商业地产策划方案.docx

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商业地产策划方案

商业地产策划方案

商业地产策划方案

【篇一：

商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程】

商业地产策划方案基本流程

第一部分商业市场调研

影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。

因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。

一、市场调研概况

调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论

二、宏观背景分析

1、周边主要城市商业物业发展水平的比较

2、国民经济主要技术经济指标、

3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等

三、区域商业市场研究

（一）、区域商圈研究

1、城市发展状况：

gdp指数、人口分布、产业结构等。

2、项目区域商贸状况：

交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。

3、人流研究：

人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：

人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。

4、商圈辐射范围：

一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。

（二）、终端消费者研究

1、消费习惯：

地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。

2、逛商场频度：

是影响商场人流的关键。

3、偏爱商场：

包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。

4、对项目商圈评价：

包括区域商品价格、对商场满意度等。

（三）、投资客户研究

1、经营范围：

找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。

2、投资动向：

包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

3、商圈内商铺经营状况：

包括经营时间、营业时间、经营业绩等。

（四）、竞争对手研究

1、竞争者基本状况：

包括资金实力、性质、优、劣势等。

2、竞争项目：

包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

四、消费者消费习性探讨

1、基本结论：

消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等

2、专题研究

专题一：

不同消费群体消费意向（例：

民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）

专题二：

消费者收入水平与商场消费倾向及习惯

五、项目经营方式论证

1、项目与同类型物业的比较论证

2、项目业态探讨与可持续发展论证

3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证

4、项目的商业价值及租金价值风险性论证

5、项目设计标准及经营管理水平的论证

第二部分项目可行性研究

一、前言

项目总体情况进行说明、分析、总结

二、项目概况

1、项目所处的具体位置、规模

2、项目规划经济技术指标

三、整体市场分析

1、区域商业市场状况

2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，经过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。

3、主要竞争对手分析

对区域内竞争者进行调查及分析比较

4、项目swot分析

经过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目定位提供依据

5、项目市场定位

经过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据

6、项目初步开发设计方案

经过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案

7、项目投资成本估算

估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其它费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费

8、项目投资效益预测

主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。

9、风险分析

对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施

10、可行性研究

可行性研究结论

第三部分项目规划发展建议

一、项目分析

1、基本情况分析：

区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。

2、综合评价（swot）：

优势与劣势、机会与威胁。

二、项目定位建议

1、综合定位：

特征定位、名称定位、价格定位。

2、品质定位：

档次定位、风格定位、形象定位。

【篇二：

房地产营销策划方案（完整）2】

华府项目整合营销策划方案

引言

第一部分市场解构

基本描述

项目swot分析

目标市场定位与分析

第二部分客户分析

目标市场定位与分析

目标消费群购买心理及行为分析

第三部分产品策略

华府项目整合营销策划方案

策划思路

产品规划

卖点梳理

第四部分价格策略

价格策略

价格结构

价格预期

第五部分营销通路

营销展示中心

华府项目整合营销策划方案

接待中心vip营销

第六部分营销推广

推广策略及遵循原则

案名与logo

推广总精神

营销推广工作阶段划分与工作要点

一期市场和策略

整体营销战略

入市策略

华府项目整合营销策划方案

推广策略

推广部署

阶段销售周期划分及策略附录

华府项目整合营销策划方案

引言

对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。

其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：

如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，而且富有执行性？

如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？

如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？

如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？

一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。

【篇三：

商业地产策划案例（购物中心）】

商业地产策划案例（购物中心）

商业市场调查报告

第一章项目名称

☆☆☆☆☆：

诸城市爱民购物广场

☆☆☆☆：

诸城市爱民购物中心

☆☆☆：

诸城市新爱民购物广场

☆☆：

诸城市爱联广场

☆：

诸城市三联购物广场

以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“爱民购物广场”一名，后文中用“本项目”或“爱民广场”皆指同义。

第二章项目定位与经营管理模式构想

一、项目定位说明

根据5月2日至5月16日对诸城市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下说明。

1、经营业态定位

针对诸城市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。

这种业态是当前山东省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其它业态所取代。

如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明。

台湾统一企业在进军大陆零售业市场时，其旗下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种业态的成功典范。

当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。

必辅配以其它相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其它关联业种发展缔造新商圈的全新动力。

（其它关联业种将在下一节《经营业种与经营商品定位》中作详细说明）

2、经营业种与经营商品定位

经营业种定位

超级大卖场及辅配业种以如下10个大业种为主力业种：

⑴超市（面积4000m2左右，经营单品应不8000个，涵盖所有百姓日常生活所需）；

⑵家电（面积4000m2左右，经营所有家电系列）；

⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）；

⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）；

⑸餐饮（各地风味、kfc、德克士、迪迪汉堡等）；

⑹中高档品牌服装；

⑺中高档鞋帽、化妆品系列；

⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等；

⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列；

⑽药品超市及相关医药产品；

3、竞争策略定位

战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。

在本项目的最强对手中（百盛、利群），均有共同的弱势——餐饮，而且这个业种也是当前诸城市场的空白点。

因此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即先用餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与百盛的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。

4、商品定位比例关系：

a、高档商品10%，

b、中档商品70%，

c、中低档商品20%。

二、经营管理模式构想

1、经营管理模式简述

准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发展的保证。

根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（shoppingmall）发展的必由之路。

因此，为了让诸城的商业发展驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与经营管理模式来运营。

本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且经过“超级大卖场”的吸客能力，发展出其它复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。

在购物广场的统一架构下，全面推行“管理八统一”，以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。

管理“八统一”即：

⑴统一布局规划；

⑵统一店面形象；

⑶统一营业时间；

⑷统一人员管理；

⑸统一规范服务；

⑹统一人员着装；

⑺统一品牌管理；

⑻统一价格政策。

推行管理“八统一”的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引市场热销商品品牌进驻，也有利于提高购物广场的管理档次和水平。

使这座位于核心商圈边沿的商场真正实现规范化经营、制度化管理，具有诸城地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物广场。

三、经营理念阐述

经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对诸城市当前的市场状况，我们提出爱民购物广场的经营理念：

引领时尚生活，创新都市文化。

倡导平价消费，保证真品真价。

都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状态，作为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件引导当地的生活消费方式。

都市的繁华是以商业发达为基础，自古就有“无商不富”之说，足见商业对社会经济发展的作用，商业文化是都市商业发展水平的主要特征。

现代人追求时尚、舒适和回归自然，因此，爱民购物广场的经营理念核心是引领时尚，营造商业文化，倡导平价消费，提供真品真价之商品，并塑造真情服务品质。

四、经营信条要素

要能够完美的达成和延展经营理念，企业的管理内部必须推行与之相辅配的信条，我们提出经营信条要包含如下要素：

诚信务实，经营永续。

敬业创新，廉洁自律。

互助互爱，共荣共利。

第三章项目经营规划与经营特色构想

一、总体规划思路与经营特色体现

1、总体规划思路

人潮（客流量）是购物广场生存的基础，怎样吸引人潮是购物广场总体规划必须优先考虑的问题，本项目共3层结构，总营业面积约为13000平方米，楼层单体面积均超过4000平方米，而且地处商圈边沿，远离主流消费群，因此必须考虑经过科学规划有效吸引人潮。

龙城市场街当前已成为仅次于诸城第一商圈人气最旺的街道，可是由于缺乏主力商场，消费人潮集中在生活用品和菜市场上，消费水平停留在低