彭州房地产市场.docx
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彭州房地产市场
彭州房地产市场调研报告
成都北部新城规划图（以北新大道为主轴线）
彭州城市总体规划
城市功能定位
从国家层面彭州市是西南地区重大石油化工基地。
每年产值将达744亿，是当前彭州市的10倍，占当前成都市的40%，占四川省的14%。
石化基地还将拉动近两千亿元的GDP经济增长。
从区域层面彭州市是实施成德绵城镇群战略的重要节点。
构建并大力发展城镇群是我国今后将长期奉行的空间结构战略。
区域发展由点状拉动过渡到能级更高的区域拉动。
成德绵地区发展基础扎实，发展势头良好，是成渝城镇群当中的最重要的次区域。
彭州市采取东西两线平行发展的城镇群走廊战略。
从市域层面彭州市是实现成都市整体协调发展的重要次中心城市，即“一城三圈六走廊”的城市空间结构和走廊优先发展战略。
从产业层面彭州市是推动成都市产业结构优化升级的增长极。
因为石化工业产业链长，其产品能渗透到工业的许多领域，如：
电子、建材、航空航天、医疗、汽车制造、服装、纺织等。
总体而言彭州市的城市性质是西南地区新兴石化工业城，成都市重要的次中心城市。
市域城镇体系
城镇发展模式
集中型考虑到规避大气环境污染的要求、分散供水的潜在威胁、土地的集约利用，以及三个集中的政策要求，彭州市域城镇发展必须遵循大集中的原则，应不断引导人口向重点城镇聚集。
开放化的城镇群组从可持续发展和安全防灾避灾出发，安全的城市形态应该呈相对分散的组团式发展，便于减缓城市生命线系统的超负荷运行，便于灾害发生时能得到有效的控制和人员得到及时的疏散。
而城镇群组之间的大片开敞空间除了其生态功能和游憩功能以外，还将利用必要的紧急通道和基础设施，在灾害发生时用作隔离空间和人员疏散场所。
市域旅游规划
旅游分为四个旅游大区，八个景区。
彭州市区承担旅游管理、中转功能，并承担部分旅游交通、旅游信息咨询服务及接待、食宿等功能。
通济镇建设为旅游服务中心，主要为龙门山峡谷山水旅游区和白鹿—葛仙山飞来峰科考观光区提供配套服务。
城镇发展战略
以中心城区为依托，以石化基地建设为契机，以区域环境保护和安全为导向，以基础设施建设为支撑，促进各种发展要素向优势地区集中，构建紧凑集约、环境友好安全的城镇集群。
市域总人口预测
人口自然增长人口发展已经进入负增长阶段。
2010年和2020年总人口规模应维持在77万左右的水平。
人口机械增长未来石化基地建设将创造一定的就业机会，机械增长率将有所提高。
石化基地至2010年将建成4.2km2,新增第二产业的就业岗位共计约1.3万～1.5万，至2020年达15.3km2,新增3.5万～4.5万人。
考虑到工业城市就业的人口特点，带眷系数按1∶2计算，全市人口机械增长2010年至2.6万～3.0万，按3万人计；2020年人口机械增长至7万～9万，按8万人计。
总人口全市总人口2010年为80万，2020年为85万。
市域城镇空间结构
1、“一主”：
指彭州市主城区。
2、“两次”：
指蒙阳、丹景山次中心城镇。
3、“一带”：
指依托东西向的彭汉公路和彭白公路和铁路形成的“通济-丹景山-丽春-石化基地-彭州市区-九尺—阳”的“L”形城镇发展带。
4、“多点”：
指九尺、通济、丽春等一般发展镇以及石化基地工业组团。
市域城镇规模结构
山区人口应按照“适度集中，总体转移”的策略向城市和重点城镇迁移。
石化基地环境影响区的人口应逐步迁至市域东南部地区。
在中心城区强力带动以及“三个集中”政策的推动下，乡村人口转移策略应是“就地逐级转移”与在空间大范围的异地转移相结合。
选择城市发展方向，确定城市规模
（1）“南拓东扩，北禁西限”
（2）城市规模
综合趋势预测和区域分析方法，考虑石化基地对水二厂影响，规模确定为：
近期2010年为20万人，远期2020年为40万人。
（3）城区建设用地规模
近期（2010年）控制在19.8km2左右，人均99m2。
