浑南区域中高档典型楼盘分析.docx
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浑南区域中高档典型楼盘分析
浑南区域中高档典型楼盘分析
河畔新城
一、项目概况
✧楼盘地点：
浑南区新区朗云街6-88号
区位特征与价值：
地处奥体中心板块中心区域，北临浑河，升值、观景价值无限。
区域内街路宽广畅达，教育配套相当完备，医疗、商业配套也在逐步跟进；未来价值不可限量。
✧总占地面积：
78万
✧总建筑面积：
120万
✧容积率：
整体1.5
✧规划总户数：
共2404户（一期806户；二期580户；三期240户；四期970户左右；五期共1514户，三组团470户（首推224户）、二组团534户、一组团510户）
✧规划期数：
暂定六期
✧首推时间：
2003年6月认购
✧开盘时间：
一期03年8月，二期04年8月，三期04年9月，四期分批在05年10月和06年4月，五期06年11月
✧交房时间：
一期04年9月，二期05年9月，三期05年11月，四期06年9月
✧开发商：
沈阳华新联美置业有限公司
二、建筑风格：
（产品风格特点与优劣势）
1、设计公司：
◎规划设计公司：
英国阿特金斯顾问公司规划设计
2、产品风格特点与优劣势：
◎北欧风格（类德国风格）；
◎优劣势：
德式风格，放射形的整体布局。
使得建筑错落布局，围合式空间，多层次立体化绿化景观，建筑立面色彩主辅有致，与园区景观融为一体。
一期规划为4－6层的低密度建筑，超低的0.93容积率、1.7倍的日照间距、超40％的绿化率，在树立项目形象、打开高端客户市场起到了关键作用。
三、物业管理品牌与服务质量：
◎物业公司：
华新物业管理公司
◎服务内容：
保卫、保洁；
服务质量评述：
1、管理缺乏特点，人员素质相对较低；河畔新城的物业由资产管理公司管理负责统一管理，能够组织业主开展文娱、康乐活动，但是总体素质与周边万科项目相比有很大的差距，在礼仪和微笑服务方面有比较大的提升空间。
2、智能化系统比较先进；河畔新城的小区智能系统构成先进，采用电子巡视系统，一卡通在入口、停车场、入户门使用。
但是作为高端物业，这方面今后的开发当中河畔新城将会进一步完善，做到电梯直接停到业主所在楼层，这种细节更加符合高端客户的需求。
◎物业费：
整体1.5元/㎡
四、建筑形式（物业类型）
园区由多层洋房、小高层、高层组成。
一期：
29栋4、5F的多层，2栋9F/11F小高层
二期：
21栋6F多层
三期：
6栋9F/11F小高层
四期:
16栋多层，奥体一号：
2栋15F/16F
五期：
（已定部分）4栋7-8F多层
五、小区配套
1、配套设施
1）会所：
投资3000万，建筑面积1万余平的会所由资产管理公司管理；设施功能包括25X25米恒温游泳池、综合馆（篮球、羽毛球、体操）、男女洗浴中心、20张台的乒乓球馆、美式桌球馆、网球场、羽毛球场、健身房、棋牌室、咖啡厅。
运动设施比较多，相对缺乏文化功能。
2）教育配套：
实验小学、幼儿园
2、社区商业配套与销售情况
现整体园区商业网点面积3.1万多平（不含公建面积）。
一、二、三期商业面积：
11645㎡；商业只租不售（二、三期自用）。
总体网点单层面积多为70㎡左右。
一期：
5000㎡左右（1-2F）面积区间：
平层90-120㎡，最大140㎡，10个左右，全部租出，租价：
380元/㎡/年，主要经营业态有美体馆、小型餐饮、药房等；
二、三期：
5000㎡左右，15个左右，1-3F，面积区间：
200-300㎡；暂时自用。
四期：
7000多㎡；1F：
90-120㎡；1-2F：
200-300㎡；对外招租，价格未定。
五期：
预计1.3-1.4万㎡商业网点。
会所内商业（共1200多㎡，800㎡超市、邮局、一个小公司）
公建面积：
学校建筑面积：
10000㎡
幼儿园建筑面积：
3030㎡
会所建筑面积：
12178㎡（含会所内商业）
售楼处建筑面积：
1120㎡
物业用房建筑面积：
1500㎡
六、户型特征与配比情况
1、户型特征（含装修水平）
◎项目户型总体特征：
四明户型设计，使卧室、客厅、厨房、卫生间全部保证良好的采光和通风，无论在哪个角落，都可以感受得到明媚风光，是河畔新城精心打造的健康小环境，舒适实用中体现居家生活的健康。
◎五期户型特点评述：
