保障性住房的后期使用管理方案.docx
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保障性住房的后期使用管理方案
宁化县住建局保障性安居住房的使用管理方案
一、加强保障性住房使用管理的背景
近年来，宁化县加大了经济适用房、拆迁安置房等保障性住房的建设力度，陆续建成了数量可观的保障性安居社区。
至2013年，宁化县预计廉租房共444套，共8幢，建筑面积22746平方米；公租房310套，共6幢，建筑面积19500套。
这项政府为民办实事工程极大地改善了低收入群众的居住条件，赢得了社会群众的广泛赞誉。
但是，在这些保障性安居小区建成之后，普遍出现了使用管理、物业管理的难题。
保障房小区居民多数是低收入困难家庭，对付费购买物业管理服务的意识较淡薄，但权利意识较强，造成了对待物业管理上，权利与义务认知不对等，增加了管理的难度。
如果廉租房和公共租赁住房小区后期管理混乱，就可能演变成为贫民窟，从而与住房保障制度的初衷背道而驰。
而现有的《物业管理条例》对保障性住房的管理缺少相应法律指引，无法提供针对性的指导。
此外，住房保障对象大多为弱势群体，需要政府的救济和扶助，采用普通商品住房的物业管理和业主自治模式有许多不适应的地方。
因此，保障性住房社区物业管理模式急需在实践中探索、研究。
二、保障性住房使用管理目的
确立“以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一”为目的管理思路，切实规范保障性住房后期使用管理、物业管理秩序，明确保障性住房家庭入住后的房屋使用管理职责，促进社会公平正义，构造社会和谐。
三、保障性住房使用管理具体内容
（一）保障性安居住房使用管理系统的组织关系
一个完善的保障性住房管理系统是由管理者、租住者和运行机制组成的一个有机整体，它们共同决定着保障性住房后期管理的效果。
针对不同类别的保障性住房，宁化县保障性住房使用管理部门本着为民服务为宗旨的态度，把握好政府与物业公司、业主委员会、用户之间的工作分配及工作关系，将廉租房、公租房、经济适用房的后期使用管理，具体问题具体分析，采用不同的管理模式，主要加强租赁性保障性住房的后期使用管理力度。
图1.宁化县保障性安居住房的后期使用管理机构示意图
第一、租赁性保障性住房的后期使用管理工作主要由政府、物业公司、业主委员会、用户四个角色共同承担。
第二、购买性质的保障性住房的后期使用管理主要由业主与物业公司共同负责，政府部门负责监督、协调物业公司的相关工作。
（二）保障性住房使用管理部门工作管理模式
第一、租赁性保障性住房的使用管理模式
以“保本微利、服务民众、服务社会”为管理理念，由县住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担，发展租赁管理+物业管理=使用管理的工作模式。
图2.宁化县廉租房后期使用管理机构工作模式示意图
第二、购买性保障性住房的使用管理模式
购买性保障性住房的后期使用管理即通过政府聘请专门的物业管理公司或由业主委员会组织用户自行购买物业管理服务，政府负责监督、协调工作。
四、保障性安居住房使用管理的具体内容
（一）租赁管理
住房保障机构与申请人签订《保障性住房租赁合同》合同应在合法、公平、自愿的条件下签订合同，合同期限要明确，做到三个“要”：
要规定承租户应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修；要规定因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。
要规定承租户应按时交纳政府规定的租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。
（二）退出管理
第一、建立申请者信用档
第二、规定出现以下情况的，应退出保障性住房
1、凡采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得租赁住房的、转租、出借的；
2、改变租房结构或使用性质的、承租人无正当理由连续空租6个月以上的；
3、拖欠租金、物业服务费累计6个月以上的；
4、在租房中从事违法活动的；
5、违反租赁合同约定的；
6、解除租赁合同，收回公租房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房。
7、对于承租户租赁合同期满后，应退出租赁房；需要续租的，在合同期满前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同；对承租人通过购买、获赠、继承等方式获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房；对退出确有特殊困难的，给予一定的过渡期；拒不腾退的，按合同约定处理，必要时申请人民法院强制执行。
（三）动态监管
动态监管即监督管理，是指整合住房城乡建设、民政、人力社保、公安、税务、工商、金融等部门信息资源，动态监测保障性住房使用情况和保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。
政府应授权运营管理中心对承租户履行合同约定情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料。
在监督检查过程中，应作出四项规定：
1、规定2名以上工作人员可持工作证，在至少1名成年家庭成员在场的情况下，进入租房检查使用情况
2、规定检查工作人员对违法违规行为予以制止并责令改正的权利
3、规定对提供虚假证明材料的有关部门的直接责任人通报其单位追究责任
4、规定房产中介机构接受租赁户委托代理出租、转租的的处理措施。
同时应做好以下4项工作：
1、定期入户走访。
