从化大桥道项目房屋征收补偿安置方案.docx
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从化大桥道项目房屋征收补偿安置方案
从化大桥（大道）项目房屋征收补偿安置方案
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为建设从化大桥（大道），完善城市功能，从化区人民政府依法对江埔街联星村和城郊街向阳村、东风村地段规划红线范围（见附图）内的土地、建（构）筑物及附属设施进行征收，于2015年7月15日发布了《从化市人民政府征收土地公告》（从府〔2015〕21号、从府〔2015〕22号、从府〔2015〕23号、从府〔2015〕24号）。
根据相关法律法规政策规定，按照“公开、公平、公正”原则，结合我区实际，制定本方案。
第二条征收范围及征收安置机构
（一）房屋征收范围：
从化大桥（大道）项目规划红线范围内的房屋、建（构）筑物、附属设施等，其中，江埔街河东段范围：
东至联星村西向社，南至河东北路，西至联星村村道，北至流溪河堤；城郊街河西段范围：
东至宏诚海岸，南至流溪河堤，西至岭南首府，北至地铁十四号线街口站。
（二）征收主体：
从化区人民政府。
（三）征收部门：
广州市从化区国土资源和规划局。
（四）征收实施单位：
从化区江埔街道办事处、从化区城郊街道办事处。
（五）从化区住房和建设局、从化区土地储备开发中心及相关单位对从化大桥（大道）项目实施房屋征收补偿安置工作予以协助。
第三条相关法律法规政策依据
（一）《中华人民共和国物权法》。
（二）《中华人民共和国土地管理法》。
（三）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院第256号令）。
（四）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）。
（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）。
（六）《广州市城乡规划技术规定（试行）》（广州市人民政府第71号令）。
（七）《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府〔2014〕38号）。
（八）《关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿施行办法的通知》（穗府办规〔2016〕2号）。
（九）《关于加强我市土地征收和管护工作的意见》（从府〔2014〕28号）
（十）其他相关法律法规政策规定。
第二章房屋征收的补偿和安置
第四条安置户口确定条件
从化大桥（大道）房屋征收红线范围内，在江埔街联星村或城郊街向阳村、东风村地段有常住户口的实际居住人员（以公安部门户籍登记信息为准），符合以下条件，享受安置：
（一）在公安部门户籍登记人口时间限定在从化大桥（大道）项目发布《从化市人民政府征收土地公告》之日（下称征地公告发布日）为符合规定的截止日期，在征地公告发布日（含当日）发布后办理的分户、并户、迁入户和迁入人口不作为安置依据。
（二）经公安机关登记的具有本市农业人口（或2010年5月1日起登记为居民户口家庭户的原农业户口）。
（三）符合“一户”标准：
1、已婚夫妇与未婚子女为一户；
2、已婚夫妇必须跟随其一子女为一户，有两个或以上子女的，其中有一个或以上子女未满法定婚龄的，父母与未满法定婚龄的子女为一户，其余已满法定婚龄的子女可独立分户。
3、登记在册为独立户口的独居老人，在实施安置时需并入其一名子女户籍。
4、已离异或丧偶后未再婚的，具体的户人口数、年龄、婚姻状况等依照我区公安户籍管理部门、民政婚姻登记部门登记为准。
5、出嫁女或入赘到房屋征收范围外不迁出户口，依照我区公安户籍管理部门登记为准。
6、非本集体经济组织成员因投亲靠友、子女读书、购买户口等的外来迁入人员（寄居户、空挂户）一律不作任何补偿、安置。