远期（2020年）控制在39km2，人均97m2。
（4）规划区范围
1、满足城市远景发展建设用地需要。
2、考虑石化基地发展需要设置的基础设施用地。
3、与城市关系密切的国家有关重点建设项目选址定点及城市备用地控制。
4、考虑城市有关蔬菜副食品基地、旅游度假用地和部分市政设施用地的设置。
5、考虑城市水源地和生态环境保护的要求。
6、以村级行政区为单位，考虑行政区划的相对完整。
彭州城市规划区范围包括天彭镇、致和镇、九尺镇、升平镇、丽春镇、隆丰镇、军乐镇、丹景山镇以及新兴镇的石梯、花坪、断山、止马；葛仙山镇的红庙、杨柳、永乐、文林、楠新；敖平镇的紫泉、石音、友谊等各村纳入规划区，总面积452km2。
（5）远景轮廓
规划远景城市人口控制在55万至65万人，用地70到80平方公里。
城市功能布局
1、城市用地布局
城市结构为一主两次，两轴七片。
2、城市道路交通规划
两横＋两纵＋两半环
3、城市绿地系统
人民渠向西建设3～5公里的生态绿地，形成城市的生态防护屏障。
除必要的市政配套基础设施外，严格限制其中的一切城市建设行为。
同时结合城郊休闲旅游发展和特定的环境条件，营造人工坡地和湿地公园，对其中的风向导引及树种选择，应尽量结合城市公共安全体系的要求，防范大气污染和爆炸、火灾等灾害；
构建点多面广的街头绿地布局，一方面便于市民生活休闲享用，同时可兼做为城市发生灾害时的临时避难场所。
其布局要求覆盖全城，做到“500米范围见绿”；要求交通便利，邻近城市道路，便于市民第一时间到达和利用快速交通道路进行疏散。
二、三级避灾通道的红线两侧，规划宽度为10～30ｍ不等的绿化带，以保证发生灾害时道路的畅通。
规划城市绿地面积432公顷，占城市建设用地的8.19%，人均10.8平方米/人。
其中公共绿地377公顷，人均9.43平方米/人。
城市绿化覆盖率达40%以上。
4、土地开发强度
1、中高密中高层区（开发强度平均容积率控制在2.5～6.0）。
2、中高密多层区（开发强度平均容积率控制在2.0～2.5之间）。
3、中密多层区（开发强度平均容积率控制在1.5～2.0之间）。
4、低密多层区（容积率控制在1.2以下）。
5、中密低层区（容积率控制在1.0以下）。
6、城市开敞区,指城市公共开敞空间，包括公园、广场、带状滨河绿地以及生态绿地。
开发强度平均容积率控制在0.1～0.3。
一：
彭州概况描述：
1：
彭州概况：
彭州位于四川省会成都西北25公里处，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉，且有三千年的文明史，历史悠久，有众多的历史文化遗迹，如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。
彭州间于东经103°40′--104°10′，北纬30°54′--31°26′之间，下辖28个镇，全市幅员面积1419.38平方公里，居成都市区、县、市第二位，北与茂县、汶川县接壤，东邻什邡、广汉市，南与郫县、新都相望，西连都江堰市，是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。
彭州市地质、地貌构造较为复杂，主要为山地、丘陵、平原三种地貌，河流众多，气候温和，自然资源丰富，品种繁多，犹以旅游资源为多，从平原到山区，分布着众多的名山胜景，九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。
2、彭州经济发展现状及特点：
〈1〉：
彭州市全市总人口78万，占地面积1420平方公里，其中彭州市区面积9平方公里，人口12万人。
2005年，全市完成国内生产总值77.32亿元，同比增长13.6%。
其中，第一产业增加值达17.99亿元，同比增长5%；第二产业增加值达20.98亿元，同比增长25.9%；第三产业增加值达38.35亿元，同比增长8.3%。
全社会固定资产投资完成14.48亿元，同比增长31%。
