烟台地区规划局新规面积计算规则.docx

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烟台地区规划局新规面积计算规则

第一章总则

第一条为加强城乡规划管理，提高城乡的环境质量和生活质量，保障城乡规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省城乡规划条例》及国家有关技术规范、标准，结合本市实际，制定本规定。

第二条凡在烟台市规划区范围内进行规划设计、建设和规划管理活动，均应遵守本规定。

第三条本规定由市城乡规划主管部门依法组织实施，市人民政府有关部门与各区、镇人民政府应当按照各自职责做好相关工作。

第四条制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展、环境友好、社会和谐和先规划后建设的原则，改善生态环境，保护自然资源和历史文化遗产，保持烟台城市特色和传统风貌，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要，促进经济社会可持续发展。

第二章建设用地规划

第一节用地规划

第五条城乡用地分类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），按照以中类和小类为主、大类为辅的分类方式对用地性质实施规划管理。

第六条用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。

应按土地使用的主要性质和功能分区进行划分，具有多种用途的用地应以其地上使用的主导设施性质进行归类。

第七条建设用地规划性质应符合城市总体规划或控制性详细规划的要求，可结合规划论证研究确定。

第八条建设用地的划分、使用应遵循兼容性原则，促进土地使用功能的有效混合。

用地混合应符合下列规定：

（一）功能用途互利、环境要求相似且相互间没有不利影响的用地，宜混合设置。

鼓励公共活动中心区、历史风貌地区、客运交通枢纽地区、重要滨水区内的用地混合。

（二）环境要求相斥的用地之间禁止混合。

严禁三类工业用地、危险品仓储用地、卫生防疫用地与其它任何用地混合。

严禁二类工业用地与居住用地、公共设施用地混合。

严禁特殊用地与其它任何用地混合。

（三）混合用地比例由市城乡规划主管部门合理确定。

第九条开发建设用地未达到下列最小面积的，原则上不得单独建设。

确因实际建设需要应按规定程序申报，经批准后方可建设：

（一）多层及以下住宅为3000平方米；中高层、高层住宅为5000平方米。

（二）多层及以下公共建筑（公益性设施和城市基础设施除外）为3000平方米；高层公共建筑为5000平方米。

（三）工业仓储建筑最小开发地块为5000平方米。

第二节建筑容量

第十条居住用地容积率和建筑密度控制指标应符合下列规定：

（一）居住区容积率：

低层住宅不大于0.7，多层住宅不大于1.1，中高层住宅不大于1.3，高层住宅（小于或等于18层）不大于1.6，高层住宅（大于18层）不大于2.0。

居住区建筑密度：

低层住宅不大于25%，多层住宅不大于20%，中高层住宅不大于18%，高层住宅不大于16%。

（二）居住小区容积率：

低层住宅不大于0.75，多层住宅不大于1.2，中高层住宅不大于1.4，高层住宅（小于或等于18层）不大于1.9，高层住宅（大于18层）不大于2.4。

居住小区建筑密度：

低层住宅不大于28%，多层住宅不大于22%，中高层住宅不大于20%，高层住宅不大于18%。

（三）居住组团容积率：

低层住宅不大于0.8，多层住宅不大于1.4，中高层住宅不大于1.6，高层住宅（小于或等于18层）不大于2.1，高层住宅（大于18层）不大于2.8。

居住组团建筑密度：

低层住宅不大于30%，多层住宅不大于25%，中高层住宅不大于22%，高层住宅不大于18%。

第十一条居住区、小区和组团的用地规模控制应符合下列规定：

（一）居住区用地规模：

低层住宅100ha—230ha，多层住宅60ha—140ha，多层、高层住宅50ha—130ha。

（二）居住小区用地规模：

低层住宅30ha—65ha，多层住宅20ha—40ha，中高层住宅15ha—35ha，高层住宅10ha—22ha。

（三）居住组团用地规模：

低层住宅3ha—10ha，多层住宅1.6ha—7ha，中高层住宅1.4ha—6ha，高层住宅1ha—4ha。

第十二条当用地规模大于小区规模、小于居住区规模时，按居住区选用建筑容量控制指标。

当用地规模大于两个组团以上的规模时，按居住小区选用控制指标。

当用地规模大于一个组团规模、小于两个组团规模时，按组团选用控制指标。

第十三条由不同层数住宅混合组成的住宅用地，其建筑容量控制指标最大值，应取单一类型住宅用地的控制指标作为计算的上限值，并按不同类型住宅用地面积占总用地面积的比例确定。

