小区物业管理工作报告.docx

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小区物业管理工作报告

[——]小区物业管理工作报告

尊敬的各位业主、区房产局物业科和街道及社区领导：

很感谢大家在百忙之中抽出时间来参加今天的会议，首先我代表武汉——物业管理有限公司和[——]物业服务处全体员工祝大家身体健康、万事如意！

并预祝今天召开的首次业主委员会会议取得圆满成功！

武汉——物业管理有限公司系深圳瑞征公司在汉全资企业，具有独立法人资格，现为国家二级资质、武汉市物业管理协会常务理事会员单位，公司自成立以来，一直以“诚信实干，客户至上”为宗旨，在深圳及内地多个城市开拓新的市场，从当初单一的物业管理公司发展成为有多个相关产业联合的经济实体。

如：

楼宇智能技术开发公司、机电公司、项目管理公司、清洁服务公司等等，已成为一家颇具实力的专业公司。

公司在业内享有良好的声誉，所管理的不同类型物业：

各类住宅、商业、学校、医院等均获得政府颁发荣誉证书。

武汉——物业管理有限公司自二00九年二月底正式接管[——]项目以来，在广大业主、区房产局物业科、街政府和社区居委会的支持配合理解下，依据前期物业管理合同和服务协议约定的服务项目，结合小区实际，扎实工作、勤奋敬业、协调各方、周到服务等做了大量工作。

目前公共设施设备、共用部位、公共秩序、绿化卫生等运行维护情况良好，使[——]小区全体业主的共同利益得到了保障。

下面，我将[——]小区基本情况和物业服务处几年来的工作情况向各位业委会成员作一简单汇报，请大家多多指教。

一、[——]小区基本情况

[——]座落在江汉区发展大道299号，属中心城区地带，交通便利、商网众多。

[——]总建筑面积约20万㎡M，占地面积44579.77㎡；其中住宅建筑面积144372.46㎡，商业建筑面积27932.46㎡，办公楼建筑面积4920.00㎡，幼儿园建筑面积1094.14㎡，地下室建筑面积27000㎡。

住宅由8栋楼11个单元组成，分别是1-5号楼各1个单元计5个单元，6-8号楼各2个单元计6个单元，共计11个单元；9、10号楼为商业办公楼；11号楼1-2层为幼儿园，3层为物业管理用房；交房方式为分批，并于二00九年2月28日首次交房入伙。

截至2011年5月11日，在[——]总住户数1366户中（1号楼3-30层计108户，2号楼2-30层计110户，3号楼3-30层计108户，4号楼5-31层计154户，5号楼5-31层计154户，6号楼1单元2-33层计120户，6号楼2单元2-33层计120户，7号楼1单元2-33层计120户，7号楼2单元2-33层计120户，8号楼1单元1-33层计126户，8号楼2单元1-33层计126户），现已入住（或交房）1323户，未收房43户，交房率为96.85%，已装修户数1145户。

