中山市东区旧村庄改造项目前期工作流程暂行办法征求.docx

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中山市东区旧村庄改造项目前期工作流程暂行办法征求

中山市东区“旧村庄”改造项目前期工作流程暂行办法（征求意见稿）

第一条为进一步推进我区的旧村庄改造工作，解决集体经济组织在旧改前期工作资金不足问题，建立规范的前期服务机构遴选规则，根据《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》、《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》有关文件，结合我区实际情况，制定本暂行办法。

第二条区办事处组织开展“旧村庄”改造项目前期各项工作。

前期各项工作均通过公开方式择优引入具备资质的服务机构开展，区办事处先行垫付所需费用，待确定项目合作主体后，约定由合作主体返还，使旧村庄改造工作顶层设计、决策机制、执行机制、协调机制、责任层层传导到位。

因改造项目表决所产生的村民误工费用，先由属地社区登记，待确定项目合作主体后，由合作主体按登记给付。

第三条本办法适用于东区范围内旧村庄连片改造项目的前期工作。

第四条改造项目前期工作具体包括以下内容：

（一）改造项目范围、面积，集体土地范围、面积以及国有土地范围、面积等调查、测绘、统计、核实。

（二）集体土地及国有土地上的建设情况调查、测绘、统计、核实。

包括建筑物坐落，产权人，不动产权证号、产权登记用途、登记时间，基底面积、层数、建筑面积，报建、建成时间，现状用途，附着物类型及数量等内容。

（三）改造项目范围内的人口、历史文化遗存、公共服务设施等基础数据调查、测绘、统计、核实。

（四）房地产价值评估、改造成本的核算。

（五）改造项目经济效果评价。

（六）改造项目社会风险评估。

（七）根据项目实际需要开展的其他工作。

第五条前期工作具体实施步骤如下：

（一）开展改造意愿调查。

对有强烈意向参与旧村庄改造的片区，由集体经济组织作为申报主体，向区城市更新办申领《项目改造意愿征询表》（见附件1），在区农业和农村工作局的监督下，和属地社区组织开展拟改造范围内相关权利人改造意愿的摸底调查（涉及集体用地的，应当按照《村民委员会组织法》的相关规定表决；涉及国有用地的应当取得占国有土地面积2/3以上的权利人且总人数2/3以上的权利人同意）。

集体经济组织根据权利人的填报情况和相关调查资料及集体表决结果，统计梳理拟改造范围内改造意愿情况、权属地块基本情况和现状建筑物情况，形成《项目改造意愿征询汇总表》（见附件2）和《项目土地房屋情况汇总表》（见附件3）。

（二）申报更新单元计划。

对于满足《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》（中府〔2018〕58号）中第十二条规定条件的片区，集体经济组织自行拟定《更新单元计划》（范本详见附件4），并向区城市更新办报送《项目改造意愿征询汇总表》、《项目土地房屋情况汇总表》及《更新单元计划》，由区城市更新办审核《更新单元计划》、改造项目范围（改造项目范围应当依据村界，结合市政道路、河流等要素及产权边界等因素进行划定，符合形状较规整、四至界线相对连片成片、符合相关技术规范要求），并对土地利用总体规划、城乡规划、土地利用现状规划及人口、“三旧”改造标图建库图斑等情况进行初步审查，形成审查意见。

（三）报区党工委会议审议。

区城市更新办依据该旧村庄更新单元计划，制定该项目改造前期工作流程、估算前期工作经费，并与《更新单元计划》、改造范围及初步审查意见一同上报区党工委会议审议，审定符合条件后在改造区域范围内张贴公示，公示期7个工作日。

经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，正式启动该旧村庄改造前期工作，并将改造项目纳入东区项目预备库。

（四）启动改造项目前期工作。

成立改造项目专项工作小组，由区党政办、宣传办、综治维稳办、司法所、发改局、经信局、农业和农村工作局、住建局、城市更新办、综合执法局、财政分局等部门和相关社区组成（具体以正式文件为准），指导和协助相关单位通过公开方式择优引入测绘机构、房地产评估机构、工程咨询机构、工程造价机构进行项目前期旧改工作。

测绘机构对改造项目范围内土地房屋数据进行测量核实，并出具测量成果报告。

主要数据包括改造项目范围、面积，国有土地范围、面积，集体土地范围、面积，地上建筑物面积等。

房地产评估机构对改造项目范围内涉及的土地房屋价值进行评估核算，初步核定改造项目的补偿安置费用（作为项目补偿安置最低控制价），并出具评估报告。

评估内容包括：

土地使用权价值、房屋建筑物价值、室内装修价值、临迁费用测算等。

工程咨询机构对项目进行社会稳定风险评估和经济效果评价，并出具相关论证报告。

工程造价机构依据上述资料对项目进行成本核算，并出具相关成果。

以上服务机构需与区城市更新办签署保密协议，由区城市更新办负责上述资料的汇总、装订、组卷，具体以项目改造前期工作流程为准。

第六条公开选定合作意向企业。

区相关单位通过公开方式选定招标代理机构并依据上述资料编制改造项目招标文件，招标文件中涉及集体经济组织成员重大利益的内容，需要按照《村民委员会组织法》进行表决，表决通过后，在市公共资源交易中心公示不少于30日，从企业资质实力、开发经验、责任能力，及其编制的规划方案、补偿安置初步方案、公建用地贡献等方面评比，公开选定3家合作意向企业，少于3个合作意向企业的按照实际投标企业数决定。

