重庆市主城区走马功能区控制性详细规划.doc

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重庆市主城区走马功能区控制性详细规划

说明书

一、规划背景 1

二、现状概况 1

三、规划依据 1

四、规划原则 1

五、规划区性质与规模 2

六、规划结构与用地布局 2

七、配套公共服务设施 2

八、道路交通规划 3

九、工程管网规划 4

十、城市设计导则 6

十一、古镇风貌保护规划 6

十二、环境保护规划 7

十三、防灾规划 8

十四、相关规划说明 8

十五、规划实施 9

一、规划背景

本规划区位于九龙坡区走马镇，西部槽谷地带的中南部。

《重庆市城市总体规划（2005—2020））》确定将位于缙云山与中梁山之间的西部片区作为重庆城市空间拓展的重要区域之一，并依据走马独特的资源优势，将其定位为以居住功能为主，主要发展都市旅游服务业的功能区。

同时，走马镇因其优越的区位关系、独特的历史人文资源，城镇经济社会发展逐步提速，城镇自身也具有了加速发展的内在动力。

在外部宏观环境优势以及内部城镇自身发展动力的促进下，走马的开发条件日趋成熟，急需编制走马功能区的控制性详细规划，以指导走马的规划管理与开发建设。

二、现状概况

（一）区位关系

规划区属于九龙坡区走马镇，位于重庆市九龙坡区西部，地处中梁山与缙云山之间的西部槽谷中南部。

规划区北部为金凤，南部为江津双福、九龙坡巴福，东部则为白市驿、石板，西临缙云山。

规划区北部有成渝高速公路贴界而过，东部有在建外环高速公路经过，西部则有走津线，交通联系十分便利，区位优势明显。

（二）规划区范围

规划范围东以走马老镇区东部边界线为界，南以规划32米城市次干道的道路中心线为界，西以走津线的道路中心线为界，北以规划的走白路的道路中心线为界。

其用地属九龙坡区走马镇行政辖区范围。

规划面积89.71公顷。

（三）用地条件

规划区地貌属风化剥蚀浅切丘陵地貌。

规划区内地势呈明显的中部山脊突起，两侧地势较为平坦的地貌特征。

最高点在规划区中部山脊线上，地面标高425.47米，最低点在规划区东北部，地面标高346.90米，相对高差78.57米。

现状用地大部分为农田，另有少量的村庄和农宅。

在走马新区现有走马镇镇政府、走马汽车站、加油站、部分企事业单位以及居民住宅区。

在走马古镇有区级文保单位关武庙戏楼以及卫生院、农贸市场等公共设施，有走马镇中学一所，走马小学一所。

（四）发展条件

1、优势条件

区位优势——走马镇西邻璧山县，南毗江津市，自古既有“一脚踏三县”之称。

走马北部有成渝高速公路贴界而过，东部有在建外环高速公路经过，西部则有走津线，交通联系十分便利，区位优势十分明显。

资源优势——走马古镇是重庆市市级历史文化名镇之一，历史人文资源十分丰富。

此外，走马镇另有万亩桃林，走马桃花节已举办多届，已颇具规模。

总体而言，走马旅游资源十分丰富。

2、制约因素

用地条件——规划区范围内走马岗中央山脊线将用地一分为二，东西联系相对困难。

经济发展相对滞后——走马目前仅有少量的乡镇企业，技术含量不高；第三产业虽有一定发展，但不甚发达，经济发展相对较为滞后。

三、规划依据

《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国文物保护法》、《城市规划编制办法》及其实施细则、《城市用地分类与规划建设用地标准》、《城市紫线管理办法》、《城市绿线管理办法》、《重庆市城市规划管理条例》、《重庆市城市规划管理技术规定》、《重庆市控制性详细规划编制技术规定》、《重庆市城市总体规划》、《重庆市土地利用总体规划》、《重庆市九龙坡区走马镇中心区控规阶段规划用地地质灾害调查评价报告》、国家相关规范及重庆市相关地方法规。

