物流园招商专项方案.docx

物流园招商专项方案.docx

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物流园招商专项方案

广西大衍仓储物流园

一、项目概况

一、园区介绍

本项目物流园在建设中南宁市兴宁区金桥综合物流园，占地98亩，计划建成10万平方米仓储物流园，一期拟建40000平方米仓储配送中心、0平方米零担快运中心及部分服务配套设施，欢迎各位用户前来参观考察！

*区位优势

南宁作为中国--东盟自由贸易区关键城市地位，将发挥大西南通道枢纽及中国和东盟合作前沿阵地区位优势，伴随中国和东盟之间贸易不停扩大，这条通道上关键枢纽城市—南宁，便成为中国和东南亚地域经贸合作关键桥梁和基地，将负担中国面向东南亚国际区域性物流中心重担。

从而奠定南宁在中国—东盟商贸往来中商贸中心和物流枢纽地位，提升南宁渠道地位作用，并在推进“一带一路”战略中发挥关键作用。

建设本项目为南宁市确立其区域性国际现代示范性物流枢纽城市地位起到推进作用。

*交通优势

在南宁市东北部昆仑大道旁（往宾阳、黎塘方向），向南离三塘高速出口仅为1.5公里左右，距市区快速环道4公里，向东南靠近昆仑大道，距离城市中心8公里，南梧二级公路东西向横穿整个金桥物流园区，旧邕宾公路在西面和南梧二级路交汇，成为南宁市通往东北方向关键出口通道（国道），向北可往桂林、湖南等，向东可达梧州、广州等，向南有公路（松柏路）直达屯里火车站（3公路），距飞机场30公里。

项目所在园区金仑路、北仑路道路、甘泉路、那泉路等关键纵横主干道已经建成通车，交通条件含有得天独厚优越性。

*黄金地段

本物流园南面为正在建设立即投入使用苏宁广西管理总部配送中心，西南面为已投入使用金桥农产品批发市场（一期，项目全部占地1500亩），金桥农产品批发市场北面为正在建设海尔物流园。

二、功效分区

总体设计构想计划形成五大区结构模式：

1、仓储配送中心：

关键负担货物存放、分拣、配送等服务功效；

2、零担快运中心：

为用户提供物流快递、零担快运等服务；

3、大型货车服务中心:

关键负担物流车队停车、保养、修理和调度等项目；

4、物流信息中心：

经过信息服务平台，提供一个车找货、货找车场所；

5、综合配套服务区：

关键提供住宿、餐饮、休闲娱乐等生活配套服务。

三、招商对象

1、物流企业：

两单快运、仓储、货运信息、区域集散中心

2、制造和商贸流通企业：

区域仓储分拨、流通加工中心、商贸批发配送

3、汽车服务企业：

汽修、汽配、洗车美容、车辆检测

4、综合配套企业：

餐饮、宾馆、超市、电信运行商、设备租赁等。

宜宾现在物流市场分析

项目名称

位置

经营定位

面积

租金

优惠政策

入住率

点评

物流园

零担物流

8000平米左右

100%

物流网点已经形成经营很多年，经营情况很好，

城区网点

货运货代

每家50平米左右

物流网点已经形成经营很多年，经营情况很好，

城区网点

货运货代

每家40-100平米左右

35-40元/平米

原有街铺经营情况很好

处理方法：

1）扩大招商范围，由传统对现有城区已经有经营户招商转为关键发展外围、发展外市、发展广西著名物流企业，进而形成市场名牌效应和集群效应后，带动当地市场招商策略；

2）安吉物流园要撤走，，，，，，

3）综合物流园项目应依据部分较为成熟物流园园区定位，以仓储为主导产业，以可带感人流专线物流市场、酒店为辅助产业，做综合型商贸物流中心市场定位。

三、招商总体策略

1.销售和招商关系

○招商结果带动剩下面积销售:

1）本项目标起点在于招商,关键在于销售.

2）招商工作实施直接关系到项目标销售和未来发展.

3）商业价值提升关键在于引进企业是否有足够号召力和吸引力.

