南昌大润发选址方案研究.docx
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南昌大润发选址方案研究
南昌大润发八一店选址方案研究报告
一、前言
大润发（RT-MART）是由台湾润泰集团于1997年创立的超市品牌，具体由大润发流通事业股份有限公司负责经营。
2001年大润发与法国具有45年零售流通经验的欧尚（Auchan）集团合作，更为迈向国际化连锁事业跨进一步，在法国、卢森堡、西班牙、葡萄牙、意大利、波兰、匈牙利、俄罗斯、摩洛哥、中国大陆等地设有分店，拥有跨国联合采购能力的欧尚，使大润发的商品及服务更具竞争力。
截至2008年，大润发在中国大陆开设有101家店，年销售额达到335.67亿元，年增率约31.04%，获利10.42亿人民币，年增38.9%。
在2008年中国连锁百强榜上排名第七，在外资连锁零售企业中排名第二，仅次于家乐福。
2009年，中国大润发营收为人民币404.3169亿元，单店业绩3.36亿，较去年同期成长20.5%。
首度打败中国家乐福，成为中国量贩店龙头。
大润发秉承“新鲜、便宜、舒适、便利”的经营理念，坚持始终为顾客提供优质廉价、品种齐全的商品和友善的服务。
二、大润发八一店选址方案研究
（一）大型连锁超市选择标准
1.城市规模
·省会城市或中心城市
·城区常住人口100万以上，年人均消费支出6000元以上
2.商圈条件
·一级商圈：
位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口50万以上，紧邻城市主干道，有8条以上公交线，店面日均人流量8万以上。
·二级商圈：
位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6条以上公交线，店面日均人流量6万以上。
·三级商圈：
位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条以上公交线，店面日均人流量4万以上。
3.竞争条件
竞争对手3公里内竞争对手不超过2家。
4.物业条件
·使用寿命：
结构使用年限＞租赁期限。
·结构改造：
在国家规范许可范围内，满足经营需求。
·建筑物结构：
框架或排架结构。
·层高：
5米。
·柱距：
8米×8米。
·楼面载荷：
卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。
·总建筑面积：
12000平方米。
·单层建筑面积：
12000平方米。
·多层建筑面积：
6000平方米/层。
·地面停车场面积：
2000平方米。
·地下停车场面积：
8000平方米。
·库房面积：
2000平方米。
·办公区面积：
600平方米。
·卸货区面积：
300平方米。
·卸货平台：
高度0.8米，面宽：
8米，进深：
5米。
·卸货通道（消防通道）宽幅：
3米。
·能源供应：
经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。
5.合作方式租赁，期限20年。
（二）大润发八一店选址分析
1997年4月，大润发进军中国大陆市场，设立「上海大润发有限公司」及「济南大润发有限公司」等公司，分别在中国大陆华东、华北及东北地区的重点城市设立量贩店。
南昌大润发八一店于2008年12月16日开张，距今三年半，一直保持着较大的竞争力，与南昌沃尔玛八一店分庭抗礼。
1.南昌的商业条件
南昌位于中国江西省中北部，是江西省省会，中国长江中下游地区特大中心城市，中国最重要的综合交通枢纽和现代制造业基地，是繁华的现代化大都市和世界十大动感都会之一。
2010年末全市户籍人口504.3万人，市区常住人口258万。
新华网数据显示，2012年南昌农民人均纯收入达8484元，增长17.9%。
城镇居民人均可支配收入为20741元，同比增长13.5%。
2.东湖区八一路店商业条件
（1）地理位置
东湖区是省会中心城区，有许多名胜古迹和闻名遐迩的人文景观。
南昌著名的“豫章十景”胜迹在我区就有“滕阁秋风”、“苏圃春蔬”、“东湖晓月”、“章江晓月”、“龙沙夕照”、人民公园、动物园、百花洲、青山湖游乐场、古代名刹佑民寺、江南名楼滕王阁、八一起义和八一广场旧址；还有大安寺、杏花楼、钟鼓楼、宁王府、八一大桥、贺龙指挥部、叶挺指挥部、朱德军官教导团、江西省革命烈士纪念堂、省博物馆、省科技馆等吸引了广大四海宾客。
区内驻有省、市党政军领导机构及中央、省部属单位，并驻有江西师范大学、江西医学院等高等院校，是全省政治、经济、商业、交通、文化、教育、科技、信息、医疗卫生的中心，是南昌市的一个重要行政区。
2004年10月区划调整后，全区居民12.30万户，44.64万人。
面积18.35平方公里，人口密度为24327人/平方公里，市场前景很好。