四、规划原则

（一）生态优先原则：

尊重自然，因地制宜，合理保护与利用环境资源，维持片区生态平衡，生态建设优先。

（二）持续发展原则：

以优美、超前的环境建设奠定可持续发展的基础，以完善的配套设施提供可持续开发的条件。

（三）整体性原则：

在注重新区发展的同时，对走马古镇的整体空间格局和风貌特色进行重点保护，塑造富有山水园林特色的镇区整体形象。

（四）市场与弹性发展原则：

适应市场的弹性发展变化需求，预留管理控制的弹性空间；以市场为导向，优化土地利用，创造土地增值效益。

（五）可操作性原则：

合理布局，适应动态滚动的分期、分片开发需求，提高规划管理的可操作性。

五、规划区性质与规模

（一）规划目标

利用区位与资源优势，以发展走马旅游为契机，大力提升走马环境品质，创建发展“假日经济”与吸引人居的旅游休闲场所与聚居新区。

（二）规划区性质

根据地理区位与环境资源条件，规划将片区定性为：

集旅游度假、商贸、居住功能于一体，具有山水园林特色的都市旅游服务基地，是重庆主城区重要的功能区之一

。

（三）规划规模

本规划区用地规模89.71公顷，人口规模1万人。

人口计算方法：

1、按照人均城市居住用地为28平方米的标准计算

人口规模=居住用地规模/人均用地=30.60/28≈1（万人）

2、按照户均人口为3.2人、户均居住面积为120平方米的标准计算

人口规模=（居住用地规模*平均容积率*户均人口）/户均面积=（30.60*1.5*3.2）/120≈1（万人）

以上两种计算结果综合取值约为1.0万人。

六、规划结构与用地布局

（一）规划结构

根据用地的自然地貌特征与建设用地现状，规划形成“倒L”型城镇结构形态。

同时，结合用地环境特色，规划形成三个功能区，分别是：

西北部的行政办公商贸娱乐区；东北部的古镇风貌旅游休闲区以及西南部的居住区。

（二）用地布局

1、公共设施用地

公共设施总用地面积为14.83公顷，占总用地面积的16.53%。

（1）行政办公用地

规划依托现状行政办公用地，对其予以保留并进行扩建。

总用地面积为0.61公顷。

（2）商业金融业用地

规划在走马镇新区上花园水库以南、走马大道以北以商业内街形式，布局较为集中的商业用地。

结合走马古镇依托走马老街布局较为集中的商业用地。

总用地面积8.93公顷。

（3）文化娱乐用地

规划结合西北部上花园水库以及沟谷地形，布局部分文化娱乐用地。

另外结合古镇旅游，在古镇周边布局部分文化娱乐用地。

总用地面积4.05公顷。

（4）医疗卫生用地

在规划区西北部，规划一处医院。

总用地面积1.07公顷。

（5）文物古迹用地

严格按照国家《文物保护法》对区级文物保护单位关武庙戏楼实施保护。

总用地面积0.17公顷。

2、居住用地

居住用地总用地面积为30.26公顷，占总用地面积的33.73%。

（1）二类居住用地

居住用地主要分布在规划区西南部与东北部。

居住用地配套设置社区商业中心、幼儿园、文化活动中心、体育活动场地、商业服务等公共服务设施。

详见《公共服务设施规划一览表》。

总用地为26.46公顷。

（2）中小学用地

规划迁建位于走马古镇的走马中学至新区12-1/01地块，规模为18班。

将原走马中学用地置换为走马小学，规模为18班。

规划中小学总用地面积为3.80公顷。

3、绿地

绿地包括公园绿地与防护绿地两部分。

总用地面积为23.77公顷，占总用地面积的26.50%，人均23.77平方米/人。

其中公园绿地23.01公顷，防护绿地0.76公顷。

4、市政设施用地

规划市政公用设施总用地面积为0.72公顷。

七、配套公共服务设施

对各类居住配套公共服务设施的布局、用地规模、服务半径、建设方式进行规划控制，并对其他对环境有特殊影响的设施设置卫生与安全防护距离。

根据《重庆市居住区公共服务设施配套标准》，

以社区为单位布置基层综合文化设施及社区体育活动设施。

其中，社区文化活动站1处，老年人活动中心1处，青少年活动中心1处，社区体育运动场地2处。

根据相关规范和城镇建设实际，本区内布置中学一所，小学一所。

规划根据现状走马中学、走马小学用地分别仅为0.89公顷和0.60公顷，不能满足学校发展的需要，将走马中学进行迁建，用地面积为2.56公顷，规模18班；将原走马中学用地置换为走马小学，用地面积为1.29公顷，规模18班。