4）招商和销售紧密互动,首先能够保障项目未来良性发展和经营,其次也能够经过著名品牌企业招商成功带动销售,将商铺推向市场,又能够确保资金链顺畅,实现适宜利润最大化.

2.因时利势,因势利导

前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全方面了解、掌控、搜集关键目标用户信息加以资料整理,在后期依据实际情况再作最终最终决定。

著名品牌物流企业招商先行,散户控制跟进

1）著名品牌物流企业提前确定，是整个项目主体关键点和项目成功操作确保,并能提升发展商物业品牌形象和商业价值。

2）尽早进行著名企业招商工作，能够在大范围经营用户中选择品牌号召力强，租金承受力强，符合商业档次计划商家入驻经营，并确定所需经营面积以利于小型商家进场定位。

3）品牌企业确实定对商业铺位招商价格提升,投资用户吸引,人流汇聚,买点推广,散户招商,租金提升等方面全部将会带来极其关键促进作用.商业运作讲究"成行成市",当地域其它商家自然趋之若鹜.

3.形象先行,造市先造势

形象先行,造市先造势.先塑造区域化和高端化市场形象差异,引发市场高度关注,经过政府,媒介和形象三方面造势,以求达成营造现有传统市场恐慌,树立市场形象标杆和引领市场升级换代目标,进而引发区域业内轰动.

4.严格把关,先紧后松

商家经营能力强弱直接影响项目标生命力,不加以甄别而使大量辐射区域小,经营能力不强商家进驻,不仅难以确保项目经营收益实现,一旦被市场淘汰,势必使整个项目陷入困境.

5.放水养鱼

商场经营含有长久性特点,采取合理租金和优质服务,先将整个市场造旺,然后依据运行状态,合适稳步地调整租金,让经营商家看到本项目标发展前景是大有空间.这么,开发商和商户才能一同成长,实现共赢.放水养鱼标准就是商家"先做人气,再做生意”战略.

四.招商实施策略

（一）招商策略

1.主动出击策略

这是招商比较常见策略之一.在立足当地市场同时,招商范围将扩大到其它城市,如柳州等周围城市,将部分含有市场著名度和号召力品牌企业进行邀请并进行一对一洽谈,加强前期双方了解和沟通,为下一步和商家进入实质性奠定基础.

2.控制性策略

●各阶段推出优惠政策进行名额控制,制造担心感;

●保留部分好位置不推出,以备其它外地品牌或谈判周期较长品牌进入,同时有利于处理不可预见调整和纠纷.

3.以商招商、发挥头羊效应

首先确定入场各行业和品牌大户及有影响力之商户,充足发挥大品牌、大商户带动效应,增强项目关键竞争力,并奠定其它中小户入场信息.

4.大户“三优”，小户扶持

大户“三优”政策：

●优先认租：

行业内大户优先在我们给定范围内选铺；

●优惠招商:

给行业内大户和品牌企业给租金优惠；

●优化组合：

计划中合理分布大户位置，充足发挥她们品牌和市场影响力，有利于带旺其它中小物流企业，也利于整个市场长远经营。

小户扶持政策：

●引进优质业务给有发展潜力中小物流企业；

●给部分企业优惠付款条件，减轻其经营压力；

（二）租金策略

1.招商政策

任何新兴商业商场开业——兴旺——达成合理租金水平，均需要一定时间来进行培育，培育时间长短依据市场所处位置、商业环境、竞争环境等不一样而有所差异。

若不给市场一定培育期，一步到位直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，但因为商户经营成本过大造成装修投入不足及经营模式太小，难以形成良好购物环境，加之市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。

为此，我们提出“放水养鱼”招商政策，从三个方面对市场进行培育：

1）合理业态规则：

有选择性引入有一定经营能力业态商家。

2）租金优惠及免租期：

开业前1-2年给商户不一样程度租金优惠，同时对签署长久租赁协议商户提供一定免租期。

此部分政策已经提交企业，望领导给同意。

3）后期市场经营管理：

俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场后期经营管理也是商户十分关心问题，市场经营管理不仅需要专业人才，还需要一定宣传推广费用投入。

