项目投资估算及资金筹措计划.docx
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项目投资估算及资金筹措计划
项目概况
项目位于周口市川汇区,北临育新街、南临七一路、西临文明路、东临工农路，项目总用地亩，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积m2，计容积率建筑面积率为m2。
（表：
6-1-1）【项目主要技术经济指标】
内容
指标
内容
指标
建设地点
周口市川汇区
规划总用地面积
实际用地面积
计容积率面积
总建筑面积
建筑容积率
建筑密度
绿地率
住宅面积
商业面积
地下室面积
居住总户数
根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积m2，其中住宅m2，商业部分m2，另外不计容积率之地下室建筑面积m2，共个车位，项目总建筑面积m2，拟建栋层商住楼。
项目投资方案
（一）投资组合方式
在房地产开发中，大量的资金周转使我们很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为万元，整个建设经营期为年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，建议公司采用投资多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低我们的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：
自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
本项目开发总投资（含贷款利息）共计万元，自有资金万元，占总投资的%，销售收入再投入用于投资合计万元，另需贷款额合计万元。
（二）资金动作方式
在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当商业、住宅建筑物建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。
1、自有资金
整个项目的自有资金为万元，占总投资的%，分年投入。
详见表:
6-1-2
（表:
6-1-2）自有资金年度投入表（单位:
万元）
第一年
第二年
第三年
第四年
2、银行贷款
银行长期贷款共有笔，共计万元，占总投资%；从第一年每年借一笔。
（表:
6-1-3）银行贷款年度投入表（单位:
万元）
第一年
第二年
第三年
第四年
3、销售收入再投入。
销售收入再投入按销售收入的%计算，从项目有销售收入最后第年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的%,下半年为整个销售收入的%,总销售收入再投入为万元，占总投资的%。
（表:
6-1-4）销售收入再投入年度投入表（单位:
万元）
第年
上半年
下半年
分段周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。
②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。
（见图表:
6-2-1）
（表：
6-2-1）
项目实施计划表
项目投资估算及资金筹措计划
一、项目投资与成本费用估算
（一）开发成本估算
（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金万元人民币。
（2）前期工程费：
万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：
6-3-1）。
（表：
6-3-1）前期工程费估算表（单位:
万元）
序号
项目
计算依据
计价（万元）
1
规划设计费
建安工程费
2
可行性研究费
建安工程费
3
水文、地质、勘察费
建安工程费
4
筹建开办费
建安工程费
合计
（3）建安工程费：
万元。
（见表：
6-3-2）
（表：
6-3-2）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价（单位:
万元）
项目
高层（元/平方米）
项目
高层（元/平方米）
桩基础
土建工程
电梯
消防
一般水电安装
煤气
通讯
公用天线
普通装修
对讲机系统
地下室费用
智能化设施
★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价元/平方米
建安工程费：
①高层建安工程费=万元注:
其中（）为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。
（4）基础设施费（红线内外工程费）：
1348.62万元，（详见表：
6-3-3）。
（表：
6-3-3）基础设施费估算表（单位:
万元）
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
供电工程
2
供水工程
3
电信工程
4
天然气工程
5
绿化工程
6
道路工程
7
排水工程
合计
（5）公建配套设施费：
万元,详见表:
6-3-4（表：
6-3-4）公建配套设施费估算表（单位:
万元）
序号
项目
建筑面积（平方米）
单价（元/平方米）
金额（万元）
1
幼儿园
2
物业管理处
3
会所
4
公厕
合计
（6）开发期间税费：
万元,详见表6-3-5。
（表：
6-3-5）开发期间税费一览表（单位:
万元）
序号
类别
计算依据
交纳税额（万元）
1
配套设施建设费
2
建筑工程质量安全监督费
3
供水管网补偿费
住宅：
元/T
商铺：
元/T
住宅:
商铺:
4
供电用电负荷费
住宅:
/户,/KVA
商铺:
平方米,元/KVA
住宅:
商铺:
5
其他
6
物业管理基金
合计
（7）不可预见费。
万元。
（8）开发成本。
万元,
开发费用估算
1、管理费用：
万元。
2、销售费用：
万元，详见表6-3-6。
（表：
6-3-6）销售费用估算表（单位:
万元）
序号
项目
计算依据
计价（万元）
1
广告宣传及市场推广费
2
销售代理费
3
其他销售费用
合计
3、财务费用：
