电能量管理与监控一体化系统产业化项目青春家园项目申请报告.docx
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电能量管理与监控一体化系统产业化项目青春家园项目申请报告
青春家园二期工程项目
项目申请报告
沧州众泰工程咨询有限责任公司
二0一一年一月
第六章环境和生态影响分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．33
第九章结论．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．45
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
沧州市千万间房地产开发有限公司的经营范围为房地产开发。
公司现设有营销策划部、市场调研部、综合管理部、财务部、工程部、房地产交易部、物业管理部等多个职能部门。
公司一贯重视知识创新和人才发展，培养了一支学历高、能力强、经验丰富的高素质队伍，现有员工25人，大中专学历以上占95%，其中有中、高级职称者19人，技术力量雄厚。
自公司成立以来，始终倡导现代化家居观念、传播现代居住文明、创新时代生活空间的指导思想，秉承“质量为生命，客户为上帝，服务为发展”的经营理念。
使公司在激烈的房地产开发市场竞争中不断得到发展、壮大和完善。
公司成功总结了一套适合自身发展、适合本地区特点的成功经验，从而成为沧州市颇具竞争力的房地产开发企业。
雄厚的经济实力，具有极强凝聚力、开拓性、前瞻性的领导集体，高素质的技术骨干队伍，使公司完美的完成了太阳八九点等房地产开发项目，受到了业界的好评。
公司始终把创新视为企业发展的源动力。
唯有不断创新，企业才会拥有旺盛的活力。
创新是“朝气”的具体表现，更是“可靠”的智慧源泉。
创新是企业长盛不衰的灵魂，是引领时代，启迪未来的远见卓识，是前进永无止境的绵绵动力。
真正的领先集体从不满足于过去，企业每时每刻都在推陈出新，不懈追求理想。
创新已经深深融入千万间房地产人的灵魂之中，使公司在复杂多变的市场环境里处于不败之地。
企业以变应变，不断优化组织机构，适应形势的发展。
员工思维大胆活跃，每时每刻都在追求理想。
其产品将传统和现代文明的最新精华运用于本土产品，打造始终领先的房地产典范。
预知客户未来的服务需求，产品价值由此延伸。
沧州市千万间房地产开发有限公司是富有朝气、勇于创新、高效务实的集体！
是为理想而坚持的团队！
力求每一件作品都能成为传承当代文明的经典。
1.2项目建设背景
随着经济的飞速发展，人们的生活水平得到了很大的改善，人们对物质生活和精神生活的要求不断提高，对房子的需求不再停留在住的下、住的开的水平上，而是要求更宽敞，更舒适、健康、环保、以及完善的物业管理。
原来旧的住房格局已经不适应人们的心理需求，弃旧换新是许多人的梦想。
一些百姓手中存有部分现金，在负利率时代人们一直在寻求保值渠道，股市债市低迷、众多投资者为手中闲余资金急寻一个非常合适的出口，在房地产不断升值的情况下，房地产对这些人产生了极大的诱惑力，虽然面临着宏观调控带来的不小压力，全国房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制，但由于人们对住房及商业楼的需求量依然很大，再加上土地的供应吃紧，直接影响房地产价格的预期，因此沧州市房地产价格保持了稳中缓升的走势。
改善需求、新增需求、投资需求并列为住宅及综合办公楼三大需求。
因富裕农民进城居住及经商需求有所增加，而且市民换房和购置第二套住宅、投资商业用房将成为房地产市场越来越重要的需求来源。
由此可见，市场需求估计会有强劲的后劲。
虽然政策上还有些不确定性，例如国家可能出台一些限制消费的措施，但为了避免市场的大起大落，估计力度不会太大。
主要是中国的房地产欠账实在太多了。
整个计划经济时代，基本上没有多少好房子。
从1998年开始房改，到现在才十几年时间，也不可能完全满足需求。
现在很多城市，尤其是二、三线城市的房地产很火，需求很强烈。
加息无论对购房人还是开发商影响都不大，不会对房地产需求造成太大的影响。
以后估计还得继续加息，但幅度也不可能太大，对房地产影响始终不是非常大。
1.3项目拟建地点
拟建项目位于沧州市黄河东路与交通大街交口处。
周围基础设施齐全，交通便利，环境整洁，拟建设用地地势平坦。
1.4主要建设内容和规模
本项目占地面积15亩，占地面积为10000平方米，总建筑面积24318.5平方米。
总投资5600万元，全部由企业自筹。
综合办公楼建筑面积19254.4平方米（其中主楼为16层，建筑面积为12839.2平方米；配楼为4层，建筑面积为6415.2平方米）；2#住宅楼为多层，共4个单元，建筑面积为5064.1平方米（4个户型：