对于培育市场期间，应预留出一定份额资金，用于帮助进场商户进行宣传推广，如有能力，能够组建一支队伍，用于帮助进场企业进行业务拓展。

2.租金价格策略

树立项目高端价值形象，低开高走，稳步上升

确定项目合理实收租金后，早期对外宣传租金定位高于一般市场，经过高端价格树立项目高端产业形象。

但考虑到市场实际租金承受能力及对商户养水放鱼经营政策，在商场培育期和第二年，招商过程中能够经过多种类活动及折扣给商户一定租金优惠，使整个租金达成市场一般水平，经过高端形象、低端价格快速引爆市场，伴随市场关注度提升，和商户入驻率不停提升，经过降低折扣稳步提升租金价格。

平衡周围商业项目租金和其商业经营情况，我方提议应将租金标准调至专线物流市场元/平米/月，仓库元/平方/月

3.招商优惠方法

著名企业进入时整个项目标整体形象及对商家吸引力提升关键一个步骤，所以为了确保品牌企业进入，可合适对主力用户提供相对优厚招商政策。

●租金条件优惠政策

●提供外墙体多媒体广告位召开签约新闻公布

●优先选铺权

●无偿为其做形象宣传（在招商宣传媒体上）

五、招商实施

（一）招商实施计划

1、招商筹备阶段：

2月-2月

招商前期市场调查及招商策划

2、前期招商阶段：

2月-2月

招商工作全方面展开，多种媒体广告投放结合现场用户反馈情况合适调整招商策略

3、开业筹备阶段：

2月

招商工作进入倒计时阶段，担心而有序进行业准备工作，做最有力广告宣传

（二）招商实施管理

1.招商标准步骤

为了便于愈加好地开展本项目标招商工作，我们依据项目标总体营销战略和项目定位建立了一个标准招商实施步骤，使得我们招商工作能够有目标、有步骤地进行。

2.招商专题架构

为方便招商工作组织统筹和以后用户服务管理工作同一性，应建立一个由项目经理负责项目小组。

项目经理起到日常招商工作协调、对接作用，项目小组其它职员作由项目经理依据项目进度需要安排。

其组织结构以下（依据项目具体情况设置）

3.招商管理控制

●招商人员素质管理，针对招商人员进行上岗前培训；招商分类分级等管理手段全部是有效方法。

●招商项目标质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目标目标市场定位企业。

●招商项目标风险控制，对有意向企业经营稳定性要进行一定调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉很好企业作为合作伙伴，避免盲目招商带来隐形风险。

●招商项目标进行控制，项目筹备阶段招商工作有别于业后调整性招商，要求在有限时间段内完成内铺招商完成率70%以上，市场才能顺利开张营业。

4.招商人员选择

●良好心理素质

●高尚事业心

●强烈责任感

●坚韧顽强意志力。

意志品质坚强，稳健持重招商人员，才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。

●良好自控能力，招商双方全部是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散现象亦为常见.

●含有相关经济知识、社交能力和语言表示能力

●招商信息关键是经过文字形式传输出去，而招商谈判则关键是经过语言来沟通。

招商人员语言表示须正确规范，使用有效语法、修辞逻辑，使表示更含有吸引力、说服力和感染力。

●含有良好现象判定能力、灵活应变能力和局势控制能力

●招商人员应依据实际招商过程中发生多种改变，敏锐地抓住市场反馈信息，把握用户心理，做出对项目招商有利改变。

●招商人员应在招商准备工作过程中，了解对方招展实情、并在时间上、心理优势占据主动权。

●较佳团体精神

招商是整体运作，即使整体项目按业态不一样类别分至每位招商人员，但各个功效区招商成功是否影响道整体项目招商是否成功。

5、招商人员培训

培训就是经过理论和案例学习，并参与实践，使其达成知识广博、经验更丰富，能够胜任招商工作。

●要建立招商人员培训工作机制，既要全方面计划，又要切合实际工作计划，更要建立严格规章制度。

（三）招商准备工作

1.现场物资准备

1）效果图（项目主体及分析剖面）

2）