江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目可行性方案研究报告.docx
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江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目可行性方案研究报告
江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目
总论
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称：
江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目
1.1.2建设性质：
新建
1.1.3项目业主：
1.1.4建设地址：
市渝北鱼复工业园区鱼嘴镇，控规A08-2/03及A09/03地块。
用地南临石河清水库。
1.1.5建设规模及建设容
项目总占地107082平方米，项目净用地107082平方米，总建筑面积为386112平方米。
主要建设容包括住宅291263平方米（含建筑面积50m2以下的廉租房126571.69平方米，3331套），商业用房、1个幼儿园，体育设施8398.48平方米等配套设施，地下车库及设备用房43450平方米等土建工程，以及项目区各种景观小品建设工程以及环境、绿化和公用工程等。
1.1.6项目总投资
项目提供公租房住宅291263平方米，2743套；廉租房住宅126571.69平方米，3331套。
总投资130737.88万元，其中建安工程费用90511.23万元，占总投资的69.23%；工程建设其他费用23747.79万元，占总投资的18.16%；预备费11425.90万元，占总投资的8.74%；建设期利息5052.96万元，占总投资的3.86%。
平均单位综合造价3386元/平方米。
不含配套费、人防费、规划综合费后项目总投资为117567.07万元，平均单位综合造价为3045元/平方米。
其中廉租房部分总投资38544.05万元，包括工程费用31541.30万元，工程建设其他费用3498.75万元，预备费用3504.00万元。
1.1.7资金筹措
1.1.7.1总资金筹措方案
本项目总投资为130738万元，资金来源为：
（1）申请国家廉租房专项建设资金6329万元；
（2）项目业主自筹（市级财政资金补贴）54809万元；
（3）商业银行贷款69600万元。
1.1.7.2廉租房部分资金筹措方案
廉租房总投资部分38544万元,资金来源为:
（1）申请国家廉租房专项建设资金6329万元；
（2）项目业主自筹（市级财政资金补贴）32215万元。
1.1.8建设年限
建设时间为2011年6月－2013年4月，全部工期为22个月。
1.2项目业主简介
两江新区公共租赁房投资管理有限公司为两江集团全资子公司，注册资金贰亿元人民币。
其经营围是两江工业开发区公租房的投资、建设、供应、租赁管理及资产处置等。
两江新区公共租赁房投资管理有限公司暂设有综合管理部、投资发展部等两个部门，核定人员编制10名。
大力推进两江新区公租房建设和发展，提供品质优良的公租房和优质的管理服务，进一步推动以民生为导向的开发建设是两江新区公共租赁房投资管理有限公司的重要任务之一。
1.3编制依据
1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）
2.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）；
3.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发[2010]4号）；
4.《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；
5.《市人民政府关于印发市公共租赁房管理暂行办法的通知》（渝府发[2010]61号）；
6.《关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知》（渝财建[2010]483号）；
7.市国土房管局关于印发《市公共租赁住房管理实施细则》的通知（渝国土房管局[2011]9号）；
8.市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知
9.《市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（渝府发[2007]136号）
10.《投资项目可行性研究指南》（2002年）；
11.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
12.项目业主提供的其他资料。
1.4研究容
1.项目建设背景与必要性；
2.市公租房现状和发展研究；
3.项目建设规模和容；
4.建设方案设计；
5.环境保护和节能分析；
6.组织机构及管理模式；
7.实施计划及招标方案；
8.投资估算和资金筹措方案；
9.测算项目的经济效益；
10.分析社会效益，进行社会评价。
1.5研究结论
近年，国家大力推进公共租赁住房的建设，是解决买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题的关键举措，是一项重大的民生德政工程。
通过公租房的建立，为完善我国分层次住房供应体系，多渠道满足中低收入群众住房困难的需求，以及通过“廉租房”、“经济适用房”、“限价房”、公共租赁住房等多项保障性住房制度为老百姓解决住房难题，改善居住环境一项重大创举。
因此，本项目建设符合国家宏观调控政策要求，符合市大力建设公租房的发展规划，符合为人民服务、以人为本的科学发展观。
本项目总占地107082平方米，建筑面积为386112平方米，其中住宅291263平方米（含建筑面积50m2以下的廉租房126571.69平方米，3331套），总投资130737.88万元，建成后将为主城区中低收入人群提供大量保障性住房6074套，受惠人群14800余人。
各项建筑的建设规模总体适宜，规划设计方案基本合理；选址与周边环境相适应，建设条件能基本满足本项目建设的需要。
