的接管十 业主入伙时的承接查验25 十一 缺陷整改与保修26 十二 一、名词、术语解释 -2-物业竣工验收 工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政 府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程

2、合格后办理工程接收 手续，把产品移交给开发商。 竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使 用。 物业承接查验 物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和 前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维 修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言， 承接查验是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。承接查 验标志着物业正式进入使用阶段。 物业的承接查验包括对房屋本体自用

3、部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设 施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地 和环境绿化等内容。 房屋本体自用部位及设施 自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、 窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。 房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。 房屋本体共用部位 共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部 位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙 面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。 -3-公共场所(地)、公用设施 公共场

4、所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园 林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。 公用设备 公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、 电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统 等。 二、承接查验法律依据: 实施物业承接查验，主要依据下列文件： （一）物业买卖合同； （二）临时管理规约； （三）前期物业服务合同； （四）物业规划设计方案； （五）建设单位移交的图纸资料； （六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。 承接查验条件 三、 物业承接查验是在项目竣工

5、验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安 全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使 用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备 按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计 要求建成； -4- （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能 要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压

6、力容器、电子监控系统等共用设施设备 取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。 四、承接查验流程 统计缺陷，移交 施工单位 进场了解情况、制定承接查验方案 确定查验时间、准备查验资料 开发建设单位、施工单位和物业公司组成联合查验 小组 分组现场查验，对缺陷进行统计汇总，移交施工单 位 缺陷反修 组织复验 进行复验，统计缺陷 查验合格移交钥匙，按规定目录移交资料，填写相关表格办理移交手续。 -5- 注：对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时， 移 交一份给物业管理公司存档。 五、承接查验组织设计 一、编制承

7、接查验计划，与开发商沟通 物业承接查验一般是由房地产有限公司工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商承 接查验通知后，按承接查验条件进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约 定查验时间。根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系承接查验事宜，并将验 收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合查验。对项目的接收应包括对相 关工程资料的接收。 1、根据项目的进度，编制承接查验进度计划，计划承接查验的时间一般在政府相关 部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物 业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终承接查验时间） 2、物业现场人员应积极熟

8、悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接 管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。 二、进行验收前的准备工作 详见承接查验的准备工作。 三、对物业进行承接查验 一）、初验 物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发 商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。（对于 已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验） 二）、正式承接查验 -6-根据物业产权性质及使用特点，将承接查验分为对房屋本体自用部位及设施的验收、 对房屋本体共用部位及设施的查验、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的

9、查验三 部分。房屋本体自用部位及设施的查验应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。房 屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进 行查验，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较高， 应组织专家实施。 四、承接查验重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完 全相同。承接查验要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的 点抽检。承接查验多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验 评标准对所有项进行检查。承接查验采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、 试验（试机）、

10、对照图纸清点等。 1、对自用部位及设施的验收 物业公司代小业主对其室内部分进行承接查验，入伙时移交给小业主，最终验收意见 以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部 房屋接管验收标准（ZBP 30001-90）标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐 个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。 确定物件数量是否符合； 外观上有无人为损坏； 房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。 将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施 工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行查验。 根据检查结果，物业公司

11、对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好 后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。 对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对 接管了钥匙的房屋承担保管责任。 2、对共用部位、共（公）用设施设备、 公共场所（地）的查验 -7-查验时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行查验，填写相应记 录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。 对验查合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注 明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收

12、。 此部分的查验直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司 在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。 五、设施设备的交接和查验原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考 虑物业公司与开发商之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收 一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方， 并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应的防范措施。（注意：只能按系统验 收，不能将系统再细化进行查验，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分 台验收等。） 按系统对设备型号、数量、位置

13、进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记 录技术状态数据，填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。 功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来 的缺陷以函的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺，物 业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。设备接收后，按国家有关规定， 物业公司将承担相关责任。 三）、复验 对于开发商、物业公司、施工单位三方在承接查验过程中发现的缺陷，开发商组织相 关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。 待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改

14、完 毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签 署交接记录。 六、承接查验的准备工作 -8-为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划 设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试， 发现问题及时提出合理建议。 1、物业公司人员准备 物业公司建立承接查验领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验 收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备34人：验收土建1人， 验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。 对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施

15、设备的验收，根据不同的验收对 象，组织公司内相关专家及维修工构成，按系统进行验收。 2、成立查验小组 验收组组成建议如下： 组长：物业公司总经理 组员：工程部经理、护卫服务部经理、客户服务部经理、物业管理员、水电工、秩序 维护员 3、学习、培训 组织验收组人员进行相关培训，培训内容有： 学习规范、研读施工图纸 对配合验收的保安进行强化培训（保安主要配合业主自用部位验收） 熟悉工程情况、设备概况 组织承接查验演练培训。 现场实习：待定 4、购置、准备工具 根据项目的规模及查验时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。 捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、