7、非本方案征收范围内的其他人员在征收范围内建设、购买的房屋，不得享受宅基地征收补偿和安置。
8、按照上述办法未能确定分“户”的，由当地村、社研究统一意见报征收实施单位审定后，报区政府确定。
第五条被征收房屋权属、性质的认定
（一）本项目征收范围内的农民集体所有土地上房屋应当以合法有效的集体土地所有权证、集体土地使用权证、宅基地使用权证、房地产权证、建房批准文件以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书作为安置依据。
（二）房屋的用途和建筑面积，以相关权证或者建房批准文件的记载为准。
房屋登记部门负责开展房屋合法产权认定工作，并对认定结果的真实性负责。
（三）在发布《从化市人民政府征收土地公告》后，征收实施单位会同公证机关，对征收范围内各类房屋的权属、区位、用途、建筑面积、装饰装修、附属设施、户籍等情况进行调查，办理证据保全和征求房屋所有权人的补偿安置意愿。
房屋调查工作结束后3日内，征收实施单位应当将分户调查结果在征收范围内张贴公示，公示期限不少于7日。
房屋所有权人对调查结果有异议的，征收部门应当在2日内组织进行核实，并将结果告知异议人。
第六条补偿安置原则
（一）在征收范围内有合法产权或经认定和处理的被征收房屋，给予补偿。
被征收房屋权利人有多处宅基地的，对其住宅房屋的面积合并计算。
一栋房屋多户的，原则上每户房屋面积平均分配。
被征收房屋面积应由征收实施单位调查确认（以具备资质测绘机构测量为准）并公示无异议。
（二）对下列情形的房屋不予补偿:
1．法律、法规等规定的违法建设房屋（符合本方案第八条有关条件并认定的除外）；
2．超过批准使用期限的临时建设房屋；
3．新房建成后应当拆除的旧房；
4．《从化市人民政府征收土地公告》发布后的抢建部分。
（三）房屋和房屋以外的一般地上附着物补偿分别按《房屋重置补偿标准》（附件1）和《一般地上附着物（除房屋）附着物补偿标准》（附件2）执行。
（四）符合安置资格的房屋，需按以下程序实施安置：
征收实施单位指导被征地村社选出由村社干部、村民代表及监督小组等成立的村民安置监督小组，共同对被征收房屋及附着物的权属性质、产权信息和被征收房屋所有权人现居住情况等进行全面调查，对被征收房屋权利人的安置补偿资格及标准进行初审，确定初步符合安置资格人员名单，提交区国土部门审核，经公示无异议后，由征收实施单位与符合安置资格人员签订补偿安置协议。
（五）房屋征收人若已按本方案享受房屋征收安置的，必须拆除旧房、退出旧宅基地，在以后其他项目不再享受。
第七条安置方式
对有合法产权且认定符合安置的被征地农民的住宅房屋，提供房屋产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。
城郊街产权调换地点位于城郊街李仔园安置区，江埔街产权调换地点位于从化大桥南段西侧地块（即区农业局以北地块）。
（一）产权调换
1、在按照被征收房屋的重置价确定补偿金额后，按照每栋或每户村民住房280平方米确定套内建筑面积进行产权调换，被征收房屋权利人可选择一套或多套公寓，被征收人选择产权调换一套或多套安置房后尚有剩余面积的（达到安置楼相近户型面积的50%或以上），允许其再选择购买一套与剩余面积相近户型面积的安置楼房屋，超出剩余面积部分由被征收房屋权利人按安置房的建安成本价购买。
剩余面积达不到安置楼相近户型面积的50%或被征收房屋权利人不选择多购买面积的，剩余面积按本条第
（二）款的规定予以货币补偿。
被征收房屋合法产权套内面积不足280平方米的，可根据被征收房屋权利人意愿按280平方米予以安置，不足部分由被征收房屋权利人按安置房的建安成本价购买。
被征收房屋合法产权套内建筑面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予产权调换，按照本条第
（二）款第1项给予重置价货币补偿。
被征收房屋权利人应当与征收部门结清货币补偿金额与产权调换的房屋价值的差价。
