资产评估汪海粟课后习题答案.docx
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资产评估汪海粟课后习题答案
第五章机器设备评估计算题答案
1．某型号压力机购置于1990年12月，帐面原值40万元，其中压力机械购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。
评估基准日为2000年12月20日。
经过调查得知，该类压力机械的定基价格指数1990年和2000年分别为120%、150%，基础及安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。
10年间，该压力机前5年的利用率为120%，后五年的利用率为95%，预计尚可使用年限为3年。
与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备只需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费为2万元/人。
所得税率为33%，折现率为12%。
要求完成下列计算：
（1）该设备的重置成本
（2）该设备的实体性贬值
（3）该设备的功能性贬值
（4）该设备的评估价值
解：
（1）计算重置成本
根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格：
压力机=35×150%/130%=40.38（万元）
基础及安装=4.5×（1+100%）=9（万元）
运杂费=1.1万元
2000年12月该设备重置成本=40.38+9+11=50.48（万元）
（2）计算实体性贬值
实际使用年限：
5×120%+5×95%=10.75（年）
实体损耗率：
1075/（10.75+3）=78.2%
实体性贬值额：
50.48×78.2%=39.48（万元）
（3）功能性贬值
（5－3）×2（1－33%）×
=2.68×2.4018
=6.44（万元）
（4）计算评估价值
P=重置成本－实体性贬值－功能性贬值
=50.48－39.48－6.44
=4.56（万元）
2．某油罐主体结构建于1994年，原购置价为350000元，原油位控制装置于1998年拆除，该部分的原始成本为20000元，同年新增加的油位控制及数据自动采集系统投资32000元，2000年又增添工业电视监控装置，投资50000元。
评估基准日为2006年,若1994年至2000年罐体的价格上涨指数为2.5，1998年至2006年自动控制系统的价格上涨指数为1.5。
2000年至2006年电视监控装置价格上涨指数为1.2，评估人员经现场检测该油罐设备尚可使用12年。
试计算该油罐设备2006年的评估价格。
解：
（1）计算油罐重置成本
用价格指数按不同投资时期调整计算：
油罐主体：
（350000－20000）×2.5=825000（元）
采集系统：
32000×1.5=48000（元）
工业电视：
50000×1.2=60000（元）
油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元）
（2）计算加权重置成本
单位：
元
投资时间
现行成本
投资年限
加权重置成本
1994年
825000
12
9900000
1998年
48000
8
384000
2000年
60000
6
360000
合计
933000
1064400
（3）计算加权投资年限
1064400÷933000=11.4（年）
（4）计算成新率
成新率=
=
=51%
（5）计算评估价值
P=重置成本×成新率
=933000×51%
=475830（元）
3．对一台刨床进行评估，该设备已使用4年，经检测评定尚可使用8年，但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换，经调查其更换费约8000元。
该刨床的重置成本为12万元。
试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。
解：
（1）可修复实体贬值：
8000元
（2）不可修复实体损耗率：
=33%
（3）不可修复部分实体贬值：
（120000－8000）×33%=36960（元）
（4）实体性陈旧贬值总额：
8000+36960=44960（元）
（5）设备的成新率=（1－
）×100%
=62.53%
4．某企业10年前购入一台锅炉，现要求对其评估。
收集到如下资料：
（1）经市场调查，该型号锅炉市场价格为68000元，附属设备8400元，运输费率2%，安装调试费率8%。
（2）根据锅炉压力容器规定，该锅炉预计总使用年限为22年。
预计残值率3%，清理费为2000元。
（3）调查表明，该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。
（4）假设企业所得税率为20%，折现率取10%，每吨煤价格800元。
要求：
（1）计算该锅炉的重置成本
（2）估算该锅炉的各种贬值
（3）确定该锅炉的评估价值。
解：
（1）计算重置成本
（68000+8400）×（1+2%+8%）=84040元
（2）有形损耗
[84040×（1－3%）+2000]×
=37963.09（元）
（3）功能性贬值
2×800×（1-20%）×
=7928.83（元）
（4）该锅炉评估值
84040－37963.09－7828.83=38248.08（元）
5．评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。
该生产线的账面原值100万元，其中封口机、排气机与装头机均为外购设备计60万元，传送带与机构爪为自制计30万元，运输、安装调试费用为10万元。
经市场调研，发现目前市面上已出现了用料节省，结构更为合理的换代产品。
而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要，技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料，且占地小。
运输、安装调试费用随主体设备的换代也会发生相应的变化。
下面将分别就生产线中的外购设备，自制设备及运输、安装调试费用分述如下：
（1）外购机器设备情况：
经市场调查，得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。
