宝龙城市广场商业物业公司经营管理制度标准精编版.docx
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商业物业公司经营管理制度标准手册
宝龙集团商业管理中心
目录
1总则
1.1《商业经营管理公司经营管理制度》编制目的
1.2《商业经营管理公司经营管理制度》实施要求
1.3《商业经营管理公司经营管理制度》的控制
1.4《商业经营管理公司经营管理制度》的解释和适用
2行政、人事、档案管理制度
2.1商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表
2.2商业经营公司职能、架构、各部门岗位职责描述
2.3商业物业公司经营考核与奖励办法
2.4商业经营公司档案管理制度
3招商管理制度
3.1市场调查
3.2商业业态规划、招商政策及租金方案
3.3商铺招商
3.4广告招商
3.5商铺租赁情况分析
3.6品牌资源库建立
3.7商业公司招商考核与奖励办法
4营运、物业、工程管理制度
4.1运营管理制度
4.2合同管理
4.3客户关系管理
4.4采购管理
4.5租费管理
4.6多种经营管理
4.7企划管理
4.8工程管理
4.9物业管理
4.10品质控制管理规范
1总则
1.1《商业经营管理公司经营管理制度》编制目的
1.1.1为实现集团所属各城市广场保值、增值、实现商业管理规范化、科学化，建
立科学、切实可行的管理机制和操作规范，提升宝龙城市广场品牌形象，制定本制度。
1.1.2《商业经营管理公司经营管理制度》阐明了集团商业管理的思想和商业广场
各项业务操作要求。
通过《商业经营管理公司经营管理制度》的制定和实施，期望能在以
下各方面规范各地商业广场的经营管理活动，提升商业管理品质。
1.1.2.1优化、整合商业管理及各地商业广场管理的业务流程，使之更为明确规范，
切实可行；
1.1.2.2明确管理责权体系,清晰职责；
1.1.2.3加强信息沟通,提高商业管理的有效性和效率；
1.1.2.4营造开放、诚信的管理环境，促进组织的学习和创新。
1.2《商业经营管理公司经营管理制度》实施要求
1.2.1本制度是集团商业管理中心及各地商业经营管理公司开展工作的指南。
1.2.2所有与商业广场管理业务有关的员工均必须遵循本制度的规定,胜任本职工
作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。
1.3《商业经营管理公司经营管理制度》的控制
1.3.1根据集团对制度文件的管理规定,《商业系统管理制度》在正式发布前必须经
集团总裁办公会议审议通过，并经集团总裁签署发布。
1.4《商业经营管理公司经营管理制度》的解释和适用
1.4.1本制度的解释和修改权归集团商业管理中心。
1.4.2本制度每年需根据实际管理运作情况进行修订和完善,具体由集团商业管理
中心负责。
1.4.3本制度生效后,如集团或集团管理中心下发的文件内容与本制度有冲突,以集
团或集团商业管理中心新下发的文件为准。
2行政、人事、档案管理制度
2.1商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表
2.2商业经营公司各部门职能及岗位职责描述
2.2.1商业经营公司各部门职能
2.2.1.1招商部职能：
①开业前招商、包括：
市场调查、制定招商方案、招商实施；
②开业后招商更新、供应商优化；
③商户更迭、装修进场/撤场管理；
④对接商业管理中心招商资源与工作安排。
2.2.1.2企划部职能：
①企划方案制定及预算提报；
②平面设计；
③广场形象维护；
④活动策划与实施；
⑤企业VI形象监控。
2.2.1.3营运部职能：
①广场日常管理；
②商户、顾客服务；
③租金、管理费、物业费等现场催收；
④商户管理。
2.2.1.4物业管理部职能：
①安全保卫；
②消防安全临控；
③卫生保洁；
④绿化美化；
⑤物业收费统计、分摊管理。
2.2.1.5工程部职能：
①设备设施启闭运行管理；
②设备维修维护；
③配电房、空调机房值守；
④客户维修服务；
⑤工程收费统计。
2.2.1.6行政人事部职能：
①招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理；
②日常行政后勤管理；资产、零星采购、库房管理；
③政府公共关系维护、处理对外事务；
④团队建设、企业文化建设。
2.2.1.7财务部职能：
①提报预算；
②执行预算；
③日常费用支出控制管理；
④商业管理软件的运营管理；
⑤公司整体运作财务监督。
2.2.2商业经营公司各部门岗位职责描述（总监级以上）
2.2.2.1总经理职责描述
（注：
各部门副总、总监要根据架构表将岗位职责说明细化到每个具体岗位。
）
2.3商业物业公司经营考核与奖励办法
详见附件《商业物业公司经营考核与奖励办法》。
附件：
商业物业公司经营考核与奖励办法
商业物业公司经营考核与奖励办法
（PL.SY－KH－01－2009（A））
为进一步调动广大员工工作积极性，集团实行员工收入与商业物业公司（项目公司）经
营管理业绩挂钩。
对商业公司领导班子成员，根据项目公司的年终收益，结合对项目公司