及时掌握承租保障性住房家庭的成员、收入、资产、住房等变化情况，定期对配租资格进行调查。
如发现不符合配租资格的，按合同约定处理并告知县住房保障管理部门。
2、开展日常检查。
发现转租、转借、闲置、改变用途、违章搭盖、擅自拆改房屋和违规使用公共空间等各类违规行为的，应按照合同约定及时制止，做好相关记录并告知县住房保障管理部门。
做好投诉、举报事项的接待工作，认真进行调查、核实。
3、建立保障性住房承租家庭档案。
对入住家庭基本信息进行登记，根据家庭变化情况及时做好动态管理工作。
◆其他工作。
做好政策宣传等其他事项。
（四）物业管理
第一、完善物业管理的组织机构
保障性住房物业管理与商品住房物业管理不一样，它不能完全靠市场运作，必须要靠政府给予特殊优惠政策扶持，才能生存和发展。
针对租赁性保障住房，根据租赁保障住房后期使用管理模式，政府部门应做好小区物业公司的招聘、培训等工作，并同物业公司号召、筹备小区业主委员会，鼓励用户积极参与到小区的物业管理，创造小区文化氛围等。
第二、保障性住房物业管理的内容
1、物业管理前期筹备工作
（1）、管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
（2）、建立整理保障性住房的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（3）、依据相关文件及保障性住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（4）、制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（5）、规范各部门的日常管理工作，在政府的监督下，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
2、接管后的日常管理服务工作
（1）接待工作管理
设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。
服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（2）房屋管理及维修养护
▲房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
▲栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图；
▲保证保障性住房外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象；
▲开关安装统一，防护网安装统一；
▲协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量，并与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。
▲做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。
（3）共用设备管理
▲保证设备良好，定期保养无事故隐患；
▲共用配套服务设施完好，大门厅、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
（4）供水、供电系统。
▲保证保障性住房小区正常供水、供电，停水、停电1天以上通知用户，告知原因；
▲做好线路、水管排查工作，保证租户用电安全，用水方便；
▲尤其在汛期，需保证道路无积水，地下室、车位、设备房无积水、浸泡发生；
▲遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水。
（5）消防系统。
▲建立消防安全制度及防火、防盗责任制，定期检查消防器械设备设施齐全、完好无损，可随时起用；
▲组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，消防疏散通道畅通；
▲保证无火灾安全隐患。
保证配有消防系统设施设备，能随时启用；
▲订有突发火灾应急方案；
▲开展消防知识宣传教育活动；
▲加强与县保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
（6）保安及车辆管理。
▲专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。
▲自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放，注意前后左右规定的安全距离，出入车辆有序，在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号，保证无堵塞交通现象，不影响行人通行。
▲门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需业主开具证明条；
▲在危及人身安全处设有明显标志和防范措施，不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施，如有损坏应照价赔偿；
▲不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；
▲保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。
（7）环卫绿化管理
为了保持保障性住房小区的干净整洁，居住内外环境优美、舒适，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，可制定以下规定：
▲公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
▲绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