第十四条办公、商业用地容积率和建筑密度应符合下列规定：

（一）办公用地，多层容积率不大于1.8，建筑密度不大于35%；高层容积率不大于3.0，建筑密度不大于30%。

（二）商业用地，多层容积率不大于2.0，建筑密度不大于40％；高层容积率不大于3.5，建筑密度不大于35％。

（三）在市、区级中心、商业繁华地段，商业及办公用地，多层容积率不大于2.0，建筑密度不大于45％；高层容积率不大于5.0，建筑密度不大于35％；超高层建筑不大于6.0，建筑密度不大于35％。

第十五条工业用地容积率和建筑密度应符合下列规定：

一类工业用地，容积率不小于1.0；二类工业用地，容积率不小于0.8；三类工业用地，容积率不小于0.6。

建筑密度不小于35%。

第十六条物流仓储用地（危险品仓储用地除外）容积率和建筑密度应符合下列规定：

低层区容积率指标范围为0.6—1.2；多层区指标范围为1.2—2.0。

建筑密度不小于35％。

第十七条同一建设项目内有不同规划性质用地的，应根据其规划性质分别计算容积率与建筑密度。

第十八条容积率指标以项目规划可建设用地计算（直接用于项目自身建设的用地）。

外围城市道路（非直接为本项目配建的道路）、主次干道道路红线外侧绿带、河道蓝线及外侧绿带等不计入项目可建设用地内。

第十九条在原建设用地范围内，建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，不得进行扩建、加层；用地内原建筑容量控制指标虽未超出规定值，但扩建、加层对原有空间布局有不良影响的亦不得建设。

第三章建筑工程规划

第一节建筑间距

第二十条建筑间距除符合本规定外，还应符合消防、卫生、环境保护、防灾、工程管线和文物保护等方面的规范和城市设计的要求。

第二十一条住宅朝向（住宅正面）以东、南、东南、西南为前，每户具有两个或两个以上接受不同方向日照的居室，只计算主要朝向所在的一个方向。

建筑间距，住宅从阳台外缘计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。

建筑装饰构架、建筑入口雨蓬、室外台阶等局部突出部分不计入建筑间距内。

建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）顶部相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直高度；当坡屋面坡度大于1：

1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。

第二十二条低层住宅间距应符合下列规定：

（一）最小间距不得小于前面低层、多层建筑高度的1.8倍。

（二）低层住宅与其侧面低层、多层住宅间距不小于6米；与其后面各类住宅间距不小于16米。

第二十三条多层住宅间距应符合下列规定：

（一）多层住宅与后面多层、高层住宅平行布置（指两栋住宅长边夹角不大于15°）时，最小间距不得小于前面建筑高度的1.55倍。

（二）多层住宅为其它布置形式时，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1小时。

（三）多层住宅侧面最小间距不得小于6米；与其后面各类住宅最小间距不小于20米。

第二十四条中高层、高层住宅间距应符合下列规定：

（一）中高层、高层住宅与后面各类住宅间距，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1小时。

中高层、高层住宅与后面各类住宅间距还需满足不小于前面建筑高度的0.5倍及建筑宽度的1倍，且最小间距不小于30米。

（二）中高层、高层住宅与各类住宅的侧面间距不得小于13米。

第二十五条非住宅建筑与住宅间距应符合下列规定：

（一）非住宅建筑位于住宅前面时，按住宅间距控制，且最小间距不小于16米。

（二）非住宅建筑位于住宅后面时，三层及三层以下的与住宅的最小间距不小于16米;三层以上的多层、高层与住宅的最小间距不小于20米；高层非住宅与高层住宅平行布置时，最小间距不小于30米。