分别为68.91平方米和66.80平方米合计51户，119.85平方米的6户，120.33平方米的6户）。
本项目主要经济指标如下：
项目名称
数量
总占地面积（平方米）
10000
建筑占地面积（平方米）
1338.72
总建筑面积（平方米）
24318.5
其中
综合办公楼（平方米）
19254.4
住宅面积（平方米）
5064.1
户型分类
68.91平方米和66.80平方米合计51户，119.85平方米6户，120.33平方米6户。
建筑层数
综合楼16层，配楼4层；多层住宅
住宅总户数
63
住宅总人数
189（平均每户按3人计算）
容积率
2.4
建筑密度
14.3%
绿化率
33%
1.5项目实施进度
项目审批后，开始项目的正式筹建工作，建设期为12个月。
计划开工日期2011年3月15日，竣工日期为2012年3月15日。
1.6项目产品:
住宅和综合商务办公楼
1.7工程技术总体方案的确定
在建筑布局上，结合本身特质，并且考虑到居住建筑的朝向要求，建筑平行排列。
建筑布置疏密有致，高低错落，紧凑而有韵致。
公共建筑与小区配套设施结合景观节点合理，分布于住宅和综合楼的低层。
楼宇、草树、花木，彼此映衬对比，相得益彰。
整个建筑合理有致，典雅清新，比例得当，层次分明。
建筑平面经济合理，通过有组织的自然气流进行总体布局，以形成舒适有效的外部环境；而住宅所有房间力求达到最好朝向，充分利用自然通风、采光条件。
本项目在房型设计中按实际需要采用了多种大小不同的房型，来适应不同用户的需求。
并以70平方以下的房型为主导，体现了我们为解决低收入职工的住房需要而建设经济适用房的目标。
各种房型的设计地块在住宅单体设计方面注重户型朝向和方位的设计合理性，充分利用本地块周边的景观环境，使住宅楼都有畅通无阻的视野景观，同时营造小区良好的景观条件。
综合办公楼是本项目的核心组成部分。
主要包括低层商业、写字楼、电子信息与商务中心、会议中心、商会集聚中心、行政管理服务中心，以及涵盖第三方物流、研发、创意、贸易、人力资源服务、培训、管理咨询、金融、通讯等各类服务的综合性商贸服务中心。
建筑单体设计：
住宅套内设计以起居室为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、盥厕分离、室内布置紧凑，设计尽可能控制开向起居室的门洞数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度。
另处，单体设计始终遵循适应现代生活方式要求，且结合角窗设计，视觉上扩大了室内空间，丰富了窗景观。
主卧室朝南，厨房设计考虑系统橱柜与冰箱机位。
住宅每个空间均考虑空调位，空调机室外机或结合阳台，或结合遮阳板，在立面上都经过仔细推敲，力求外立面清爽美观。
根据《沧州市城总体规划》（2002-2020）、《沧州市城土地利用总体规划》，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益、环境效益、经济效益相互协调的原则进行设计。
1、国务院关于加强节能工作的决定（国发〔2006〕28号）
2、《中华人民共和国节约能源法》2007年10月28日修订
3、沧州市人民政府关于印发《沧州市固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》的通知（沧政发[2010]4号）；
4、《中国节能技术政策大纲》（2006年）
5、《河北省民用建筑节能条例》
6、《公共建筑节能设计标准》DB13（J）81-2009
7、《屋面节能建筑构造》06J204
8、《民用建筑设计通则》GB50352—2005
9、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144—2004
10、《建筑照明设计标准》GB50034-2004
11、《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001
12、《关于完善节能分析篇相关内容的通知》（石发环资〔2008〕226号
1.8建筑设计方案
建筑的户型设计完全符合人体工程学及环境心理学尺度,所有户型都能达到南北通透、对流通风，小进深，符合采光系数和对健康住宅设计的要求。
南向三面采光外飘窗，满足日照需要，实用厨房，面宽3米，完全可以做到餐厨一体化，与厨房连接的生活阳台配有上下水，可作为独立洗衣间，隔离干湿，方便使用，功能完备，动静分明。
根据1999年11月10日河北省人民政府、省军区〔1999〕第20号令《河北省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》，本工程防空为六级防空工程，住宅楼建有地下室。
小区道路及场地设计必须符合残疾人无障碍通行要求，交通组织应避免扰民。
小区管网应合理规划，统一布置，统一施工，地下铺设，并积极采用共沟技术。
