物业前期介入之弱电设备管理篇.docx
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物业前期介入之弱电设备管理篇
物业前期介入之弱电设备管理篇
一、弱电工程的前期管理
（一）从实际需求考虑
这里所指的弱电工程主要是指安全防范系统、智能停车场管理系统、自动消防系统及电梯监控系统。
这些系统虽然由专业设计单位进行设计，但物业公司应根据将来的实际管理需要，从优化管理的角度考虑，提出管理方案。
例如，物业公司应该根据小区的档次、物业的基本状况、地形地貌，考虑监控点的布控位置、人员和车辆出入管理方案、停车场管理方案、电子巡更路线、门禁和可视对讲系统方案、防盗入侵方案等整体治安管理方案，制定出安全防范系统详细规划。
因为这些规划与安防系统规模的设计和设备的选型、配置及系统网络组合密切相关；与自动消防系统的联动密切相关；与电梯监控系统的联动及其他特殊需求的系统（如紧急求助）的联动密切相关。
所以物业公司要做好规划报告开发商，提请设计单位在设计安防系统时将规划的要求纳入设计当中，同时还要考虑设备系统应留有合理的扩展余量；对于系统中的某个单台设备不要形成“大马拉小车”的现象，否则不仅会增加开发商的投资，还会增大日后的维护成本和设备的更新成本。
只有把这项工作做好、做细，才能确保获得一个满足实际需求、投资合理、管理成本低、高性价比的安全防范系统。
（二）从技术力量状况考虑
一般物业公司弱电工程的技术力量较强电工程的技术力量弱，有时由强电技术人员兼职，所以本节需用一定的篇幅简明介绍各类弱电工程的系统组成，不仅兼职弱电工作的技术人员需要了解，相关的领导人员也应对此有所了解，只有这样才能制定出符合实际管理需要的方案，进而提出正确的建议或意见。
二、安全防范系统
由于小区的档次、投资规模的不同，对安全防范系统的设计、配置也不同。
安全防范系统是由多个子系统组成的，根据不同需求，可以灵活选取。
下面分别简介这些子系统，以利于结合将来的安防管理实际方案对安防系统的配置进行规划，从而获得一个既完全符合实际需求又可节省投资的安全防范系统。
（一）闭路电视监控系统
闭路电视监控系统在小区的安全防范系统中多用于小区出入口、周界防范、地下车库等处。
闭路电视监控系统由前端设备、信号传输系统、终端设备（即系统的中心设备）三大部分纽成。
1前端设备
前端设备一般包括以下几种设备。
（1）CCD摄像机
CCD（电荷耦合器件的缩写）摄像机有黑白和彩色两类。
黑白摄像机具有高分辨率、低照度等优点，尤其是它可以在红外光照下成像．因此在电视监控系统中具有较高的市场占有率。
需要指出的是，各商家销售的摄像机（不论黑白还是彩色）一般都不带镜头（一体化摄像机除外），因此在实际应用中，应根据被监控现场的实际环境及使用要求，为摄像机选配合适的镜头。
所以，在前期管理中应根据现场环境向设计方提出要求。
①镜头。
摄像机必须与镜头配合。
镜头的种类很多，从焦距划分，有短焦距、长焦距和变焦距镜头；从视角大小划分，有广角、标准、远摄镜头；从结构划分，有固定光圈定焦镜头、手动光圈定焦镜头、自动光圈定焦镜头、自动光圈电动变焦镜头、电动三可变镜头等。
在实际应用中，需根据现场情况及要求选配不同的镜头。
如果选配不当，会直接影响摄像质量。
②云台。
云台是摄像机底座，受中心控制室信号控制，可带动摄像机在水平和垂直方向旋转。
仅能做水平旋转的云台称作“水平云台”；既能水平旋转又能垂直旋转的云台称作“全方位云台”，又称万向云台，可带动摄像机在三维立体空间内对场景进行全方位监视。
全方位云台又分为室内全方位云台和室外全方位云台两类。
③防护罩。
防护罩用来保护摄像机。