同时按规划人口1万人考虑，布置幼儿园1处，用地面积不小于1800平方米。

学校用地不得改变性质，在保证用地面积的前提下，同一开发单元内可适当调整边界、位置。

根据相关规范和城镇古镇风貌保护要求，规划对现状医疗卫生用地进行迁建。

根据服务半径，规划1处农贸市场。

根据相关规范，规划对现状派出所用地进行原址扩建。

派出所按警务人员20人，两间拘留室，四辆警车计算，最低建筑面积不得低于400平方米。

其它配套详见附表《居住配套公共服务设施规划一览表》。

八、道路交通规划

本道路交通规划包括城市道路、交通设施和步行道三部分。

本规划区内所有规划道路坐标、标高、平面线型等技术指标均只作为规划管理和下阶段设计的依据。

（一）交通现状

走津线（红线宽8.5米）、走白线（红线宽7米）及成渝高速公路为规划区对外联系的主要交通通道。

现状道路：

成渝高速公路长约2.5公里；走津路（走马—江津）长约1.3公里；镇区其他不完善道路长约0.85公里。

整个规划区地形，中部高、东西部低。

东西部横向交通联系比较薄弱。

（二）道路规划原则

以《重庆市都市区总体规划》为指导，以满足本次土地利用规划为条件，结合规划区内土地利用现状以及地形条件，规划布局合理、运转高效的具有小城镇特色的交通系统。

（三）对外交通

成渝高速公路和规划的外环（二环）高速公路是规划区对外联系的主要交通通道。

（四）城市交通

1、规划区内城市道路采用“分层网格自由式”结构。

规划区被天然形成的南北向山脊带划分为东、西两个交通区，东、西向交通通过规划的32米宽的走马大道连接。

对于整个规划区而言，依其地形、地貌及现状道路布局结构的影响，路网主、次干道（红线宽度26～44米）呈“两横三纵”骨架形态。

东西向两横：

一横为走白路，红线宽度为44米，西起走津线，向东通往白市驿，全长2028米；

二横为规划区中部的走马大道，红线宽度32米（跨越山脊段红线宽26米），西起走马工业园区（走津线西侧），东至石朝门，全长2477米。

南北向三纵：

一纵为走津线，红线宽度44米，北起斑竹林，南至水井湾，全长2392米；

二纵为规划区西部次干道，红线宽度26米，北起走白路，南至规划区南侧26米次干道，全长1319米；

三纵为规划区东部次干道，红线宽度26米，北起走白线，南至谢家湾，全长1171米。

在规划区东西两个交通区的内部还规划了部分次干道（22～26米）和支路（16米）来加强其内部与“两横三纵”主骨架路网之间的交通联系。

2、规划道路分三个等级：

城市主干道，红线宽44米；城市次干道，红线宽22～32米；城市支路，红线宽16米。

3、规划主、次、支路最大纵坡分别为5.5%、6.9%、8.8%。

4、建筑后退红线宽度：

高速公路：

两侧各后退50米作为其防护绿带

城市主干道：

两侧各后退5米建筑红线

城市次干道：

两侧各后退3米建筑红线

城市支路：

两侧各后退2米建筑红线

5、平曲线最小半径（R）：

高速公路：

红线宽：

132米—R：

600米

城市主干道：

红线宽：

44米—R：

400米

城市次干道：

红线宽：

22～32米—R：

100米

城市支路：

红线宽：

16米—R：

35米

（五）交通设施

1、沿走白路规划两处港湾式停车港，每处直线段长度不小于40米，宽8米。

2、结合地形条件和用地性质规划3处社会停车场，面积计为0.72公顷，占城市建设用地的比例为0.80%。

3、结合地形条件和用地性质规划1处公交首末站，面积为0.47公顷，占城市建设用地的比例为0.52%。

4、本规划区的停车位配建按相关标准执行。

5、规划两条四车道道路相交，设置展宽段，展宽宽度为4米，长度在交叉口进口道外侧自路缘石半径的切点向后展50—80米。

（六）步行道

1、结合走马古镇步行便道，合理布设步行