四明户型；子母入户门，预留玄关；主卧多维观景窗；主人房明卫；次卫干湿分离；科技保温隔声技术的使用；“四阳台”设计：
阳光室，开放式阳台，餐厅观景阳台，与厨房相连的服务阳台。
◎装修水平：
全部精装修，装修标准在700元/㎡左右，精装修交屋标准：
YKK中空塑钢窗、诺贝尔瓷砖、飞云防盗门、通力电梯、伟伦地板、美标卫浴。
汲取华新国际"精装修"的精髓，全部使用绿色环保、健康的知名品牌产品。
2、户型配比
一期
户型
面积范围（平方米）
数量和比例
二室或二室半
90-101㎡
30%
三室
118-126㎡
30%
三室或四室
136-149㎡
30%
全跃
140-230㎡
10%
二期
户型
面积范围（平方米）
数量和比例
二室或二室半
90-101㎡
20%
三室
125㎡
40%
三室或四室
140-150㎡
30%
全跃
160-250㎡
10%
三期
户型
面积范围（平方米）
数量和比例
三室
128㎡
60%
三室
143㎡
40%
四期
四期其他户型配比：
户型
面积范围（平方米）
数量和比例
二室或二室半
90-110㎡
25%
三室
130㎡
40%
三室或四室
140-150㎡
25%
全跃
145-290㎡
10%
奥体1号户型配比：
户型
面积范围（平方米）
数量和比例
二室半
113-120㎡
25%
三室二厅
134-141㎡
75%
110㎡二室半和130㎡三室占到总量的70%多。
五期
户型
户均面积
户数
比例
总户数
备注
A1
89.30
137
15.02%
912
二室二厅一卫（半跃）
A2
99.40
137
15.02%
二室半二厅一卫（半跃）
B1
128.70
408
44.73%
三室二厅二卫（半跃）
B2
128.70
24
2.63%
三室二厅二卫（平层）
B3
142.30
91
9.98%
三室半二厅二卫（半跃）
B4
142.30
12
1.32%
三室半二厅二卫（平层）
C1
141.70
91
9.98%
三室二厅二卫（半跃）
C2
141.70
12
1.32%
三室二厅二卫（平层）
G1-1
103.64-104.06
41
16.67%
246
二室半二厅一卫（半跃）
G1-2
104.15
二室半二厅一卫（平层）
G1-3
104.15-104.53
二室半二厅一卫（半跃）
G2-1
103.57-104.37
82
33.33%
二室半二厅一卫（半跃）
G2-2
103.98
二室半二厅一卫（平层）
G2-3
103.8-104.53
二室半二厅一卫（半跃）
G2-9
109.95-110.35
二室半二厅一卫（半跃）
G3-1
127.97
123
50.00%
三室二厅二卫（半跃）
G3-2
129.30
三室二厅二卫（平层）
G3-3
128.89-129.78
三室二厅二卫（半跃）
G3-5
135.53
三室二厅二卫（半跃）
G4
106.51
156
75.00%
208
三室二厅二卫（平层）
G5
95.29
52
25.00%
二室二厅一卫（平层）
A1-Y1
161.10
18
12.16%
148
全跃户型
A1-Y2
161.00
4
2.70%
全跃户型
A2-Y1
166.50
18
12.16%
全跃户型
A2-Y2
166.40
4
2.70%
全跃户型
B1-Y1
202.30
33
22.30%
空中别墅
B1-Y2
202.30
33
22.30%
空中别墅
B2-Y1
202.30
2
1.35%
空中别墅
B2-Y2
202.30
2
1.35%
空中别墅
B3-Y1
205.90
15
10.14%
空中别墅
B4-Y1
205.90
2
1.35%
空中别墅
C1-Y1
238.40
15
10.14%
空中别墅
C2-Y1
238.40
2
1.35%
空中别墅
总计
1514
1514
（五期与四期户型配比基本一样，由于四期跃层相对滞销，五期产品做调整为，原本下层的3房改为1房，增加挑空和退台）
七、项目价格走势与销售情况
1、价格定位
一期价格
起价：
4000元/㎡
均价：
4200元/㎡
最高价：
5000元/㎡
二期价格
起价：
4350元/㎡
均价：
4600/㎡
最高价：
5100元/㎡
三期价格
起价：
4350元/㎡
均价：
4600/㎡
最高价：
5100元/㎡
四期价格
起价：
4650元/㎡
均价：
4950元/㎡
最高价：
5500元/㎡（97折后）