▲生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运，保证
绿地无纸屑、烟头、石块等杂物；
▲小区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。
▲做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
▲确保保障性住房小区的绿化完好率达到98%以上。
▲豢养动物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。
▲保持小区的安静，不得在休息时间（12：
00-14：
00，19：
00-8：
00）制造噪音。
（8）社区文化
▲设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。
▲制有“居民精神文明建设公约”。
▲业主满意率95%以上。
3、保障性住房小区的公共秩序和全体业主生命财产安全
根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，可制定如下规定：
（1）各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；
（2）小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
（3）保障性住房小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
（4）各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
（5）为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
（6）凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
（7）各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；
（8）住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。
五、保障性安居住房使用管理岗位及人员配备
（一）租赁管理岗位
图3.宁化县保障性安居住房使用管理岗位示意图
1、县住房保障行政管理岗，即保障性住房的运营管理中心，主要负责宁化县保障性住房使用管理的全局工作，对房屋产权单位和受托物业服务机构人员加强培训和监督指导，督促其完善工作机制，建立工作日志，健全日常检查制度，定期组织对保障性住房房屋使用情况、受托物业服务机构及其他受托机构的工作情况进行检查、考评，完善家庭居住管理和机构考评等制度。
集合小区居委会或街道办事处、业主委员会，共同探讨保障性住房的后期使用管理和物业管理；
2、设置保障性住房小区居委会或街道办事处，即保障性住房小区的综合协调办，主要负责保障性住房的审核、复核及房屋监督管理等工作。
整合民政、计生、人力社保、公安、税务、工商、金融等部门动态监测用户的信息变动情况，充分掌握用户的租赁变动条件。
针对情况变化，未按规定时间申报或经审核不再符合保障条件的，取消保障资格，上报运营管理中心，下达经租办。
3、设置经租办主要包括物业公司、业主委员会。
经租办主要由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作。
物业公司主要负责保障性住房小区内的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务；业主委员会主要负责协调物业公司与业主、用户与用户之间的关系，接收来自承租户的电话、保修、反馈意见等。
4、设置综合协调办财务室，主要负责报送运营管理中心收缴的租金报表；核算、发放保障性住房租赁管理岗位工作人员的工资、福利待遇以及发放政府给予物业公司的经营补贴，做好与物业公司的财务沟通工作。
5、设置工程部，主要在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作对整个小区的设施设施安全正常运行负有责任。
其中综合协调办、经租办负责人、财务室、工程师直接对运营管理中心主任负责。
（二）物业管理岗位
图4、宁化县保障性住房后期物业管理岗位示意图
1、办公室：
主要包括人事部、财务部、小区行政、档案管理人员等
（1）负责日常事物，代收代发报纸信件；
（2）检查楼宇和绿化养护、保洁；
（3）协调处理邻里关系；
2、工程部：
（1）负责房屋质量检查；
（2）建立设备设施维保计划；
（3）做好日常维修保养工作；
3、财务部：
（1）管好用好财务；
（2）负责日常收管理费、租金、代收费，以及参与保障性住房管理岗——财务部的租金，补贴核发工作。
（3）统购日常维修器材、分发器材等；
4、保安部：
（1）选好保安员搞好培训，管好保安
（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全
（三）人员配备
1、租赁管理岗位的人员配备
岗位名称
员工组成成分
岗位人数
运营管理中心
宁化县住房保障中心
出纳1人
统计、档案同1人
办公室主任1人
综合协调办
居委会或街道办事处
办公室主任1人
档案、信息变动统计同1人
政策宣传解释、联系人1人
经租办
物业公司
由物业公司决定人数
业主委员会
由每幢保障性住房选举1人
财务部
居委会或街道办事处
出纳1人
会计1人
工程部
居委会、物业公司
居委会负责人1人，其他由物业公司决定
物业各办
物业公司
由物业公司决定普通员工人数
表1.宁化县保障性住房租赁管理岗人员配备表格
2、物业管理岗位人员配备
