物业管理师基础知识制度第三节规划设计及工程建设管理制度与政策.docx

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物业管理师基础知识制度第三节规划设计及工程建设管理制度与政策

第三节　规划设计及工程建设管理制度与政策

大纲要求：

城乡规划管理制度与政策；

勘察设计管理制度与政策；

招投标和建设监理制度与政策；

建设工程施工与质量管理制度与政策。

知识点一：

城乡规划管理制度与政策

（一）城市规划管理

1．城市规划管理的基本概念

城市规划管理，是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的、技术的管理办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，使城市的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施。

经依法批准的城市规划，是城市建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。

1．城市规划管理的基本概念

城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。

城乡规划的编制和管理经费纳入本级财政预算。

2．城市规划的基本内容

城市规划分为总体规划和详细规划。

城市总体规划的内容应当包括：

城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

城市总体规划的规划期限一般为20年。

城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。

3．城市规划的编制与审批

城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。

编制城乡规划，应当具备国家规定的勘察、测绘、气象、地震、水文、环境等基础资料。

城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。

从事城乡规划编制工作应当具备法人资格，规定数量的经国务院城乡规划主管部门注册的规划师，规定数量的相关专业技术人员，相应的技术装备，健全的技术、质量、财务管理制度。

编制城乡规划必须遵守国家有关标准，并经国务院城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府城乡规划主管部门依法审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在资质等级许可的范围内从事城乡规划编制工作。

4．城市规划修改

规划经批准后，应当严格执行，不得擅自改变。

当出现某些不能适应城市经济与社会发展要求的情况时，例如由于城市人口规模扩大需要适当扩大城市用地时，在不违背总体布局基本原则的前提下，需要进行适当的修改。

有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：

（1）上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；

（2）行政区划调整确需修改规划的；（3）因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；（4）经评估确需修改规划的；（5）城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。

5．城市规划的实施

城市规划经审批颁布后，即具有法律效力。

城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。

报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。

批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。

规划管理的主要方式是核发“一书两证”，

建设项目选址意见书

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

（1）建设项目选址意见书。

国家对于建设项目，特别是国家的大、中型建设项目的宏观管理，在可行性研究阶段，主要是通过计划管理和规划管理来实现。

将计划管理和规划管理有机结合起来，就能保证各项建设工程有计划并按照规划进行建设。

《城乡规划法》规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

（2）建设用地规划许可证。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

（3）建设工程规划许可证。

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。

变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。

城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

建设工程规划许可管理的主要内容包括：

①建筑管理；

②道路管理；

③管线管理；

④审定设计方案；

⑤核发建设工程规划许可证；

⑥放线、验线制度；

⑦建设工程的竣工验收；

⑧竣工资料的报送。

6．临时性建设规划管理

在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。

临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。

临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

7．城市规划实施的监督检查

（1）监督检查。

县级以上人民政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查，有权采取以下措施：

①要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复制；

②要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场进行勘测；

③责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为。

（2）法律责任。

对依法应当编制城乡规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修改城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分。

城乡规划组织编制机关委托不具有相应资质等级的单位编制城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分。

建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

①未经批准进行临时建设的；

②未按照批准内容进行临时建设的；临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

建设单位未在建设工程竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处1万元以上5万元以下的罚款。

城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

违反《城乡规划法》的规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理（关注）

2002年至2006年，建设部相继发布了《城市绿线管理办法》、《城市紫线管理办法》、《城市黄线管理办法》、《城市蓝线管理办法》，要求对城市绿地，城市历史文化街区、历史建筑的用地，城市基础设施用地，城市地表水体等用地，划定范围确定界线，进行控制管理。

按照以上四个管理办法，城市紫线、绿线、蓝线和黄线的划定贯穿于法定规划的各个阶段，包括总体规划阶段、控制性详细规划阶段、修建性详细规划阶段。

1．城市紫线的划定、管理和监督

在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。

城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区的保护范围界线，以及优秀历史建筑的保护范围界线。

在城市紫线范围内，禁止进行下列活动：

（1）违反保护规划的大面积拆除、开发；

（2）对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；（3）损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；（4）修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；（5）占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；（6）其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。

2．城市绿线的划定、管理和监督

城市绿地系统规划是城市总体规划的组成部分，要按照规定标准确定绿化用地面积，分层次合理布局公共绿地，确定防护绿地、大型公共绿地等的绿线。

城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。

《城市绿线管理办法》规定，绿线内的土地只准用于绿化建设，不得改为他用，因国家重点建设等特殊情况需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。

