江苏淮安某商业地产项目前期策划.docx

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江苏淮安某商业地产项目前期策划

****广场项目前期策划

第一部分工程概况

序号

项 目

内            容

1.  

工程名称

淮安城市**广场

2.  

建设单位

**（淮安）房地产开发有限公司

3.  

设计单位

江苏省**设计研究院淮安分院

**设计研究院

4.  

工程地点

淮安市**路**

5.  

建筑面积

54300m2

6.  

层数

地下两层，地面以上北楼19层，南楼17层

7.  

建筑高度

63.15米

8.  

层高

（米）

地下室

首层

二层

三层

4~19层

4.2/3.9

4.8

4.5

4.5

3.0

9.  

基础形式

桩基

10.       

结构形式

框剪结构

11.       

抗震等级

主楼二级，裙房三级

12.       

开/竣工日期

2005.3.1~206.4.15

13.       

建设工期

按合同要求要求410天

第二部分项目机构设置及管理人员配备策划

本工程全面推行项目法施工，项目经理部是由一批具有现代管理知识一施工过类似工程的施工技术、经营人员组成的一支具有多专业、全面管理能力的领导班子，由项目经理**全面负责工程的生产经营工作，开展本工程的质量、进度、文明施工、安全生产等工作，根据公司的有关的管理制度，本项目的管理组织机构人员由以下岗位组成：

岗位

姓 名

备注

岗位

姓 名

备注

项目经理

**

安装负责

**

技术负责

**

医 生

**

兼办公室

预算员

**

资料员

**

兼试验

定额员

**

放线员

**

安全员

**

仓库

**

质量员

**

装修

收料员

**

泥工工长

**

材料员

**

泥工工长

**

泥工工长

**

第三部分合同风险策划

具体有分公司经营科落实

风   险

处   罚

措   施

1、工程质量必须达到市优

从工程款总扣除10.0万元

确定质量目标，合理的选择和组织管理及施工人员，

2、工期拖延

10000元/天

编制总、月、周施工进度计划，确保人员、材料、料具、机械等资源，合理安排生产

3、部分分项工程业主指定分包我方效益低

与业主协商收取配合费

4、业主资金不到位

根据合同索赔、停工并办理经济和工期签证

5、其它原因造成停工的

办理经济、工期签证

6、索赔项未在合同体现

 发生索赔项时及时按通用条款办理有关的经济和工期索赔

第四部分施工现场平面图布置

   ****广场位于市中心，场地狭窄，施工现场布置必须紧凑有条理，才能搞好安全生产、文明施工，按基础阶段、主体阶段、装修阶段进行平面布置。

工人宿舍拟在场地外布置，由业主提供；现场设置厕所、办公室、管理人员宿舍、食堂、仓库等临时设施，合理的布置水、电线路，预先将塔吊及施工电梯等垂直运输机械定位；同时考虑安全通道、回形施工道路，进行整个施工现场的合理布置。

施工现场平面布置图详附图。

第五部分主要施工方法

5.1基础施工：

按图纸设计的后浇带划分为六个施工段。

5.1.1土方开挖：

采用两台反铲挖土机同时进行挖土，土方工程由业主直接分包，并负责有关部门的协调，我方负责轴线、标高的控制。

   5.1.2基坑支护：

采用锚杆支护，支护深度在5.0米~8.0米，属于深基坑支护，由江苏岩土基础工程有限公司设计和施工，由业主组织有关的专家进行支护设计方案的论证；本工程的基坑支护由业主直接分包。

   5.1.3砼工程：

采用泵送砼，HBT-80型泵送至浇筑地；

5.1.4钢筋工程：

所有进场的原材料需复试合格后方可进行加工半成品；钢筋直径d≥22mm时，采用直螺纹连接，d<22mm的时，采用搭接绑扎连接，闪光对焊辅助连接，其中14

5.1.5模板工程：

基础承台采用砖胎模模板体系，地下室内外墙体采用小钢模模板体系，独立柱采用大钢模体系，地下室平台及梁采用覆膜竹胶板体系。

5.1.6防水工程：

地下室防水采用水泥基内防水材料，在地下室结构施工完毕后，用磨光机将墙面、底板突出的磨平，凹进的部位用1：

2.5防水砂浆不平，再进行涂抹防水施工，施工前编制防水施工方案，重点解决细部做法。

   5.1.7回填土：

本工程室外回填土拟采用机械回填，回填土分项工程由业主直接分包。

5.2主体结构

按图纸设计的后浇带南北楼分为4个施工流水施工段组织施工。

   5.2.1混凝土工程：

采用泵送砼，由HBT-80型泵送至楼层浇筑振捣，墙柱砼塌落度控制在180~200mm，平台梁砼塌落度控制在160~180mm，初凝时间控制在4.0h~4.5h,终凝时间控制在10h左右。