考虑到廉租房用户大多为中低收入人群，为增加中低保人群的收入，同时为降低物业公司经营成本，缓解当前就业压力，可将部分物业管理岗位面向租户进行招聘，达到“以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一”的使用管理宗旨。
其中8人为物业公司必须派出的管理人员，政府按工资%的比例给予补贴，其余人数可资源合理利用招聘小区中低保租户，增加低收入人群收入。
建议该人群由业主委员会参与管理。
岗位名称
员工组成成分
岗位人数
总经理
物业公司
1人
工程部（维修）
物业公司主管、租户
主管1人，维修人员8人
安管队
物业公司主管、租户
队长1人、保安廉租2人，公租2人
保洁（绿化）
物业公司主管、租户
主管1人、清洁绿化8人
行政、前台接待
物业公司主管、租户
主管1人，助理3人
人事部
物业公司主管、租户
主管1人，助理2人
财务
物业公司
会计1人、出纳1人
表2.宁化县保障性住房物业管理岗人员配备表
六、保障性安居住房使用管理经费预算
（一）物业费的成本测算
第一、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
1、人员编制和基本工资标准：
见表（3）
序号
项目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
备注
一
管理人员
8
/
10350
1
经理
1
2000.00
2000
2
行政主管
1
1200
1200
3
人事主管
1
1200
1200
4
财务员
2
会计1000、
出纳800
1800
5
维修主管
1
1200
1200
6
保安主管
1
800
800
7
保洁主管
1
550
550
8
业主委员会会长
2
廉租房1人800、公租房1人800
1600
二
普通员工
19
/
11400
1
维修员
5
1000
5000
2
保安员
4
600
2400
3
绿化员
4
500
2000
4
保洁员
4
500
2000
三
合计
21
/
21750
表3.宁化县人员编制和基本工资
2、费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表（4）
序号
项目
金额（元/月）
依据
测算结果（元/月.M2）
一
基本工资
21750
/
二
福利费
3262.5
注
（1）
暂按15%测算
三
合计
225012.5
/
表4.工资福利费测算表
注
（1）：
福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
第二、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
1、采用总体匡算思路进行测算。
住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
注：
因小区新建在保修期中，暂不考虑。
2、公共设施、设备所用电为（晚间19：
00分至次日清晨7：
00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。
则：
每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.5元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×0.5元/千瓦/小时
=2160元/月
3、水泵运行费：
如本物业有10部水泵5元一天计算）。
则：
水泵运行费每月
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
4、绿化管理费：
假如小区绿化面积为10000平方米,绿化管理费测算见表（5）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
备注
1
绿化工具费
1000元/年
84
2
劳保用品费
500元/年
42
3
绿化用水费
1200元/年
200
/
4
农药化肥费
1200元/年
100
5
景观再造费
500元/年
42
6
合计
4400元/年
468
表5.绿化管理测算表
5、清洁卫生费
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
1
工具购置费
300元/人.年
100
2
劳保用品费
300元/人.年
100
3
化粪池清掏费
（注1）
/
/
4
垃圾外运费
800
5
环境消杀
/
100
/
6
合计
/
1100
表6.清洁卫生费测算表
注
（1）:
化粪池清掏费全年共计约为：
2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。
6、保安费：
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月M2）
1
装备费
300元/人.年
125
2
人身保险费
（暂不计）
/
/
3
房租费
（暂不计）
/
/
4
联建、治安费
100元/人.月
500
5
合计
/
625
表7.保安费测算表
7、办公费：
（全年开支办公费约3万元）
月办公费=30000÷12=2500元/月
8、固定资产折旧费：
固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：
月固定资产折旧费为：
100000÷（12×5年）=1667元/月
第三、管理成本汇总表见（8）
序号
项目
金额（元/月）
备注
1
工资福利费
25012.5
2
维修及保养费
10092
3
共用照明
2160
4
水泵
1500
小高层
5
绿化管理费
468
6
清洁卫生费
1100
7
保安费
625
8
办公费
2500
9
折旧费
1667
10
合计
表8.管理成本汇总表
升级会员 