成套购买均优惠10%，验货后立即付款优惠5%，购货后延期一个月付款加价3%，并标明价格尚可面议。
通过销售统计，一般厂家的价格折让为4%。
根据以上资料，我们评估时应选择：
成套购买，正常的付款条件，正常的价格折扣。
（2）自制机器设备情况：
评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈，听取了专业人员的介绍，查看了有关账表，得知自制设备账面原值30万元的构成为：
钢材占40%，铸铁20%，人工费30%，制造费用占10%；按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工及制造费用可节省10%。
从企业财务资料获悉，自制设备购建以来，钢材价格上涨80%，铸铁价格上扬50%，工时成本也提高了100%，制造费用按工时分摊的额度上涨40%。
（3）运杂费、安装调试费用情况：
由于三件主要设备的结构变化，吨位减轻，经与技术人员和财务人员座谈，得知，设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%，基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%，用工减少50%，钢材价格上涨指数同上，水泥价格上涨10%，人工费上涨100%，管理费上涨40%。
分析原成本核算资料，知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下：
运杂费10%，钢材40%，水泥20%，人工20%，管理费10%。
解：
（1）外购设备重置价值：
100×90%×（1－5%）×（1－4%）=82.08万元
（2）自制部分机器设备重置价值：
30×40%×（1－20%）×（1+80%）=17.28万元
30×20%×（1－20%）×（1+50%）=7.2万元
30×30%×（1－10%）×（1+100%）=16.2万元
30×10%×（1－10%）×（1+40%）=3.78万元
17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元
（3）运输、安装调试费用重置价值：
运杂：
10×10%×（1+20%）=1.2万元
钢材：
10×40%×（1+80%）×（1－30%）=5.04万元
水泥：
10×20%×（1+10%）×（1－30%）=1.54万元
人工：
10×20%×（1+100%）×（1－50%）=2万元
管理：
10×10%×（1+40%）=1.4万元
1.2+5.04+1.54+2=11.18万元
（4）普通灯泡生产线重置全价为：
重置价值=
（1）+
（2）+（3）=82.08+44.46+11.18=137.72万元
附：
运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算：
“量”耗综合下降率：
30%×（40%+20%）+50%×（20%+10%）+0×10%=33%
价格综合上升率：
20%×10%+80%×40%+10%×20%+100%×20%+40%×10%=60%
运杂、安装调试重置成本：
10×（1－33%）×（1+60%）=10.72万元
6．某进口机器设备，评估基准日时的FOB价为25000美元，国外运输保险费为103美元，国内运杂费率为3%，关税税率为16%，增值税率17%，银行手续费率为0.5%，外贸手续费率为1.5%。
评估基准日美元对人民币汇率为8.3，试计算这台进口机器设备的重置全价。
解：
该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元
关税=CIF×关税率=25103×16%=4016.48美元
增值税=CIF×（1+关税率）×增值税率=25103×（1+16%）×17%=4950.31美元
银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×0.5%=125美元
外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×1.5%=376.55美元
国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率
=25000×8.3×3%
=6225（元）
该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费
=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）×8.3+6225
=293167.12（元）
第六章房地产评估计算题答案
1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。
投资比例为4：
6。
已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
求：
（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。
（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。
解：
（1）设土地价格为x
x=3033.33万元即地块总价为3033.33万元
该地块的单位面积价格=
=6066.67元/平方米
楼面地价=
=0.1517万元/平方米=1517元/平方米
或：
楼面地价=土地单价/容积率=
=1517元/平方米
（2）容积率=
建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米
建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米
建筑物层数=
=8层
建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元
2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。
经调查和开发设计，取得如下资料：
（1）开发方式：
设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。
1～2层为商用房，1000平方米；3～4层为住宅，6000平方米。
