国际企业中心一期项目开发计划书.docx
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国际企业中心一期项目开发计划书
国际企业中心一期项目开发计划书营销案例
一、项目概况
本项目位于关山二路以西,武昌煤气厂以东,为国际企业中心北区。
总面积为60722平方米(约95亩),扣除代征道路后,实际可用地为49138平方米(约77.7亩)。
二、目标客户的描述
完成资本原始积累后,有能力购置物业进行事业扩展的中小型企业。
行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等;用途为研发及办公。
三、项目定位
本项目应成为具有良好景观和设施配套,便于企业经营,满足企业形象需求的优质研发区。
其市场空间在于切入写字楼与数码港之间的市场空档,以相对低廉的价格提供写字楼的品质
1、建筑风格:
简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性
2、道路系统:
以效率为先,可便捷直达每栋办公楼。
快车道宽度以6米为宜,每侧人行道宽度为2米左右。
3、配套设施:
考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球场和室外公共交流区。
配套的重点是企业会所,其内设置多功能厅、健身及餐饮功能,以满足企业对外活动需要。
4、景观系统:
以道路两侧绿化及庭院绿化为主,形成良好的交通景观和空间效果。
局部考虑设置水景点缀。
布置篮球场等体育设施。
四、开发计划及成本分析
根据实际用地面积,考虑与煤气厂的隔离情况,预计该地块可开发面积为54000平方米,折合容积率约1.18。
其中会所约为4000平方米,实际可销售面积为50000平方米。
1、开发计划
2003年2月完成方案设计和报批
2003年3月10日前完成市政管线及首期三个组团(面积约29000平方米)的施工图设计
2003年3月-5月销售准备期:
模型、3D动画片、宣传册及广告计划;销售人员的培训和销售价格体系的确定;按揭银行的选择。
2003年4月10日前完成施工图报审;施工、监理招标,办理建设工程规划许可证和施工许可证;完成景观设计
2003年5月前首期组团开工,同时进行外围景观施工,参观走廊的设置
2003年6月开始内部推介,推介价:
1900元/平方米,销售价95折
2003年7月进入正式销售,起价:
元/平方米,均价:
元/平方米
2003年8月进行水电报装,土建工程完工
2003年7月底完成余下施工图的设计和审批手续
2003年9月,二期组团(2万平方米)开工,会所开工
2003年10月,完成景观施工和市政配套,首期组团建成
2003年11月,会所进入装修
2003年11月,起价:
元/平方米,均价:
元/平方米,二期开盘
2004年1月,二期组团进行土建工程完工
2004年3月底,国际企业中心研发区建成
2004年6月,应累计实现销售25000平方米
2004年12月,全部销售完成
2、成本分析
国际企业中心建设投资估算表
序号费用名称计量单位规模指标(㎡)单项指标(元/㎡)估算投资(万元)备注
1土地费用1419
1.1三通一平费㎡51598525.80
1.6地价㎡50000278.641393.2按每亩18万元计算
土地费用楼面价283.64
2前期费用153.9
2.1土地测量、地质勘测费㎡54000316.2
2.2建设规划设计费㎡25135
2.3施工图审查费(抗震、技术安全检查)0.52.7设计费×2%
前期费用楼面价28.5
3取得规划许可证前的规费54
3.1垃圾处理费㎡540001054
前期规费楼面价10
4工程造价5655.32
4.1主体部分㎡540004542.92
4.1.1土建工程㎡6203348
4.1.2门窗㎡39210.6按建筑面积15%(8100㎡);彩铝单层窗260元/㎡计算
4.1.3外墙㎡80432按建筑面积80%(43200㎡);100元/㎡计算
4.1.4电梯安装㎡77.78420按12部计算
4.1.5不可预见费132.32取3%
主体部分楼面价841.28
4.2建设配套费㎡1112.4
4.2.1区内道路排水、停车场等㎡5400080432
4.2.2绿化工程㎡50270
4.2.3市政配套㎡70378
4.2.5不可预见费32.4取3%
建设配套费楼面价206
工程造价楼面价1047.28
5建设期间税费202
5.1质量监督费600×54000×2%64.8
5.2建设单位管理费30约设计费的40%
5.3发展新型墙体材料专用费用㎡54000315.2
5.4商品混凝土保证金10
5.5建设工程竣工档案保证金㎡540000.52.7
5.6工程监理费30约设计费的40%
5.7卫生防疫审查费㎡54000948.6
5.8灭鼠费㎡540000.52.7
规费楼面价37.41
6会所分摊费用400按会所造价1/3
会所分摊㎡5000080
7管理费用84.83工程投资×1.5%
管理费用楼面价15.71
8财务费用956.28总投资×6%×2
财务费用楼面价177.08
9营业税均价2000元113610.2取5.65%