16、 -9-电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC 吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、 不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。 另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户 门钥匙。 5、准备验收规范、标准及施工图 从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。 6、准备验收表格、接管凭证 准备承接查验相关记录中有关的验收表格、接管凭证。 7、参与安装调试 安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，掌握工程进度与施 工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。 对于设计中已有的设备， 注意收集资料。大型机电设备（、级设备）建立台帐，

17、并 向开发商、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格 证、调试记录等。 对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用 的，应建议开发商增设。 8、参与内部竣工验收 参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物 业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。 9、参与政府竣工验收 七、房屋本体自用部位及设施的查验 对房屋本体自用部位及设施的查验主要是查验小业主（用户）户内的土建（含装修）、 电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙（含户内钥匙）等。 1、土建查验 - 10 -查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准 检验

18、要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是 否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合 金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。 填写相关表格 2、电气 查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准 检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验 小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否 清晰；检查中央空调运行是否正常。 填写相关表格 3、给排水 查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准 检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管

19、道是否有渗漏；用水桶向地漏 等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。 填写相关表格 4、燃气： 验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准 检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。 填写相关表格 5、记录的填写及缺陷的整改 以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位（原物业公司）、物业公司。 物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷 整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商， - 11 - 并对缺陷消项情况进行跟踪。 八、房屋本体共有部位及设备的查验 1、屋面 查验标准：建筑安装工程质量检验

20、评定标准 检验要点： 分项工程 检验要点 注 备 屋 面 防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试 保 证 广告牌、沿口等固定牢固 项 屋面金属物体均做可靠防雷接地 无非法占用、改建及搭建 女儿墙完整无污染 基 隔热层完好，面层砖无破损 本 屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀 项 天面无积水、杂物 排水沟、排水口完好畅通 、楼层及通道2 验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准 检验要点： 分项工程 检验要点 注 备 楼保 层证 防火门完好开闭灵活 消火栓内物品齐全，按钮等功能正常 - 12 及 项 消防通道通畅 通 灭火器的数量、位置、压力正确 道 应急照明、诱导灯正常 楼层号、房号、疏散标志标识、导

21、向标示清楚 公共部分无加建、改建 天棚完好 墙面无碰坏、无污迹、无脱落 地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角 公共照明完好 消火栓外封条、门锁完好 基 本 项 3、地下室 建筑安装工程质量检验评定标准验收标准： 检验要点： 分项工程 检验要点备 注 地 下 室 基本项 地面、墙面及顶棚无渗漏 顶棚、墙面无损坏及污迹 照明系统完好 水池周围整洁无污染隐患 管线表面整洁、无锈迹、有明显标志 主要入口处有平面示意图，导向标识清楚 车场地面划线清晰，无大面积起砂现象 - 13 - 4、外墙面 查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 外 墙 面 墙面完好，无污迹门窗

22、及玻璃完好 外墙面转无空鼓 保证项 外墙、窗口无渗漏 空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀 招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损 5、供配电系统 电气装置安装工程施-建筑安装工程质量检验评定标准GBJ30388；查验标准： - 5016992、GB50170-、 -工及验收规范GBJ14790、GBJ14890、GB50168-92GB 5025896GB-、50171-92GB 5018293 、 50254-、GB -96、，建96GB 50259- 、92GB 50057GB 94筑物防雷设计规范 检验要点： 分项工程 备注 检验要点 保 供 配证 电 项 安全防护装置完

23、善，无安全隐患、无虫害、鼠害 油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良 好，温度、噪声是否正常 - 14 - 干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否系 正常 统 双回路电源切换，电气、机械互锁正确 无故障停电记录 基 本 项 设备接地牢固 电缆沟内干燥、无积水、无杂物 操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等 各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音 各种仪表指示正确 断路器电流值整定正确 母线、端子无过热、松动现象 电气井接地规范，电缆敷设规范 设备、机房清洁，油漆完好 应急灯正常，机房温度正常 6、给排水系统 查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准GBJ302-88

24、 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 给 排 水 保 证 项 水泵电机温度正常 各层水压正常 按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要 - 15 - 系 统求 潜水泵工作正常，排水通畅 压力表工作 水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象 水泵运行无异常噪音，润滑良好 水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常 基 设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常 本 蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔 项 污水池池盖完好，排水沟通畅 排水系统畅通，抽查68个井 化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味 雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物 7、消防系统 自动喷水灭火系统，查验标准：火灾自动报警系统施工及验收规范GB50166-92 设计规范GB50084-2001，自动