在签约限期内签订补偿协议并搬迁的，在安置面积280平方米以内（含280平方），可采取“拆一补一”形式予以产权调换。
建安成本是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和，以建设部门公布数据为准。
2、被征收房屋权利人在安置房发生出售、交换、赠与（不含继承）时，需补缴土地出让金。
被征收房屋所占土地不再核定留用地指标。
（二）货币补偿
1、被征收房屋权利人不选择产权调换的，按照被征收房屋的重置价加区位补偿价给予货币补偿。
被征收房屋所占土地不再核定留用地指标。
货币补偿金额的计算公式为：
被征收房屋重置价（附件2）×征收部门核定的房屋套内建筑面积+区位补偿单价（按被征地所在区域用地基准地价级别价的50%计算）×征收部门核定的土地补偿面积。
重置价是指在征收时点的经济市场环境下，重新建设与被征收房屋类型、结构等方面基本一致新房屋的全部费用，包含建安成本、前期以及其他费用，不包含购买房屋所占土地的成本。
2、在签约限期内选择货币补偿的，可按照每栋或每户村民住房280平方米确定套内建筑面积予以安置，并给予购房补助6000元/平方米。
第八条违法建筑的补偿
对2007年6月30日之前建设的违法建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（市政府令第5号，2001年4月16日市政府常务会议审议通过，自2001年10月1日起施行），经村集体批准使用宅基地的，对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积参照本方案第七条有关规定进行补偿安置，超出部分建筑面积不予产权调换，按被征收房屋重置价给予货币补偿。
违法建筑补偿认定需符合以下条件：
（一）农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地；
（二）不存在出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地行为；
（三）被征收房屋所有人向所属村民委员会提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，与村民委员会签定农村村民建房协议。
属于未经村集体批准，私自占地建设的按建安成本价给予货币补偿。
对2007年6月30日之后建设的违法建筑，不予补偿。
第九条村集体物业和村民非住宅房屋补偿
征收有合法产权的农村集体经济组织物业，可以进行产权调换，也可按照本方案第七条第
（二）款第1项实行货币补偿。
对征收农村集体经济组织所有的物业造成所有人等停产停业损失的，参照《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府〔2014〕38号）有关补偿标准予以补偿。
对被征地农民非住宅房屋不作产权调换，按照本方案第七条第
（二）款第1项实行货币补偿。
第十条非村民住宅的处理
对非被征地农村集体经济组织成员（联星村村改居民户口的除外）建造或购买房屋的补偿，按本方案第五条第
（一）款的规定确定补偿对象，由补偿对象与房屋建造或者购买人自行协商解决，协商不成的，可依法提起民事诉讼。
第十一条评估、复核与鉴定
本方案涉及选取评估公司，先通过被征收集体经济组织内部协商或多数决定，否则将在广州市房地产评估机构名录，通过摇珠方式确定。
摇珠前5日内在征收范围内公告摇珠时间和地点。
公开摇珠时，邀请被征收人代表、区公证处、区监察部门、被征地集体经济组织代表等参与监督。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以在5日内向摇珠产生的房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可在5日内向广州市房地产评估专业人员协会申请专家鉴定。
第三章房屋征收的补助和奖励措施
第十二条搬迁补助费、临时安置补助费