10综合造价9535.53
综合造价楼面价1765.84
以2000元/平方米均价计算,则利润率为11.71%。
五、资金安排计划
1、销售安排
按以下销售价格预计:
均价1850元:
实现20000平方米,总价:
3700万元
均价2100元:
实现30000平方米,总价:
6300万元
会所按800万元作价转入管理公司经营
总计:
10800万元
2、销售资金回笼估算
销售周期为18个月。
销售费用预计:
100万元
2003年计划销售20000平方米,预计回款2500万元
2004年全部销售完成,回款6000万元
2005年回款1500万元
3、开发资金安排
基建总投资:
5655.32万元;税费及管理费用:
500万元;
销售费用:
100万元
基建周期:
一期:
2003年3月-8月
二期:
2003年7月-12月
开发资金:
2003年预计需基建资金4524.256万元,税费及管理费用450万元,销售费用70万元。
共计:
5044.256万元
2004年预计需资金1211.064万元
六、风险分析
1、成本控制风险:
2、施工质量风险:
3、营销风险:
国际企业中心方案设计任务书
烟丝王续升
一、项目名称
国际企业中心方案设计
二、项目背景分析
项目所在区域是我国投资最活跃的武汉东湖新技术开发区,武汉·中国光谷—国家光电子信息产业基地。
各类高科技中小型企业在开发区已得到长足的发展,企业主要性质为:
软件开发、电子、分销、国内大型相关企业驻汉机构等。
其职工基本人数50~100人左右,需求的办公面积500~2000元/㎡为主,也有少数需求5000㎡左右。
他们完成资本原始积累后需要一个更好的发展空间。
他们的办公建筑希望以办公研发为主,间或有培训功能,有集中统一、服务良好的物业管理,能减少企业的社会负担。
同时办公建筑要求气派、大方,能提升企业形象,便于识别。
企业能有独立的出入口,便于管理和塑造企业形象。
而目前开发区存在的企业孵化器、标准厂房、商业写字楼由于种种原因已不能适应他们的需求。
企业孵化器主要针对创业型小型公司。
标准厂房价格1700~1800元/㎡,其层高柱网专为轻型工业设计,不能满足研发使用要求,其外观也不符合办公建筑性格。
商业写字楼价格3500~4000元/㎡,超出他们的承受能力。
于是国际企业中心主要销售对象应为这类高科技中小型企业。
区域应具有良好的办公气氛,并能提供餐饮、休闲、金融服务及适当的会议活动场所。
其价格承受能力应在2000~2500元/㎡之间。
三、项目用地概括
本项目位于“武汉·中国光谷”两大产业园区—光电子产业区和生物工程产业区之间,东邻关山二路(宽60米),西侧为煤气厂,基地面积约60722平方米(含代征)。
区域内地势平整。
有支路连接煤气厂和关山二路,将用地划分为两块。
支路路幅为9m,有管径500的煤气干管向北平行于支路并距支路道路中心线6m暗埋于地下。
设计中新建建筑物基础与煤气管净距不得小于2m。
四、设计要求
1.办公单元每层建筑面积控制在2000㎡左右,可考虑分为2×1000㎡或4×500㎡,最小划分单元500㎡,可灵活组合。
层高3200㎜。
2.该项目性质为出售型办公用房,考虑到经济效应对项目的要求,应充分利用关山二路的优势,适当加大沿关山二路办公单元的建筑面积。
在综合考虑企业中心南区建筑布局的情况下,园区轴线适度向西平移,减少西区办公单元建筑面积,力求合理。
3.园区实行封闭式管理,提供进出两个出入口单向进出的管理模式。
设计详细的步行系统,园区内人车适当分流。
停车位达到40~50/万㎡(建筑面积),在设置集中停车位的同时考虑每栋建筑配备10个左右的停车位。
4.提出安防系统模式建议。
充分重视园区环境设计,营造环境优美的高科技工业园区。
结合景观外部围护,形成隐形围墙。
5.本区域内控制性详细规划规定建筑主导色为浅灰色系。
区域内主要为高科技企业,建筑风格应简洁明快,外观应体现出高档写字建筑的档次。
6.原会所位置考虑安排一个办公单元,建筑面积5000~6000㎡。
会所结合地块东南角办公单元设置。
会所要考虑对外服务,领导入口与一般人流入口分开考虑。
企业中心会所主要功能是为中小型高科技产业公司、低层高密度的小型办公楼及研发楼群提供服务。
考虑安排适当规模的、完善的服务配套设施。
服务设施应包括:
物业管理用房、商业用房。
商业用房应考虑设置集中的展示、会议和学术报告多功能厅(200人规模)、小型会议室、健身房、咖啡廊、餐饮用房(规模应满足企业中心内人员就餐和宴请需求):
多功能厅:
500㎡左右
健身房:
200㎡左右
乒乓球室:
100㎡左右
桌球室:
100㎡左右
咖啡廊:
150㎡左右
图书馆:
200㎡左右
俱乐部办公:
100㎡左右
60人会议室一个,100㎡左右
7.办公单元不考虑使用中央空调。
结合建筑外观综合考虑空调分体机室外机悬挂的遮挡方案,冷凝水的集中收集方案。
8.为园区内企业正常的运行,设计详细的公建配套,提出配电房、水泵房等的具体定位及规模大小。
9.可考虑采用比较成熟的新材料、新技术、新工艺,提出经济合理的结构形式。
10.提出高尔夫练习场的具体定位及规模大小,考虑扇形及长方形两种形式,应有详细的尺寸数据。
11.设计<