房地产价格影响因素房地产估价原则二.docx
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房地产价格影响因素房地产估价原则二
房地产价格影响因素、房地产估价原则
（二）
一、单项选择题
1.在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在______。
A.估价主体资格需依法取得
B.估价对象状况需依法判定
C.估价对象收益需依法确定
D.估价方法需依法选用
答案：
B
[解答]本题考核的是房地产估价的合法原则。
房地产估价活动应遵循的原则中，合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。
2.相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有______。
A.异质性
B.排他性
C.替代性
D.互补性
答案：
C
[解答]本题考核的是房地产估价的替代原则。
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。
房地产价格的形成一般也如此，只是房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。
这种相似的房地产之间价格相互牵制的结果，是它们的价格相互接近。
3.在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的______。
A.谨慎原则
B.合法原则
C.最高最佳利用原则
D.替代原则
答案：
B
4.房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方估价利害关系人来说均为公平合理的价值或价格，是______的要求。
A.独立、客观、公正原则
B.合法原则
C.最高最佳利用原则
D.价值时点原则
答案：
A
5.新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定，体现了房地产估价的______。
A.独立、客观、公正原则
B.合法原则
C.最高最佳利用原则
D.价值时点原则
答案：
B
6.价值时点是指由______决定的评估价值所对应的时间。
A.估价对象
B.估价结果
C.估价假设
D.估价目的
答案：
D
7.可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模，揭示投入量的变动与相应产出量的变动之间关系的原理称为______。
A.收益递增递减原理
B.适合原理
C.均衡原理
D.替代原理
答案：
A
8.建设工程承包人行使优先权的期限为______个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
A.3
B.4
C.5
D.6
答案：
D
9.某宗房地产土地面积36m2，建筑面积250m2，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为______元。
A.144000
B.135000
C.960000
D.62500
答案：
D
10.某建筑物的建筑面积6000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的现值为______元/m2。
A.800
B.1300
C.1100
D.1200
答案：
B
11.由于房地产的实物状况、区位状况和权益状况的不相同，决定了房地产估价应遵循______原则，以使估价结果达到依法判定的状况下的价值或价格。
A.客观、公正
B.替代
C.合法
D.谨慎
答案：
C
12.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为25万元，预计改为服装店后的年净收益为30万元，除此无其他更好的用途，则根据______应按服装店用途进行估价。
A.最高最佳使用原则
B.合法原则
C.价值时点原则
D.替代原则
答案：
A
13.在评估所调换房屋的房地产市场价格时，应特别注意价值时点应当与______的价值时点一致。
A.评估被拆迁房屋的房地产实际价格
B.评估被拆迁房屋的房地产理论价格
C.评估被拆迁房屋的房地产买卖价格
D.评估被拆迁房屋的房地产市场价格
答案：
D
14.某估价事务所在2004年9月20日至10月20日评估了一宗房地产于2004年9月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的价值时点应为______。
A.2004年10月20日
B.2004年9月20日
C.重新估价的作业日期
D.2004年9月30日
答案：
D
15.房地产估价的价值时点原则要求估价结果是在由______决定的某个特定时间的价值或价格。
A.估计日期
B.估价目的
C.价值时点
D.估价作业日期
答案：
B
16.房地产估价的合法原则是针对于______来讲的。
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
答案：
C
17.价值时点为现在，估价对象为过去状况的估价。
此情形大多出现在______中。
A.房地产纠纷案件
B.房地产损害赔偿和保险理赔案件
C.在建工程估价
D.评估期房的价值
答案：
B
18.房地产估价的______指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵制。
A.替代原则
B.谨慎原则
C.合法原则
D.客观、公正原则
答案：
A
19.遵守______要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
A.谨慎原则
B.最高最佳利用原则
C.合法原则
D.替代原则
答案：
A
二、多项选择题
1.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的______。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
答案：
AC
[解答]本题考核的是均衡原理。
均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。
它可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
2.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于______。
A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积
B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果
E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
答案：
ACDE
[解答]本题考核的是合法原则的相关知识点。
《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条对被征收房屋的性质和面积认定问题作了以下规定：
“委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。
被拆迁房屋的性质和面积，一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
”
3.城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，______。
A.价值时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的价值时点相一致
B.期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值
C.期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值
D.期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准
E.在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%
答案：
AD
[解答]本题考核的是房地产价值时点的概念。
价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。