（2）开发费用估计。
建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。
（3）预计建设期。
共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。
（4）预计房地产售价。
假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。
预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。
要求：
用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。
解：
（1）计算房地产出售总价现值
=1412.73（万元）
（2）计算总建筑费用现值
=447.18（万元）（2分）
（3）计算税金
1412.73×5%=70.64（万元）
（4）计算土地所有权评估总价（土地总价）
土地评估值=
=558.37（万元）
（5）土地单价：
558.37÷1000=5583.7元/平方米
合每亩：
5583.7×666.67=372.25万元/亩
（6）楼面地价：
5583.7÷7=797.67元/平方米建筑面积
3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。
折现率为10%。
试估算房地产当前的价值。
解：
（1）求该房地产未来5年收益的现值
400×（1-1/1.15）÷0.1=1516.32（万元）
（2）假定该房地产当前价值P，则该房地产第5年末出售收益的现值为
{P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%）5=0.6426P
（3）求该房地产当前的价值
P=0.6426P+1516.32
P=4242.64（万元）
4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%，A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。
解：
（1）计算房地产年收益：
400×30×12=144000元
（2）计算年费用：
土地使用税及房产税=20×400=8000元
管理费用=30×400×12×4%=5760元
年维修费用=1500×400×2%=12000元
年保险费=1500×400×0.2%=1200元
（3）计算房地产年纯收益：
144000－8000－5760－12000－1200=117040元
（4）计算土地年纯收益：
2400×450×5%=54000元
（5）计算房屋建筑物年纯收益：
117040－54000=63040元
（6）计算评估值：
d折旧率=
=0.0196=1.96%
63040×
=768596.98元
5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，评估基准日为2004年10月31日，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：
见下表。
项目
待估土地
比较案例
A
比较案例
B
比较案例
C
比较案例
D
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
成交日期
（评估期日2004．10）
2003．10
2003．12
2003．4
2004．8
成交价格
1200元/m2
1300元/m2
1400元/m2
1100元/m2
容积率
2
3
3
4
2
区域条件
位置
0
-2%
+3%
0
-3%
基础设施
0
-1%
-2%
+2%
0
交通
0
-2%
0
+3%
0
个别条件
地势
0
-2%
+1%
0
-2%
形状
0
+3%
0
0
+1%
其它
0
-3%
-3%
0
-2%
对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地块相比，表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比，负值表示待估地块劣于比较地块百分比，数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。
容积率修正系数如下表：
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
1．8
2．1
2．3
2．4
几宗交易地块剩余使用年限均为40年，委估宗地剩余使用年限为50年，土地还原率取8%。
按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。
解：
（1）确定地价指数
年、月
2003.1
2003.2
2003.3
2003.4
2003.10
2003.12
2004.8
2004.10
地价指数
100
101
102
103
109
111
119
121
（2）比准价格
进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：
PA=1200×
×
×
×
×
×
×
×
=1062.96元/平方米
PB=1300×
×
×
×
×
×
×
×
=1201.20元/平方米
PC=1400×
×
×
×
×
×
×
×
=1352.25元/平方米
PD=1100×
×
×
×
×
×
×
×
=1052.39元/平方米
（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正
（PA+PB+PC+PD）/4=1162.2元/平方米
1162.2×
=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米
委估地块评估总价=1197.43×500=598715元
单位地价：
79.83万元/亩
楼面地价：
1197.43÷2=598.72元/m2
6．某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地，在现代企业制度改造中，要求对进入股份制改组的476772．9平方米的土地使用权价格进行评估，其用途为工业用地。
现用成本逼近法评估该宗地价格。
收集到如下资料：