在室内使用时其主要作用是密封防尘，隐蔽摄像机镜头；在室外使用时，其主要作用是保护摄像机不受自然因素（如雨、雪、烟雾、风沙等）的侵蚀，并在高温或严寒环境中自动启动风扇降温或自动启动加热器升温，保证摄像机能正常工作。
有些室外防护罩还配有刮水器，在雨、雪天气启动刮水器，刮去玻璃上的水，保证拍摄图像的质量。
④解码器。
解码器一般安装在配有云台和电动镜头的摄像机附近，它的作用是将多个防区的各类报警探头发出的报警信号在解码器内编码后，经由通信总线回传到中心控制室的主机，可节省大量电缆，节省投资．减少维护工作量。
例如，有的解码器可以接8个防区的报警探头；有的解码器可以接20个防区的报警探头。
（2）新型彩色防水红外摄像机
新型彩色防水红外摄像机尽管有多种类型，但其基本形式都是采用LED（发光二极管的简称）灯作为红外光源（LED灯有进口和国产两种），体积小、重量轻。
①共同特点
A．LED灯的有效寿命可达20000小时。
B．采用恒流设计，使红外灯在9～15伏能正常使用。
C．红外灯的角度与镜头灵活搭配，消除中间亮、两边暗的现象。
D．镜头与红外灯完全隔离，彻底消除镜片起雾现象。
E．工作环境温度为一20℃～50℃。
F．为适用不同场所，工作电源有交流220伏、50赫兹和直流12伏两种电源。
②型机种类（电源为交流：
220伏）
A．远距离夜视一体机：
红外距离100～120米；角度20°～80°。
B．双CCD夜视一体机：
红外距离100～120米；角度20°～80°。
C．远距离夜视一体化摄像机：
红外距离80～100米；角度6°～60°。
D．红外夜视分体式摄像机：
红外距离80～100米；角度20°～80°。
采用镜头与红外灯分开，红外灯依据环境与照射距离可自由搭配：
一个损坏，另一个继续工作。
E．短距离红外夜视摄像机：
红外距离20～80米；角度20°～80°。
（3）球型云台摄像机
①功能
A．半球形透光罩，透光性好，图像不变形。
B．上部为工程塑料制成，造型美观，坚固耐用；下部为具有良好透光性能的球型扩罩。
C．配有支架，安装方便，造型新颖；可壁装或吊装。
D．限位机构可随意调整，使用方便。
E．功能可靠，经济实用。
②主要技术指标
A．水平转角为O°～350°；垂直转角为0°～90°。
B．转速：
水平转速为10°／秒（50赫兹），12°／秒（60赫兹）；垂直转速为6°／秒（50赫兹），7.2°／秒（60赫兹）。
C．限位调节：
任意。
D最大载荷：
1．5千克（75牛·厘米）。
E．工作方式：
水平，自动或平移；垂直，手控。
2．信号传输系统
信号传输系统是将电视监控系统的前端设备和终端没备（控制中心）连接在一起的系统。
该系统一方面将前端摄像机、监听头、报警探测器等捕捉到的视频／音频信号及各种探测数据传往控制中心；另外将控制中心的各种控制指令传往前端多功能解码器，去控制相关设备，如控制云台、电动镜头等。
直接用电缆传输是最基本的传输方式。
在局域性质闭路电视监控系统中，由前端设备到中心控制室的距离一般都在1公里之内，因而从前端设备到中心控制室之间大都是通过电缆直接连接，如用同轴电缆连接摄像机输出的视频信号（两根信号线、两根电源线）；由中心控制室发出的控制指令则通过2心线（最好用屏蔽线）连接前端解码器等。
3.终端设备
终端设备即是电视监控系统的中心设备，主要包括监视器、录像机、系统主机与分控设备及其他视频处理设备。
由于系统规模和需求不同，这些中心设备可以有多种组合配置，因此了解这些中心设备的特点，对灵活组配电视监控系统和对日后的使用与管理是十分必要的。
（1）监视器
监视器用来显示各监视点摄像机传来的图像信息。
