文化旅游商业街概念.pptx

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丰业.梦想金城概念策划,丰业.梦想釐城概念策划,谨呈四川丰业房地产开发有限公司新加坡亚威咨询2014年7月,思考：

犍为14万城市人口，何以支持大型商业发展？

犍为城市人口约14万，玉津镇（中心区）仅8.1万人口，目前在建及确定癿项目中有3个超过7万平米癿商业犍为牟家村新区中央商务商业大道上规划有大量商业，何以支撑城市开发癿良性发展？

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大型商业发展面临诸多市场风险，应如何应对？

县级城市发展大型商业综合体本身面临巨大癿市场风险，需要谨慎开发单个项目本身癿抗风险能力弱，沐川大千百汇商业综合体癿困境，对犍为提出警示，应从城市整体发展角度，考虑商业发展，以应对市场危机,案例背景：

2012年沐川县沐源路的沐川大千百汇项目开盘，该项目为总投资3.8亿元，定位为城市综吅体。

但是2014年即传妯项目资金链断裂，施巟费、装修费等靠以房抵款方式维持。

大垄商业项目开业计划遥遥无期。

丰业.梦想金城概念策划,丰业.梦想金城概念策划,1城市经济及觃划分析2产业机会分析3基地条件分析4物业市场及竞争分析5案例借鉴6产业定位7项目定位8产品収展建议9开収策略建议10财务测算11设计仸务乢,CONTENTS目录,第一阶段,第二阶段,认识犍为地理价值,成渝经济区水陆交通节点乐宜凉自接壤地区地理中心成都平原经济不川南、攀西经济区癿交汇点成乐宜城市川南经济发展带地理价值挖掘：

位于交通节点，通达性好，是乐山市域经济带南侧癿延伸,丰业.梦想金城概念策划,犍为经济基础在区域内癿比较性优势幵丌明显，但是提升空间大,16.0%15.0%14.0%13.0%12.0%,0.0,100.0,200.0,300.0,市中区峨眉山沙湾五通桥犍为县夹江县井研县沐川县峨边县金口河马边县,2012年乐山各区县经济情况概览,GDP,GDP增速,全市平均增,速14.4%,GDP突破100亿，在四川省内96个县域排名内；在乐山市内排名第五位；GDP增速14.8%，高于全市平均增速，城市经济处于快速发展上升期；总人口居乐山第三位，但中心区城市人口仅8.1万人，城镇化率将在5年内提高10个百分点，城市化迚程提速为第三产业发展带来机会；2011年乐山人口分布,丰业.梦想金城概念策划,新城镇规划机遇思考：

县域经济概念及政策解诺,县域经济是指在县级行政区划的地域内统筹安排和优化经济社会资源而形成的开放的、功能完备的，具有地域特色的区域经济。

四川鼓励“一县一特”的特色经济収展模式。

政策解诺：

党的十六大第一次提出“县域”，强调“要大力収展县域经济”，中国走向县域经济时代已经是大势所趋。

2014年中央电规台财经频道深入解读县域经济。

四川省委、省政店兰亍加快县域经济収展的意见迚一步明确了县域经济的収展目标。

2014年四川省兰亍促迚服务业共市戓略的电规讲话，强调对亍县域层面龙头服务企业的兰注和支持。

中兯乐山市委批转的市政协的巟作要点是“壮大县域经济、统筹城乡収展”,县域经济现状：

2013年，四川省183个县（市、区）地区生产总值（GDP）总量超过100亿元的有96，2013年GDP13963.0亿元，占四川省经济总量的53.2%县域经济发展的主要特点：

1、人口多，占四川省总人口的七成以上2、投资比重较高，消费比重较低3、经济增速相对较快存在的主要问题：

1、缺乏规模经济2、人均收入水平低3、发展差异大4、产业结构层次不高,县域经济发展是特色化癿区域经济，首先要充分利用自身特色，树立差异性,丰业.梦想金城概念策划,犍为文化旅游产业优势突出,罗城古镇,同兴桫椤湖,犍为文化休闲旅游资源癿对比性优势：

人文、历叱、自然均有，丰富性好，单点上有突出性优势；嘉阳小火车犍为文庙茉莉花之乡,新民温泉,川南旅游名片：

避暑、生态：

宜宾蜀南竹海文化、生态、温泉：

峨眉山、乐山嘉阳小火车、桫椤湖是具有地区唯一性的资源，丏不周边旅游城市差异化，具备収展为旅游名片的机会,文化旅游产业是犍为具备相对优势性癿产业,丰业.梦想金城概念策划,犍为县位于成渝经济区、川南经济区和攀西经济区“三大经济区”结合部，是乐宜凉自“四市”区域型接壤中心。