混凝土浇水养护保持湿润状态不少于14天。

5.2.2钢筋工程：

所有进场的原材料需复试合格后方可进行加工半成品；钢筋直径d≥22mm时，采用直螺纹连接，d<22mm的时，采用搭接绑扎连接，闪光对焊辅助连接，其中14

5.2.3模板工程：

墙柱采用大钢模板体系，平台梁板采用覆膜竹胶板体系，模板重点控制梁柱节点、模板拼缝、接茬等部位的质量。

5.2.4墙体砌筑工程：

主体施工时准确预插墙体构造柱钢筋，门窗过梁钢筋及墙拉筋按设计图纸及砌快模数采用植筋。

厨、卫间砼止水带和结构施工一起浇筑。

5.2.5脚手架工程：

地下二层~三层采用落地脚手架，四层~十一层为第一步悬挑脚手架，十二层以上为第二步悬挑脚手架；悬挑脚手架采用【16槽钢作为型钢悬挑梁。

5.3屋面工程

本工程屋面有屋顶花园、非上人屋面、上人屋面，设置一道保温层，两道防水层（一道卷材防水，一道刚性防水）。

屋面施工前编制屋面工程施工方案，重点解决屋面防水、保温、屋面面层、排汽道、排汽管、落水斗等分项细部处理。

5.4装饰工程

本工程住宅部分为初装修，外墙为内保温墙面，饰面层为面砖，局部外墙涂料；内墙为水泥砂浆粉面，室内地面为水泥砂浆找平层毛地面。

裙房部位为精装修，外墙为干挂大理石墙面和玻璃幕墙墙面，室内精装修做法暂未定，待装饰公司重新做设计方案完在组织。

裙房部位初步定位业主直接分包给装饰公司施工。

   5.5冬、雨季施工措施

本工程主体施工处于秋冬季阶段，装修处于雨季阶段，根据不同的分部工程在不同的施工季节编制不同的具有可操作性的、经济上可行的施工方案，制定相应的措施

第五部分项目质量计划的编制策划

施工前期由质量员根据公司的质量计划编制大纲要求，编制项目质量计划，确定每个分项、每道工序施工作业负责人及要求，根据不同的施工季节不同的施工部位编制保证工程质量的施工措施。

项   目

负责人

资料、试验

**

砌体

**

装修

**、**、**

大宗材料采购

**、**

劳务/工程供方控制

**、**

施工和服务提供控制

**

顾客财产控制

**、**

监视及测量装置

**

第六部分项目成本策划

施工前由项目预算员根据公司十七项指标编制项目成本制造书，按主体、装修二阶段提供材料限用表、计划用工工时表、指标包干费用表、料具指标数明细、机械指标数明细等资料。

根据提供的资源限用数据，编制总、月、周施工进度计划，同时编制日作业计划将每天所需的人员、材料、机械、料具列入作业计划组织生产。

项目人员、机械、料具根据总、月施工进度计划编制详细进出场时间、使用时间，已保证资源的充分利用，提高使用效率，减少成本。

工程材料采用定额领用制度，实行限额领料，控制材料的发放，

并制定材料使用制度，以保证材料的正确使用，实现成本节约。

十七项指标编制项目成本制造书，按主体、装修阶段提供材料限用表、计划用工工时表、指标包干费用表、料具指标数明细、机械指标数明细等表如下：

1、项目十七项指标计划汇总表

工程名称:

**广场   

建筑面积：

54663.7

平方米

制201表

分类

序号

费用名称

预算数（元）

计划制造数（元）

计划降本

金额

降低率

十七项经济指标

1

人工费

4158763

4091500

67263

1.6%

2

机械费

2181972

1080555

1101417

50.5%

材料费（3-11项小计）

28551838

28211752

340086

1.2%

3

钢材

13898478

13898478

0

0.0%

4

木制作

0

0

0

#DIV/0!