奥体1号
起价：
4600元/㎡
均价：
5050元/㎡（开盘折后均价4900元/㎡）
最高价：
5500元/㎡
五期价格
起价：
5300元/㎡
均价：
5700元/㎡
最高价：
6300元/㎡
顶层阁楼：
6000-7000元/㎡
2、销售情况
一期、二期、三期均已售罄。
一期大面积（130-150㎡）销售状况良好，小户型（90㎡）相对较慢；
二、三期的销售当中小户型销售速度变快，140-150㎡户型销售速度比较慢；
三期与二期同时动工（2004年6月底），9月中旬开盘，12月售磬；
四期还有几套剩余房源，跃层销售相对比较慢；15-16F的奥体1号销售情况一般（销售期间曾因销况不好停售1个月），8月开盘以来，至今还剩10几套把山大户型；
现售五期，首推的三组团中的224户（7-9F多层），已售70%（160套）。
整体销售非常好，连续几年创造开盘即售罄的销售奇迹（2002年河畔新城荣获“国家健康住宅”称号；2003年河畔新城荣获“中国名盘”称号）。
开发销售节奏把握的非常好：
在销售过程中，利用挤压式的销控，把部分房源销控起来不售，造成市场饥饿感，形成河畔新城托关系、走后门才能买到房源的市场局面，为热销起到很好的效果。
八、成交客户特征描述
（1）、总体描述：
Ø年龄层次：
40-55岁之间。
Ø职业构成：
一期：
公务员占到总比例的30%-40%；二期、三期：
开始组成相对复杂，包括公务员、事业单位人员（医院、北航、电视台、东北电力）、私企业主、企业高管。
Ø客户来源：
沈河、和平为主60%，浑南8%。
Ø购房动机和消费心理：
为改善居住环境的自住第一居所，投资，结婚，养老；客户攀比心理。
Ø项目成交原因分析：
开发商品牌及项目品牌的优势吸引（占购房者的20-30%）；产品及项目综合素质促进成交（占购房者的60-70%）；老业主带新客户。
（2）、一至四期的客户群总结分析：
1）年龄层次：
年龄（岁）
人数（户）
比例（%）
20岁以下
45
1.87
21-25
108
4.49
26-30
356
14.81
31-35
443
18.43
36-40
559
23.25
41-45
397
16.51
46-50
223
9.28
50以上
236
9.82
不详
37
1.54
合计
2404
100
由上表可知，26—45岁的人群占到购房总人数的73%，其中36—40岁的社会新贵为购房主力，占23%。
2）客户来源：
居住区域
人数（户）
比例（%）
和平
695
28.91
沈诃
629
26.16
东陵
281
11.69
大东
203
8.44
铁西
145
6.03
皇姑
79
3.29
于洪
37
1.54
新民
4
0.17
苏家屯
8
0.33
浑南
207
8.61
外省市
108
4.49
不详
8
0.33
合计
2404
100
由上表可知，来自和平、沈河区的购房人群占到总体的56%，临近浑南的东陵区购房者也是主力购房人群的重要组成部分。
3）受访业主家庭月收入
家庭月收入
人数（户）
比例（%）
2500－4000
329
13.7
4000－7500
1507
62.7
7500－12000
519
21.6
12000以上
48
2.0
总计
2404
100
4）受访业主家庭人口数
家庭人口数
人数（户）
比例（%）
2
423
17.6
3
1272
52.9
4
236
9.8
5
471
19.6
总计
2404
100
5）受访业主拥有私家车情况
私家车
人数（户）
比例（%）
有
1736
72.2
无
668
27.8
总计
2404
100
6）受访业主职业构成
职业构成
人数（户）
比例（%）
普通公司职员
423
17.6
公务员
188
7.8
企事业单位中高层领导
188
7.8
外资企业或合资企业白领
236
9.8
IT、电信、通讯行业职工
48
2.0
医生或律师
142
5.9
教师（大学、中学、小学）
94
3.9
私营业主
377
15.7
自由职业者
142
5.9
退休职工
519
21.6
其他
48
2.0
合计
2404
100
7）受访业主从事的行业
家庭人口数
人数（户）
比例（%）
商业贸易行业
755
31.4
机关/事业单位
471
19.6
建筑行业
94
3.9
银行/保险业
48
2.0
医疗卫生行业
142
5.9
教育行业
236