对于只有几个监视点的小型电视监视系统，使用时只需要一个监视器即可（可用画面分割器，将多个摄像机的画面组合在一起显示；或用视频切换器，将多个摄像机的画面轮流切换显示）。
对较大型电视监控系统则需要多个或更多的监视器组成监视器墙。
临视器分为黑白和彩色两大类。
（2）录像机
为保存重要的现场证据或在无人值守的场所，需对现场的部分或全部画面进行实时录像，为日后查证提供佐证，这就必须使用录像机。
过去多数是磁带录像机，随着硬盘录像技术的发展，越来越多的监控系统采用硬盘录像机，它是用数字压缩存储技术，将图像以数字化形式存储在硬盘上，其最大的特点是具有高速、大容量的数字记录和可随机寻址等性能。
（3）系统主机
系统主机是闭路电视监控系统的核心设备，它将系统控制单元与视频矩阵切换器组合成为一体，简称系统主机，它的核心部件是微处理器（CPU）。
系统主机的主要任务是实现对多路视频／音频信号的选择切换（输出到指定的监视器和录像机），并通过通信线对指定地址的前端设备如云台、电动镜头、雨刷、加热器、照明灯及摄像机电源等进行各种控制。
系统主机一般由以下几部分组成。
①控制部分（即系统主控器）。
其核心部件是微处理器，不断对主控键盘、编码／解码接口及报警控制单元进行扫描，查询本地及远端设备的工作状态，并发出指令控制相应设备的动作。
当报警时，将报警画面切换到主监视器上。
②通信部分，即通信接口，负责系统主机与分控键盘及解码器之间的通信。
其功能一是接受前端设备发来的信号并通过系统主机进行显示或报警；其功能二是将控制信号发往前端设备，对前端设备进行控制。
③视频／音频矩阵切换部分。
在微处理器的控制下，发出选通码，将选中的前端设备和视频／音频信号在指定的输出口进行输出、显示及同步切换。
④控制键盘。
它的作用是对摄像机画面进行切换；对云台及电动镜头进行全方位控制；对室外防护罩的雨刷、加热器及辅助照明灯进行控制。
（4）云台、镜头控制器
在不配备系统主机的小型电视监控系统中，如果前端摄像机配置云台及电动镜头，或者在室外设备中配有带雨刷和加热器的防护罩，或者系统还要求对现场照明等辅助设备进行控制，则必须设有操纵云台、电动镜头动作及辅助设备开／闭的控制器。
这种简易控制器一般是通过面板按键的控制，输出信号对云台、电动镜头、雨刷、加热器、现场照明灯或辅助设备等分别进行控制。
（5）其他视频处理设备
在闭路电视控制系统中，还用到一些相关的视频处理设备。
①视频放大器。
因远距离传送会对视频信号造成衰减，致使图像模糊，所以对于远距离视频信号传输，必须用视频放大器进行放大。
②视频分配器。
可将一路视频信号均匀分配为多路视频信号，供多台监视或录像机等后续视频设备同时使用。
③视频切换器。
这是电视监控系统中常用的设备，它可以从多路视频信号源中选出一路或多路信号送往监视显示或送往录像机记录，从而可以大大节省中心控制端视频设备的数量及相应的费用。
对于实时性要求不高的电视监视系统来说，视频切换器应该是首选设备。
④画面分割器。
可以在同一个屏幕上显示多个画面，最常见也是最基本的是四画面分割器，它可以同时在同屏幕上显示四个摄像机传来的视频图像。
对于9个或16个画面分割器，则大多采用帧场切换器来代替。
⑤时间、日期及字符叠加器。
它是一种在电视监控系统中广泛应用的没备，它可以将时间日期信息及摄像机标识信息（摄像机所摄取画面的地理位置）混入视频信号中，使之在监视器的画面上不仅可以看到摄像机拍摄到的面面，还可以看到叠加在画面上的时间、日期及摄像机标识字符，这些字符经视频设备记录后可以与图像内容一起保存，为日后的复查提供极大的方便。
⑥中心控制台。
它是用于安置电视监控中心终端设备的机柜，并有控制桌面。