财政总收入达3.6亿元，同比增长18.9%；地方财政收入达2.92亿元，同比增长12.3%。
社会消费品零售总额达37.39亿元，同比增长11.2%。
城镇居民人均可支配收入达7442元，同比增长6.8%；农民人均纯收入达4262元，同比增长10.8%。
〈2〉经济运行中存在的问题：
〈〈1〉〉：
经济发展总体水平较低，经济运行质量不高，工业发展滞后，人均GDP、人均财力在成都市区（市）县中排名靠后。
〈〈2〉〉：
企业改革资金缺乏，攻坚难度大。
〈〈3〉〉：
城市就业和再就业压力增大，城市困难职工增多。
〈〈4〉〉：
财政负担重、增收难，干部福利待遇兑现难。
〈〈5〉〉：
市镇两级历史负债大、包袱重，镇级经济困难问题突出。
〈3〉经济特点：
〈〈1〉〉：
成都北郊资源宝库：
彭州地处龙门山脉南段与成都平原的交接处，北部是群山争拱，风光秀丽的山区，最高海拔4812米；南部是一马平川，沃野千里的成都平原，最低点489米。
4000多米的海拔落差，山、丘、坝俱全的地形和温暖湿润的气候，决定了彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。
可以说，彭州是成都北郊的“聚宝盆”，也是“天府金盆”。
〈〈2〉〉、绿色工业扩散基地：
彭州工业初具规模，现已建成以医药、建材、食品、化工四大支柱产业，涉及40余个门类的工业体系。
如今，紧靠城区规划6.9平方公里的省级工业开发区和“中日企业高科技合作园区”，已有50多家企业落户。
同时，彭州还推行以“股份制、民营化、兼并出售”为主的企业改组、改制。
随着工业产业从成都等特大中心城市的向外扩散，彭州抓住机遇，在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。
目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司（IFC）、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。
〈〈3〉〉：
“十五”规划中等城市：
彭州市现有城区面积13.7平方公里，城市人口13万人。
为充分发挥彭州良好的生活环境和紧邻特大中心城市的优越区位，四川省、成都市“十五”规划已明确提出，在2010年将达到20万人，城区面积将达到20平方公里，2020年将达到32万人，城区面积将达到30平方公里，这说明在政府的规划下,房地产业将会得到较大的发展。
〈〈4〉〉中国西部蔬菜之乡：
彭州地属四川盆地“盆地北部区”亚热带湿润气候区，自然条件得天独厚，适宜于蔬菜生长，春夏秋冬，四季育苗，四季栽培，常年供应。
彭州名副其实地赢得了“中国西部蔬菜之乡”的美誉。
〈〈5〉〉都市假日休闲港湾：
彭州地处神秘的北纬30°线上，境内有许多奇异风光，悠久的历史，丰富的文化底蕴，使彭州有着独特的自然景观和人文景观。
如今，彭州人正以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大旅游特色，致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。
3：
彭州市政基础及发展规划
〈1〉：
市政基础
现代工业基础：
彭州工业发达，已形成了以医药、建村、化工、能源为支柱的八大产业，40多个门类的工业发展格局，全市乡及乡以上工业企业共317家，其中销售收入在500万元以上的企业60家。
日本等国家的一些企业落户彭州，已形成重要的产业基础。
现代农业基础：
彭州先后建立了蔬菜、小禽畜、中药材、五倍子、粮油等十三大国家、省、成都市级农业生产商品基地，1996年提前3年实现全市绿化达标和平原绿化达标。
品贸易基础：
彭州运输、科技、劳务、建筑、证券等专业市场规模居成都郊县前列，各种专业、综合批发、零售市场55个，其中蔬菜批发市场是我国西南最大的高层次、大容量、全方位、多功能的蔬菜专业批发市场，是全国百强集贸市场之一和全国十大蔬菜市场之一，并荣获"全国文明"（国家级）市场称号。