9.8
其他
661
27.5
总计
2404
100
8）受访业主工作区域
工作区域
人数（户）
比例（%）
浑南新区
755
31.4
城东（大东区、东陵区）
236
9.8
城南（沈河区、和平区）
1226
51.0
城北（皇姑区、于洪区）
48
2.0
远郊（各乡镇）
142
5.9
总计
2404
100
9）受访业主购买目的
购买目的
人数（户）
比例（%）
原来有住房，更换居住档次或面积
1923
80.4
为父母购房
94
3.9
为儿女购房
48
2.0
自己结婚购房
236
9.8
在沈阳落户
48
2.0
其他
48
2.0
总计
2404
100
九、营销主题及其演变
项目总体营销主题：
你我的国际生活
针对项目建设之初，完全COPY北欧小镇的建筑风格，打造国际化人居宅邸的初衷，确定项目主题为你我的国际生活。
2003年营销主题东北首家国家健康住宅
针对2002年河畔新城荣获“国家健康住宅”称号，并且恰逢“非典”，河畔新城提出“东北首家国家健康住宅”的年度推广主题，反响强烈。
2004年营销主题名盘自有非凡处
2003年河畔新城荣获“中国名盘”称号，针对荣获的这一殊荣，确定2004年推广主题，市场反应良好。
2005年营销主题成功人士至上领地
针对河畔新城的目标客户群——成功人士，2005年制定的营销主题“成功人士至上领地”。
2006年营销主题今天引领未来
十、项目卖点分析与综合评述：
◎卖点：
卖点构成以“项目品牌”+“项目产品力”组成，以产品为主要卖点，但是更能够吸引消费者购买河畔新城的原因是河畔新城的综合素质，在沈阳房地产市场日趋成熟的今天，单一的卖点已经很难打动理智的消费者，而要通过项目多方面的综合素质才能形成真正的卖点。
·产品（户型）卖点：
四明户型、大面宽短进深、动静分区；建筑直接COPY欧洲元素，外墙砖色彩由北大专家设计；从窗到建筑的门斗都由专家设计，注重稳重与经典。
·园区卖点：
德式风格，放射形的整体布局。
·地段卖点：
浑南区域政府对该地段支持力度比较大，不断有新信息刺激，市中心南移，沈阳未来的CBD；但从浑南区域来看，该区域为南塔延伸区域，不如五里河延伸区域的整体形象高。
·园区配套卖点：
自建学校、幼儿园及超1万㎡大型综合会所。
◎优势：
华新联美自身强大的开发商品牌优势支持，曾开发“河畔花园”。
高端客户认可度相当高。
罕有的百万平大型社区；项目整体宣传推广力度大。
园区、建筑形式等规划合理、极具特色、突显高档；优秀的策划营销团队顶力支持。
项目整体定位明确，沈阳精装房项目的领跑者。
◎劣势：
项目单价在同区域甚至全市内偏高。
目前区域内生活配套较少，购物不便。
产品的挖掘还是不够，缺少产品的灵魂，产品的概念、产品的结构不够创新，应该是逐步升级，但卖点越来越少。
十一、项目亮点
1、德国式（含北欧）建筑、园区风格打造。
2、四明户型的开创式设计。
3、精装房给业主提供便利。
4、营销推广投入、力度大，销售节奏掌控得好。
5、项目、客户群定位高端准确。
6、首创低密度7F带电梯景观洋房。
项目规划图室内实景
电梯洋房实景
唯美品格
一、项目概况
✧楼盘地点：
浑南新区新才街5号
区位特征与价值：
位于沈阳号称“北方浦东”的浑南新区内（二至三环之间），人口密度最低和学术氛围最浓的高新科技产业区内。
虽北临东北育才学校，南接东大软件园，但其周边配套不完善。
通4355路巴士，交通不是十分便利。
✧总占地面积：
11.3万
✧总建筑面积：
19万
✧容积率：
0.82
✧规划总户数：
未定（一期363户、二期312户、三期334户、四期600多户）
✧规划期数：
未定
✧拿地时间：
2003年
✧开盘时间：
03年12月
✧交房时间：
06年6月
✧投资商：
大连亿达房地产有限公司
✧开发商：
沈阳亿达房地产有限公司
二、建筑风格：
（产品风格特点与优劣势）
1、设计公司：
◎规划设计公司：
南方设计院
◎建筑设计公司：
星也加郎（日本）
2、产品风格特点与优劣势：
◎唯美品格以其BLOCK概念和BBS版本形成自己独树一帜的风格。
◎优势特点：
其空间尺度的开阔性、景观环境的完整性、日照采光的优越性、邻里交往的和谐性、居住生活的安全性彰显出完美的规划主张，充盈着自由与思想精神的学院派商业街、极具北方特色的园林景观、起伏优雅变化的天际线、错落有致的坡屋顶造型、虚实相间的墙窗对比流淌着悠扬舒畅而高潮迭起的建筑韵律，构筑成整个园区处处匠心独到、意境层出的完美风景。