各种终端设备按其功能不同被分区安置在控制台的相应单元中，与监视器墙一起组成完整的电视监控中心系统。
（二）对闭路电视监控系统方案设计的要求
闭路电视监控系统（以下简称系统）应满足现场环境要求和使用功能要求，同时应符合现行国家标准的技术要求。
这些要求可以根据小区的档次和不同的需求进行取舍组合。
1.对前端设备的要求
（1）根据小区的环境、地形、地貌配备不同类型的红外探测器、CCD摄像机及与之配套的镜头、云台、防护罩、解码器等。
（2）设备探测到的现场图像的质量等级不能低于4级（含4级）。
（3）布局范围合理，减少目标区域的盲区。
（4）当某处环境照度不能满足探测需要时，应配置辅助照明。
（5）摄像机的防护措施应与现场环境相协调，有相应的防护等级，具有防拆卸报警、掉电报警功能。
（6）固定目标监视与移动目标跟踪监视配合使用。
2.对系统显示和记录设备的要求
（1）屏幕尺寸不易太小，应满足观察人员的监视要求。
（2）显示设备的配置数量应满足现场摄像机和管理使用的要求，合理确定视频输入／输出的配比。
（3）配备硬盘录像机设备时，其自身应有不可修改的系统特征信息（如系统“时间戳”、跟踪文件或其他硬件措施），以确保系统记录资料的完整性。
（4）系统应能清晰显示摄像机所采集的图像，要求分辨率应不低于系统图像质量等级的总体要求。
（5）系统应有图像来源的文字提示及目标、时间和运行状态的提示。
3．对视频信息的处理和记录的要求
（1）配备多画面分割器。
（2）对现场视频信号和现场声音均能记录、储存，如发生事件的现场及其全过程的图像信号和声音信号。
（3）记录数据的保存时间应不少于15天。
（4）系统应能保持图像信息和声音信息的原始完整性和实时性，使最后显示／记录／回放的图像和声音与原始场景保持一致，即在色彩还原性、图像轮廓的还原性、事件后继性、声音特征等方面均应与现场场景保持最大的相似性，并且后端图像和声音的实时显示与现场事件发生的延迟时间应在合理范围内。
（5）系统应能正确检索记录信息的时间和地点。
4．对系统控制的要求
（1）系统应是集中控制，并且有手动／自动操作跟踪功能，对摄像机、云台、镜头、防护罩等的各种动作进行遥控。
（2）系统应能手动切换或编程自动切换，对所有的视频信号在指定的监示器上进行同定或时序显示。
（3）系统应具有存储功能，在停电或关机时，对所有编程设置、摄像机号、时间、地址等信息均可保存。
（4）系统应具有与报警控制器联动的接口，报警发生时能切换显示出相应部位摄像机的图像并记录。
5．对系统供电电源的要求
供电范围包括系统所有设备及辅助照明设备。
（1）应有稳压电源和备用电源。
其中稳压电源应为静化电源，其标称功率应大于系统使用总功率的15倍；备用电源的容量应能保证系统正常工作的时间不少于两小时。
（2）电源应具有防雷和防漏电措施，具有安全接地措施。
（3）摄像机及红外探测器电源，由监控室引出专线经隔离变压器统一供电，隔离由电源侧窜入的干扰信号。
6．防雷接地要求
（1）选用的设备应符合电子设备的雷电防护要求。
（2）系统应有防雷击措施，应设置电源避雷装置、信号避雷或隔离装置。
（3）系统应等电位接地。
接地装置应满足系统抗干扰和电气安全的要求，不得与强电的电网零线短接或混接；接地线采用铜材线且不得形成封闭回路。
（4）室外装置和线路的防雷和接地设计应符合国家标准的要求。
7．系统可靠性要求
（1）系统所选用设备的平均无故障间隔时间应不少于5000小时。
（2）系统验收后的首次无故障运行时间应多于三个月。
8．系统在技术上应具有适度超前性和设备互换性，为系统增容或改造适当留有余地，但不可过分留有余地。
