最新大型购物商业中心整体运营推广活动策划方案.docx
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最新大型购物商业中心整体运营推广活动策划方案
光
彩
世
纪
购
物
中
心
总体推广策划方案
第一部分项目总体策划方案
一、项目SWOT分析----------------------------------------4
二、项目定位---------------------------------------------5
三、产权式商铺投资模式-----------------------------------9
四、投资回报分析-----------------------------------------10
五、产权式商城操作步骤-----------------------------------15
第二部分营销推广执行方案
六、总体营销策略-----------------------------------------18
七、分阶段营销策略---------------------------------------20
八、新闻炒作、软性宣传-----------------------------------26
九、报纸硬广---------------------------------------------27
十、促销公关---------------------------------------------43
十一、现场包装-------------------------------------------45
第三部分宣传要点及材料部分
十二、推广时间表及筹备工作计划
十三、光彩商城宣传要点
十四、光彩商城海报文案
第一部分
项目总体策划方案
一、项目SWOT分析
1、优势、机会点
（1）地产必然的增值性加上光彩大厦所处地理位置的优越性，使商铺具有巨大的升值前景。
（2）一次性返租五年使投资门槛大幅降低，市场接受面广，中等收入者都可以投资。
（3）合作商家“好又多”的品牌效应将大大增强客户的信心。
（4）十年租约降低风险，并有稳定的回报。
（5）产品的多样使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择。
（6）重庆市场暂无同类可比、竞争性产品。
（7）发展商的实力以及天方对操作同类项目丰富的经验
2、劣势、威胁点
（1）多年空置对买家信心有不利的影响
（2）买家可能对商场整体经营管理的信心不足
（3）买家对这种投资方式不够了解，从认知到接受有必然过程。
（4）重庆整体积压商铺已经达到160万M2，市场气氛低迷。
二、项目定位
1、案名建议：
光彩商城购物中心（Brilliancemall）
2、市场定位
（1）商业业态市场定位：
根据本商铺的特点，及周边商业人流、环境等因素再加上“好又多”品牌商家进驻，建议本商业定位为：
集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物中心（shoppingmall）
（2）、光彩大厦产权式投资方案定位
《光彩世纪购物中心》采用将商场面积分割成各个独立的产权单位，带十年租约销售给各小业主，并引进品牌商家统一经营的“产权式商城”投资模式。
将所有13400平方米划分成1500个具独立房产证的产权单位出售。
各个产权单位产品构成方案如下：
A、各产权单位面积在5~20平方米之间。
有柜台、半开放式铺位，独立铺等多种形式。
（虚拟铺位）
B、各产权单位均带10年租约，年租金回报率固定6.8%。
C、每个产权单位由光大银行提供六成十年按揭。
D、购买时，一次性返回5年租金回报。
3、目标投资客户群定位
（1）主力客户群：
重庆市中等与中等偏上收入的中年人群。
（2）次主力客户：
重庆市高收入人群、重庆市周边市县投资者。
商铺投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者，同时同类案例操作实践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。
4、价格定位
物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程，在未对市场进行全面调研之前，制订本业态的商铺租赁价格显然是不科学的。
现只针对商铺的销售价格进行初步定位：
整个商城均价计划10000元。
*均价一万元各层均价水平
层数
面积（平方米）
均价（元）
总价（万元）
-1
2300
13500
3105
首层
2000
13500
2700
2
3200
10000
3840
3
3200
8000
2560
4
3200
6000
1920
合计
13900
10194
14170
98%销售折扣
9990.12
13866.6
各产权单位面积在5~20平方米左右，总价在5~25万元之间。
*各面积的产权单位数量及所占的比例
面积
数量
占百分比
5平方米左右
450
30%
10平方米左右
550
36.67%
15平方米左右
300
20%
20平方米左右
200
13.33%
合计
150
100%
5、商场主题经营定位：
（1）商场主题定位：
一层主题：
光彩世纪精品名店：
A、对象：
满足白领、金领消费族群对品质生活的要求，同时也提供家庭主妇在日常家居消费之外的较高物质需求。
B、产品：
主要经营品牌服装、珠宝、名表、高档化装品。
同时设置coffeeshop，快餐厅与高档酒楼。
C、理由：