彭州拥有多家金融分支机构，并已自成融资体系。
交通基础：
彭州交通四通八达，新建、改建、扩建了二环路、成青路、成彭路、彭白路、银白路、大三路、蒙三路、小夫路、安彭路、川西大桥等路桥，取得了显著成绩。
如今，一个以城区天彭镇为中心，境内5条出口道路为骨架的四通八达、纵横交错的彭州现代化公路网已基本形成。
通讯基础：
彭州已先后开通了程控电话、无线寻呼台、无线移动电话A、B、G网以及168台、程控电话交换机容量已达6.5万门，还建成了全省第一个县（市）级国际因特网彭州节点站，已形成了覆盖本地、联通世界的现代化通讯网络。
能源基础：
彭州市天然气输配网以市区为中心向周边辐射，日供气能力达80万立方米。
水资源十分丰富，日供水能力达20万立方米，市区污水处理厂日处理污水1万吨。
全市水、火电站91座，总装机容量21万千瓦，能充分满足投资者的生产、生活用水、用电、用气。
由此可见，彭州市政府市政基础设施正逐步向外扩建，为本市的房地产发展奠定了良好的市政基础。
2.彭州市市区总体规划：
彭州市市区总体规划调整后，基本格局为“北园、南区、中商贸”，已经省人民政府批准并于1996年开始实施，城区发展的重点一期为向东、向南发展，二期为向西、向北发展，形成以中日合作园区为工业经济区，以行政管理、公共设施为主的生活、休闲、商贸为一体的生态区，以旧城区形成的双中心东南、西北两片的城区格局，按现代化中等城市的发展规模进行建设。
未来彭州房地产重点发展中高档住宅产业，吸引不同层次人士到彭州居住生活。
二：
彭州区域房地产行业现状及发展态势
1：
彭州房地产发展概况：
九十年代初，彭州以"推倒一座旧城，建立一座新城"为目标，加速旧城改造和新区开发。
十余年来，仅城区就拆除旧房30余万平方米，市区人均居住面积由1990年的7.5平方米增加到现在的20平方米，城市绿化面积120公顷。
随着水、电、气、通讯等基础设施的配套完善，香港等海外企业集团纷纷来彭州从事房地产开发。
目前，在彭州市注册的外资、合资、独资房地产开发企业已达20余家，房地产年交易量16万平方米以上据统计资料显示，近两年彭州房地产开发呈上升趋势，商品房屋销售增势更为显著。
2：
彭州市房地产相关政策及措施：
彭州市政府出台了一系列房地产投资的政策优惠、措施配套，市委、市政府先后制定了《彭州市投资优惠政策》、《关于在西部大开发中促进全市改革开放、招商引资和加快经济发展的决定》、《关于抓住西部大开发机遇实现彭州跨越式发展的意见》、《彭州市小区物业管理办法》等文件，为规范彭州房地产市场行为，促进房地产业健康发展提供了有力保障。
彭州市房产交易服务体系完善，中介、管理等机构健全，并成立了专门的房地产交易中心，房地产管理实行了微机化管理，房地产的交易、办证实行了一条龙服务。
彭州城市人口发展迅速，农业人口向非农业人口转移的速度加快，随着经济的发展和城市化进程的加快，进一步加大了住宅群体消费的力度。
3：
区域房地产市场回顾及发展特点
彭州市房地产的市场化开发是从1998年开始起步的，当年商品房开发总面积很少，均价在600元/㎡左右，之后，随着国家和彭州当地政府一系列有利于房地产发展政策的出台，商品房开发面积大幅度增加。
目前年彭州的房地产开工量和竣工量都十分巨大,特别是以东区的开发为主,呈现出一派欣欣向荣的景象。
与此同时，房价也从原来的600元/㎡上升到现在的3000余元/㎡左右。
商品房的设计也由原来单调的排列走向多元化、更加人性化的设计,房地产的建筑风格、园林设计、建筑施工、营销手段等日益成熟起来，但是由于彭州处于大成都市的郊县，受到交通、能源、工农业、金融、商贸等基础设施的制约，整体经济相对落后，人们收入水平不高，购买力相对不足，其市场特点如下：
●市场供需特征——本地市场整体供大于求，本地有效购买力不足。
●商品房价格相对较高，均价在2500元/㎡—3500元/㎡。
●商品房面积偏大，普遍在90—140㎡为主。
●市场住房建筑风格多以中式、现代式风格为主。