距离大润发八一店仅400米的八一广场，位于南昌的心脏地带，是世界上最大的城市中心广场之一，是南昌市和江西省政治、经济、文化等活动的重要场所。
八一广场集万宠于一身，文化、商贸、娱乐、休闲、餐饮、服务等各展魅力，是通往城市四方的直通大道，是南昌市民活动的中心。
作为南昌十景之一被列为必到之处的八一广场，以极大的人流量和知名度吸引游人观光游览，有将给大润发带来极大的商机。
大润发
图1.0大润发地理位置图
图2.0大润发地理位置简图
（2）附近居民
恒茂国际华城是大润发最近的一个常住人员聚集地，总占地面积是16万平方米，建筑面积是50万平方米，集现代高科技时尚住宅、10万平方平精品购物街、5000平方米VIP名流休闲会所、地中海风情景观于一体的复合型国际社区。
恒茂国际华城总共分了南北两区开发，南区有12栋高档住宅楼，北区有12栋甲级写字楼和商业住房。
目前已经租售完毕，整体人口密度大。
另外大润发靠近南昌长运大厦、南昌广播电视大学、南昌大学第四附属医院等公共基础设施，加之附近宾馆、酒店林立，是不可多得的客户源。
（3）交通情况
距离大润发超市约1.5公里的八一广场北站是南昌市公交车停靠最多的站台，有机场公交1线（空调）、旅游1线（空调）、2路内环（空调）、2路外环（空调）、6路（空调）、10路（空调）、11路（空调）、22路（空调）、26路外环（空调）、26路内环（空调）、88路（空调）、202路、205路（空调）、208路外环（混合）、208路内环（混合）、302路内环、302路外环、303路（空调）、315路（空调）、703路（空调）、704路（空调）、705路（空调）共计22路公交车停靠。
来往行人众多，交通非常方便。
顾客从八一广场北到大润发店步行约需要10分钟。
停靠在大润发超市5分钟步行范围内的有238、503、232、205、220、231共计6路公交车。
极大的方便了顾客的购买。
（路线图未找到，仅以地铁路线图代以表示交通情况）
大润发附近有车位1800个左右，其中1500左右地下车位，地上车位300个。
自驾车购物的可行性非常高。
大润发还有自己的免费购物巴士，共计线路13条，覆盖了南昌市的主要片区。
班车准时，站点少，速度快，吸引了较远距离的顾客前来购物，更体现了大润发便民性。
除此以外，规划中的南昌地铁运营图更加八一广场站列为重点，大润发1公里范围内设有停靠点，见图3.0.
大润发
图3.0南昌地铁路线图
由此可见，大润发八一店的交通还是非常方便的。
（4）周边其它商业设施
a.银行：
中信银行、光大银行、中国邮政储蓄银行、中国建设银行等在大润发附近设有分行，并带有ATM自动取款机，顾客消费非常方便。
b.餐饮：
大润发附近有恒茂星时尚酒吧一条街，而且有美食城。
具体的餐饮企业有麦当劳、尊品牛排、天安食府、香港正传、台北牛肉面、贝斯特、金汉斯自助烤肉、卡伦比亚咖啡厅、绿滋肴特产专卖店等。
民众在吃饭之余进行购物兴致高，将给大润发带来巨大客户流。
c.休闲、娱乐：
附近有南昌首屈一指的方糖量贩式KTV、健身会所、万达国际影城，吸引很多人前往消费。
d．电子、电器：
在距离大润发1公里不到处有东方电脑城、新大地电脑城，这两个电脑城是广大人购买电子产品的首选，人流量打。
同时，苏宁电器、国美电器距离大润发200米不到，这两大电器城巨头对大润发的影响深远。
总之，以八一广场为中心的商业圈，每天吸引了众多的消费者，大润发地理优势非常明显。
（5）周边竞争商家
位于八一广场北部的沃尔玛、财富购物广场，位于八一广场西南部的丽华购物广场是大润发周边较大的竞争商家，尤其是沃尔玛和丽华购物广场。
沃尔玛和丽华购物广场和大润发一样，都是连锁零售商，并且都致力于大型连锁购物广场的投资与发展，集购物、休闲、小吃为一体，汇集国际国内知名品牌商品，内有百货、服装、金银饰品、钟表眼镜、大小家电、照相器材、文化办公用品、体育健身器材、手机等商品、还设有大型超市、肯德基、国内外风味小吃等。
顾客对沃尔玛以及丽华购物广场商品齐全度以及商品质量评价较高。
但是沃尔玛人流量过大，购物拥挤，而且商品摆放局促，过道略显狭窄，购物环境欠佳。
丽华购物广场商品价格偏高，服务质量也有待提升。
（三）选择东湖区八一路的可行性分析
对照于前面提到的大型连锁超市选择标准，一次比较如下：
1.城市规模
南昌是江西省省会，2010年末市区常住人口258万，周边3公里半径范围内居住人口约49万，加上商圈辐射到的乡镇，潜在的消费总人口高达70万。
城镇居民人均可支配收入为20741元。
均符合标准。
2.商圈条件
大润发八一店位于东湖区八一广场附近，是南昌市经济中心和人口密集区，2公里以内常住人口10万以上，紧邻城市主干道八一大道、广场南路、孺子路，有22间接条公交线，6条直接公交线。
属于一级商圈。
3.竞争条件
对手3公里内竞争对手不超过2家。
3公里内，主要竞争对手就是沃尔玛八一广场店和丽华购物广场，未超过两家。