9．高档系统应具有联动兼容性，与小区的其他安防管理系统（如门禁系统、防盗入侵系统、电梯监控系统、停车场安全管理系统、紧急呼叫系统等）进行集成设计，各系统之间既相互兼容又能独立工作，从而组成一个大系统。
系统联动的响应时间应不大于4秒。
10．监控室应有保证设备和值班人员安全的防范措施。
（三）门禁系统
1．简要说明
门禁系统是安全防范系统中的子系统之一，它可以单独对一栋建筑物进行安全防范管理。
也可以与控制中心联网，组成一个大系统。
门禁系统主要设置在园区出入口和建筑物内的主要管理区、出入口、电梯厅、设备控制中心机房等重要部位。
在这些部位的通道口安装门磁、电控锁或控制器、读卡器等控制装置。
如果是与安防监控系统中心联网的系统，则可由管理人员在中心控制室进行监控，可以对各通道口的位置、通行对象和通行时间、方向等进行实时控制或设定程序控制，以实现对出入口的安全管理。
门禁系统具有使任何人在任何时间段内通过任何出入口进行事先设置、实时监视和事后检查的功能，它可以对所有人员的出入时间进行详细记录，并有适当的扩展功能，所以门禁系统是出入口安全防范管理的有效措施。
2．门禁系统的组成
门禁系统一般由出入凭证、识别器、门禁控制器、电控锁和其他设备组成。
（1）出入凭证
出入凭证就是门禁系统的开门“钥匙”，在物业管理行业中常用磁卡、IC卡等。
（2）识别器
识别器的功能是读取出入凭证的数据信息，并将这些信息传输到门禁控制器。
（3）门禁控制器
门禁控制器（门机）是门禁系统的控制核心，它的基本功能是对整个系统输入／输出的信息进行处理、储存和控制等。
当其验证识别器输入的信息有效时，对执行部件发出执行信号。
（4）电控锁
电控锁是门禁系统中的执行部件，可根据门的不同材料、出入门要求等加以选取。
电控锁主要有以下几种类型。
①电磁锁。
电磁锁属于“断电开门”型的锁具，适用于单向的木门、玻璃门、防火门、对开的电动门。
②阳极锁。
阳极锁也属于“断电开门’’型的锁具，适用于双向的木门、玻璃门、防火门，它本身带有门磁检测器，可随时检测门的安全状态。
③阴极锁。
阴极锁一般属于“通电开门”型的锁具，适用于单向木门。
它的特点是当市电停电或故障停电时，门处于锁的状态，因此安装阴极锁时必须配备不间断电源（UPS）。
（5）其他设备
其他设备包括安装在门内侧的出门按钮（开关）、检测门的开／关状态的门磁、对整个门禁系统供电的电源等。
（四）磁卡
1．磁卡的种类
采用通用型直接数字控制器（DDC）门禁系统很容易实现“一号通”，将更多的功能集成起来，读卡器将卡上的信息传送到DDC，DDC则判断其是否有效，并将当前的卡号、是否注册、是否有效及门的状态等信息送往中心控制室计算机显示。
“一卡通”可为使用者提供很大的方便，它的工作方式有以下两种。
（1）接触式
必须将识别卡插入读卡器或读卡槽中划动，才能读取卡上的信息。
这类卡有磁卡、IC卡等。
因其使用时必须‘‘插入”或“划动”，所以磁条易受磨损而造成故障或失效。
（2）非接触式
此类卡为射频卡，简称RF卡。
RF卡又有近距离识别型和远距离识别型两种。
近距离型识别的范围在O．3～0．6米，远距离型识别的范围在6米以上。
非接触式卡因使用中不需与读卡器接触，所以没有磨损问题，使用寿命长。
2．对“卡”的功能要求
不管采用接触式或非接触式“一卡通”，为适应安全管理的要求，应对“行人卡”和“车辆卡”进行以下区分。
（1）行人卡只对园区大门和持卡人居住的楼宇单元门口有效。
（2）车辆卡除对园区大门和持卡人居住的楼宇单元门口有效外，还对车库出入口及从车库通往本人居住楼宇的单元门口有效。
之所以要对行人卡和车辆卡进行区分，目的是不允许无车辆的人员进入车库，以保证车库和车辆的安全。