万元,详见贷款还本付息表。
4、开发费用：
万元。
三、总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：
6-3-7）
（表：
6-3-7）投资成本费用估算汇总表（单位:
万元）
成本项目
总额
（万元）
得房成本（元/平方米）
高层
商铺
车位
1．开发成本
（1）土地成本
（2）前期工程费
（3）建安工程费
（4）基础设施费
（5）公建配套设施
（6）开发期间税费
（7）不可预见费
2．开发费用
（1）管理费用
（2）销售费用
（3）财务费用
3．合计
注：
投资分摊的原则：
总原则：
所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。
细则：
（1）按计算投资的各项成本来分摊
（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊
（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊
（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊
（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊
四、资金筹措、投资计划及借款利息
（1）资金筹措与投资计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。
本项目开发商投入自有资金万元作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分万元由销售房收入补充，总投资为万元，其中万元的银行贷款利息从销售收入中支付。
详细投资见计划与资金筹措表（表：
6-3-8）
（表：
6-3-8）投资计划与资金筹措表（单位:
万元）
序
号
项
目
合
计
建设经营期
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
1
投资总额
1．1
建设投资
1．1．1
土地成本
1．1．2
前期工程费
1．1．3
建安工程费
1．1．4
基础设施费
1．1．5
公建配套设施费
1．1．6
开发期间税费
1．1．7
不可预见费
1．1．8
管理费
1．1．9
销售费用
1．2
贷款利息
1．3
流动资金
2
资金筹措
2．1
自有资金
2．2
借款
2．3
销售收入再投入
（2）贷款本金的偿还及利息支付
长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后年还清，从建设经营期第年开始计算。
详见贷款还本付息表。
（央行2014年月起执行的贷款利率：
%）
（表：
6-3-9）贷款还本付息结算表（单位:
万元）
序号
项目名称
合计
建设经营期
第一年
第二年
第三年
1
借款还本付息
1．1
年初借款累计
第一笔借款
本年借款
本年应计利息
年底还本付息
年末借款累计
1．2
第二笔借款
年初借款累计
本年借款
本年应计利息
年底还本付息
年末借款累计
1．3
借款汇总
年初借款累计
本年借款
本年应计利息
年底还本付息
年末借款累计
2
借款还本付息的资金来源
2．1
投资回收
注：
1、贷款利率为%;
2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款）×年利率
项目销售和租赁收入测算
住宅销售单价的确定：
用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）
根据本项目价格定位与策略部分：
由上次测算可知道本项目房地产价格为：
元/平方米
建议销售测算单价：
为了方便计算本项目的销售总额，我们取元/平方米为计算单价
总销售收入的确定：
根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分价格增长分别为%%%%%，价格分别为：
元/平方米、元/平方米、元/平方米、元/平方米，销售率75%；商铺部分从建设经营期第年中开始出售，整个销售过程分批进行，商铺部分分别为：
%%%%，价格分别为：
元/平方米、元/平方米、元/平方米、元/平方米，销售率%；车位部分从建设经营期第年中开始出售，整个销售过程分批进行，车位部分分别为：
%%%%，价格分别为：
万/个，销售率%。
按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。
（详细见表：
6-4-5）
（表：
6-4-1）住宅销售总收入预测（单位:
万元）
项目
可销售面积
建议销售单价（元/平方米）
销售收入（万元）
第一批
高层住宅
第二批
第三批
第四批
合计
（表：
6-4-2）商铺销售总收入预测（单位:
万元）
项目
可销售面积
建议销售单价（元/平方米）
销售收入（万元）
第一批
铺面
第二批
铺面
合计
（表：
6-4-3）车位销售总收入预测（单位:
万元）
项目
可销售个数
建议销售单价（万/个）
销售收入（万元）
第一批
第二批
合计
（表：
6-4-5）全部销售收入分批比例预测（单位:
万元）
销售计划
建设经营期年收入（万元）
合计
批数
比例
面积
2015
2016
2017
上半年
下半年
上半年
下半年
1
%高层
2
%高层
3
%高层
4
%高层
5
%铺面
2813.92
6
%铺面
7
%比例
3705
8
%比例
合计
（建设项目的财务评价
一、税金计算
1、住宅销售税金及附加估算：
详见住宅销售税金及附加估算表
（表：
6-5-1）住宅部分销售税金及附加表（单位:
万元）
序
号
项目
名称
建设经营期
合计
1
销售收入
2
销售税金及附加
2.1
营业
2.2
城市维护建设税
2.3
教育附加税
2.4
安防工程维护费
2.5
交易管理费
2.6
交易印花税
3
土地增值税
合计
（表：
6-5-3）车位租赁税金及附加（单位:
万元）
序号
项目
名称
建设期
经营期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
转售
租赁（转售）收入
万元
租赁税金及附加
营业税
城市维护建设税
教育附加
