沈阳商圈调研.docx
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沈阳商圈调研
1、沈阳商圈概况
目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。
形成了中街商圈、太原街商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。
其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。
而五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充
2、太原街商圈
2.1、地理位置
太原街商圈位于沈阳市和平区，是沈阳市最繁华的商业中心之一，商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、体育用品街、南一风味美食街和开明商业街等街区组成。
太原街商圈东起和平北大街、南至南五马路、西临胜利北街、北至北五马路。
2.2、商圈规模
商圈占地面积:
长约2.2千米，宽约1.6千米，总占地面积约3.52平方公里
2.3、商圈业态
太原街商圈现有商业业态业种齐全：
步行商业街、购物中心、百货店、专业市场、专卖店、大型超市、便利店应有尽有；宾馆、学校、餐饮、娱乐休闲设施齐全。
（1）太原街：
（2）中山路
（3）中华路
2.4、商圈主要商场调研—时尚
商场名称：
时尚地下街
商场位置：
太原街正下方（中兴百货至赛隆广场）
开业年限：
1999年
隶属关系：
时尚集团
商场档次：
中低档
商场面积：
21441平方米
营业时间：
9:
30-20:
00（周五、六9:
30-21:
00）
经营区划
负一层
女装、男装、鞋、包、百货、化妆品、餐饮
负二层
女装、男装、鞋、包、
百货、内衣、餐饮
主流面积：
负一层：
6-10㎡；负二层：
15㎡
租金及费用
上层租金区间:
10080-14400（元/㎡•年）
下层租金区间:
4200-10200（元/㎡•年）
转租给业主费用：
1862-5000（元/㎡•年）
转兑好处费：
2307-22222元/㎡
备注:
电费1.2元/度，押金1000元/㎡
商场实景
2.5、商圈特点：
优势：
（1）商圈历史悠久，消费者认可度高，辐射全市及周边二级城市。
（2）规模较大：
做为市级商圈，目前商圈商业营业面积供应约为76.64万平方米。
（3）以百货业态为主：
百货店及购物中心的供应量约为64.54万方米，约占整体商圈可提供商业面积的84%，专业市场竞争小。
（4）专业市场租金水平高：
时尚商场租金水平达到9600—14000每平每年。
劣势：
（1）商业体独立街铺较少：
相对中街而言，太原街商圈主要由大中型、现代的独体建筑构成，彼此间缺乏连接，街铺少，建筑形式单一，缺乏街的概念。
（2）客流分散：
十字轴的商场布局容易分散人流。
（3）商业体量大而且高度集中：
区域内商业项目体量较大，而且集中供应。
（4）空置营业面积较大：
目前除了中兴和新世界以外，其他百货和购物中心经营情况一般，而且美美百货在2010年底停业，五洲与东舜也于2011年停业，彰显了商业巨大的竞争压力。
3、中街商圈：
3.1、地理位置：
中街商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。
中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、南至南顺城、西至西顺城、北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。
3.2、商业规模：
中街商圈总长约1900米，宽约1400米，总占地面积2.6平方公里；其中，中街商业步行街长850米，宽18米。
3.3、商业业态：
中街商圈以步行街为中心，周围高中端百货林立，专卖店集中，各商业业态形成互补优势，传统的历史文化与商业完美融合，休闲配套齐全，步行街优势极其明显。
（1）中街：
（2）正阳街：
3.4、商圈主要商场调研—沈阳春天
商场名称：
沈阳春天时装之苑
商场位置：
中街中段
开业年限：
1993年
隶属关系：
沈阳春天百货有限公司
商场档次：
中低档
商场面积：
75600㎡
营业时间：
10：
00-20:
00
经营区划
一层：
品牌女装、品牌男装、鞋、化妆品
二层：
女装、男装、饰品、鞋
三层：
女装、男装、鞋、化妆品
四层：
女装、男装、饰品、童装
五层：
女装、男装、饰品、鞋
负一层：
女装、男装、鞋、化妆品
负二层：
女装、男装、饰品
主流面积：
一层：
80㎡;二层：
18:
㎡：
三层：
15㎡；四层：
16㎡；五层：
30㎡；负一层:
8㎡；负二层：
8㎡
租金及费用
一层租金区间:
2400-2850（元/㎡•年）
二层租金区间:
6384-7200（元/㎡•年）新区：
1320（元/㎡•年）
三层租金区间:
7200-9600（元/㎡•年）新区：
960（元/㎡•年）
四层租金区间:
3765-4260（元/㎡•年）新区：
720（元/㎡•年）
五层租金区间:
1894-3866（元/㎡•年）
负一层租金区间：
10500-10872（元/㎡•年）
负二层租金区间：
5485-6750（元/㎡•年）
转租给业主费用：
500-1600（元/㎡•年）
转兑好处费：
500-10000元/㎡
备注:
电费1.1元/度；国税、地税：
500元/户•月（新区免税）；更名费5000-30000元/户；进场费：
20000-50000元/户（仅负一层有）
商场实景
商场名称：
沈阳春天
商场位置：
中街
开业年限：
2002年
隶属关系：
沈阳春天百货公司
商场档次：
低档
商场面积：
4555㎡
营业时间：
10：
00-19：
30
经营区划
负一层
小百货、化妆品、男装、女装、美甲、内衣
一层
女装、男装、牛仔裤、内衣、家居服饰
二层
鞋、包、餐饮、
床上用品
主流面积：
负一层：
4-12㎡；一层：
4-12；二层：
12-25㎡
租金及费用
负一层租金区间:
6600-15900（元/㎡•年）
一层租金区间:
6600-13140（元/㎡•年）
二层租金区间:
2223-3630（元/㎡•年）
转租给业主费用：
200-2400（元/㎡•年）
转兑好处费：
1500-40000元
备注:
电费1.2元/度，押金5000元，更名费5000，国地税328-360（元/月·户）
商场实景
（3）中街主要商业规模概况
3.6、其他商圈商场-沈阳五爱
3.6、商业特点：
优势：
（1）核心商圈：
消费者认可度极高。
（2）辐射范围广：
辅射全市及周边二级城市
（3）休闲功能强：
依托故宫旅游优势，中街商圈休闲功能突出，中华名街优势明显。
（4）商业规模大：
中街商圈可提供营业面积约为100万平方米。
业态业种齐全，形成合力。
劣势：
（1）商业竞争大：
大型商业体过于集中，商业竞争大，以皇城恒隆占据中街核心地段，仍然难以盈利处于亏损。
（2）商圈内客流过于集中：
客流主要集中在中街步行街，其他街道难以分享到有效消费客流。
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