各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计，同步施工，同步验收。

达不到规定标准的，不得投入使用。

城市人民政府规划、园林绿化行政主管部门按照职责分工，对城市绿线的控制和实施情况进行检查，并向同级人民政府和上级行政主管部门报告。

3．城市蓝线的划定、管理和监督

编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。

城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

城市总体规划阶段，应当确定城市规划区范围内需要保护和控制的主要地表水体，划定城市蓝线，并明确城市蓝线保护和控制的要求。

在控制性详细规划阶段，应当依据城市总体规划划定的城市蓝线，规定城市蓝线范围内的保护要求和控制指标，并附有明确的城市蓝线坐标和相应的界址地形图。

城市蓝线应当与城市规划一并报批。

4．城市黄线的划定、管理和监督

在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。

城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

城市基础设施包括：

城市公共交通设施、城市供水设施、城市环境卫生设施、城市供燃气设施、城市供热设施、城市消防设施、城市通信设施等。

在城市黄线范围内禁止进行下列活动：

违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。

知识点二：

勘察设计管理制度与政策

建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。

建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。

为加强对勘察、设计活动的管理，保证建设工程勘察、设计质量，保护人民生命和财产安全，国务院于2000年9月颁布了《建设工程勘察设计管理条例》。

（一）勘察设计单位的资质管理

国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位，实行资质管理制度。

工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。

工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质和工程设计专项资质。

（二）勘察设计的发包与承包

建设工程勘察设计应当按照《招标投标法》的规定，实行招标发包。

下列建设工程的勘察、设计，经有关主管部门批准，可以直接发包：

（1）采用特定的专利或者专有技术的；

（2）建筑艺术造型有特殊要求的；（3）国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。

不得将建设工程勘察、设计业务发包给不具有相应勘察、设计资质等级的建设工程勘察、设计单位。

（三）勘察设计的监督管理

国务院建设行政主管部门对全国的建设工程勘察、设计活动实施统一监督管理。

国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程勘察、设计活动的监督管理。

县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程勘察、设计活动实施统一监督管理。

（四）注册建筑师制度和注册结构工程师制度

为提高建筑设计质量和水平，保障公民生命和财产安全，维护社会公共利益，国务院于1995年9月发布了《中华人民共和国注册建筑师条例》。

1996年7月，建设部发布《中华人民共和国注册建筑师条例实施细则》。

为了加强对结构工程设计人员的管理，提高工程设计质量和水平，保障公众生命和财产安全，维护社会公共利益，国家还把注册结构工程师制度纳入专业技术人员执业资格制度中，注册结构工程师实行注册审核执业。

知识点三：

招投标和建设监理制度与政策（常考点）

（一）工程建设的招标投标管理

为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，全国人大常委会于1999年8月通过了《中华人民共和国招标投标法》。

在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。

（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；

（4）法律或国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的。

工程建设招标投标应当遵循以下原则：

（1）招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则；

（2）任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标；

（3）依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。

任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。

（二）建设监理制度

为确保工程建设质量和安全，提高工程建设水平，充分发挥投资效益，我国建设工程领域实施监理制度。

建设工程项目监理，简称建设监理，国外统称工程咨询，是建设工程项目实施过程中一种科学的管理方法。

工程监理工作的依据是工程承包合同和监理合同。

监理的职责就是在贯彻执行国家有关法律、法规的前提下，促使甲、乙双方签订的工程承包合同得到全面履行。

监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资指控；

“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；

“一协调”是指全国的组织协调。

知识点四：

建设工程施工与质量管理制度与政策（轮换考点）

（一）施工许可制度

为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《建筑法》，建设部于2001年7月发布了《建设工程施工许可管理办法》。

以下工程施工活动应当申请领取施工许可证：

（1）从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工；

（2）工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程。

该办法规定必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。

任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。

建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：

（1）已经办理建筑工程用地批准手续。

（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建筑工程规划许可证。

（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

（4）已经确定施工企业。

按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。

（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

（6）有保证工程质量和安全的具体措施。

施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施；专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续

（7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

（8）建设资金已经落实。

建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。

建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

（9）法律、行政法规规定的其他条件。

（二）建设工程质量管理

为了加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，2000年国务院颁布《中华人民共和国建设工程质量管理条例》。

1．建设单位的质量责任和义务

建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。

建设单位不得将建设工程肢解发包。

建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。

建设单位必须向有关的勘察、设计、施工、工程监理等单位提供与建设工程有关的原始资料。

原始资料必须真实、准确、齐全。

建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。

建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。

建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。

施工图设计文件审查的具体办法，由国务院建设行政主管部门会同国务院其他有关部门制定。

施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

2．施工单位的质量责任和义务

施工单位对建设工程的施工质量负责。

施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。

建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责；建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。

总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。

（三）建设工程的竣工验收管理制度

竣工验收，是建设工程施工和施工管理的最后环节，是把好工程质量的最后一关。

为贯彻《建设工程质量管理条例》，规范房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，保证工程质量．2009年10月，住房城乡建设部发布了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收办法》。

1．建设工程竣工验收的监督管理机构

国务院住房城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案管理工作。

县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。

2．建设工程竣工验收的条件（常考点）

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（1）完成工程设计和合同约定的各项内容；

（2）有完整的技术档案和合同约定的各项内容；

（3）有工程使用的主要建筑材料、构筑构配件和设备的进场试验报告；

（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（5）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格后，方可交付使用。

3．工程竣工验收备案（常考点）

建没单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

（1）工程竣工验收备案表；

（2）工程竣工验收报告。

竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

（3）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

（4）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；

（5）施工单位签署的工程质量保修书；法规、规章规定必须提供的其他文件。

住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（四）建设工程质量保修办法（常考点）

为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，建设部于2000年6月发布了《房屋建筑工程质量保修办法》。

房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。

质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

1．房屋建筑工程质量保修期限

建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

2．房屋建筑工程质量保修责任

房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。

施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。

发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。

涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

保修费用由质量缺陷的责任方承担。

施工单位有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款：

工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的；质量保修的内容、期限违反本办法规定的。

施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款。

单选例题

1.在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，（）或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

a．建设单位                  b．设计单位

c．施工单位                  d．监理单位

答案：

a

多选例题

2.规划管理的主要方式是依据《城乡规划法》审批、核发“一书两证”，即（）。

a．国有土地使用证                    b．城市房屋拆迁许可证

c．建设项目选址意见书            d．建设用地规划许可证

e．建设工程规划许可证

答案：

cde