管理状况的考核进行奖励；对非领导班子员工，根据对综合收费完成情况和多种经营创收
情况的考核进行奖励。
1领导班子成员奖励办法
1.1奖励适用范围
已经开业或入伙并展开正常经营活动的宝龙集团商业管理中心所辖商业项目或物业
项目（经营性项目）。
项目领导班子指商业物业经营项目公司执行董事/总经理、副总经理、财务负责人以及
营运总监（未有以上职位的项目指项目第一负责人、负责人副职以及财务负责人）。
1.2奖金总额
1.2.1奖金基数：
纯利润的10%以下，具体比例视项目公司盈利情况和难度而定，奖
励基数在商业管理中心与项目公司签订的年度目标责任书中规定。
1.2.2实发奖金：
奖金基数×商业管理中心对项目公司考核分数/100。
1.3奖金分配
项目总经理奖励基金：
奖金总额的20%，由总经理提名，对本年度作出重大贡献的人
员给予的奖励。
项目公司领导班子成员奖励：
奖金总额的80%，其中项目公司总经理（第一负责人）奖
金为本部分奖金总额的50%，另外50%根据其对项目公司其他领导班子成员的考核结果制
订分配方案，报商业管理中心批准后执行。
1.4奖金发放
考核以公历年度计算，奖金在年终考核后计提并发放。
1.5考核
1.5.1商业管理中心对项目公司的考核
1.5.1.1考核主要从租金收缴、主营收入、支出控制、多经创收、品牌塑造、综合管
理、廉政建设等七个方面进行。
1.5.1.2具体考核内容、指标权重及考评细则见附件1。
1.5.1.3商业管理中心各分管副总经理及财务负责人对应以上考核内容，根据集团及
商业管理中心核定的预算及要求对照年度实际完成情况进行评分，由商业管理中心总经理
汇总调整，经分管副总裁审核，常务副总裁批准后执行。
1.5.2项目公司领导班子成员个人考核
由项目公司第一负责人对其他领导班子成员进行考核，结果报备商业管理中心。
2非领导班子员工奖励办法
2.1发放范围
非领导班子员工奖励包含每月经营绩效奖和年终多种经营创收奖两部分，发放范围为
项目公司领导班子成员以外的正式员工。
2.2发放条件
2.2.1经营绩效奖按月度发放，但应至少同时满足以下条件才可以发放（否则取消该月
奖金），具体应满足的条件在目标责任书中规定。
（1）当月综合收费率（物业费、水电费及公摊）（第一年≥80%，第二年≥85%，第三年≥90%，
第四年及以后≥95%）；
（2）水电消耗率（第一年＜3%，第二年＜2%，第三年及以后＜1%）；
（3）上月租金收费率按不同项目年度目标责任书要求；
（4）历史清欠任务完成率＝100%；
（5）年度纯利润如为负数不得计提奖金；
（6）多种经营收入完成月度计划目标≥80%。
2.2.2多种经营创收奖金按年度发放，但应在多种经营创收达到商业管理中心下达的
年度指标的90%以上才发放。
2.3奖金总额
2.3.1经营绩效奖奖金总额在商业管理中心与项目公司签订的年度目标责任书中规
定。
2.3.2多种经营创收奖奖金总额按下述规定计算：
（1）多种经营创收达到商业管理中心下达的年度指标90%～120%（不含）的，按本
年度多经总收入2%计提。
（2）多种经营创收达到商业管理中心下达的年度指标120%以上的，120%以内的按
2%比例计提，超出120%部分按4%计提。
2.4奖金发放
（1）经营绩效奖上月业绩本月考核、本月兑现。
考核结果和奖金分配方案报商业管
理中心及财务管理中心审核，由分管商业管理中心的副总裁签批后执行。
（2）多种经营创收奖与领导班子成员奖励同期发放。
奖金分配方案报商业管理中心
及财务管理中心审核，由分管商业管理中心的副总裁签批后执行。
2.6非领导班子员工考核及奖金分配细化方案
2.6.1各项目公司制订本公司员工绩效考核办法、考核结果与奖金挂钩办法以及总奖
金在员工之间的分配办法，报商业管理中心审核，分管副总裁审批后执行。
2.6.2员工月度绩效考评结果需归档管理，并作为员工调薪调职的主要依据。
项目公
司应结合实际情况，利用绩效考核机制，提升经营能力，促进管理实效。
3领导班子成员奖励自2009年1月1日起执行，非领导班子员工奖励
自2009年4月起执行。
4本办法由集团商业管理中心负责解释和修改。
项目公司考核计分表（PL.SY－KH－01.01－2009（A））
2.4商业经营公司档案管理制度
详见附件《商业物业公司经营考核与奖励办法》。
附：
商业经营公司档案管理制度
1、总则
1.1为加强公司档案管理，提高档案管理工作规范化水平，根据集团档案管理制度
（PL-RX-17-2009（A））等有关规定，结合公司实际情况，制定本制度。
1.2本制度适用于除财务帐薄以外的所有档案管理。
1.3公司行政部负责统一领导档案管理工作，并设立档案室和专门档案管理人员集
中统一管理各类重要档案。
2、存档范围
2.1企业基本信息档案：
指注册资料、资质文书、营业执照、税务登记证及企业各类信息卡类等；
2.2文书档案：
指公司的各类合同、协议、制度、签批文件、决策、记录、会议纪要、发文、收文、工作函件、计划、总结、考核、证书等；
2.3电子档案：
图像、图形、影象、声音、多媒体、程序、数据等。
3、立卷方式
3.1档案编码方法为：
全宗号+类别号+案卷号+文件号；
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