设计阶段对成本的影响.docx

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设计阶段对成本的影响

浅谈设计阶段对房地产成本控制的影响

目    录                                                             

第一章 概述                                                         2

第二章 设计的三个阶段                                               3

    第一节 方案设计成本控制的影响                                   4

第二节 扩初设计对成本控制的影响                                 6

1. 设计范围对成本控制的影响                                 6

2. 系统设计对成本控制的影响                                 7 

3. 材料设备选用对成本控制的影响                             8

    第三节 施工图设计对成本控制的影响                              11

1. 施工图设计阶段装修选择对成本控制的影响                  11

2. 施工图阶段材料的选用对成本控制的影响                    11

3. 图纸质量对成本控制的影响                                12

   第四节 合理有效计算设计对成本控制的影响                         14

   第五节 设计招标对成本控制的影响                                 16

第三章 加强设计阶段管理是成本控制的关键                            17

        1. 加强设计阶段管理                                        17

        2. 设计创新创造低成本高价值产品                            17

        3. 建设单位应充当设计阶段的管理层领导                      18

第四章 小结                                                        19

                第一章 概述

    图纸设计贯穿了整个项目开发全过程，从方案设计到施工图出图大约要占用开发周期的一半时间，其设计费本身只占项目总成本的2%左右。

设计阶段是房地产开发成本控制最重要的阶段，房地产开发成本控制的好坏取决于设计的质量，房屋建设期控制得再好，也只能使其质量接近或达到设计时所确定的质量水平，一般是很少超过的，设计的先天不足必然导致建设和使用中的诸多弊端，从而加大成本投入。

根据资料查得，设计过程的质量对开发成本的影响而言要占到整个成本控制的60%-70%。

也有资料记载：

在有些产品中因设计不良迼成的质量问题有60%，造成的质量损失占总损失的64%。

              第二章 设计的三个阶段

设计阶段按照一个项目设计的主要对象来划分一般可分为房屋设计阶段、市政景观配套设施设计阶段、装修设计阶段，其中相对而言房屋设计阶段是最复杂、成本最高，也是最需要控制成本的一个阶段。

而以上三个阶段本身按时间先后及工作程序又可分为：

方案设计阶段，扩初设计阶段、施工图设计阶段，所以在房地产开发项目中方案设计、扩初设计和施工图设计是设计阶段的三项主要工作，在方案设计、扩初设计和施工图设计三个阶段每一阶段都关系到项目的开发成本，对三个阶段分别确定具体技术经济指标是房地产行业成本控制最有效方法。

          第一节 方案设计对成本控制的影响 

    项目的前期策划方案设计工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。

它是项目的决策过程。

在整个过程中必须不断地进行项目环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。

这里的环境是指项目所在地方的社会环境、自然环境、人文环境等，这些环境是确定项目目标，进行项目定义，分析可行性的最重要的影响因素，是进行正确决策的基础。

并在整个调查、预测的同时要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。

在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要。

在整个过程中必须设置几个决策点，对阶段工作结果进行分析、选择。

项目前期策划对项目生命期的影响最大，稍有失误就会导致项目的失败，产生不可挽回的损失。

   在2006年的中国商城义乌市，市区的房价几乎都涨到了伍仟元之上，就连市区周沿的乡镇新开楼盘都要每平方米伍仟元左右，在这样的形势下，却在市区里还有一个楼盘一直处在四仟元的价位，原因是来购房的客户普遍都认为其房屋朝向不好，不愿购买。

在江浙一带夏季炎热，冬季寒冷，房屋朝南就能让房屋保持最佳的冬暖夏凉，所以一般百姓对房屋的朝向都非常重视，房地产开发忽视了这一要素必然将导致开发项目的巨大损失。

    房地产开发的楼盘和老百姓的购买力关系也非常重要，比如在一个小城市里，如果城市的主要收入人群是中低收入者，那房地产开发的对象就应该重点放在中低收入者的接受范围内，多安排一些从面积、开发成本上适合中低收入人群的房产，再适当安排一些高档次的楼房，让更多的老百姓参与购房热潮中来，而不应该一味的追求高品质、高档次、高价格的商品房，这样的楼盘策划必然导致更高的投资风险，甚至囤积商品房，造成巨大成本损失。

    方案设计的本质是以顾客的总体需求为关注焦点，极大程度的去满足客户需求，引导顾客的购物心里，有效控制成本最终达到项目盈利。

人的需要包括多种层次，多个方面，丰富多彩，以不同的开发项目，不同的开发公司对顾客需求的满足是不同的，某一个项目往往只能满足顾客某一层次的需求。

从房产公司的角度看，要把握的是自己的产品针对的是顾客哪一层次、哪一方面的需求，怎样的开发成果是最适合顾客的需求，是最具有开发价值的，这就是项目方案设计的主要内容。

对一个房地产公司来说，一般项目开发的目标成本确定前应该移至方案设计阶段，而方案设计阶段是一个考虑因素非常多且复杂的阶段，一般项目的方案设计都会以实行目标成本控制度量尺，也就是依据有关调查摸底资料和方案设计资料制定支出成本计划，然后分解到扩初设计各环节成本费用支出的具体情况，以便于对各项成本项目计划执行情况进行检查分析。