防洪工程维护费
交易管理费
交易印花税
土地增值税
合计
注:
各种税金及附加估算表中均包括土地增值税项目）。
损益表与静态盈利分析
1、住宅部分损益表。
（表：
6-5-4）住宅部分损益表（单位:
万元）
序号
项目
合计
建设经营期
1
销售收入
2
总成本费用
3
土地增值税
4
销售税金及附加
5
利润总额
6
所得税
7
税后利润
8
盈余公积金
9
可分配利润
投资利润率
投资利税率
资金本利润率
评价指标：
（1）住宅部分投资的投资利润率=%
（2）住宅部分投资的投资利税率=%
（3）住宅部分资金的投资利润率=%
本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。
现金流量表与动态盈利分析
对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。
由于本项目为租售并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：
财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。
评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流量表（表：
6-5-5）、住宅部分自有资金现金流量表（表：
6-5-7）
注：
①财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。
当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。
②财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。
是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。
建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为5.463%，故基准收益率Ic取为8%。
住宅全部投资现金流量表（表：
6-5-5）住宅部分全部投资现金流量表（单位:
万元）
序
号
项目
名称
建设经营期
1
现金流入
1．1
销售收入
1．2
其他现金流入
2
现金流出
2．1
建设投资
2．2
土地增值税
2．3
销售税金及附加
2．4
所得税
3
净现金流
4
累计净现金流
5
折现净现金流
6
累计折现净现金流
7
税前净现金流
8
税前累计净现金流
9
税前折现净现金流
10
税前累计折现净现金流
评价指标
税前
税后
财务净现值（I=8%）
财务内部收益率
投资回收期（静态）
投资回收期（动态）
（表：
6-5-7）住宅部分自有资金现金流量表（单位:
万元）
序
号
项目
名称
建设经营期
1
现金流入
1．1
销售收入
1．2
其他现金流入
2
现金流出
2．1
自有资金
2．2
销售收入再投入
2．3
偿还贷款本金
2．4
偿还贷款利息
2．5
销售税金及附加
2．6
土地增值税
2．7
所得税
3
净现金流
4
累计净现金流
5
折现净现金流
6
累计折现净现金流
评价指标
税后
备注
财务净现值（I=8%）
由于本项目的内部收益率大于
%,所以项目可行性!
财务内部收益率
投资回收期（静态）（年）
投资回收期（动态）（年）
整理上表（表：
6-5-5）得评价指标:
（详见表：
6-5-8）
（表：
6-5-8）评价指标（单位:
万元）
评价指标
税前
税后
财务净现值（I=%）
财务内部收益率
投资回收期（静态）
投资回收期（动态）
由上述指标可以看出,本项目住宅全部投资的财务净现值均为一较大的正值,税前税后的财务内部收益率均大于贴现率%,投资回收期也满足项目投资经营期限的要求,故本项目住宅部分投资可行
住宅自有资金投资现金流量表整理上表（表：
6-5-7），得评价指标（见表：
6-5-9）
（表：
6-5-9）评价指标（单位:
万元）
评价指标
税后
财务净现值（I=%）
财务内部收益率
投资回收期（静态）
投资回收期（动态）
税后静态、动态投资回收期都在项目投资的第二年和第三年之间，回收投资资金的速度还是比较快的。
由上述的指标可以看出，本项目住宅自有资金投资可行。
资金来源与运用表的贷款偿还能力分析
资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。
本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表本项目住宅销售和商铺与车位租赁每年都有盈余的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。
故本项目两方案可行。
详见资金来源与运用表。
（表：
6-5-10）住宅部分资金来源与运用表（单位:
万元）
序
号
项目
名称
经营期
1
资金来源
1.1
销售收入
1.2
自有资金
1.3
银行借款
1.4
其他收入
2
资金运用
2.1
建设投资
2.2
借款还本付息
2.3
销售税金及附加
2.4
土地增值税
2.5
所得税
3
盈余资金
4
累计盈余资金
项目不确定性分析
本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：
建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。
这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。
盈亏平衡分析
住宅销售部分盈亏平衡
假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为%时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。
一般认为，当盈亏平衡点的销售率≤%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为%，可见其风险程度较高。
结论
本项目之所以住宅、停车位销售部分的风
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