多层部分皆为3—4屋坡顶低密度庭园洋房，容积率仅为0.82，与其建筑景观的唯美风格共同营建沈城不可多得的臻品美筑。
三、物业管理品牌与服务质量：
◎物业公司：
亿达房地产公司
◎服务内容：
保卫、保洁、维修服务等；服务质量较好，尤其是保安安全保卫和贴心导向（引领）等职能
◎物业费：
1.5元/㎡
四、建筑形式（物业类型）
1期6栋5F（含少量3-4F）多层洋房，2期4栋5F（含少量3-4F）多层洋房，3期5F（含少量3-4F）多层洋房,4期3栋（其中一栋3联体）12F小高层（07年1月动工、4月预售）。
五、小区配套
1、配套设施
300平左右的园区超市，与东软用一个会所、银行。
唯美有自己的台球室、TABLE TENNIS室、健身房。
书吧（内有英文原版图书及期刊），火锅店、唯美餐厅（东软员工最爱吃，不吃自己食堂）、VIP包房、高尔夫练习场、网球场、社区巴士。
2、社区商业配套与销售情况
整体园区商业配套面积近5000㎡,近30个网点，1F、1-2F；2003年随一期住宅同时出售，6000-7000元/㎡，已售完。
主要经营业态有咖啡吧、超市、干洗店等。
六、户型特征与配比情况
1、户型特征（含装修水平）
◎主力户型在90—128㎡之间，面积适中促进销售。
◎优点：
近20㎡景观客厅、观景露台、进户电梯；CONDO跃层户型有双跃式三层、4.2米挑高客厅；缺点：
户型没有洗衣间，没有开放式阳台。
◎装修水平：
清水。
2、户型配比
一期、二期、三期户型配比相同
户型
面积范围（平方米）
数量和比例
二室二厅
80
10%
三室二厅
93-129
80%
四室二厅
150-180
9%
复式
260
15套
四期高层已公开，未正式推出。
户型
面积范围（平方米）
数量和比例
二室二厅
88
25%
三室二厅
120-129
60%
四室二厅（双跃式）
130-143
15%
七、项目价格走势与销售情况
1、价格定位
一期
起价：
2880元/㎡
均价：
3500/㎡
最高价：
4200元/㎡
二期
起价：
4019元/㎡
均价：
4200/㎡
最高价：
4500元/㎡
三期
起价：
4100元/㎡
均价：
4500/㎡
最高价：
5000元/㎡
四期（价格未定）
2、销售情况
一期二期已售完并入住；不可多得的园区景观，3-4低层洋房深受购房者追捧，使得一期二期销售速度很快，销售周期均不到一年。
三期已售95%。
仅剩20多套。
八、成交客户特征描述
Ø年龄层次：
30—55岁之间
Ø职业构成：
教师、公务员、私营企业主、企业中高层管理人员、白领等多数有文化品位的人群。
Ø客户来源：
和平区、沈河区、铁西区（学生家长占25%）为主，东软员工（20%）外地等成功人士也较多。
Ø购房动机和消费心理：
新婚购房、改善居住环境、园区景观好，园区整体风格优美，部分投资。
Ø项目成交原因分析：
园区景观、合理的户型设计、园区整体风格、价格适中是项目成交的主要原因。
九、营销主题及其演变
一期每一处细节都流淌着艺术美学
二期BLOCK庭院洋房&BBS版本，轻取纯粹、纯净、纯美的雅意生活，相遇纯CAMPUSCOMMUNITY生活
三期风景中再添风景
四期CONDO风景360度VIEW空中洋房
十、项目卖点分析与综合评述：
◎卖点：
项目园区景观、合理的户型设计及低密度规划，教育配套好。
◎优势：
多层部分皆为5F（部分3—4F）屋坡顶低密度庭园洋房；园林景观卓越；临东北育才。
◎劣势：
生活配套不完善，地理位置偏；宣传推广力度不够。
十一、项目亮点
1、项目景观设计、规划均达到较高水准对客户购房起到了至关重要的作用。
2、建筑形式设计独特，以低密度3-4F/4-5F舒适型住宅入市，提高楼盘品质；为后期高层打造、吸引客户提供条件，谋略深远。
3、园区在小型商业、休闲区、景观的打造上特别注重文化和品位，与对面的育才学校相匹配。
实景实景
园区规划图
万科城
一、项目概况
✧楼盘地点：
沈阳市和平区长白西路58号
区位特征与价值：
经南京街南下过工农桥，沿沈苏路，在长白西路口西转、约2千米。
交通不是十分便利、生活配套不完备，但凭万科的品牌会在一定程度上带动区域内的配套发展。
✧总占地面积：
36万
✧
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