小区车位情况：

地下车库共有停车位662个；地面一层8个，园区外泊车位72个（未完全建成投入使用），总共732个车位。

绿地率35%，绿地面积约15000㎡。

另有儿童游乐园1个，儿童戏水池1个，蓝球场1个，会所1间（7号楼门面1-3层，未正式营业）。

1、小区主要设施设备介绍部分：

请按实物与图纸进行核对

（1）电梯：

24台（OTIS电梯，电梯机房24个，分体空调22个）

（2）生活水泵：

12台（供水主泵高、中、低区各3台；供水辅泵高、中、低区各1台）

（3）变频控制柜：

2台

（4）生活水箱：

1个（地下室220立方米）

（5）消火栓泵：

2台

（6）喷淋水泵：

2台

（7）消防增压泵：

4台

（8）加压风机：

4台

（9）排风（烟）风机：

4台

（10）消防排水泵：

2台

（11）消防控制柜：

1台

（12）消防水池：

1座（地下室480立方米）

（13）消防水箱：

1个（7号楼1单元屋顶18立方米）

（14）消火栓箱：

506个（地下室88个，楼道412个，外围6个）

（15）卷帘门：

33个（地下室）

各型号灭火器178个

（16）变压器：

5台（1台1600千伏安，4台1000千伏安）

（17）高压配电柜：

10个

（18）低压配电柜：

15个

（19）智能监控系统一套：

包括摄像监控、红外线报警系统、可视对讲系统、多层紧急报警系统、单元门禁系统、小区应急广播等；其中：

监控系统主机6台，监控显示器16台；楼栋单元门口机11台。

（20）车场系统：

道闸2台、显示器2台

（21）化粪池：

5座

（22）地下室排水系统

①泵房排水泵：

4台

②车库排水泵：

28台

③冷冻机房排水泵：

2台

④天井绿化排水泵：

2台

⑤消防电梯排水泵：

22台

⑥空气泡沫比例混合罐：

1个

这些设施系统的采用提高了本物业小区的档次，为业主生活和休闲提供了一个良好的环境空间。

2、[——]物业服务处现有人数71人。

其中，经理1人、副经理1人、工程主管1人、安全主管1人、保洁主管1人、楼栋管理员6人、客服接待1人（兼文员）、财务人员2人，保洁22人、绿化员2人、维修工5人、护卫员27人、炊事员1人。

二、物业工作情况

配合并督促开发商关于小区水、电表号校对纠正工作，配合智能化公司安装调试可视对讲户机工作，配合开发商新风系统入户安装调试工作等。

几年来接待解决业主求助投诉5736人次，配合部分业主解决与开发商之间的房屋质量维修工作1138起。

具体工作如下：

1、加强自身建设服务质量提高

几年来，我服务处强化了内部管理工作，从基本制度建设、员工队伍建设和服务质量建设入手，从严要求，规范管理，在提高自身建设质量上狠下功夫。

（一）规范行为。

服务处员工统一着装、挂牌上岗；对业主、客户服务按公司规程操作；员工按时上下班，请销假需经服务处经理批准，出勤率达100%，服务处形象识别系统符合公司要求。

服务处每周召开一次例会，在员工汇报工作的基础上，小结讲评上周完成工作任务的情况，同时布置新的工作安排，提出明确要求。

员工分工明确，熟知岗位职责、工作标准、工作规程（或工作流程）；由公司管理部门和服务处经理对员工每月的考核完成率达100%。

（二）规范秩序。

服务处的岗位职责上墙，办公区域整洁，各项工作日志、文件记录清楚，内容完整。

有完善的会议记录，会议中布置的工作完成率100%。

建立了完善的档案管理制度，对收集到的各类资料、图纸等各类文件分类归档完整，有检索目录，文件贯彻率达100%。

同时，服务处初步实施了计算机化管理，各种联系函、通知、报告电脑中都有存档，可随时调阅。

（三）规范服务。

服务处牢固树立服务理念，员工各负其责、各尽其能，按公司规定进行各项管理服务工作，公司对我处考核每月都有评定，考核到个人，并对我处管理服务质量有较高评价。

小区设置了服务中心和24小时服务接待电话。

业主（住户）的服务需求、建议、咨询、质疑和投诉等处理及时；业主有效投诉处理率98%，业主（住户）服务需求回访率达90%以上。

同时，我处积极协调与开发商、业主的关系；并从小区利益出发，处理各项事务。

服务处有明确的改善管理服务质量的实施（月、季度、年）工作计划；工作计划完成率95%以上，不合格服务整改合格率100%。

定期开展各种社区活动，促进了物业与开发商、业主的友谊。

2、房屋设施管理深入细致

严格按照公司的要求，依据三方协议，深入细致地对小区房屋实施经常化、制度化、规范化的管理。

（一）交房工作有条不紊。

服务处完成了三年来1322户8栋11个单元业主的交房工作。

我们积极和开发商协商交房事宜，交房初期，布置交房现场，周到耐心向业主解释物业方面的各种问题；在售房现场积极促成三方签订业主临时管理规约、前期物业管理服务协议；对业主验房时提出及发现的房屋质量问题进行妥善整改维修安排。