建筑小区的硬质景观设计应突出观赏性和趣味性，体量和尺寸适宜，少而精，标志设计应简洁醒目，照明设计应营造安静优雅的生活气氛。
综合办公楼是本项目的核心组成部分。
主要包括低层商业、写字楼、电子信息与商务中心、会议中心、商会集聚中心、行政管理服务中心，以及涵盖第三方物流、研发、创意、贸易、人力资源服务、培训、管理咨询、金融、通讯等各类服务的综合性商贸服务中心。
其应当作为地标性建设进行设计施工。
预制混凝土异型步砖道，用于人行道和居民活动场地铺装有较好的透气性和透水性能，便于行走，同时可使铺装场地土壤的水气状况满足植物根系生长的需要，减少地表径流。
1.9结构设计
设计依据
1、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
2、《建筑抗震设计规范》GB50011—2001
3、《建筑结构荷载设计规范》GB50010—2002
4、《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
5、《中国地震动参数区划图》GB18306—2001
根据《民用建筑设计通则》，项目建筑为二类建筑，拟采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构。
外维护墙体采用混凝土空心砌块填充，内墙采用加气混凝土空心砌块填充，现浇楼板，做墙体外保温。
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306－2001），沧州地震动峰值加速度为0.10g（Ⅶ度），抗震设防类别为乙类，建筑结构的安全等级二级；项目设计住宅使用年限70年，综合商务楼使用40年；配套建筑设计使用年限40年，耐火等级为二级。
基础形式将根据地质勘察报告，并进行技术经济比较后确定。
1.10供热
《采暖通风与空气调节设计规范》提供的相关的气象资料。
气象资料：
采暖室外计算温度-9℃
冬季通风室外计算温度-4℃
夏季空气调节室外计算干球温度34.8℃
夏季空气调节室外计算湿球温度26.8℃
冬季空气调节室外计算相对温度55%
夏季空气调节室外计算日平均温度29.6℃
夏季通风室外计算相对温度62%
冬季室外风速3.2m/s
夏季室外风速2.1m/s
冬季大气压力1024.7hpa
夏季大气压力1002.6hpa
供热管道的线路布置与总图规划统筹考虑，力求简捷。
管道敷设方式采用地沟敷设，以保证小区的美观，小区采暖方式，采用集中供暖。
综合办公楼采用地源热泵，取暖用水经循环后回注地下，不外排。
1.11配电系统
自沧州市电网接入二路10Kv高压电源由小区高压开闭所分别引至各高低压变配电所，高压开闭所采用放射式向各高低压变配电所供电。
由变配电所向小区提供低压电源。
低压配电采用“放射式—树干式”供电，分户计量。
电压等级：
高压为10KV、低压为380V/220V；高压进线穿钢管埋地引入。
为使变电房靠近负荷中心，在地下设置变配电房，均采用聚脂干式S10型变压器，并保证整个项目的用电需求。
1.12通讯
本工程需要的电话由沧州电话经营企业引入，信息光缆埋地引至电话信息机房，再由电话机房引电话电缆及信息光缆至住宅弱电管井。
电话干线为大对数铜缆，支线为四芯电话线。
信息干线为光缆，支线为五类线。
每一住户设有两对电话直线和一路网络线。
除电话、有线电视等网络外,拟考虑进行家庭电脑信息网络的建设,为住户在信息高速公路的驰骋提供条件,实现足不出户而知天下事。
1.13防雷与接地
本项目防雷级别为二类，在屋面沿墙、屋脊明敷￠10镀锌圆钢作为接闪器。
利用建筑物构造柱内二根主筋作为接地引下线；利用基础内钢筋作为接地极，并焊接成可靠的电气通路，接地电阻不大于1欧姆。
小区内每个单体电源入户处设总等电位联结。
在每个卫生间、设备房均设局部等电位联结，接地与防雷共用，接地方式为“TN-S”系统。
1.14消防
项目高层楼设置消防电梯，防烟楼梯间及前室，有条件时均利用可开启外窗自然排烟，不能利用自然排烟的楼梯间及前室利用风井加压送风至防烟楼梯间内，通过余压阀排入前室，维持前室的正压在25～30Pa。
项目内外车行道与消防车道合用，区内主道路设计为双车道，最窄处为6米，次道路为4米宽，平常供人、普通车出入，紧急情况下消防车可通行，通行路线顺畅，道路均能形成回路，没有死角和尽端道路。
1.15投资规模和资金筹措方案
1.15.1投资规模
本项目总投资5600万元，全部自筹。
（详见总投资估算表）。
1.15.2投资估算依据
1.估算参考河北省2008年《概算定额》、《取费标准》及有关规定。
2.近期的沧州市工程造价信息。
3.类似工程造价指标。
4.市场询价及价格分析。
1.15.3投资估算内容
1.建安工程包括住宅建筑及公共建建筑土建工程及室外配套工程。
2.建设工程其它费包括：