5

水泥

129595

123121

6474

5.0%

6

商品砼

7415596

7267284

148312

2.0%

其它主材

63909

63909

0

0.0%

7

砌体料

1075412

1075412

0

0.0%

8

砂石料

108429

109742

-1313

-1.2%

其它地材

272685

266918

5767

2.1%

9

油漆涂料腻子玻璃

50967

49438

1529

3.0%

10

铁钉铁丝电焊条

208983

148255

60729

29.1%

11

辅助及零星材料

2359144

2221528

137616

5.8%

12

周转料具

1760973

1941951

-180978

-10.3%

13

临 设 费

525815

363864

161951

30.8%

14

办公费用

15087

15087

0

0.0%

15

业务费用

59037

59037

0

0.0%

16

管理人员工资

591330

591330

0

0.0%

17

人员结构比例

0

#DIV/0!

18

安全费用包干

16399.122

16399

0

0.0%

19

其它

0

#DIV/0!

20

十七项指标成本小计

34892572

33383807

1508765

4.3%

其他

其他费用

2671149

合计

37563721

2、工程费用明细表

序号

费用名称

计算程序

金    额              （元）

总量占比           （%）

经济指标（元/m2）

一

施工合同产值

A+...+H-J

37563721

1

687

A

直接费

1+2+3

33684905

1

616

1

人工费

4158763

0

76

2

机械费

2181972

0

40

3

材料费

①+②+③+④

27344170

1

500

①

三大材及主材

a+...+e

21507578

1

393

a

 钢材 （安装）

13898478

0

254

b

 木材

0

0

0

c

 水泥 

129595

0

2

d

 商品砼   

7415596

0

136

e

其他主材（装修）

63909

0

1

②

地方大众材料

f+g+h

1456526

0

27

f

 砌体料 

1075412

0

20

g

 砂石料

108429

0

2

h

 其他   

272685

0

5

③

辅助及零星材料

I+j+k

2619093.564

0

48

i

油漆涂料腻子玻璃

50967

0

1

j

铁钉铁丝电焊条

208983

0

4

k

其他零星材料

2359144

0

43

④

周转料具

l+m

1760973

0

32

l

木模板

972164

0

18

m

钢模板

788809

0

14

B

其它直接费

781616

0

14

C

临设费

525815

0

10

D

施工间接费

2120312

0

39

E

利    润

1563232

0

29

F

其他独立费

286720

0

5

G

建筑工程劳动保险费

1051629

0

19

H

规费

63824

0

1

I

税    金

1378685

0

25

J

优惠、总包管理费

3893016

0

71

二

建安经济收入

一-a-b-c-d

16120052

0

295

三

经济收入

一-3-G-H-I

7725413

0

141

四

预算定额工日

159952

0

3

五

甲供材料

0

0

六

付款比例及要求

根据合同要求计算

0

0

七

应收进度款

0

0

八

垫资金额及时间

垫资写明金额及时间

0

0

九

建筑面积

54664

0

1

3、项目材料制造限用表

序号

材料名称及规格型号

单位

预算收入

计划降底率

制造限用

备 注

数量

单价

金额

数量

单价

金额

型钢

T

4.62

2500.00

11545

4.62

2500.00

11545

钢筋（综合）

T

3332.97

3500.00

11665378

0%

3332.97

3500.00

11665378

冷拔丝

T

4.18

3500.00

14641

0%

4.18

3500.00

14641

冷轧带肋钢筋

T

630.55

3500.00

2206915

0%

630.55

3500.00

2206915

0

0.00

0

3

钢材

3972.3

3498.84

13898478

3972.3

3498.837453

13898477.5

0

0.00

0

0

0.00

0

0

0.00

0

4

木制作

0.0

#DIV/0!

0

0.0

#DIV/0!