项目实施后，将显著改善中低收入人群居住状况，提高他们的生活水平，具有良好的社会效益。
综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。
1.6主要经济技术指标
表1-1主要经济技术指标表
鱼嘴公租房综合技术经济指标一览表
总指标
项目
计算单位
数值
备注
总用地面积
M2
107082
204亩
其中：
建设用地
M2
107082
居住户（套）数
户
6074
其中：
公租房公寓624套
居住人数
人
14823
总建筑面积
M2
386112
一、按功能性质划分
1）住宅建筑面积
M2
291263
其中：
公租房公寓部分
M2
36000
2）公建（商业）建筑面积
M2
45657
其中包括农贸市场和超市
其中：
公租房公寓部分的集中商业
M2
11050
3）其他配套建筑面积
M2
49192
其中：
社区居委会建筑及社区活动用房
M2
926
按每100户15平米计算（≥253.8）
物管用房建筑面积
M2
1456
按住宅总建筑面积5‰计算（≥790.625）
幼儿园建筑面积
M2
3000
12班（千人23生）每班30人
文化站
M2
150
消防控制室
M2
120
公厕建筑面积
M2
40
门卫及其它
M2
50
车库面积及设备用房建筑面积
M2
43450
4）架空层建筑面积
M2
二、按地上地下划分
（1）地上建筑面积
M2
342662
（2）地下建筑面积
M2
43450
其中：
车库建筑面积
M2
41050
设备用房及其他面积
M2
2400
三、计入容积率建筑面积
M2
容积率
3.20
建筑密度
24.30%
绿地率
36.56%
总停车位
辆
1220
注：
商业、办公停车按0.5/100㎡建筑面积（≥辆）
地面停车
辆
120
住宅停车按0.34/100㎡建筑面积（≥辆）
地下停车
辆
1100
规划总停车量≥辆
1
总投资
万元
117796.43
其中：
建安工程费
万元
82063.94
占总投资的69.67%
工程建设其它费用
万元
20845.92
占总投资的17.7%
基本预备费
万元
10290.99
占总投资的8.74%
建设期利息
万元
4595.58
占总投资的3.9%
2
资金筹措
万元
117,796
其中：
财政专项资金
万元
6,329
占总投资的5.4%
项目资本金
万元
48,168
占总投资的40.9%
银行贷款
万元
63,300
占总投资的53.7%
2项目建设的背景、必要性及有利条件
2.1项目建设的背景
当前，房地产业发展迅速，房地产开发投资逐年增加，开发规模不断扩大，销售价格大幅上涨。
房地产业的发展，对拉动投资增长、改善人民的居住条件、提高人民生活水平、推动社会消费等方面发挥了很大的作用。
由于房地产业的关联产业多，其自身发展的同时也带动了许多。
其它产业的发展，因此，其对整个国民经济的发展发挥了重要的作用。
近年来，中国GDP保持了9%以上的高速增长，房地产的迅速发展在其中起了重要的支撑作用。
随着房地产业的快速发展，房地产商品销售价格大幅上涨，已经超过了城市普通居民的购买能力和支付能力，且呈愈演愈烈之势，给整个社会的和谐稳定带来了隐患。
“衣、食、住、行”是人类的基本生存需要，而“住”是其中最基本和重要的一个，只有住的问题解决了，人们才会有安全感、稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐的前提和基础。
正是在这样的背景下，中央加大了对房地产业的宏观调控的力度，相继出台了一系列政策措施来解决房地产业发展中的问题。
主要从两方面入手：
一是抑制房价过快增长，使房价的涨幅控制在合理的围，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，使大部分普通居民都能买得起房；二是加大保障性住房的供应力度，切实保障无力购房的中低收入家庭的基本住房需求，这主要是通过向底层人群提供经济适用房和廉租房，为中低层人群提供公租房两个途径。
2010年以前，就已形成廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、公寓等5种方式的保障性住房格局。
但是，新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”群体并不在此列，这得到了市委和市政府的高度的关注。
2010年伊始，市在地城市率先大规模建设城市公租房，并正式出台公共租赁房保障性住房的相关政策，以有效解决这一群体的住房问题。
项目所在区域为两江新区鱼复工业园区。
两江新区是继上海浦东新区和天津滨海新区后的第三个国家级新区。
鱼复工业园位于江北区东部，由两江新区和江北区共同出资开发，包括江北区的唐家沱街道、鱼嘴镇和复盛镇，规划建设用地60万平方公里。
鱼复工业园是西部地区最重要的水铁联运基地和港口物流集散地，以及寸滩港部分保税功能转移的主要承接地，也是两江新区工业发展的先行启动区和集中展示区。
鱼复工业园区将主要构建以下四大产业：
汽车整车、发动机及零配件产业；轨道交通车辆制造产业；大型装备制造产业；现代物流产业。
鱼复工业园区今后每年都将会为大量的大学毕业生、外来工作人员、农民工提供众多的就业机会，公租房的建设将会为此类人群解决人类“衣、食、住、行”基本生存中最基本和重要的一个需求———“住”。
住的问题解决了，人们才可能安心的工作和生活，这也是社会稳定、和谐发展的前提和基础。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是构建社会主义和谐社会的重要容
我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，而构建社会主义和谐社会是党的十七大提出的经济社会发展的重要目标，就要求政府必须解决好关系人民群众切身利益问题，更加注重经济社会协调发展，更加注重社会公平。
现阶段政府急需解决的热点问题之一就是如何使城镇中低收入群体安居的问题。
2010年6月，克强副总理主持召开了全国公共租赁住房工作会议
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