（二）房屋验收认真细致。

服务处从开发商信誉和物业管理服务程序出发，配合开发商及施工单位进行房屋维修整改工作，我们物业主要负责现场整改协调工作，对房屋的整改维修部位、维修过程、维修质量实施全程跟踪服务管理。

完善了小区维修档案管理，我们对房屋及设施设备维修加强了记载和回访，并将原始资料及时归档。

至去年底，整改维修外墙渗水、屋面渗漏、窗台渗水等工作基本完成，完好率达90%以上。

服务处本着对业主负责的态度，对照《业主房屋验收表》陆续对已交房屋进行全面检查，统计房屋等需维修整改的问题，及时报给开发商工程部、承建商或施工队及时解决。

全面开展[——]各工程项目的交接验收，截至到目前已经完成包括供电、供水、电梯、公用照明（含应急照明）、停车场系统、智能安防、单元防火门、园林绿化、土建、排水、消防等系统项目的工程验收及交接工作；（公共场所部位尚未完成全部交接）

对检查发现的工程遗留问题提出整改建议，并积极与开发商联系协调整改；提交各系统工程项目的整改报告（工作联系函），内容涵盖供电、供水、排水、电梯、公用照明（含应急照明）、园林绿化、土建、消防联动、直饮水系统、智能防范系统、家庭智能系统、车场管理系统等；

联系开发商完成各项工程整改项目1121项，其中家庭智能化系统、电梯系统、应急照明系统、消防维护等项目整改较为到位。

对[——]的物业管理各项基本配置提出合理化建议，并敦促开发商完善配套。

在介入[——]项目初期，积极联系开发商完善各项配套，共提交包括消防器材的配置方案、智能化系统（含弱电系统）安装配置方案、无障碍通道、入户调试等。

（三）管理维护及时到位。

客服中心安排管理维修人员及护卫人员每天对小区进行巡检维护，确保房屋外观整齐，外墙及梯间墙面基本无污迹，从业主入住以来，公共区域无乱贴、乱涂、乱画现象。

对正在装修的房屋，我们严格按房屋装修规定，督促业主和住户按规定进行装修，使装修协议、装修申请表、装修登记证齐全，杜绝违章情况的发生。

我们严格日常巡查记录完整，对违反规划私自乱搭乱建及擅自改变房屋用途现象、破坏房屋安全情况及时劝阻、报告，并有相关记录。

对小区已装修业主发生房屋渗漏的（分析原因、明确责任），客服中心积极联系相关业主和施工单位，针对业主向物业反映的问题落实维修。

同时，积极上门与业主沟通、协调，就业主对维修的要求及思想动态反馈给开发商现场负责人，达成与业主的意见统一。

另外，我们加强了对施工方的现场管理和检查监督、现场人员施工安全的管理等，施工队进行维修时，管理维修人员和护卫员主动要求施工人员在维修完工后关好门窗、清理完现场后方可离场，规范了维修现场的管理。

（四）日常设施养护良好。

自交房以来，我处坚持定期对小区日常设施、设备进行保养维护，使其完好正常。

对小区各处照明进行了全面检修；对供水系统进行了防冻处理，保障了设备正常运行。

对小区各处建筑物进行了检查，发现有问题的都及时报告开发商及施工单位，并及时督促进行了修缮。

[——]各项配套设施存在的工程施工质量问题及部分遗留问题得到彻底解决，具体项目如下：

——[---]住户电表认真核查，纠正供电局定义电表户名和实际户名不一致户数40户；

——[---]2009年将楼道全部安装楼道指示牌、标识牌、更换车场广角镜。

安装电梯轿厢地板，对小区照明灯的检修改造。

——针对消防部门对消防系统的要求进行修复，停车场系统改造，小区门禁系统改造。

——为保障小区业主生活用水，定期对蓄水池清洗、消毒、送检；以及多次对小区生活供水管进行补漏及更换维修；解决E单元下水管破损脱落的修复问题。

——小区三个人行铁艺门的安装，电梯间的大理石更换，更换发电机组电瓶、水泵变频器修复，节能灯的改造；

3、绿化保洁全面彻底

我处注重小区的绿化与保洁工作，保证小区常年草绿树壮卫生整洁，绿化率38%。

（一）保持小区绿化水平。

绿化养护人员坚持经常对小区的草坪进行杂草清除、打药、施肥等工作。

保证小区花草、树木与建筑小品配置得当，绿化人员根据季节气候的变化适时对草坪进行浇水，对花草树木定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗、浇水和病虫害防治，保证小区内的绿化养护质量。