土地费用、前期咨询、环评费、勘察费、设计费、审图费、工程招投标费、工程监理费、工程质量监督费、墙改基金等。
3.预备费：
基本预备费，涨价预备费。
1.15.4费用估算
本项目总占地面积15亩，总建筑面积：
24318.5平方米，总投资5600万元，其中工程费4294.02万元；土地取得费504万元；工程前期费用为576.4万元，基本预备费225.58元，详见下表：
总投资估算表
单位：
万元
项目名称
数量（平方米）
基价
费用（万元）
一、工程费用
1主体工程
3744.02
1.1住宅
5064.1㎡
1500元/㎡
759.62
1.2综合办公楼
19254.4
1550元/㎡
2984.4
2、室外工程
410
2.1室外土建工程
90
2.2室外给、排水工程
120
2.3室外电气工程
200
3、道路硬化
80
4、绿化工程
60
工程费用小计
4294.02
土地费用
面积（亩）
单位价格（万元）
504
土地费用
15
33.6
504
小计
504
其他费用
计算标准
费用（万元）
建设单位管理费
工程总概算
55
工程监理费
工程费用+联合试运转费
88.1
工程地质勘察费
建筑物占地面积
18
可行性研究费
估算投资额
3
工程设计费
工程费用+联合试运转费
85
施工图编制费
工程设计费×10%
8.5
施工图审查费
工程设计费×8%
6.8
环境影响评价费
估算投资额
4
临时设施费
60
工程保险费
工程费用×1%
3.5
招标代理服务费
工程招标
4.5
市政配套设施费
180
墙体材料基金
60
小计
576.4
（一）+
（二）+（三）+（四）
合计
5374.42
预备费
基本预备费
225.58
涨价预备费
0.00
小计
225.58
建设期贷款利息
建设投资合计
合计
5600
1.15.5资金筹措方案
本项目总投资5600万元，全部由企业自筹。
1.16组织机构与人力资源配置
为保证项目的顺利实施，公司调集企划部、工程部、财务部、销售部、物业管理部得力人员，全力营造团结、向上、富有活力、和谐一致的运营机制，组织机构设置如下：
物业管理部
该项目将在不同时期，派遣相关人员介入项目的建设，预计将有20人参与项目的筹划及建设工作。
1.17招投标
1.17.1依据
1、《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日）（第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）。
第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
3、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（2000年5月1日）（国家计委令第3号）。
4、《工程建设项目施工招标投标办法》（2002年3月8日）（国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局第30号）。
5、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（2003年6月12日）（国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局、广电总局第2号）。
6、[河北省实施《中华人民共和国招标投标法》办法]（2001年9月27日）（河北省第九届人大常委会第二十三次会议通过）。
1.17.2招标投标形式：
工程采取公开招标投标方式。
1.17.3招标投标内容：
工程勘察设计、工程施工和工程监理招标。
本项目勘察、设计、施工、监理、均采用公开招标方式，全部委托有资质的招标代理机构实施；重要材料采购采用邀请招标方式，自行招标。
招投标范围为2#住宅楼一栋和综合办公楼一栋（配楼），标段待定。
见招标不招标申请表：
河北省建设项目招标方案和不招标申请表
项目名称
沧州市千万间房地产开发有限公司
青春家园二期工程项目
项目建设单位
沧州市千万间房地产开发有限公司
项目单位负责人及电话
项目联系人及电话
建设内容
计划建设住宅楼1栋，综合商务办公楼一栋。
项目建设地点和时限
地点：
沧州市黄河东路与交通大街交口处。
建设期为24个月
总投资额
5600万元
资金来源及构成
全部企业自筹
合同估算额（万元）
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用
招标方式
全部
招标
部分
招标
委托
招标
自行
招标
公开
招标
邀请
招标
勘察
103.00
√
√
√
设计
√
√
√
建筑工程
4294.02
√
√
√
安装工程
√
√
√
监理
88.10
√
√
√
重要材料
拟选择的招标公告
发布媒介