（三）非住宅建筑位于住宅侧面时，非住宅建筑的山墙与住宅山墙的侧面间距按住宅侧面间距规定控制。

当非住宅建筑的边长（住宅侧面对应的边）大于20米时，与塔式高层住宅的侧面间距不小于20米，与其它住宅的侧面间距不小于13米。

（四）燃气调压站、换热站、变配电室等一层小型市政公用设施用房与住宅的间距按国家有关规范确定。

第二十六条非住宅建筑之间间距应符合以下规定：

（一）非住宅建筑之间平行布置时，低、多层非住宅建筑之间最小间距不小于10米；高层非住宅建筑与低、多层非住宅建筑的最小间距不小于13米；高层非住宅建筑之间最小间距不小于24米。

（二）非住宅建筑之间垂直布置及山墙相对时，按消防间距控制，但最小间距不小于6米。

第二十七条医院病房楼、休（疗）养院的休（疗）养楼、养老院、老年公寓、托儿所、幼儿园及中小学校教学楼，与前面低层、多层建筑间距，不小于前面建筑高度的1.8倍；与前面高层建筑间距，需满足冬至日底层有效日照时间不少于2小时；托儿所、幼儿园需满足冬至日底层有效日照时间不少于3小时。

第二节建筑层高与建筑面积

第二十八条普通住宅建筑层高应控制在3.3米以内。

因特殊需要层高大于3.3米的，按每2.8米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。

住宅建筑公共部分的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等空间在设计时不受上述层高和面积计算的限制。

第二十九条商业办公建筑标准层层高应控制在4.5米以内，临街建筑首层层高不应小于5.0米，且不大于6.0米。

标准层层高超出4.5米的，按每3.6米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。

商业办公建筑的门厅、大堂、中庭、采光厅等公共部分及大型商业、超市、会议室、宴会厅、电影院等对层高有特殊要求的，不受前款规定限制。

第三十条进深达2米的阳台，应当按水平投影面积计算建筑面积；进深小于2米的，按水平投影面积的一半计算建筑面积。

第三十一条建筑物设有飘窗的，飘窗突出外墙部分不大于0.6米且窗台不低于0.4米的，不计算建筑面积；其他飘窗应按投影面积计算建筑面积。

第三十二条建筑坡屋顶设计加以利用时，净高超过2.10米的部位计算全面积；净高在1.20-2.10米的部位计算一半面积；当设计不利用或室内净高不足1.20米时不计算面积。

第三十三条建筑物的架空层，有围护结构的，层高在2.20米及以上的部位计算全面积；层高不足2.20米的部位计算一半面积。

无围护结构的，按其水平投影面积的一半计算；作为公共开放空间的不计算面积。

第三十四条地下建筑设计为停车、储藏、设置市政设备等功能的，层高不宜超过6米。

第三十五条地下、半地下建筑的最高点不宜高出室外地面1.5米。

当地下、半地下建筑高出室外地面的高度大于等于2.2米时，按全面积计算容积率；高度在1.5-2.2米之间时按一半面积计算。

第三十六条建筑基地有地形高差，建筑同一层部分为地上、部分为地下的建筑，按上面条文要求分段计算计入容积率的建筑面积。

第三节日照分析

第三十七条建筑高度24米以上的公共建筑及中高层、高层住宅，与北侧住宅及其他生活居住类建筑之间的建筑间距，应当通过日照分析综合确定。

建设单位在申请审查修建性详细规划、建设工程设计方案及申办建设工程规划许可证时，应当提交日照分析报告，并对日照分析的准确性负法律责任。

第三十八条每套住宅至少应有一个居住空间满足日照标准要求；当一套住宅中居住空间总数超过四个时，应有两个满足日照标准要求。

第三十九条确定日照分析范围时，应以被遮挡建筑为中心，将其周围可能对其产生遮挡的建筑物或构筑物（围墙、挡土墙等），均纳入日照分析范围。

第四十条申报项目以外被遮挡的生活居住类建筑原有日照时间符合国家技术规范要求的，叠加申报项目的日照影响后，仍应符合国家技术规范要求；不符合国家技术规范要求的，叠加申报项目的日照影响后，原有日照时间不应减少。

