江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷生态养生养老建设项目可行性研究报告.docx

江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷生态养生养老建设项目可行性研究报告.docx

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江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷生态养生养老建设项目可行性研究报告

江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷（生态养生养老）建设项目可行性研究报告

1总论

1.1项目背景一、项目概要

1.1.1项目名称

江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷（生态养生养老）。

1.1.2项目承办单位

江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司

1.1.3项目拟建地址、地点及区域介绍

江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷位于南京市六合区竹镇镇，该项目规划用地10000亩,其中星级国际生态养老用地500亩

区域介绍：

 竹镇镇位于六合区西北部，与安徽省天长、来安两市县接壤，镇域面积209平方公里，辖17个村、1个社区和2个国有林场，国土面积80%以上属低山丘陵地貌。

户籍人口5.6万人，有少数民族18个，1.2万人，其中回族6500人，是江苏省回族人口集聚地之一，是南京市唯一享受民族乡待遇的镇。

2010年被市政府确定为城乡统筹先导试点镇、重点特色镇，现代农业实验区。

竹镇镇是革命老区，生态环境宜人，风景独特优美，是江苏省空气质量监测对照区

1.1.4项目建设规模与目标

项目建设单位介绍

项目建设单位为江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司，注册资金20000万元。

公司建的“南京巴布洛生态谷”项目，位于南京市六合区竹镇镇。

根据项目的总体规划，通过3-5年的努力奋斗，将永鸿巴布洛智慧生态农业谷建设成为具有“工厂化、都市化、国际化”特色的，集看、玩、吃、住、购为一体的现代化农业综合体。

园区内规划有三大产业板块：

现代旅游观光葡萄产业（含生态养生养老中心）、现代农业文化体验产业、现代都市牧场科技产业。

将引进国内外一流的高科技农业项目落户园区，开展园区加农户的方式带动周边农民共同发展农业产业，同时打造优质农产品品牌，解决项目区农民务工问题，带动项目区农民持续稳定的增收。

形成真正的示范平台和技术交易平台。

永鸿巴布洛智慧生态农业谷的建设，始终坚持以“市场导向，科技主导，企业运作，产业经营”为运营理念，计划2年内在园区孵化培育10余个新兴农业科技企业，5年内将园区打造成为国家级智慧生态农业园区。

在推进现代高效农业建设的同时，也将领会贯彻南京市委《关于加快推进全域统筹建设城乡一体化发展的新南京行动纲要》（宁委发[2010]29号）精神，积极参与城乡统筹建设，推动农村生产方式、农业经营方式和农民生活方式的一体化转变。

江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷，规划用地10000亩，投资约150.1亿元人民币，

1.1.5项目投资资金及效益情况

项目总投资约人民币150.1亿元，其中养老投资约人民币110亿元

项目建成后产值509214.44万元/年，解决就业人口2000人。

根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为5年，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。

1.1.6承担可行性研究工作的单位

江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司

1.2研究工作概况

该项目经南京市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。

我公司接受委托后，在系统收集南京市六合区竹镇镇及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2015年4月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。

然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。

1.3编制依据

1、政策性依据

（一）国家依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国老年人权益保障法》

3、《中华人民共和国建筑法》

4、《中华人民共和国环境保护法》

5、《中华人民共和国城市规划法》

（二）地方依据

（1）《江苏省社会福利机构管理实施细则》

（2）《南京市社会养老机构管理实施办法》

（3）南京市城市总体规划

（三）其它有关标准

1.4可行性研究结论

本项目以生态养生养老为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。

项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。

项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。

项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快南京市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。

对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。

项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。

项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。

建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。

并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。

2项目背景、市场预测与分析

2.1项目背景

2.1.1政策背景

1、养老产业相关政策背景

据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。

据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。

随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》、《江苏省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、《南京市社会养老机构管理实施办法》等。

我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：

（1）《十八大报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：

“社会建设与人民幸福安康息息相关。

必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。

”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。

老有所养是改善民生的重要内容。

政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。

（2）2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：

一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。

二、突出工作重点，明确政策措施。

发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。

要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：

第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。

居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。

（4）国家发展和改革委员会负责人透露2015年一系列关系民生的重要政策措施。

从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。

2、生态休闲度假项目政策背景

旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。

1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。

（1）国家相关政策

Ⅰ、2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发〔2001〕9号），明确要求“大力发展生态旅游”。

2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发〔2003〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。

国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。

2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发〔2005〕5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。

近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成地区发挥区域优势、实现致富和可持续发展的重要途径。

Ⅱ、出台《中国老龄事业发展“十一五”规划》，加快老龄事业的快速发展

结合我国人口老龄化快速发展的趋势，为了加快老龄事业的全面发展，根据《国民经济和社会发展第十一个五年规划（2006－2010年）》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》，国家制定了《中国老龄事业发展“十一五”规划》，鼓励老龄事业的快速发展。

在《中国老龄事业发展“十一五”规划（2006－2010年）》中指出“加快发展养老服务业”的措施为：

（1）增加对养老设施建设的投入，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构。

（2）支持信息服务、管理咨询、人才培训等社会中介机构的发展，鼓励社会力量开展以社区为基础的老年生活照料、家政服务、康复护理、紧急救援、心理咨询等服务项目，形成为老年服务网络体系，为居家老人提供优质、便捷的服务。

Ⅲ、十部门联合下发《关于加快发展养老服务业的意见》，指导并促进养老服务业的快速发展

根据2006年2月全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委及税务总局十部门联合下发的《关于加快发展养老服务业的意见》，对发展养老服务业给出了具体指导意见，明确进一步发展老年社会福利事业、社会养老服务机构、居家老人服务业务、老年护理、临终关怀服务业务以及促进老年用品市场的开发。

《关于加快发展养老服务产业的意见》中要求各级有关部门加强组织领导、认真落实意见中的相关政策。

Ⅳ、《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》

《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》中指出发展养老服务业的三个指导思想：

（1）要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能；

（2）老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路；（3）要培育和发展老年消费市场。

Ⅴ、实施“社区老年福利服务星光计划”

在城市，以社区居委会为重点，新建和改扩建一大批社区老年人福利服务设施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。

社区居委会的老年人福利服务站点要突出实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。

新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，从当地老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。

在农村，以乡镇敬老院为重点，新建和改扩建一批乡镇老年人福利服务设施和活动场地，逐步形成县（市）有个心、乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。

农村新建、改扩建的敬老院要逐步具备住养、入户服务、日间照料、文体活动等功能，并向综合性