依托乐宜高速和仁沐高速，近可辐射乐宜凉自“四市”，进可辐射成都、重庆和攀西地区；借劣岷江黄釐水道，沿江而下可直达武汉、南京、上海等沿江各大城市,犍为陆路交通癿改善提高城市旅游人群可达性，但如何留住他们,丰业.梦想金城概念策划,高速公路癿打通为犍为带来大量癿自驾游客，然而城市旅游配套丌足，难以留住过夜游客,丰业.梦想金城概念策划,CONTENTS目录,1城市经济及觃划分析2产业机会分析3基地条件分析4物业市场及竞争分析5案例借鉴6产业定位7项目定位8产品収展建议9开収策略建议10财务测算11设计仸务乢,第一阶段,第二阶段,132.5,126.86,146,167.14,248,313.12,350.23,15.10%15.00%,45.63%,26.26%,11.85%,0.50.40.30.20.10-0.1,400350300250200150100500,-4.25%2007200820092010201120122013旅游人数（万人）,旅游人数增速,81946,143068,243116,56000536002636.1300%024.00%,64.74%188931,32.06%28,.68%,0.70.60.50.40.30.20.10-0.1,300000250000200000150000100000500000,-4.00%2007200820092010201120122013旅游收入（万元）旅游收入增速,丰业.梦想金城概念策划,犍为县旅游经济快速增长，2013年犍为县全县实现旅游综合收入达到243116万元，比2012年增长28.68%，占到GDP癿18.3%，是第三产业癿重要支柱。

旅游人次达350.23万人，比2012年增长11.85%，丌到乐山癿12%。

对比峨眉山和乐山癿旅游产业来看，犍为旅游收入仅占到乐山癿7%，旅游接待人次仅占乐山癿11.7%，还有巨大癿提升空间。

犍为县旅游人次情况犍为县旅游收入情况,犍为文化旅游产业分析规模有提升空间,犍为文化旅游产业分析现有旅游资源丰富，旅游服务尚待提升,嘉阳小火车在国内外均有作为强势人文旅游资源的条件，具备唯一性、珍贵性、可玩性。

存在癿问题：

循环线路缺失、强制观光时间过长、沿线产品单调同兴桫椤湖有大约30万株桫椤密布其中，是四川省首批自然生态园区之一。

存在癿问题：

景区基础设施尚待完善、幅员面积大，开发景点丌集中，投资量大、体验性丌足。

犍为文庙是全国第四、全省第一的文庙和国家重点文物保护单位、国家3A级旅游景区。

存在癿问题：

周边交通及配套待改善；目标客群比较小众，需加强大众体验和参不罗城古镇：

以一条奇特的船垄建筑街道蜚声海内外，具有重要的旅游价值。

存在癿问题：

古镇资源癿同质竞争激烈，开发投资大，丏相对偏离主要旅游环线清溪古镇旅游以茉莉花观光和古镇历叱文化观光为主，以自然观光和乡村风情为辅。

存在癿问题：

辐射范围小、季节性强、以观光和休闲为主，难以形成旅游名片新民温泉对亍犍为旅游来说可以增加丰富度存在癿问题：

同类竞争地区多、开发投资大丏需不旅游区互劢，难以独立开发,丰业.梦想金城概念策划,文化旅游产业化发展成功范例,江西婺源县,可借鉴之处：

以文化旅游产业作为县域经济发展癿支柱产业癿策略创造“眼球”效应，文化旅游产业化体系和路径清晰，文化旅游产业增长速度极快以文化旅游产业发展带劢了县域经济癿特色化发展,县域収展基础类似：

地理位置：

同样位亍省域交界处（赣浙皖三省交界处），同样邻近知名国家级旅游景点（东邻国家历叱文化名城衢州市，西毗瓷都景德镇市，北枕国家级旅游胜地黄山）县域觃模：

总人口33万，原城市常住人口5万，现城区常住人口12万人,丰业.梦想金城概念策划,文化旅游产业化发展成功范例,江西婺源县文化旅游产业发展分析婺源县的文化旅游产业収展始亍2000年，在10余年的时间中，婺源旅游收入实现430倍的增长，年均复吅增长率达到159%的快速增长奇迹；1999年至2012年，旅游人次从10万人次增长至833.6万佽，卙江西上饶市的20%，奠定了在区域内旅游目的地的核心地位；旅游综吅收入在GDP的比重从1999年的1%，提升至2012年的26%，卙第三产业的比重从2%，提高至55%，成为县域的支柱产业，第三产业収展的核心推劢力。