0.0

水泥32.5级

KG

12.90

0.25

3

5%

12.25

0.25

3

水泥32.5级（砼专用）

T

78.89

250.00

19722

5%

74.94

250.00

18735

水泥32.5级（砼专用）

T

439.00

250.00

109750

5%

417.05

250.00

104263

白水泥

KG

200.22

0.60

120

200.22

0.60

120

5

水泥

731.0

177.28

129595

704.5

174.7736676

123121.4

商品砼

M3

26484.27

280.00

7415596

2%

25954.59

280.00

7267284

0

0.00

0

0

0.00

0

0

0.00

0

6

商品砼

26484.3

280

7415596

25954.6

280

7267284.4

地砖（300*300）

百块

228.25

280.00

63909

0%

228.25

280.00

63909

0

0.00

0

0

0.00

0

其它主材

228.2

280

63909

228.2

280

63908.6

标准砖

百块

4745.12

24.00

113883

0%

4745.12

24.00

113883

空心砖

百块

5840.82

50.00

292041

0%

5840.82

50.00

292041

加气砼砌块

块

171663.60

3.90

669488

0%

171663.60

3.90

669488

7

砌体料

182249.5

5.90

1075412

182249.5

5.900766709

1075412.0

绿豆砂

T

9.16

62.81

575

-2%

9.34

62.81

587

中砂

T

2116.65

45.00

95249

-2%

2158.98

45.00

97154

细砂

T

13.52

28.36

383

-2%

13.79

28.36

391

碎石

T

260.02

47.00

12221

5%

247.02

47.00

11610

8

砂石料

2399.3

45.19

108429

2429.1

45.17742418

109742.0

石灰膏

M3

57.53

108.14

6222

3%

55.81

108.14

6035

石油沥青（10#）

KG

383.78

1.50

576

3%

372.26

1.50

558

石油沥青（30#）

T

7.45

1600.00

11922

3%

7.23

1600.00

11564

石油沥青油毡（350#）

M2

4798.33

2.50

11996

3%

4654.38

2.50

11636

玻璃纤维布

M2

1464.57

1.70

2

3%

1420.63

1.70

2415

化纤无纺布

M2

8533.90

1.50

12801

3%

8277.88

1.50

12417

高强APP基底处理剂

T

0.92

5300.00

4881

3%

0.89

5300.00

4735

高强APP-841冷胶涂料

T

28.98

6500.00

188364

3%

28.11

6500.00

182713

高强APP嵌缝膏

T

1.62

8600.00

13915

3%

1.57

8600.00

13497

聚苯乙烯泡沫板

M3

65.06

333.00

21664

3%

63.10

333.00

21014

石棉粉

KG

382.68

0.90

344

3%

371.20

0.90

334

其它地材

15724.8

17.34

272685

15253.1

17.49927913

266917.7

调和漆

KG

9.10

8.80

80

3%

8.83

8.80

78

防锈漆

KG

1.88

7.50

14

3%

1.82

7.50

14

红丹防锈漆

KG

6.67

10.00

67

3%

6.47

10.00

65

防腐油

KG

7.41

1.80

13

3%

7.19

1.80

13

清油

KG

58.33

11.20

653

3%

56.58

11.20

634

油漆溶剂油

KG

2.04

3.50

7

3%

1.98

3.50

7

石膏粉

KG

192.94

0.60

116

3%

187.15

0.60

112

大白粉

KG

142.46

0.50

71

3%

138.18

0.50

69

聚氨脂甲料

KG

760.46

21.00

15970

3%

737.65

21.00

15491

聚氨脂乙料

T

1.19

21000.00

24990

3%

1.15

21000.00

24240

106涂料

KG

431.86

1.10

475

3%

418.90

1.10

461

107胶

KG

0.55

2.20

1

3%

0.54

2.20

1

塑料油膏

T

5.45

1500.00

8172

3%

5.28

1500.00

7927

二甲苯

T

93.70

3.60

337

3%

90.89

3.60

327

9

油漆涂料腻子玻璃

1714.0

29.73497054

50967

1662.6

29.73497054

49437.9

镀锌铁丝（8#）

KG

479.18

4.30

2060

80%

95.84

4.30

412

镀锌铁丝（22#）

T

18.39

4300.00

79068

5%

17.47

4300.00

75115

镀锌铁皮（26#）

M2

40.51

21.00

851

3%

39.29