树木修剪期，安排专业人员对树木进行了修剪、造型，目前树木长势良好，无病虫害。

（二）保持小区卫生整洁。

每天我处有保洁管理员对小区的保洁质量进行督促，对发现的问题及时处理，以保证小区的环境卫生。

坚持每天2次按照保洁操作程序检查保洁人员工作的具体落实情况，发现问题及时整改。

每周对景观进行清洗和维护，每月对小区公共部位和高架设施大扫除一次，生活垃圾由专人负责清运到指定的存放点，装修垃圾实行袋装存放在指定的位置由专车进行清运。

针对小区的蚊虫较多，每周对小区内公共部位及生活场所进行进行打药除虫，并派专人负责制贴业主告示。

区内的道路、休闲椅、指示牌、游乐场等每天进行清扫、擦拭。

……

4、秩序维护工作扎实周到

小区地处城区中心，治安相对复杂，我处把小区的秩序维护工作作为“树形象、保安全”的重要大事来抓，降低发案率。

（一）履行秩序维护职责。

小区护卫队有31名护卫队员，严格按照公司制定的住宅区守卫护卫制度，履行秩序维护职责。

我处根据实际情况，将队员分成两个值勤班一个备勤班，由一个班长负责，对小区的主入口实行24小时值守，各值勤点用专用的通讯对讲机与班长互联确保信息畅通，发现突发事件值勤备勤队员均能及时赶到现场，进行前期处置。

制定护卫队员外出请假制度、护卫班长纠察制度、巡逻队员值勤登记制度、车辆进出登记管理制度、小区业主物品搬迁制度、小区来人来访登记制度等，由于管理制度的健全和认真的贯彻执行，使管理责任造成的责任事故为零。

（二）强化护卫队员训练。

我处按照“用什么、学什么、练什么”的原则，坚持每天傍晚利用队员的休息时间对备勤队员进行军事科目演练及理论知识的学习和培训。

制定小区治安突发事件的紧急处理程序和消防应急紧急处理程序的演练方案。

根据消防管理条例，每季对队员进行不少于一次消防培训，提高实际指挥演练水平。

（三）完成任务出色。

由于我护卫队员通过各种专业理论的培训，使队员在公司组织的各种活动中都能出色完成各项秩序维护工作，受到业主和公司领导的好评。

队员多次制止了外来人员在小区闲逛、车辆占压草坪、随处方便和安全火险等现象。

5、财务收费款实账明

我处严格执行公司财务制度，按照物价局文件和有关协议收取服务费，合理控制消费性开支，节约经营成本。

（一）账目管理详实清晰。

我处根据财务的分类规则，对于每一笔进出账，分门别类记录在案，登记造册。

同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。

按照财务制度，我处细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求搞好每月例行对账。

从二年的情况看，与财务部衔接流畅，没有出现漏报、错报的现象。

（二）收费管理及时无误。

我处结合小区的实际，遵循服务费协议收缴办法，认真搞好区分，按照公司、业主和我方协定的服务费，协调关系，微笑服务，定期予以收缴、催收……

（三）合理控制开支。

合理控制开支是实现为业主提供满意服务的重要环节，我处坚持从小区、业主、公司的利益出发，当好家理好财。

特别在经常性开支方面，控制好消费性开支，想方设法管理维护好设施设备，处理好成本与运行维护的关系，严格把好采购关、消耗关和监督关，在保证需求的前提下，防止铺张浪费。