第四十一条申报项目周边为待开发地块的，应当综合考虑相邻地块的开发时序、建设强度，根据公平性原则，对有详细规划或城市设计的，按规划进行模拟叠加分析；无规划的，应保证地界以北生活居住类建筑用地15米地坪处满足日照标准。

第四十二条违法建筑、临时建筑、被违法变更为生活居住性质的建筑不作为被遮挡建筑进行日照分析。

第四节建筑退让

第四十三条城市道路两侧建筑退让道路红线距离应符合下列规定：

（一）高速路两侧不少于100米。

（二）市中心区主要出入口方向的快速干道和联系各功能组团非旧城区路段的快速干道（机场路、红旗路、观海路、山海路、港城东西大街）两侧不少于65米。

机场路黄务立交桥以北路段道路两侧不少于45米。

港城东大街凤凰山水库至迎春大街路段，南侧不少于30米，北侧不少于35米。

红旗路魁星楼隧道以东两侧不少于35米。

206国道靠海一侧不少于30米，另一侧不少于40米。

（三）滨海北路道路红线两侧不少于40米，滨海中路、滨海东路两侧不少于75米，滨海西路（芝罘岛以西至夹河）两侧不少于60米，其它滨海路两侧不少于125米。

（四）主干道：

旧城区低层、多层建筑不少于20米，高层建筑不少于25米；城市新区低层、多层建筑不少于25米，高层建筑不少于30米。

（五）次干道：

旧城区低层、多层建筑不少于15米，高层建筑不少于20米；城市新区低层、多层建筑不少于20米，高层建筑不少于25米。

（六）支路：

旧城区低层、多层建筑不少于8米，高层建筑不少于12米；城市新区低层、多层建筑不少于10米，高层建筑不少于15米。

第四十四条城市道路红线外侧，实行道路“绿线”（指城市道路红线外侧规定绿带宽度的外边线）管理制度。

绿带宽度应符合下列规定：

（一）高速路外侧绿带宽度不少于75米。

（二）市中心区主要出入口方向的快速干道和联系各功能组团非旧城区路段的快速干道（机场路、红旗路、观海路、山海路、港城东西大街）道路红线外侧绿带宽度不少于50米。

机场路黄务立交桥以北路段绿带宽度不少于30米。

港城东大街凤凰山水库至迎春大街路段不少于15米。

红旗路魁星楼隧道以东两侧不少于30米。

206国道靠海一侧不少于25米，另一侧不少于35米。

（三）滨海北路道路红线外侧绿带宽度不少于25米，滨海中路、滨海东路、滨海西路道路红线外侧绿带宽度不少于50米，其它滨海路道路红线外侧绿带宽度不少于100米。

（四）主干道外侧绿带宽度为12米，次干道外侧绿带宽度为6米。

第四十五条沿河道、水面规划蓝线（市城乡规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道、水面规划线）外侧绿带宽度及绿带外侧新建建设工程后退河道、水面绿带外边线的距离应符合以下规定：

（一）沿主要河道（夹河、辛安河、鱼鸟河、沁水河）规划蓝线外侧绿带宽度不少于100米，黄金河及内夹河福山旧城区段不少于50米。

两侧建设工程退让河道绿带外边线不少于20米。

（二）沿一般河道规划蓝线外侧绿带宽度不少于10米，两侧建设工程退让河道绿带外边线不少于10米。

（三）沿市区内规划确定保留的水面规划蓝线外侧绿带宽度不少于10米，两侧建设工程退让水面绿带外边线不少于10米。

第四十六条沿历史优秀建筑、文物保护单位保护紫线（市城乡规划主管部门和市文物保护主管部门确定的历史优秀建筑、文物保护单位的保护范围线）周边新建建设工程，其退让保护紫线距离应在对新建建筑高度进行视线景观分析的基础上确定，且最低不得小于10米。