（3）不同类型的“卡”，对应不同类型的识别器。
设计单位根据物业公司提出的安全管理规划方案，选用适宜的卡。
（五）可视对讲门禁系统
可视对讲门禁系统基本由门机部分和监视器部分组成。
门机部分包括摄像机、扬声器、话筒、按铃钮或数字键等，安装于单元门外；监视器部分包括显示屏、耳机、显示器按钮、门锁按钮、电源开关等，安装于住户室内。
当有人来访时，户主通过显示屏来辨认访客，自动红外线LED摄像机，即使在夜间，户主也可以清晰地辨认访客，并同来访者通话。
当户主按下开锁按钮，即可打开楼门，让访客进入。
下面介绍几种可视和不可视对讲机，以供选型参考。
1．数码式门口机
数码式门口机的基本功能如下。
（1）采用总线制布线，数字传输。
（2）机型有围墙门机、单元门机、多门出入门口机
（3）数字键盘夜光灯操作，触键红光提示。
（4）黑白或彩色CCD摄像机、夜光补偿。
（5）8位个人（管理）密码、撤防、开锁。
（6）呼叫室内机、管理员总机。
（7）黑白或彩色显示。
（8）门禁读卡、开锁。
2．直接式门口机
直接式门口机的基本功能如下。
（1）采用总线制布线，数字传输。
（2）单元门机、多门出入门口机。
（3）呼叫室内机、管理员总机。
（4）黑白或彩色CCD摄像机、夜光补偿。
（5）房号键盘夜光灯操作。
（6）呼叫管理员。
（7）黑白或彩色显示。
（8）门禁读卡、开锁。
3．壁挂式可视室内机
壁挂式可视室内机的基本功能如下。
（1）房号自编。
（2）免提（或不免提）通话。
（3）呼叫、对讲、开锁、监视。
（4）紧急求救和门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区。
（5）黑白或彩色显示。
（6）可扩展功能，包括数字按键盘密码布防、撤防；八个防区，即紧急求救、烟感、煤气、医护和四个防盗区。
4．壁挂式不可视室内机
壁挂式不可视室内机的基本功能如下。
（1）房号自编。
（2）可外接求救按钮。
（3）呼叫、对讲、开锁。
（4）门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区。
（5）求救报警（按住3秒钟以上）。
（6）扩展功能：
密码防盗布防、撤防。
5．嵌入式可视室内机
嵌入式可视室内机的基本功能如下。
（1）房号白编。
（2）免提通话。
（3）呼叫、对讲、开锁、监视。
（4）紧急求救和门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区。
（5）黑白或彩色显示。
（6）扩展功能，包括数字按键盘密码布防、撤防；图像存储；八个防盗区。
6．智能型门禁系统
门禁系统可以是比较简单的组合，也可以构成比较复杂的组合，总之应根据实际需要进行选择。
由于技术的进步，功能更完备、性能更优良的智能型门禁系统可实现以下功能。
（1）系统网络采用总线制布线方式，数字传输，信号传输稳定。
（2）对访客采用小区大门、楼宇单元门及住户门口机三级过滤和识别。
（3）采用组合模块集成技术，功能扩展灵活，可实现混装兼容。
（4）系统具有自动巡检，防盗自检功能。
（5）系统可采用电脑高度联网，便于用户资料管理、数据及图像存储。
（6）系统由可视主机、分机、短路保护器、门口机电源及多媒体管理中心组成，形成一个三级防范、集中管理的门禁系统。
自复式短路保护器具有视频和信号隔离作用，使户与户之间实现真正意义上的独立。
当某户出现故障时，短路保护器会自动将故障户隔离，不影响整个系统的工作；当故
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