（一）按照实际征收户数，给予5000元/户搬迁补助费（包含电话、有线电视、水表、电表、家电家私等搬迁涉及的一切搬迁费用）。
（二）对符合安置条件的，给予临时安置补助费。
按照1500元/户/月给予临时安置补助费。
选择货币安置的，按照标准一次性给予24个月的过渡性临时安置补助费。
选择房屋安置的，自签订补偿安置协议之日起至按时搬入安置房止，按标准发放临时安置补助费，首次一次性给予12个月，此后每六个月发放一次。
被征收房屋所有权人在接到安置房入住通知后，停止发放临时安置补助费。
第十三条促迁奖励措施
为鼓励被征收房屋所有权人配合房屋征收，在《从化大桥（大道）集体土地房屋征收补偿安置方案》发布之日起30日内（即签约期限）签订补偿协议并按协议约定期限搬迁的被征收房屋所有权人，按核定的房屋套内建筑面积（属于本方案第八条经认定的违法建筑，最高不超过280平方米）奖励1000元/平方米。
第四章其他
第十四条房屋依法被征收后，集体土地使用权同时收回，所涉及的房屋及附属设施归房屋征收部门所有。
第十五条逾期不签订补偿协议（包括被征收房屋所有权人不明确的）及不搬迁的，由征收部门依法发出《关于限期办理土地及房屋补偿登记的公告》，限期在7天内办理补偿手续；逾期不办理登记手续的，在公证机关办理证据保全和征收补偿款（按照本方案第七条第
（二）款第1项确定）提存公证后，由征收部门发出限期交出土地通知书，通知书内容包含货币补偿款和搬迁期限等内容，其中，搬迁期限为30日。
被征收房屋所有权人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在交出土地通知书规定的期限内不搬迁，并在发出《催告书》10日内仍不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。
第十六条被征收房屋所有权人必须如实申报有关信息，如实登记，任何人不得弄虚作假，否则一经查清，如实追回所造成的损失，情节严重者移送司法机关追究刑事责任。
第十七条社会养老保险安置按广州市有关规定办理。
第十八条被征收人应服从城市建设的需要，主动配合征收工作，不得以任何借口妨碍和阻挠征收工作。
对辱骂、殴打工作人员，阻碍工作人员执行公务的，将视情节轻重，分别给予教育、治安拘留、移送司法机关追究法律责任等处罚。
第十九条征收实施单位必须严格按照有关规定，建立房屋征收安置信息台账，对已签订补偿安置协议的，实行“成熟一宗公示一宗”，对被征收房屋的户主信息、补偿面积、安置面积以及金额等信息在征收范围内进行公示，并同步报备征收部门，确保本次征收安置工作依法公开透明进行。
对经查核存在未按规定实施补偿安置等情形的，追究相关责任人员责任。
第二十条本项目有关工作人员在实施房屋征收安置工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究法律责任。
第二十一条本方案规定如与有关法律法规相抵触的，以相关法律法规为准。
第二十二条本方案在实施过程中遇到未有规定的内容时，可根据有关法律法规制定补充实施办法报区政府审定后实施。
附件：
1.一般地上附着物（除房屋）补偿标准
2.住宅房屋重置补偿标准
附件1
房屋重置补偿标准
项目
等级
装修标准
单价
（元/平方米）
框
架
结
构
一等
外墙贴高级釉面砖或纸皮石，内墙面高档装饰及吊顶天花,楼地面铺石材或木地板,铝合金门窗,镶板或夹板门。
2115
二等
外墙贴釉面砖或纸皮石,内墙面及天花抹灰扫白，楼地面铺彩釉地砖，铝合金门窗，镶板或夹板门。
1725
三等
外墙贴玻璃马赛克,内墙面及天花抹灰扫白，楼地面铺彩釉地砖，铝合金门窗采用，镶板或夹板门。
1660
四等
外墙为水刷石,内墙面及天花抹灰扫白，楼地面铺彩釉地砖，钢（木）门窗，镶板或夹板门。
1605
五等
外墙煽灰，楼地面用水磨石，水泥框夹板门窗。
1510
六等
内、外墙未装饰（清水墙），楼地面未抹水泥沙浆，门窗未安装。
1220
七等
内、外墙残缺，楼地面未抹水泥沙浆，门窗未安装。