第四十七条高速铁路两侧新建建筑工程退让轨道边线的距离不小于50米；干线铁路两侧的建筑工程与轨道边线的距离不小于30米；退让铁路支线、专用线轨道边线的距离不小于15米。

铁路两侧围墙退让铁路轨道边线的距离不得小于10米。

第四十八条在电力线路保护区（指从导线边线起向外侧延伸所形成的平行区域）范围内不得新建建筑物。

电力线路保护区范围按以下规定确定：

1----10千伏5米

35----110千伏10米

154----330千伏15米

500千伏20米

第四十九条城市道路交叉口两侧新建建筑退让应符合下列规定：

（一）平面交叉路口两侧建设工程，转弯处按较宽的道路红线确定退让距离（自道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起）；非转弯处，按对应道路红线确定退让距离。

（二）立体交叉路口两侧建设工程，退让道路红线和匝道外边线距离不少于50米。

第五十条城市高架道路两侧新建建筑，退让高架道路主线边缘线距离不少于30米；退让高架道路匝道边缘线距离不少于15米。

第五十一条沿用地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但最低不得小于消防间距的规定。

（一）新建建筑离界距离，根据相邻建筑物的性质，不得少于按本规定第三章确定的建筑间距的一半。

新建高层建筑，前面及后面的离界距离不小于15米；侧面的离界距离不小于6.5米。

（二）界外是住宅、医院、学校、托幼等建筑的，除须符合第

（一）项离界距离的规定外，须同时符合本规定建筑间距的有关规定。

（三）界外是公共绿地、公园、广场等开敞空间时，按有关规划确定，但最小距离不得小于10米。

（四）地下建筑物的离界距离（道路两侧为退绿线距离），不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，且最小距离不得小于5米。

第五节特别规定

第五十二条在规划确定的城市历史文化街区、历史文化保护区内的建设工程，建筑间距及建筑退让道路红线、道路绿线、保护紫线等退让距离按历史街区、历史文化保护区保护规划确定。

第五十三条城市规划确定的商业步行街两侧建筑退让道路红线距离根据商业步行街详细规划确定。

第五十四条本规定的旧城区范围包括芝罘区、福山区、牟平区旧城区，具体范围为：

（一）芝罘区：

南山山脊线以北、铁路干线以南、西炮台山南路以东、岿岱山山脊线以西区域。

（二）福山区：

东至外夹河，北至永达街，西至福环西路，南至外环路北。

（三）牟平区：

南到雷神庙大街，北至新城大街，西至牟山路，东至昆嵛山路。

第四章地下空间利用

第五十五条 城市地下空间利用应符合地区功能定位和空间布局要求，与地上建筑及城市空间相结合，统一规划，满足人防、消防及防灾规范要求，预留与未来设施连接的可能性。

　　第五十六条 城市地下空间利用应遵循分层分区、综合利用、公共优先以及分期建设的原则。

应考虑对空间资源的保护，在浅层空间得到充分利用的基础上再向深层空间发展。

　　第五十七条城市公共绿地的地下空间开发利用应满足绿地的生态景观要求，以局部开发利用为原则，合理确定地下空间开发功能、范围、覆土深度等控制要求。

第五十八条人员活动频繁的地下空间应满足空间使用的安全、便利、舒适及健康等方面的要求，配置相应的治安、环卫、安全、通信及服务等设施，设置符合人的行为习惯的引导标志以及供残疾人专用的电梯或斜坡道。

