市旧村庄全面改造成本核算办法模板.docx
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市旧村庄全面改造成本核算办法模板
XX市旧村庄全面改造成本核算办法
（征求意见稿）
第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规
范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，
根据《XX市城市更新办法》《XX市旧村庄更新实施办法》
等相关政策文件，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划
方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改
造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、拆迁费
用、复建费用、其他费用等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方
案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土
地勘测定界费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准
核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户每
次2000元的标准核算，按2次计算；屋内装有电话、有线电
视、管道煤气、宽带网等设施需迁移的，按《XX市人民政府
办公厅关于印发XX市农民集体所有土地征收补偿试行办法
的通知》（穗府办规〔2017〕10号）的有关规定计算迁移费。
第五条不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费
用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成
本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范
围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方
式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋
住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并
以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总
面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户
280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定
标准参照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
（三）以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按
照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补
偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50
平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约
的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方
米给予奖励回购。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房
许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房
屋宅基地的证明或区政府（广州空港经济区管委会）实施村
民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
村民户籍证明应取得当地公安机关确认，其中用于核算
住宅权益建筑面积的村民户数应由区按“户”的条件审核确
认。
第七条旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定
有以下几种情形：
（一）合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村
集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核
定复建总量的，准予按照按1:
1复建，并计入改造成本；其
与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面
积建安费用由村民自筹。
（二）合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村
集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定
复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置
价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提
下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比
例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。
（三）2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准
的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑，可按每平方米
1500元核算给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。
（四）2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，
不计入改造成本。
（五）旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施
补偿的，收购价扣减回购价后纳入改造成本。
符合区政府（广州空港经济区管委会）历史用地认定条
件的，按照本条规定方式核定。
第八条旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按现
有建筑面积或用地范围两种方式核定。
（一）以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业
合法建筑面积按1:
1核定复建量；2009年12月31日前建成
的无合法证明的建筑，全部按照现有建筑面积2:
1核定复建
量，或全部按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则
折算准予复建的总量，剩余面积可按房屋建安成本补偿计入
改造成本；2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，
不予核定。
本款所称“合法”是指有房屋产权证或合法报建
手续。
（二）以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范
围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场、留用地（留用
地指标）等用地，按现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权
益建筑面积，其中留用地（留用地指标）按照XX市相关规
定执行；用地范围面积核定方式由各区政府（广州空港经济
区管委会）结合本区实际充分论证，研究确定，其建安费用
由村集体自筹。
改造主体可根据实际情况选择村集体经济物业复建总
量核算方式，但同一地块只可以采用其中一种方式核算村集
体经济物业复建总量。
纳入旧村庄改造的现状合法建设用地
属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，
可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积，其
建安费用由村集体自筹。
第九条2009年12月31日前建成的无合法证明的住宅和
村集体物业建安成本价按每平方米1500元核算。
具体补偿
由村集体在不突破房屋建安成本补偿核定总额的前提下自
行统筹实施。
第十条临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的《XX市