河北省招标投标综合网、河北日报。
情况说明：
项目建设单位（盖章）
年月日
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
国家制定的“国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中明确提出，发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。
完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。
规范物业管理行为，提高市场化程度。
对房地产市场存在的一系列问题,《建议》指出：
要加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。
这一系列要求,都指向未来要确保房地产市场健康发展。
未来几年，将继续重点规范房地产市场秩序,打击捂盘惜售、囤地、哄抬房价、虚假宣传等过去长期得不到根除的问题；要建立一个公开公平的交易市场信息平台，确保商品房市场有效畅通供应；通过增加释放开发商手中的存量土地、囤积的房源，加大住房供应总量，缓解供需矛盾，以实现房地产业平稳健康发展的目标。
总之，2011年房地产业的发展重点和趋势：
将以住房保障为核心，加大力度规范市场，同时，继续加强宏观调控，确保房地产业的平稳健康发展。
沧州市制定的国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中也明确提出，繁荣房地产市场，坚持开发与改造相结合，加速推进“三年大变样”工程建设。
由此可见，本项目符合国家的发展规划和区域发展规划。
沧州市服务业发展“十二五”规划中，也明确指出居住服务要以深化改革、扩大需求、改善供给、搞活流通、增加信贷为重点，加快产业化发展步伐，房地产业增加值年均增长15%左右。
加强一级市场调控，大力发展以普通住宅和经济适用房为主的城镇住宅供应体系，不断优化结构，增加供给。
进一步激活二级市场。
完善各级房屋交易市场功能，实现住宅买卖、交换、抵押、评估一条龙服务。
发展住房消贷和住房保险，完善个人住房融资机制。
规范和加强物业管理，大力推进房地产开发和物业管理的行业经营。
2.2产业政策分析。
发展普通住宅是建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体系的重要组成部分，也是当前培育住房市场、启动住房消费的重要举措。
展望未来10年，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。
然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。
首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。
可以预期的是，2011及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势：
第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。
如果相关调控政策及时有力，化解当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年内有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。
第二，保障性住房将得到加强。
从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
第三，中国房地产在10年内经历较快的发展过程。
这是由于未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
第四，目前的房地产价格基本达到高位顶点，2009年、2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。
另外，国家发展改革委第40号令公布的产业政策目录中，对别墅类房地产开发项目予以限制，对普通的住宅开发项目没有限制。
由此可见，本项目的建设是符合国家产业政策的，是国家提倡的。
2.3行业政策分析
2.3.1行业准入分析
本项目由沧州市千万家房地产开发有限公司任承担，公司技术力量雄厚，人员素质较高，具有开发实力。
因此说本项目具备了房地产开发行业准入标准。
2.3.2政府房地产开发政策
本项目根据沧州市城镇面貌三年大变样实施办法，为了盘活城区土地存量资源，优化城镇空间布局，落实完善城镇规划，改善居（村）民生活环境，提升城镇品位，改善城镇形象，现拟对项目所
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