此种情形如评估期房的价值。
在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。
在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：
（1）价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。
（2）估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。
4.下列房地产不得用于抵押的有______。
A.无地上建筑物的出让土地使用权
B.无地上建筑物的划拨土地使用权
C.所有权或使用权有争议的房地产
D.依法查封扣押期间的房地产
E.幼儿园等公益教育设施
答案：
BCDE
[解答]本题考核的是不得抵押的房地产内容。
《物权法》规定：
下列财产不得抵押：
（1）土地所有权；
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
5.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括______。
A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
答案：
ACD
[解答]本题考核的是房地产抵押估价实务的谨慎原则。
B项应选用保守的较低的收益估计值，E项应是不低估后续开发建设的必要支出及应得利润。
6.下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有______。
A.房地产抵押估价
B.房屋征收评估
C.房地产司法拍卖估价
D.房地产转让估价
E.房地产投资信托基金估价
答案：
BC
[解答]本题考核的是房地产估价的合法原则。
房地产估价的合法原则下，在房屋征收评估中，估价对象实际状况为已出租或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象未出租或抵押、查封；在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。
7.房地产的最高最佳利用包括最佳的______。
A.用途
B.规模
C.区位
D.档次
E.集约度
答案：
ABD
8.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足______。
A.法律上允许
B.价值最大化
C.技术上可能
D.经济上可行
E.委托人认可
答案：
ABCD
9.有助于把握房地产估价的最高最佳利用原则经济学原理包括______。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.预期原理
E.替代原理
答案：
ABC
10.遵循合法原则在估价对象权益方面应做到______。
A.法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件
B.依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据
C.依法判定的处分权利，应以法律、法规、规章、政策或者合同等允许的处分方式为依据
D.依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策，如评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价
E.依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有关合同等为依据
答案：
BCDE
11.收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括______。
A.收益递减规律
B.规模报酬规律
C.利润最大化规律
D.均衡规律
E.适合规律
答案：
CDE
12.房地产估价原则主要有______。
A.价值时点原则
B.替代原则
C.公平原则
D.最高最佳利用原则
E.谨慎原则
答案：
ARDE
13.《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求：
在运用成本法估价时，不应高估______，不应低估折旧。
A.土地取得成本
B.建设成本
C.有关费税和利润
D.运营费用
E.收入
答案：
ABC
三、判断题A对B错
1.在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以价值时点应为未来。
答案：
B
[解答]本题考核的是房地产价值时点为未来的情形。
价值时点为将来，估价对象状况为未来状况的估价。
此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下，特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。
2.不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是价值时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。
答案：
B
[解答]本题考核的是房地产价值时点原则。
不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。
3.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。
答案：
B
[解答]本题考核的是房地产估价原则。
应是对同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
4.房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。
答案：
B
[解答]本题考核的是房地产估价的合法原则。
房地产估价遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。
5.不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是价值时点时的状况，但估价对象状况不一定是价值时点时的状况。
答案：
A
6.独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
答案：
A
7.房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。
答案：
A
8.房屋征收估价必须明确被征收房屋的性质、区位和面积。
答案：
B
9.最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。
答案：
A
10.确立价值时点原则的意义在于：
价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。
答案：
A
11.适合原理是用来判定谨慎原则的经济学原理之一。
答案：
B
12.房地产估价原则可以帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值。
答案：
A
13.我国《物权法》规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
答案：
A
14.遵循替代原则，并不是指只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种权益状况的房地产，就应将其作为那种权益状况的房地产来估价。
答案：
B
15.仅当交付的用于产权调换房屋状况与补偿协议中约定的状况有出入时，才应对评估价值或商定的价格进行相应调整。
答案：
A
16.收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，不可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
答案：
B
17.在房地产合法产权方面，只能以房地产权属证书为依据。
答案：
B
18.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在自己的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
答案：
B
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