房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域
的市场租金水平评估确定。
住宅临迁费单价可在每平方米每
月20元至40元范围内浮动；集体经济物业面积临迁费单价
可在每平方米每月30元至60元范围内浮动。
合法的房屋建筑与2009年12月31日前建成的准予复
建的建筑，旧村规模较大、整体实施改造、一次性搬迁的，
可按5年时间核算临迁费用;旧村规模较大、分期实施改造、
分步搬迁的，可按4年时间核算临迁费用（即“准予复建的
住宅建筑面积X临迁单价X60个月/48个月+准予复建的集体
物业建筑面积X临迁单价X60个月/48个月”）。
核算的权益建
筑面积不得计算临迁费。
2009年12月31日之后建成的无合
法证明的建筑，不得计算临迁费。
第十一条旧村庄改造范围内规划的市政配套及公共服务
设施应无偿移交政府及相关职能部门。
其中旧村庄改造范围
内非经营性的设施建设投资均计入改造成本，并优先配套建
设。
第十二条复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，
复建集体经济物业的建设等级，严格按照《旧村庄改造成本
构成一览表》核定的综合单价（包括前期费、含深基坑支护
地下室的单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等）标
准执行。
第十三条整合权属范围外周边地块的改造成本，按照政
府土地整备有关规定由专业机构进行评估。
第十四条融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金
可纳入旧村庄全面改造成本（采用自主改造、合作改造模式
的），融资地价测算依据《XX市人民政府关于提升城市更新
水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）
的相关规定执行。
第十五条不可预见费按前期费用、拆迁费用、复建费
用、其他费用及拆迁奖励总和的3%计算，确实需要突破的，
最高不超过5%，用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入
改造成本部分的费用。
包括拆迁补偿安置协议签订、风险评
估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计
入改造成本的费用。
拆迁奖励经费原则上不得超过前期费用、拆迁费用、复建费用与其他费用之和的3%。
第十六条旧村庄改造个案需突破以上条款规定的核算标准或需在成本构成项目以外新增专项成本的，由各区政府（广州空港经济区管委会）结合本区实际进行充分论证，研究确定。
第十七条拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。
第十八条本办法自发布之日起实行，有效期两年。
相关法律、政策依据变化或有效期届满，根据实施情况评估修订。
原《XX市城市更新局关于印发〈XX市旧村庄全面改造成本核算办法〉的通知》（穗更新规字〔2017〕3号）同时废除。
旧村庄全面改造成本构成一览表
序号
项目
单位
单价
备注
刖期费用
一
前期费
1.1
基础数据调查费
按照《国测财字[2002]3号》和《（2004）中规协秘字第022号》，片区策划土地等数据调查费用49.219676万元/平方
公里，户外房屋测绘费用42.579369万元/平方公里；实施项目土地等数据调查费用49.219676万元/平方公里（用地
面积），房产测绘W类费用为2.72元/平方米（建筑面积）。
基础数据成果核查费，按测绘费总和的30%计算。
1.2
片区策划方案编制费
万元/公
顷
3
包含策划研究、控制性详细规划用地方案费用。
＜20公
顷时，按60万/每项目。
需要开展前期研究及专项评估的，其费用根据实际情况确定。
1.3
项目实施改造方案编制费
万元/公顷
3
根据原《指引》，单价不高于3万元/公顷。
＜20公顷时，按60万/每项目。
需要开展前期研究及专项评估的，其费用根据实际情况确定。
1.4
融资楼面
地价评估
按照《关于土地价格评估收费的通知》（计价格
[1994]2017号），融资楼面地价评估选取2家评估机构，总费用不超过30万元。
1.5
土地勘测定界
1.按照《关于印发〈测绘工程产品价格＞和＜测绘工程产品困难类别细则〉的通知》（国测财字〔2002〕3号），1:
500地籍界线测绘W类收费标准为372196.76元/平方
公里。
2.按照《关于印发〈测绘工程产品价格＞和＜测绘工程产品困难类别细则〉的通知》（国测财字〔2002〕3号），E级控制点II类收费标准为2553元/点。
3.按照《关于印发〈测绘工程产品价格＞和＜测绘工程产品困难类别细则〉的通知》（国测财字〔2002〕3号），建筑用地拨地定桩2594.32元/组，每组4个点。
拆迁费用
二
住宅
2.1
有产权证
2.1.1
临迁费
元/m2•月
20〜
40
按5年（或4年）计算。
2.1.2
房屋拆运费用
一，2兀/m
30
2.2
无产权证
2.2.1
房屋拆运
费用
元/m2
30
2.2.2
房屋建安
成本补偿
元/m2
1500
按此标准核算补偿总值，具体单栋建筑补偿由改造主体根据实际情况予以核定。
三
集体物业
3.1
有产权证
3.1.1
临迁费
元/m2•月
30〜
60
按5年（或4年）计算。
3.1.2
房屋拆运费用
元/m2
30
3.2
无产权证
3.2.1
房屋拆运费用
元/m2
30
3.2.2
房屋建安
成本补偿
元/m2
1500
按此标准核算补偿总值，具体单栋建筑补偿由改造主体根据实际情况予以核定。
四
祠堂等历史建筑
4.1
修缮费
元/m2
以具体保护方案确定金额为准。
4.2
迁建费
一，2兀/m
以具体保护方案确定金额为准。
五
其他补偿
5.1
搬家补偿
元/户/次
2000
按2次核算。
5.2
电话、有线电视等迁移费
屋内装有电话、有线电视、管道煤气、宽带网迁装等设
施需迁移的,按照《XX市人民政府办公厅关于印发XX市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》穗府办
规〔2017〕10号的有关规定执行。
复建费用
六
建设费用
单价包含前期费、单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等。
6.1
住宅（6
层及6层以下）
元/m2
3046
单价不包含地下室、不装电梯、不配中央空调。
6.2
住宅（7层及7层以上，总高度100米以下）
一，2兀/m
4157
单价包含地下室、装电梯、不配中央空调。
6.3
住宅（总
高度120
米以下）
元/m2
4268
6.4
住宅（总
高度160
米以下）
元/m2
4960
6.5
办公楼（6层及6层以上，总高度100米以下）
元/m2
3620
单价包含地下室、装电梯、配中央空调。
6.6
办公楼
（总高度
100米以
上300米
以下）
元/m2
7525
6.7
商场
一，2兀/m
5160
6.8
教学楼
元/m2
2660
单价不包含地下室、不装电梯、不配中央空调。
6.9
教学楼
元/m2
4153
单价包含地下室、装电梯、不配中央空调。
6.10
市政基础设施建设
按照原《指引》规定，根据旧村庄改造范围周边市政工
程情况，可选择按实际工程量计算或6亿/平方公里计算。
其他费用
七
地质处理
7.1
不良地质处理费用
专项评估。
7.2
场地环境调查及风险评估和
专项评估。
污染场地土壤修复
八
土地农转
用费用
涉及农转用的才计算，包含耕地开垦费、耕地占用税及菜田建设费、农用地补偿、安置补偿、青苗补偿等，具体按照相关部门的规定办理。
九
城乡建设用地增减挂钩费用
涉及建设用地增减挂钩时计算，具体按照国土房管部门的规定办理。
十
整合周边地块费用
按照政府土地储备有关规定评估。
十一拆迁奖励
《迁
奖
具体办法由区政府研究确定，原则上不得超过前期费
用、拆迁费用、复建费用与其他费用之和的3%。
十二不可预见费
3%〜
5%
不可预见费按以上费用总和的3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%,用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。
十三融资地块土地使用权测算出让金
根据《XX市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）第四十条，融资地块按照合作改造和自主改造以协议方式出让的，按申请办理土地出让手续时点市场评估价
20%计收土地出让金；具体测算依据《XX市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗
府规〔2017〕6号）的相关规定执行。
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