800
砖
混
结
构
一等
外墙贴高级釉面砖或纸皮石，内墙面高档装饰及吊顶天花,楼地面铺石材或木地板,铝合金门窗,镶板或夹板门。
2045
二等
外墙贴釉面砖或纸皮石,内墙面及天花抹灰扫白，楼地面铺彩釉地砖，铝合金门窗，镶板或夹板门。
1650
三等
外墙贴玻璃马赛克,内墙面及天花抹灰扫白，楼地面铺彩釉地砖，铝合金门窗采用，镶板或夹板门。
1585
四等
外墙为水刷石,内墙面及天花抹灰扫白，楼地面铺彩釉地砖，钢（木）门窗，镶板或夹板门。
1535
五等
外墙煽灰，楼地面用水磨石，水泥框夹板门窗。
1440
六等
内、外墙未装饰（清水墙），楼地面未抹水泥沙浆，门窗未安装。
1010
砖
木
结
构
一等
外部装修处理，内部设备完善的庭院式或花园式房屋。
1020
二等
外部未装修处理，室内有专用设备的普通砖木结构房屋。
920
三等
结构简单，材料较差，有室内水电设施；条形基础。
765
简易结构
一等
结构简单，松皮屋，室内简单水泥地面，有室内水电设施。
600
二等
结构简单，茅寮屋，室内简单水泥地面，有室内水电设施。
400
备注：
①房屋外阳台、外楼梯按其房屋补偿标准的50％计算。
②上述标准为房（檐、层）高2.5-4米范围（含）。
房（檐、层）高超过4米的，每增加1米另行按标准补偿10％，房（檐、层）高低于2.5米的，以实际房（檐、层）高÷2.5米×原标准，折算补偿。
③楼房结构从高等级到低等级向下套算，在等级分类标准的小项中有大部分小项以上整体达到标准即可认定为该等级。
④泥砖与红砖混建的以砖木结构三等套算。
附件2
一般地上附着物（除房屋）附着物补偿标准
名称
类别
单位
单价（元）
备注
自搭阁楼
平方米
150
300
住人插层，下净高2.0米，上净高1.5米以上
围墙
简易围墙
平方米
180
实体围墙
平方米
280
有砖有柱有基础的围墙
花岗岩钢枝
平方米
450
独立的农用粪池
平方米
180
独立村民房屋化粪池
平方米
250
挡土（可视立面面积）
砖挡土墙
平方米
360
毛石挡土墙
平方米
560
钢筋混泥土挡土墙
平方米
800
井
手压井
口
3000
水井
口
5000
机井
口
10000
骨坛
具
1000
如与市殡葬公司收费标准不一致，参照市殡葬公司收费标准执行。
坟墓
土坟
穴
2500
灰砂结构
穴
3000
砖砌结构
穴
5000
水池
砖砌水池
立方米
120
砼水池
立方米
180
不锈钢水池
立方米
500
花基、花糟、花池
平方米
100
门柱、钢大门
个
6000
宽4米以上按评估补偿
门楼、钢大门
个
12000
户外水泥
地面
厚度15厘米以下
平方米
120
厚度15厘米以上
平方米
180
行车道路
砼面厚度10～20厘米
平方米
180
砼面厚度20～25厘米
平方米
240
砼面厚度25厘米以上
平方米
280
电话迁移
号
200
有线电视迁移
线
150
宽带网络迁移
线
200
户外独立水表
个
300
户外独立电表
个
500
管道煤气
户
3500
电动闸、牌坊、依法批准的广告牌
按原样原状恢复造价补偿
交通标准、公交车站
按重置价格予以补偿或恢复
备注：
①围墙双面批荡按标准增加补偿10％，洗石米增加20％，贴瓷片增加30％；单面折半计算；
②泵井必须带泵头且能正常使用。
抽水管为铁管的，补偿标准为500元/个；抽水管为塑料管的，补偿标准为250元/个。
③不能正常使用的水池、水井、泵井按标准的50%补偿。
④凡被征地单位和个人在拟征土地上不按生产生活的实际需要，恶意建造水池、水井、泵井和山坟等构筑物的，征地时一律不予补偿，并按违法用地追究责任。
⑤对征地范围内的山坟，各坟主应积极配合做好迁坟工作，对自行迁坟的坟主按本规定的标准给予补偿。
对在限期内未能自行迁坟的，视作无主坟处理。
⑥上表项目有特殊情况的，以及其他附属设施的补偿标准，按评估价补偿。
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