●市中区楼盘体量处于中小水平，规划缺少特色和环境个性，市新城区由于置信等大开发商的入驻，改变了楼盘格局。
●当地缺乏主流媒体，与市民的日常生活息息相关的是成都的主流媒体。
●宣传手段较为单一，多以路牌广告和派发DM单张为主。
4：
区域房地产发展态势预测
首先，由于成彭高速公路的建成和通车，彭州与大成都市的时间距离将大大缩短，处于成都“半小时”经济圈，便利的交通和彭州得天独厚的自然环境，再加上当地丰富的旅游资源将会带动“观光旅游”的兴起和繁荣，因此，将会吸引更多的外地人到此投资置业，其次，随着成都市政府和省政府系列利好政策的出台（划入成都平原经济核心带、省政府确定的重点市（县）之一，全省16个中等城市之一，到2010年市区面积达30平方公里，人口30万人），未来几年是我国城市化发展最为重要的几年，将有大批农村致富人口涌向城市，因此，我们有理由相信：
彭州的房地产开发将迎来全新的开发时代！
以前以彭州当地开发商为主的开发局面将被彻底打破，市场呼唤更优秀的开发商加盟，优秀开发商的到来必将改变彭州房地产市场的游戏规则，讲信誉、树品牌的开发商必将引领当地房地产开发进入一个高水平的发展阶段。
成彭高速免费、金丰高架桥通车、成彭快铁开建……伴随着彭州通向成都主城区的交通一次次巨变，其发展潜力已在成都区、市、县中一骑绝尘。
这座自古有“天府金盆”美誉的城市，正以惊人的发展步伐，融入成都城北生活圈。
而相对低廉的楼市价格，宜居的气候环境、完善的城市配套……就像一股巨大的磁力，吸引着如同“井喷”的购房群。
不少购房者说，入住彭州就像住在成都二环路沿线。
城市素描：
独特风光游客流连忘返
在不少文人墨客眼中，彭州春天青山苍翠，夏天清凉沁人，秋季枫叶流丹，冬日冰帘玉柱。
高山峡谷、彩虹幻影、佛光云海、飞瀑直下。
而记者了解到，彭州自古拥有“天府金盆”、“蜀中膏腴”的美誉，是古蜀文化发源地之一。
早在3000多年前，就有彭州人在此劳作生息，并开创了湔江文化。
唐朝，彭州牡丹名扬天下，南宋著名诗人陆游赞曰：
“牡丹在中州，洛丹为第一；在蜀，天彭为第一”。
此外，彭州境内有许多奇异风光，悠久的历史，丰富的文化底蕴，使彭州有着独特的自然景观和人文景观。
温和的气候，美丽的风光，曾让不少游客流连忘返。
如今，从地震中早已站起来的彭州市市民，正继续打造以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大特色的旅游业，致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。
过去：
过路费与汽车燃油费相等
现在：
高速过路费取消到彭州省时省钱
然而，在成都人原有的思维定势中，彭州一直是成都第三圈城，硬件设施较差，交通网络滞后，成了制约彭州发展的瓶颈。
随着成彭高速公路开通，一定程度上缩短了彭州与成都主城区之间的距离，彭州与成都主城区两地居民之间的往来逐渐频繁。
随着成彭高速免费，一下子改变了城区人到彭州的心理距离，不仅极大地带动了彭州旅游、房产项目的发展，也让彭州从第三圈层进入城北片区。
好事接连不断，随着金丰高架桥开通，以及沙西线彭州段通车，北新干道到彭州通车，主城区到彭州有了4条便捷的交通网络，让彭州逐渐融入主城区20分钟生活圈。
而最为利好的消息是，今年将开建成彭快铁。
火车从火车北站出发后，经成青快铁从郫县引出，直接进入彭州。
除了交通网络“提速”外，彭州还在城区建设上大作文章。
据介绍，占地8500亩的彭州南部新城总体规划已经完成。
彭州南部新城项目总体定位是建设彭州市现代田园城市；功能定位是新的城市综合功能区，不仅能为产业园和工业集中发展区提供相关的配套服务，还为灾后人口转移及就业生活提供支撑。
与此同时，彭州依托新行政中心规建牡丹新城。
依托彭州老城，规划改建成为南、北两大片区。
另外，还将依托彭州二环路旅游走廊，建设又一个新的城市片区。
5个片区的新城互相依托链接，形成一大型城区，更好地实现与中心城市的对接功能。
而这一宏伟的计划，预计在5至8年建成。