（1）土地取得费。
根据该市《土地管理法》实施细则等综合分析，确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算，土地补偿费，安置补偿费，青苗补偿费分别按年产值的6倍，10倍及80%计算，地面附着物补偿以10000元/亩计算。
（2）土地开发费。
厂区已达到“七通一平”，调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。
（3）税费。
根据该市有关文件规定：
①耕地占用税6．6元/平方米；②土地管理费0．9元/平方米；③新菜地开发费1．1元/平方米；④教育附加费3元/平方米；⑤公用事业配套费37．5元/平方米。
（4）投资利息。
建设银行年贷款利率6%，正常开发期为2年。
（5）资金利润。
工业生产用地开发年资金利润率10%。
（6）土地所有权收益率15%，土地还原率11%。
解：
（1）土地取得费用
①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米
②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米
③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米
④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米
以上四项合计45.24元/平方米
（2）土地开发费=50元/平方米
（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米
（4）土地取得费利息=45.24×
=5.59元/平方米
[若按单利：
土地取得利息费=45.24×6%×2=5.43元/平方米]
土地开发费利息=50×
=3元/平方米
[若按单利：
土地开发利息=50×6%×2×
=3元/平方米]
小计：
5.59+3=8.59元/平方米
（5）利润额=（C1+C2+C3）×资金利润率=（45.24+50+49.1）×10%=14.43元/平方米
（6）土地成本计算：
土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润
=45.24+50+49.1+8.59+14.43
=167.36元/平方米
（7）土地使用权收益：
P=土地成本×（1+土地所有权收益率）
=167.36×（1+15%）
=192.46元/平方米
总价：
192.46×476772.9=9176.16万元
9176.16×（P/A,11%,50）=82967.66万元
7．待估在建工程总预算造价为400万元，其中设备安装工程预算为150万元，评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程的基础工程已经完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进行。
评估人员根据相关资料和经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占造价比例分别为15%、60%和25%。
根据上述资料，估算待估在建工程的评估值。
解：
根据题设资料
（1）估算在建工程的完工程度：
完工程度=15%×100%+60%×60%+25%×0=51%
（2）建筑工程预算造价：
400-150=250（万元）
（3）估算在建工程评估值：
在建工程评估值=预算造价×完工进度（%）
=250×51%
=127.5（万元）
第七章流动资产评估计算题答案
1．某企业对库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨。
经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足生产需要，只是保管中自然损耗1%。
根据市场调查，得知该燃料近期市场交易价格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨40元，则该种燃料的评估值是多少？
。
解：
（1）库存燃料实际库存量：
50×（1-1%）=49.5（吨）
（2）计算评估值
评估值=燃料数量×（市场单价+吨运费+吨入库费）
=49.5×（4000+100+40）
=204930（元）
2．某企业在搞联营过程中，对其某一工序上的在制品进行评估，该工序在制品实有数量为5000件。
根据行业平均定量标准资料得知，该在制品该工序单件材料定额为10千克/件，该工序单件工时定额为5小时。
经过市场调查得知，该在制品耗用材料的近期市场价格为10元/千克，且相同工种正常小时工资为6元/小时。
该在制品评估值为多少？
解：
根据题设资料，为续用条件下的在制品评估，适宜采用成本法。
在制品评估价值=在制品数量×（单件材料消耗定额×材料单价+单件工时定额×单价）
=5000×（10×10+5×6）
=650000（元）
3．某项在用低值易耗品，原价750元，预计使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品现行市价为1200元，确定在用低值易耗品评估值。
解：
用成本法评估
在用低值易耗品评估值=重置成本×成新率
重置成本按基准日市场价决定，成新率用使用时间估算
故：
评估值=低值易耗品基准日市价×
=1200×
×100%
=300元
4．某企业产成品实有数量80台，每台实际成本94元，该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70：
30，根据目前有关资料，材料费用综合调整系数为1．20，工资、其他费用综合调整系数为1．08，求该产品的评估值。
解：
根据题设资料，用成本法评估
（1）每台产品中材料费
94×
×100%=65.8（元）
（2）每台产品中工资及其他费用
94×
×100%=28.2（元）
（3）计算评估值
评估值=成品数量×（材料现行市价+工资、费用现行价）
=80×（65.8×1.2+28.2×1.08）
=8753.6（元）
5．某企业截止评估基准日预付费用账面余额为76200元，各具体项目的发生情况与内容如下：
（1）年初预付一年
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