6、社区活动介绍

[---]自2004年3月入伙以来，客服中心成功的组织了怡景花园小区各种大型社区活动，例：

老人农庄休闲游、少儿绘画、合家游泳乐、猜灯谜、动漫秀、社区电影、春节联谊会等系列社区活动。

下一步我们将继续在广大业主的支持参与下，开展好各项社区活动。

三、下步需要改进和解决的问题

（一）设施部位主要是以下各方面：

水泵房中区水泵止水阀回水现象，如在用水高峰段出现小区停水现象，需修复。

地下车E单元消防管也有渗水的现象，需请消防工程人员修缮。

各单元门禁改造，此门向内开启，不符合消防要求。

中控室监控系统改造、增加监控探头的点位。

小区三个伸缩门更换。

根据目前车多位少的情况，建议建室外立体车位。

小区消防景观池底层网改造。

小区外围路灯改造。

外墙渗水协调补漏工作。

电梯老化频出故障，需中、大修。

三个门岗亭更换。

建议在一号岗制作自行车棚。

（二）服务工作存在问题及整改

1、护卫工作方面

（1）继续加强来客来访询问登记工作；（希望广大业主支持理解配合）

（2）着装上岗，配戴工牌，文明用语服务；

（3）定期巡逻、加强小区内各部位的巡视工作。

2、保洁绿化工作方面

每天各单元清拖大堂，抹玻璃门、抹茶几，沙发，信报箱，烟灰盅，拖每层等候厅。

清生活垃圾两次，洗外围垃圾桶一次，清理外围果皮箱一次。

车场：

清扫－1—2层的杂物，清拖地面所有油渍和污渍

外围：

打扫小区内外以及岗亭周边、清拖各单元门前和垃圾桶周边的油渍。

每周各单元打扫踢脚线和清拖后楼梯。

车场：

抹车场－1—2层护栏杆。

外围：

清理沟渠的杂物、污泥。

风水球清洗。

根据季节消防景观池杂质的吸出。

半月各单元电梯轿厢上油保养和墙面砖清抹。

车场：

抹车库路标和指示牌。

外围：

清理整个小区草坪内的杂物。

每月各单元清洗后走道窗户

车场：

清扫－1—2层的高空管。

外围：

清洗整个小区的高杆灯。

节假日前各单元大堂地面打磨、清洗。

清洗门楣每月一次。

3、维修工作方面

（1）加强对公共设施设备共用部位的巡查工作，主动发现问题、及时维修解决。

（2）电梯维修保养工作：

①要求电梯维保单位派人驻点，以随时解决突发故障问题，保障方便业主正常使用电梯；

②电梯维保单位定期进行正常维护保养工作，要做到有计划性并错开业主进出的高峰时间，需停机保养时应提前向业主告知；

③建立合理的另配件储备，另配件信息及时更新。

（3）对于不能及时解决的维修问题，要列出时间表并及时向业主进行回复。

我公司管理服务[---]小区已达3年，小区共用设施设备与公共部位维护良好（没有使用小区一分钱的公共维修资金，遇到需维修与改造事项问题全部是公司垫付资金解决的），物业管理服务工作得到行政主管部门和行业协会的肯定，[---]项目与管理处获取多项荣誉：

四星级安全小区、五星级安全小区以及多次被评选为优秀管理处称号等。

我们对小区和业主们情况非常熟悉，有信心、有实力在广大业主和业主委员会的支持理解配合下，以维护小区全体业主的利益为共同目标，依据物业管理法律法规和双方服务合同的约定，加强沟通协调，在实现双赢局面的层面上，把[---]小区的物业管理服务工作做的更好，并在行政主管部门、社区居委会及社会各界的指导支持帮助下，努力将[---]小区建设成示范文明和谐社区。

工作汇报完毕，再次感谢大家的光临与支持，如果公司和客服中心的工作能够得到大家的肯定是我们莫大的欣慰，能够得到大家的批评和指教也是我们莫大的荣幸，谢谢大家！

武汉-----------物业管理有限公司

二0一一年五月十日