比如说一个项目，他的规划建筑面积是50万平方米，开发商就会考虑这个50万平方米怎样分配开发得到的销售收入才最多，确定了这个收入数据以后，按照开发的总体产值以及企业管理费用，净利润等要求，然后确定一个后期能投入的资金量，这资金量就是目标成本，通过可行性分析，能实现以上收入的情况下，这目标成本的控制就是企业利润的控制，当然就里还是要保证品质，很多项目的品质要求都是在项目方案设计时就已经确定的，比如该项目的交付条件：

是精装修还是毛坏房；市政景观以及配套设施的投入比例；房屋外饰面在房屋建筑工程中的投资比例，或者有的开发项目会直接确定房屋外立面主要材质，以及市政景观、配套设施的投资价位等等，这些主要的项目内容的确定是让整个开发过程逐步走向成熟，让开发的产品更好的提高品质，控制成本打下了坚实的基础。

                 第二节 扩初设计对成本控制的影响

    美国建筑师学会文件B141对扩初设计阶段的设计服务做了以下规定：

建筑师将在业主已批准的初步设计基础上，根据业主对项目计划书、时间及预算做的调整，做出扩初设计供业主批准，该设计包括图纸及其它文件，深度应在建筑、结构、暖通、水电等系统以及材料和其它有关方面表现该项目的规模和特点；建筑师将向业主提供对初步施工预算所做的任何调整；本设计阶段要进一步描绘出建筑、结构、暖通、水电等系统功能以及所使用的材料等等。

可以看出扩初设计阶段不同于方案设计阶段之处是深度增加，这一阶段要涉及到结构、水、暖、电等。

该阶段就是在方案设计阶段目标成本管理的前提下要明确所采用的建筑材料、建筑结构、水、暖、电等的系统构成。

所以这一阶段是方案设计阶段目标成本管理能否实现的一个关键环节，也就是实现目标成本的主要阶段。

扩初设计阶段对成本控制的影响可以从设计范围、系统设计、材料设备选用等几个角度来分析。

    1. 设计范围对成本控制的影响

    前面谈到扩初设计阶段要涉及到建筑结构、水、暖、电等的综合设计，建筑设计通常要做到建筑物各主要平面和立面，简单的表达出大部尺寸，而且这个大部尺寸必须到位，包括电梯用房，配电用房、风机用房、空调机位、管道、风道、通道等等，丢下一处，并会对项目造成很大的损失，这里我们就谈谈空调机位的事，空调主机的散热一般设计单位都不会算，这是空调厂家的专长，很多开发商为了考虑到外墙立面的美观，将空调主机集中摆放在一些固定的阴角位置，眼睛不容易看到，而恰恰这种阴角位置通风不好，导致空调运行效果不佳甚至不能正常运行，前几年这种情况还比较多，近几年中央空调的出现让很多人都意识到了空调主机散热的重要性。

在水、暖、电方面也一样，在杭州有一个高档住宅小区楼盘，建筑面积二十几万平方米，大约有一千八百多户，图纸设计给小区建设中央热水系统，所有用户一个热水系统，结果房屋交付后入住率只有10%左右，而且大部分用户不愿用这个热水，热水系统运行费用很高，根本无法正常运行。

在电气设计方面，智能化三表抄送曾经在房地产开发项目内投资建设非常普遍，结果也一样，由于该系统运行功能无法达到使用要求而报废。

这些问题充分说明过度扩大设计范围将会造成投入资源浪费，也即造成房地产开发成本的损失。

   2. 系统设计对成本控制的影响  

   2.1 小区用水 

图纸设计应该因地制宜，尽量多选用当地的有利条件，比如在江边的小区：

房地产开发的住宅对小区的景观的追求是越来越高了，一个高档次的景观肯定少不了大量的水景和花木，水景和植物需要大量的水资源，特别在植物的移植期对水的需求特别大，而一般的设计单位只考虑市政供水（市政水一般要在3元/吨），采用市政水为景观用水这是一笔特别大的开支，所以在这里有很多有经验的人士就选择了采用雨水收集或利用江边地表水等等。

   2.2 小区供电

    我们从电气设计角度分析，扩初设计阶段就应该根据设计任务书和有关方案设计资料说明确定本专业的设计工作内容和分工以及本工程拟设置的电气系统（包括变配电系统、照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统等）来确定电气设计具体技术经济指标，而这些系统的确定必须要符合建筑概况、建筑结构、建设方和有关地方职能部门提供的工程设计资料以及相关专业提供的工程设计资料等的要求和规定。

建筑概况、建筑结构、相关专业提供的工程设计资料等一般能够在设计院内自行消化，建设方和有关地方职能部门提供的工程设计资料是该阶段影响成本控制的主要方面，变、配电系统设计、火灾自动报警系统设计就需要供电部门、消防部门认可，闭路电视系统设计要跟广电部门协调，智能化系统设计要跟通信部门协调，通过对这些设计的协调和业主的项目计划书明确后才能具体确定扩初设计的各项内容，比如对变、配电系统设计而言，设计人员就可以确定负荷等级和各类负荷容量；确定供电电源及电压等级，电源由何处引来，电源数量及回路数、专用线或非专用线；电缆埋地或架空、近远期发展情况；备用电源和应急电源容量确定原则及性能要求；高、低压供电系统结线型式及运行方式：

正常工作电源与备用电源之间的关系；母线联络开关运行和切换方式；变压器之间低压侧联络方式；重要负荷的供电方式；变、配电站的位置、数量、容量及型式；设备技术条件和选型