第五十九条在满足工程技术要求的前提下，鼓励地块的地下空间与相邻地块、相邻道路的地下空间直接相连。

地下人行通道的宽度不宜小于6米，并同时满足相关管理要求。

第六十条通过地下人行通道连接的地下空间，地坪标高宜一致。

无法一致的，人流密集地区的人行通道应采用坡道形式；人流较少的地下通道可局部采用台阶形式。

第六十一条 地下设施出入口的数量及位置必须满足安全和防灾的规范要求，宜结合公共建筑、下沉广场、地下商业空间出入口等设置，

地下设施露出地面的建筑物或构筑物应与城市地面环境相协调。

第五章生态及建筑绿化

第一节生态绿化

第六十二条构建由山体、河流、农田、生态廊道、社区公园、街头绿地组成的生态绿地系统。

尊重与利用具有保留价值的河湖水域、山体、植被、道路等，划定控制或保护范围，控制生态景观走廊。

第六十三条防护绿地设置应符合以下规定：

（一）产生有害性气体及污染物的工厂应建卫生防护林带，宽度不小于50米。

（二）城市垃圾处理场、污水处理厂、固体废弃物中转站等周边必须设置防护绿地，宽度不小于50米，并应满足环保部门对其环境影响评价的要求。

（三）非城市水源水库的四周绿地宽度不应小于30米。

第六十四条铁路两侧绿化保护带控制宽度自轨道边线向外起算，高速铁路为50米，干线铁路为20米，铁路支线、专用线为10米。

第六十五条公路规划红线两侧应划定隔离带，隔离带宽度高速公路、快速公路、国道不少于50米，省道不少于20米，其它公路不少于10米。

第六十六条在规划道路红线内应设置道路绿地。

道路绿地率（道路红线范围内各种绿带宽度之和占道路总宽度的比率）应符合下列规定：

（一）园林景观路绿地率不得小于40%，其它道路绿地率不宜小于20%。

（二）机动车分车绿带宽度、行道树绿带宽度不得小于1.5米；快速路、主干道分车绿带宽度不宜小于2.5米。

第六十七条每5万人设置一处社区公园，用地面积不小于1.0公顷；在500米范围内至少设置一处街头绿地，用地面积不小于3000平方米。

第二节建筑绿化

第六十八条居住区绿地指标应同时满足公共绿地面积、人均公共绿地面积和绿地率三项指标的要求，并应符合下列规定：

（一）公共绿地面积：

旧居住区改造公共绿地面积不低于规划可建设用地的10%，新开发居住区公共绿地面积不低于规划可建设用地的15%。

（二）人均公共绿地面积：

组团不少于1m2/人，小区不少于1.5m2/人，居住区不少于2m2/人，并根据居住区规划组织结构类型统一安排。

（三）绿地率：

以低层、中高层、高层住宅为主的居住小区绿地率不小于40%，以多层住宅为主的居住小区绿地率不小于35%。

第六十九条居住小区、居住组团应设置相应的中心绿地，并应符合下列规定：

（一）居住小区公共绿地不应小于4000平方米，居住组团公共绿地不应小于400平方米。

（二）公共绿地宜结合社区体育设施，以及老年人、儿童活动场地进行布置。

（三）公共绿地应有不少于1/3的绿地面积位于标准建筑日照阴影线范围之外；院落式组团绿地还应满足绿地南北两楼正面间距大于其标准日照间距的1.5倍。

第七十条工业和仓储企业内部应控制绿地建设。

因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过15%。

第七十一条教育科研、行政办公、文化体育等公共管理与服务设施用地绿地率不小于35％。

旅馆用地绿地率不小于30％，其他商业服务业设施用地绿地率不小于20％。

交通枢纽、市政公用设施等项目用地绿地率不小于20％。

第六章道路交通规划

第1节道路交通

第七十二条道路线型路网的形态布局应因地制宜，顺山沿海，与自然山水、地形密切结合，塑造丰富变化的道路形态特色。

第七十三条城市道路分为快速路、主干路、次干路和支路四个等级。

道路红线宽度应符合下列规定：

快速路、主干道不少于40米，次干道25-40米，支路12-25米。

第七十四条快速路设置应符合以下规定：

（1）快速路对向车行道之间应当设置中央隔离带，进出口应当设置交通标志、交通隔离等设施。

（2）快速路主线与相交道路应当为立体交叉。

（3）与快速路交汇的道路数量应严格限制，支路不得与快速路直接连接。

（4）在快速路两侧的支路需要连接时，应采用立体交叉跨过或穿过快速路。

（5）快速路两侧一般应当设置辅道，辅道和主线之间应当隔离。

（6）快速路穿过人流集中的地区，应设置人行天桥或地道。

第七十五条建设高密度的城市支路网系统，加强街坊的城市性和可达性，