彭州融入主城区20分钟生活圈
仅牡丹新城片区，在建项目就有置信·逸都丹郡、长丰·鸿运星城、鹏程·远界、德坤·汀城、碧城·旺丽庄园彭州市政府花大力气，加大了对辖区软硬件配套设施的改善。
如今的彭州，已变成一座正在奋进崛起的城市。
现在已经有20多家外来地产企业入驻彭州开发。
走在彭州城区，随处可见的是正在建设的楼盘。
在成都三环路买套100平方米的房子，加上装修费至少花100万元。
在彭州买套同样户型的房子，花费不到50万。
再花不到10万元买辆车代步，不仅减少了经济压力，还改善了一家人的生活。
成都三环路内楼盘单价是彭州楼盘单价的一倍。
事实上，由于主城区人口密集，出门车辆拥堵，出行非常不便。
居住彭州，进入主城区还不到30分钟车程，这样的车程距离相当于居住在二环路边。
彭州融入主城区20分钟生活圈后，越来越多地吸引住了城北沿线居民。
彭州地产发展前景不可估量
方便的交通网络，完善的城市配套，不仅吸引了城区居民选择在彭州居住，还让德阳、绵阳及省内其他城市居民趋之若鹜。
除了便捷的交通网络成为吸引购房者眼球的，还有彭州当地具有升值潜力的房价。
近年来，彭州地产开发面积一直稳步上涨。
彭州目前的房价才3500元左右，除了置信逸都·丹郡等项目单价目前突破4000元外，少部分楼盘单价甚至还不到3000元。
而处于与成都中心城区半径相当的郫县、温江、双流、都江堰等区、市、县，部分楼盘单价已突破了万元。
尤其是双流一带，豪宅单价突破万元的已不算新闻了。
作为房地产后起之秀的彭州，即使是别墅项目，单价也没超过7000元。
不少地产专家认为，由于彭州地产发展较晚，但其绝佳的地理势和价格空间，必然成为成都区、市、县的一匹“黑马”，其发展前景不可估量。
总结：
由于彭州房地产开发公司数量众多，楼盘规模也处在中等或中等偏上水平，，未来的竞争将是全方位的竞争，其中包括开发商信誉、户型、环境（园林设计）、营销手段、广告推广等的竞争，归纳起来就是品牌的竞争；据调查资料显示，彭州本地市场上至今没有一个叫得响的房产品牌。
纵观国内其它大城市，都有一个或几个响亮的房产品牌，所以，树立彭州房产的第一品牌，超越众多竞争对手，是营销推广的重中之重。
三：
彭州在售楼盘调查
彭州市区房地产开发项目较多，本报告之全部在售的项目：
置信逸都-丹郡.升华台.国色天香.城南星座.兴盛苑.城市花园.兰桂苑对他们的开发、规划以及各项经济技术指标逐一进行调查分析，：
◆置信逸都-丹郡.
1、项目概况
目前在售的置信逸都-丹郡.是成都的开发商成都置信-彭州置信在彭州牡丹大道旁开发的一个项目，项目位于彭州市金彭东路行政中心对面，周边区域交通方便，产品品质较高，集住宅业和商业于一体的中和开发项目。
2、主要数据
发展商：
成都置信-彭州置信
地理位置：
置信逸都-丹郡位于天彭镇东干道延伸段，东临牡丹打道，西临爱国村7社，距离老城区3分钟，。
项目地址：
彭州牡丹大道旁。
总占地面积：
350亩
总建筑面积：
容积率：
C区1.58
开盘日期：
2007年4月份
交房日期：
明年5月份
面积范围：
58.59—190.11
起价：
2080元/平方米
最高价：
2700元/平方米
均价2500元/平方米
销售进度：
一期第一批200房源3小时售完。
项目配套：
有商业区，购物一条街，商务区。
施工进度：
目前建到5层，处于打围状态。
广告媒体：
DM单、户外广告.电视广告.平面广告等等。
现场包装：
售楼现场在彭州非常规范。
3、营销策略分析
推广主题——简约现代的欧洲风情建筑。
主要卖点——可办按揭、产品品质高。
广告语——新中心-花园城
◆升华台
1、项目概况
本项目无论在项目规模还是产品品质上在当地均堪称一流。
2、主要数据
发展商：
四川〈香港〉瑞祥房地产开发有限公司
项目地址：
彭州市朝阳中路
总建筑面积：
100000平方米
容积率：
4.2
规划户数：
486户
按揭、产权
交房日期：
年
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