符合标准。
4.物业条件
大润发位于广场南路333号，单层面积８０００平方米、三层面积为２４０００平方米。
四层的购物广场包括地下一层停车场，地上二层和三层的大卖场，地下停车场共有300个停车位。
楼层高度目测为6米左右。
这些都符合标准。
但有部分数据无从调查，例如露面载荷、库房面积、卸货区面积等，均得不到数据，难以进行比较。
综上，大润发八一路店选址均符合大型连锁超市选择标准，具有较高的可行性。
（四）地址选址择的优缺点
1.优点：
·地理位置优越：
靠近八一广场及南昌商业中心，同时恒茂国际华城小区固定的居民是大润发固定的客源。
·拥有免费地下停车场300个，这个是大润发相比沃尔玛和丽华购物广场不可比拟的优势，尤其相对于南昌老城区“停车难”问题，停车位多能带来更多顾客。
·交通方便、快捷，较远的市民也会选择来此采购所需的商品。
·免费购物巴士接送为大润发积累了一大批固定客户。
·周边商业设施齐全、选择众多，不必担心购物完毕后没有地方吃饭或者休息。
2.缺点：
·八一南路道路狭窄，上、下班时间交通非常拥堵，为市民中午、晚上的购物带来了诸多的不便。
·大润发治安较混乱，不少顾客有过被盗窃的经历。
·恒茂国际华城大多为酒店式公寓，入住率不固定，对大润发客源有较大影响。
（五）选址评价及改进意见
1.利用因素评分法进行比较
因素
权重
得分（0～100分）
大润发沃尔玛
衡量值
大润发沃尔玛
周边竞争
0.10
8070
87
交通状况
0.15
7080
10.512
面积
0.15
8590
12.7512
布局
0.10
9080
98
运营成本
0.10
8080
88
停车位
0.10
9070
97
消费群体
0.30
8090
2427
合计
1.0
81.2582.5
图4.0大润发与沃尔玛因评分细则
评分原则
·周边竞争：
大润发、沃尔玛和丽华购物广场大致呈现三足鼎立局面，沃尔玛和丽华竞争更加直接，而且沃尔玛和财富购物广场也有竞争性。
总的来说大润发周边竞争较小。
·交通状况：
直接到沃尔玛的公交车比直接到大润发的公交车数量多不少。
但是两地到了上下班时间交通都比较拥堵，所以得分都不高。
·面积：
沃尔玛面积相比于大润发更加大。
·布置：
大润发布置更加精细，沃尔玛布置显得杂乱。
大润发过道宽，整体布置给人感觉更加愉悦。
·运营成本：
两店运营成本无从考证，所以给了相同的分数。
·消费群体：
大润发虽然有恒茂华城，但是整体人流量不大且有变动幅度较大，附近商业性质明显与居住性质。
沃尔玛虽然没有较大的居民区，但是直接毗邻南昌政治、经济、文化中心八一广场，再有直接公交路线达22条之多，人流量非常多。
虽然大润发选址各方面综合因素略低于沃尔玛，但是沃尔玛先与大润发更早的占有优势地理位置，大润发选址不失为此情况下最好的选址方案。
2.改进意见
·加大整顿大润发附近治安力度，减少盗窃事件产生
·丰富免费购物巴士路线，带来更多客源，弥补客源相对不足的情况
·不定期的到周边居民区发放促销宣传单
·了解周边竞争商家的活动，不断改进，知己知彼。
三、课程设计心得
做完这份课程设计，感受颇多。
第一、在开始动手之前，以为一切按照模板来，会很容易完成。
然而后期制作过程中才逐步认识到工程巨大，由此使得整个设计显得仓促。
因此事前有一个完整的认识至关重要，对于完成进程有很大印象。
第二、完成一份选址研究方案，大体思路起着引领性作用，必须在大体思路下查找资料、分析、研究、比较，对于偏离思路的问题予以剔除。
同时对于资料获取方式要有明确认识，减少无用功。
前期既想做选址，又犹豫布置，因此实地到大润发考察了一番，虽然对大润发周边环境和布局有了更深刻的认识，却浪费了大量时间。
（布置本文虽然没有涉及，考虑到大润发布置精细，仍以附录列出，供参阅）
第三、对于资料搜集，网络优势非常明显，但与此同时，我们必须基于课本、熟悉课本，从课本当中深化我们的认识。
网上资料搜集要有条不紊，减少重复搜索。
由于研究方向和目标一再更改，时间仓促使得本次课程设计仍有不少不足之处。
对于某些具体数据，虽然实地考察，仍难以确切获得。
主要集中在物业条件方面，如柱距、卸货区面积、卸货平台等。
数据虽然真实，但是比较和评价过程中仍显肤浅，不能给出深刻的分析，对于企业可用性有限，没有做到“从实践中来，到实践中去”。
这次研究报告的出炉也使我认识到光有自己的努力是不够的，下次应积极需求专家及调查客体的意见，做到观点不仅切合实际，更能对大润发起到作用。
由于自身能力有限，本文难免有不足之处，敬请批评指正。
附录一:
大润发超市店面布置考察图
图一：
大润发超市外景广告墙
图二：
大润发超市进口处
图三：
大润发超市物品堆垛
图四：
楼层间通道
图五：
收银台
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