第七条申报改造项目规划方案和编制改造单元规划。

以综合得分顺位第1名投标人的改造项目规划方案，作为该项目的规划方案，由集体经济组织向区办事处申报。

区办事处组织专家对改造项目规划方案进行技术审查，对符合规划技术规范和公共配套设施等基本要求的，由区办事处组织编制改造单元规划，并按程序报批。

第八条确定合作企业。

改造单元规划经批准后，区城市更新办指导村集体组织召开村民代表大会和股民大会，在区农业和农村工作局的监督下，对合作意向企业编制的规划设计方案、补偿安置方案等进行公开表决，确定合作企业。

第九条本暂行办法由东区城市更新办负责解释。

如本暂行办法实施期间与市政府“三旧”改造新出台政策不一致的，以市政府最新政策为准。

第十条本暂行办法自印发之日起施行，有效期3年。

附件：

1.东区××项目改造意愿征询表

2.东区××项目改造意愿征询汇总表

3.东区××项目土地房屋情况汇总表

4.更新单元计划（参考范本）

附件1

东区××项目改造意愿征询表

意愿情况

产权人/户主

房地产

座落地址

是否有

改造意愿

（同意申报）

□是□否

房地产基本情况

房屋面积

㎡

土地面积

㎡

现状用途

□商住□住宅□商业□其它

是否已领有房产证

□是，证号□否

是否已领有土地证

□是，证号□否

委托情况

兹委托申报改造相关方案

【旧城镇改造（国有土地）填写】

产权人/户主（或代理人）签名：

联系电话：

填报日期：

年月日

附件2

东区××项目改造意愿征询汇总表

填报单位：

填报日期：

年月日

调查时间：

年月日至年月日

土地性质

序号

集体经济组织名称

土地面积（㎡）

权利人总数

同意申报人数

同意比率

是否达到意愿条件

备注

集体

1

A村

土地面积小计

国有

1

A村

土地面积小计

地块总数

权属地块总面积

同意申报改造的土地总面积

同意比率

是否达到意愿条件

备注

填表说明：

“权利人类型”，对已领证的，填“土地使用权人”；未领证的，填“土地实际使用人”

附件3

东区××项目土地房屋情况汇总表

（申报主体初查）

填报单位：

填报日期：

年月日

调查时间：

年月日至年月日面积单位：

㎡

地块序号

土地性质

土地权利人

集体

国有

身份证号码

产权证证号

土地情况

使用权人（或实际使用人）

现状使用面积

现状使用用途

土地证号

使用权性质

证载面积

证载用途

上盖建筑物情况

所有权人（或实际所有人）

现状建筑面积

现状建筑用途

房产证号

证载面积

证载用途

“三地”情况

用地面积

其中农用地

建设用地

未利用地

合计

备注

填表说明：

1、“土地权利人”及“产权证证号”：

对集体土地，填土地所有权人（与所有权证证载一致）及对应的所有权证号，未领所有权证的不填，在“备注”栏说明“未领土地所有权证”；对国土土地，独有或共有的，填土地使用权人及对应的土地使用权证号，对建筑物区分所有权的，填分割前土地使用权人及对应的土地使用权证号。

2、未领证的，不填写“土地证号（房产证号）”、“使用权性质”、“证载面积”和“证载用途”等栏，在“备注”栏对应说明“未领取土地/房产证”。

3、“使用权性质”填出让、划拨或其他。

4、本表可根据项目实际情况增减行数。

附件4

更新单元计划参考范本

××更新单元计划

根据××镇（××区）“三旧”改造规划，现拟对座落于××的旧村庄用地进行改造。

计划方案如下：

一、土地房屋基本情况

本项目用地总面积××㎡，现状使用用途为：

××。

已领有不动产权证（土地证），证载面积：

××㎡，证载用途为：

××，土地性质为：

国有/集体。

（如没有领证，不需要填写“已领有不动产权证……土地性质为：

国有/集体”内容；需完善历史用地手续的，填写：

需完善历史用地征收手续××㎡；有“三地”的，填写：

其中“三地”面积××㎡）

该项目用地已于19××年建有上盖物，总建筑面积××㎡（其中基底面积××㎡）。

已领有不动产权证（房产证），证载面积：

××㎡，证载用途为：

××。

（如没有领证，不需要填写“已领有不动产权证……”内容）

二、更新目标和更新方向

本项目在对规划范围城市自然环境、现状特点、历史文脉等各种资源深入挖掘提炼，并全面梳理上层次规划、各类专项规划及相关法定规划的基础上，对该片区总体结构和空间形态、产业引导以及设施配套进行整体构思和安排。

通过编制改造项目规划方案实施改造，改造为**、**等用途，改造后计划引进/用于（**、**）等产业项目、增加**，**等城市配套设施。

三、实施方式和时序

本项目用地计划由我单位自行投入资金进行改造（村企合作：

本项目用地计划由我单位通过公开引入合作主体进行合作改造）。

分×期建设，建筑总面积××㎡，用地容积率为×。

第一期计划于××年×月动工，××年×月竣工，建筑面积××㎡；第二期计划……。

（集体经济组织交由政府主导改造的情形：

本项目用地计划由我单位交由政府主导改造，计划于××年×月自行搬（拆）迁整理土地并交地；计划于××年×月由政府组织公开出让确定土地使用权人进行改造。

）

四、前期工作计划安排

本项目不涉及编制改造项目规划方案（计划于××年×月完成编制改造项目规划方案）；不涉及补偿安置（对村企合作改造：

计划于××年×月公开引入合作企业（适用于前期选定方式）；计划于××年×月完成制订补偿安置方案；计划于××年×月公开引入合作企业（适用于后期选定方式））；计划于××年×月可纳入年度实施计划；计划××年×月申报项目改造方案等。

××（申报主体）

年月日