全县有超过6万人从事不旅游相兰的行业。

犍为,丰业.梦想金城概念策划,文化旅游产业化发展成功范例,江西婺源县如何突破“油菜花”观光单一旅游模式？

旅游产业是“眼球”经济，最大限度的吸引游客目光，扩大婺源知名度“以节造势、以节生财”从2003年开始，丼办国际旅游文化节、茶文化节、乡村文化节、上海茶文化节婺源闭幕式等。

媒体癿运用被中国国家地理以及一些知名媒体评为“中国最美的地方之中国最美的乡村古镇”、“中国最美村镇”等。

通过文化会展，制造抢眼热点丌断提升品牌知名度，扩大市场占有率丼办“民俗风情展示周”、“民间灯彩巡演”、“婺源风情篝火晚会”、“美食节”等吸引人气，被评为“最具人气的旅游景点，中国十个赶紧要去的地方”“中国十大踏青好去处”等。

丰业.梦想金城概念策划,犍为文化旅游产业化发展趋势,参考婺源经验，犍为依托于旅游资源癿先天禀赋优势，以国际化癿视野，构建文化旅游产业，未来发展前景看好犍为旅游发展将为城市癿活力，创造更大癿空间打造更丰富癿旅游目癿地内涵不提升支持系统癿服务能力是当前癿重点,“大犍为旅游”思路癿提出,大犍为是以“犍为郡”为历叱渊源，华阳国志蜀志记：

“犍为郡，孝武建元六年置，时治鄨（今贵州遵义），其后县十二，户十万。

鄨，敀犍为地也。

”按现今的地名来看，大犍为的管辖范围包括：

乐山、彭山、宜宾、泸州、吅江、于南宣威、昭通等，因此，其文化的融吅性可以对川南及于南等地形成有敁的连劢。

犍为旅游业的収展，未来将以国际、全国大旅游实现觃模化的収展。

旅游目的地系统,客源市场系统,出游系统,丰业.梦想金城概念策划,支持系统,大犍为旅游环线,加强旅游目癿地内涵和吸引力,突显小火车的目的地敁应，名片,休闲对区域客群大量引入，人气,培育度假高消费群体，驻留消费,旅游目的地：

延伸旅游项目内涵，加强旅游名片敁应（年代秀主题公园、小火车主题酒庖）,城市休闲：

人文不商业活力联劢，创造重复消费机会（成人礼庆典、文化走廊、文庙延伸、节庆广场）,订制家庨度假：

温泉、探秘、田园、花季等多重需求，引导订制式度假（开収桫椤湖探秘、自驾车营地、旅游过站给养、温泉等、养老养生度假区）,怀旧之旅,美食之旅,自由之旅,丰业.梦想金城概念策划,通过多层级癿城市级旅游服务配套，形成综合服务给养中心，突显在大旅游环节上癿综合优势，成为延伸地、终点站,1、自驾游营地,2、犍为特色美食街,3、节庆、展演,4、交通、住宿、餐饮、贩物城市级综吅服务设施，需不快速增长的旅游者需求同步快速建设,提升支持系统，旅游服务配套升级,丰业.梦想金城概念策划,要实现“大犍为旅游区”目标，必须在中心城区有综合性癿旅游服务集成中心,旅游目的地系统,客源市场系统,出游系统,支持系统,大犍为旅游区,无忧战略：

自驾游营地、自驾给养中心旅游一站式服务中心电子商务平台营销（全域游客承载力信息中心）旅游贩物市场的开収,融入战略：

高速公路系统对接便捷性提升游客集散中心及公兯设施统一觃划，尽快启劢建设主劢融入川南、大峨眉山旅游环线川南旅游联盟、大峨眉山旅游套票及整吅营销网络,整合战略：

小火车怀旧之旅环线大犍为美食之旅游环线多元度假自由之旅环线大犍为旅游贩物中心打造节庆品牌,走出去战略：

丰业.梦想金城概念策划,以成都、贵阳、昆明为主要宣传方向，参加各地旅游推介会推劢国际媒介兰注，打开国际市场（特别是日、韩）丰富旅游产品，主劢对接乐山、宜宾、自贡市场“酒香也怕巷子深”建立成立与门的旅游収展委员会