避免与大百货业态相冲突，同时对消费者来讲也是一种有益的互补；真正体现了购物中心的功能。
可采取与商家提点分成的方式经营，获取更大的收益。
二、三、四层（已定）：
深圳好又多商场；
五层主题：
儿童世界；（和“好又多”同一模式整体出租经营。
）
A、对象：
以各类型家庭的孩子为主，集玩、食、购、学习和智力开发为一体的儿童世界。
B、产品：
按产品类型分区设置，如：
按年龄分区的儿童服装、玩具反斗城、儿童摄影、理发、儿童图书。
D、理由：
●家长对独生子女的宠爱，消费较高；
●大人小孩同玩同乐，能带动全家消费；
●儿童消费容易聚集人气；
●为周边社区提供了良好的配套服务。
（2）定位总结：
A、由于有投资回报的限定（6.8%的投资回报相当于57元/平方米的租金水平）为了避免投资者以租金做比较，一楼和五楼不宜采取分割出租的经营方式。
应采用提点和整体出租为宜。
B、将商场总体包装，再配合“好又多”的入驻成为一个在重庆首家产权式主题商场；为日后长期的经营管理打好基础。
三、产权式投资方式
1、光彩世纪购物中心产权式投资模式具有以下主要特点：
（1）实行所有权与经营权分离，将铺位分割成小面积的单位出售。
（2）业主和投资者可以根据自身的实力投入资金，获得相应的产权与收益权，
（3）业主所购买的商铺，经营则委托经营公司统一经营，经营公司与《好又多》等品牌商家合作，利用其先进管理保证投资者获得稳定的高额回报。
2、产权式投资方式核心优点：
（1）投资有保障，因为有品牌商家和实力开发商的存在使得中小投资者的投资风险大幅度降低。
（2）最大程度降低置业门槛，能使投资者能够以最轻松的方式投资商铺，从而最大程度的扩大了顾客层面。
（3）高回报率，产权式商铺投资在大大规避了投资风险的同时，依然具有了商铺投资的传统优点---高投资回报率。
3、操作关键：
（4）如何在最短时间内让重庆消费者接受《产权式商铺投资》这一全新投资概念。
（5）如何在保证开发商利益的前提下降低置业门槛，使新模式得到普及。
同时又给投资者以信心，相信能获得稳定的回报。
四、投资回报分析
1、对投资者的不同回报利率对发展商的影响
假设一个A单位铺位，面积10平方米，总价10万元，实际租金水平是30元/平方米。
成交条件：
5成十年按揭。
我们分别来比较投资回报率在6.5%，6.6%，6.8%，8%不同水平下发展商与投资者在前十年内的收益
发展商收益（未考虑打折销售，利息，管理费等情况）
回报率
总价（万）
十年收益（万）
十年付出（万）
实际收入（万）
相当于售价（元/平方米）
实际总收入
（万）
6.5%
10
3.6
6.5
7.1
7100
9514
6.6%.
10
3.6
6.6
7
7000
9380
6.8%
10
3.6
6.8.
6.8
6800
9112
8%
10
3.6
8
5.6
5600
7504
2、投资者收益分析
（1）不同回报比率对投资者的影响
根据上面分析，建议采用6.8%的方案，既保证了发展商的合理的收益，又保证了投资者在十年的供楼期内，回报率正好可以抵供楼款。
而多出来的17元可以考虑税的问题。
回报率
总价
首期5成
5年一次性回报
实付首期
5成10年月供
月回报
回报与月供差额
6.5%
10
5
3.25
1.75
549
542
-7
6.6%
10
5
3.3
1.7
549
550
+1
6.8%
10
5
3.4
1.6
549
566
+17
8%
10
5
4
1
549
667
+117
（2）6、8%的年回报率下，投资者投资分析
仍假设三楼A铺位，面积10平方米，总价10万元，选择5成十年的供楼方式。
以下分析投资者的收益。
投资者的回报分为2个阶段，前十年的供楼阶段和十年后收取租金阶段。
A、按揭方式投资分析
●供楼阶段
回报率
总价
首期5成
5年一次性回报
实付首期
5成10年月供
月回报
5年总月供
投资者实付
回报与月供差额
6.8%
10
5
3.4
1.6
549
566
32940
48940
+17
在这一阶段，投资者的利益体现在两个方面：
一次性回报5年，使投资者只要付出少量的资金就可以参与投资。
再付5年月供，5年后回报抵供楼款。
投资者实际付出不到总价的5成（48940）就可以完全拥有产权。
●10年到70年内的回报
预计十年后租金水平
每月租金收入
60年租金收入
商铺增值收益
总回报
150元/平方米
1500元
约140万
30万
170万
B、一次性付款方式投资分析：
回报率
总价
折扣
一次性付款
5年一次性回报
实付
5~10年月回报
5~10年总回报
10年内月总付楼款
10~70年总收益
商铺升值
6.8%
10
万
9、8折
9、8万
31850
元
66150元
530.8元
31850元
34300元
140万
30
万
如果投资者选择一次性投资的方式，在前十年内他只要付出相当1/3的楼款（34300）即可获得一个总价10万元的商铺。
总结：
在产权式投资的模式下，投资者前期付出3~5万的投资，可获得超过170万元的投资回报。
C、永不付月供方式投资分析：
回报率
总价
首期
10年
回报
5成10年月供
每月回报
每月
毛利
10年毛利
6.8%
10万
5万
6、8万
549元
566元
17元
2040元
此种方式的特点是购铺不直接返还租金，租金每月由发展商代交投资者按揭款，投资者只需投资首期，10年不用交一分钱，10年后得到一个完整的具有60年产权的黄金商铺。
3、投资者税率及按揭费用
（1）业主出租商铺所交税费明细表
税种
税率
税金（按照月计算，基数为房总价
公
共
部
分
营业
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